Как ремонтируют балконы при капитальном ремонте

Кто отвечает и платит за капитальный ремонт балкона в многоквартирном доме

С косметическим ремонтом балконов жильцы справляются самостоятельно. Они за свои деньги производят остекление, выравнивание и утепление бетонной плиты, теплоизоляцию и декоративную отделку. Но капитальный ремонт балконов в многоквартирном доме – это сфера, в которой задействованы, кроме владельцев, УК, ЖСК или ТСЖ. Постараемся выяснить, при каких обстоятельствах жилищные законы стоят на стороне собственника квартиры.

Когда необходим капитальный ремонт

Ремонт жилья – привычный, почти обыденный процесс, знакомый практически всем жителям многоэтажек. Однако обычные отделочные работы, связанные с изменением интерьера, не имеют ничего общего с капитальным ремонтом. В процессе капремонта приводят в порядок несущие конструкции дома, обновляют общедомовую систему канализации и водоснабжения. Необходимость в капитальном восстановлении возникает, когда квартира или общее имущество становятся непригодными для жилья.

Из-за несовершенства и непродуманности законов в домах появились так называемые «спорные территории». Когда они приходят в негодность и становятся аварийными, сложно выяснить, кто должен отвечать за их восстановление и в чьей сфере находится финансирование ремонтных работ. Много вопросов возникает по поводу капитального ремонта балкона – вроде бы частной собственности, но в то же время являющегося частью конструкции здания.

Пример обрушения бетонной плиты

Проблемы с балконами стали возникать еще в середине прошлого века, когда началось восстановление старинных домов царской эпохи. Сегодня с такими же неприятностями часто сталкиваются владельцы квартир в «хрущевках» и «сталинках». Минимальные повреждения касаются обвала штукатурки и декоративных элементов, максимальные – полного обрушения конструкции. Зарегистрированы случаи, когда вместе с рухнувшими плитами вниз падали люди, калечились и погибали.

Чтобы трагические истории не повторялись, следует вовремя принимать меры, а именно – признать балкон аварийным и начать работы по его восстановлению.

Плита полностью пришла в негодность

Список разрушений, при которых признание аварийности становится правомерным:

• коррозия, искривление, потеря фрагментов арматуры и закладных деталей из металла;
• частичное или полное осыпание защитного слоя основания балкона – бетонной плиты;
• износ или поломка водоотводящих конструкций – сливов, желобов, труб;
• разрушение парапета, на котором установлено ограждение;
• потеря устойчивости самого металлического, бетонного или деревянного ограждения.

Иными словами, если вы обнаружили разрушения, которые угрожают жизни людей, незамедлительно обращайтесь в уполномоченные инстанции. Подайте заявление на ремонт балкона и добивайтесь начала восстановительных работ.

Кто отвечает за ремонт балкона

Когда дело касается обслуживания жилого здания, а именно мест общего пользования, привлекают работников управляющей организации или ТСЖ. Балкон относится к частной собственности и не связан с местами общего пользования, однако и при его ремонте немалая роль отводится контролирующим организациям. Если точнее, то организация вместе с собственником жилья должны совместно отвечать за состояние и восстановление конструкций.

Права собственника жилья

Балкон в многоэтажке отличается от остальной частной жилой территории тем, что право собственности на него разделено пополам: за одни части отвечает жилец, за другие – ЖКХ. Владелец может по своему усмотрению распоряжаться парапетом, ограждением, крышей, козырьком, что бывает необходимо в процессе остекления и утепления. За основание (бетонную плиту) и несущую внешнюю стену отвечает жилищное хозяйство, то есть ремонт балкона производит ТСЖ или ЖСК.

Следовательно, если у вас отломился угол, частично разрушилось защитное покрытие железобетонной плиты с наружной стороны, пошла трещина, произошло осыпание бетона, необходимо обратиться в коммунальную службу.

Рабочие производят восстановительные работы

Требования владельца законны и изложены в Постановлении Правительства РФ за номером 491 (13.08.2006). В официальном документе говорится о том, что собственник имеет право требовать от представителей ЖКХ выполнения работ по капитальному ремонту, если состояние конструкции специальной комиссией признано аварийным.

Если в ЖКХ отвечают отказом, а конструкция, по мнению владельца квартиры, угрожает жизни самого собственника и здоровью других людей, он вправе поступить следующим образом:

• зафиксировать повреждения на фото и видео;
• привлечь соседей, которые могут засвидетельствовать разрушение конструкции;
• за свой счет произвести ремонтные работы;
• обратиться в суд с целью возмещения денег, потраченных на восстановление.

В качестве доказательств выступают товарные чеки на строительные материалы, акты выполненных услуг от организаций, которые принимали участие в капитальном ремонте. Необходимо сохранить копию поданного в управляющую компанию заявления на ремонт балкона и дальнейшую переписку с ответственными лицами. Решение суда может быть как положительным, так и отрицательным.

Профилактика разрушений бетонной плиты – заливка цементной стяжки

Не нужно забывать, что кроме прав существуют и обязанности, которые собственник должен выполнять. Особенно это относится к владельцам приватизированных квартир. Вот перечень обязанностей:

• укрепление отдельных частей конструкции – парапета, входного проема;
• уничтожение очагов грибка и плесени, поражающих бетон;
• защита металлических ограждений от коррозии;
• своевременная покраска фундамента, ограждения и парапета антисептическими средствами;
• регулярная проверка целостности крепежных узлов.

Если должного ухода не было, и разрушение балкона произошло по вине владельца квартиры, то суд вряд ли пойдет ему навстречу.

Обязанности управляющей компании

Каждый владелец квартиры в многоэтажном доме ежемесячно получает квитанции на оплату коммунальных услуг, где обязательно есть графа, посвященная капитальному ремонту. Обычно это небольшая сумма, но в перерасчете на всех жильцов дома она становится солидной. Это и есть те деньги, которые жилищное хозяйство обязано тратить по назначению, то есть на текущее и капитальное восстановление здания.

Ежемесячные отчисления на ремонт

Большая часть финансов уходит на ремонт кровли, козырьков, обновление фасада, замену внутридомовых коммуникаций, содержание подвальных и чердачных помещений с установленным там оборудованием. Но если балкон будет признан аварийным, часть суммы должны выделить на его восстановление. Вне зависимости от того, сколько средств находится в фонде ЖКХ, аварийные участки ремонтируют в первую очередь, иначе придется отвечать за возможные последствия.

Есть ряд мероприятий, которые регулярно должны проводить работники ЖКХ. Одно из них – осмотр жилых зданий для выявления разрушений балконных конструкций. Эта процедура обычно проводится весной и осенью, то есть минимум два раза.

Профилактический осмотр здания коммунальными службами

Существует документ, регламентирующий действия работников ЖХК – Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, раздел №170 от 27.07.2003 года. Там говорится, что коммунальщики обязаны:

• разъяснять жильцам права и обязанности, консультировать их по правилам содержания собственности;
• проверять лоджии и балконы на предмет чистоты и загромождения объемными предметами, имеющими большой вес – мебелью, деталями автомобиля, бытовой техникой и др.;
• при обнаружении начальных процессов разрушения и в аварийных случаях принимать меры, назначать ремонтные мероприятия, чтобы ничто не угрожало жизни людей.

Если разрушение конструкции относится к аварийным, коммунальщики должны закрыть доступ на балкон и опечатать его. Одновременно они обязаны проинструктировать собственников жилья о сборе документов, необходимых для запуска ремонтных работ.

О балконе в приватизированной квартире

Если повреждена плита или фрагмент фасада, статус жилья не имеет значения. В любом случае эти части балкона являются или собственностью муниципалитета, или долевой собственностью владельцев, приватизировавших квартиры или купивших их уже приватизированными. То есть ремонт бетонной плиты или фасадной части производит ЖХК.

Опасная работа промышленных альпинистов

Если в организации главные должности занимают ответственные люди, то до индивидуальных обращений жильцов дело не доходит. Время от времени производится герметизация и утепление фасадных швов и стыков, защитная обработка и покраска стен, обновление системы водоотведения. Во время этих мероприятий происходит мониторинг состояния балконов и лоджий и попутный, как правило, мелкий ремонт. Перечень всех работ по обслуживанию жилого здания можно найти в Федеральном законе №185.

На реставрацию зданий, признанных частью культурно-исторического наследия, иногда дополнительно выделяются средства из городского или федерального бюджета. Как и сколько – также зависит от активности собственников квартир и руководителей управляющих организаций.

Профилактические ремонтные работы

Разбираться, кто должен делать ремонт балкона в приватизированной квартире, необходимо в каждом случае отдельно. Во внимание берут такие факторы, как возраст здания, качество ухода за конструкцией, взаимная ответственность сторон.

Как признать состояние балкона аварийным

Выстроим все шаги, необходимые для признания балкона аварийным, в единую цепочку. Для начала следует убедиться, действительно ли пострадала часть конструкции, за которою отвечает ЖХК. Чаще всего это:

• осыпание бетонного покрытия;
• значительная коррозия металлических деталей;
• потеря части бетонной плиты или ограждения;
• последствия неправильного монтажа водоотводящей сети.

Если разрушение присутствует, следует собрать доказательства, подтверждающее его. Это письменные свидетельства очевидцев (обычно быстрее остальных идут навстречу соседи снизу), актуальные фото- и видеоматериалы, подписанные акты проверки контролирующими органами.

Фото разрушенной плиты в качестве доказательства

Если аварийный случай очевиден для всех, созывается общедомовое собрание, где каждый собственник знакомится с результатами проверки и голосует. Если 2/3 владельцев проголосовали «за», объект ставится в очередь на капитальный ремонт и средства на него отчисляются из общего фонда.

После этого составляется заявление на ремонт балкона на имя начальника управляющей компании в двух экземплярах: один уходит в ЖХК, второй остается на руках. Рекомендуется высылать заявку заказным письмом. Важный момент: в заявлении нужно отметить, что имеющее место разрушение опасно для людей и несет угрозу жизни.

Если ведется электронная или почтовая переписка с представителями УК, рекомендуется сохранять все ответы, особенно если в них содержится необоснованный отказ. В дальнейшем письма пригодятся в качестве доказательства в суде. Обратите внимание на дату посланий. Если работники управляющей компании задерживались с ответом и принятием мер, а в это время произошло несчастье, отвечать придется им.

Все документы (заявки, заявления, обращения, пояснительные записки, акты) необходимо подшивать и хранить

Если организация не идет навстречу, выбираем один из путей:

• подаем заявление в суд;
• делаем самостоятельный ремонт, а после обращаемся в суд;
• пытаемся увеличить давление на УК, привлекая общественность и СМИ.

Иногда последний пункт оказывается самым результативным. Управляющая компания заинтересована в заключении новых договоров, поэтому плохая слава ей ни к чему.

Видео о нюансах капитального ремонта балкона

Как бороться с безответственными УК:

Полезные уточнения из уст адвоката:

Чтобы не попасть впросак, перед любыми переговорами или переписками с работниками ТСЖ, ЖСК или УК изучите законы. Убедитесь, что причина для требования ремонта действительно есть. Если правда на вашей стороне, смело начинайте процесс обсуждения и подключайте соседей.

Источник

Фото и видео советы по капитальному ремонту балкона

Как сделать ремонт балкона, фото процесса устранения повреждений – эту информацию мы ищем в первую очередь, когда возникает необходимость привести в порядок разрушенную плиту. Повреждения плиты балкона имеют различную сложность, некоторые из них могут привести к обрушению.

Из этой статьи вы узнаете, как устранить мелкие повреждения и провести восстановление и укрепление балкона. Фотогалерея внизу содержит несколько примеров капитального ремонта.

Оценка состояния плиты и подготовка ее к ремонту

Прежде чем приступать к ремонту, необходимо осмотреть плиту и выяснить, насколько сильно она разрушена. На основе этого осмотра вы сможете узнать, какого рода требуется ремонт и составить смету будущих работ. Для самостоятельного исследования балкона вам доступен только визуальный осмотр и простукивание. Глухой звук при ударе означает, что внутри тела плиты есть пустоты.

При желании можно вызвать специалиста, который проведет экспертизу и точно определит грузоподъемность несущей плиты. Очень важно знать, какой вес выдерживает балкон, ведь после остекления нагрузка значительно увеличится.

Проводим оценку состояния балкона

Осматриваем плиту. Рабочее состояние: дефекты бетона незначительны, без обширных участков оголенной арматуры, при простукивании не удается локализовать пустоты в теле плиты. Ограниченно рабочее состояние предполагает наличие больших открытых участков арматуры и значительные разрушения бетона.

Ремонт балкона в хрущевке. Оценка состояния плиты

Балкон в аварийном состоянии, если: разрушена арматура, бетон распадается на куски. Тело плиты может быть разрушено на 50-90%.

Если кровля балкона сделана из бетона, то оцениваем ее по тем же критериям, что и несущую плиту. Дополнительно смотрим, течет ли потолок. И восстановительные работы должны будут вестись по тому же принципу.

Подготавливаем балкон к ремонту

Арматуру, подвергшуюся коррозии, очищаем от бетона до тех пор, пока не станут видны целые прутья. Места, где во время простукивания обнаружились пустоты, при помощи перфоратора разбиваем. Если этого не сделать, то в дальнейшем не получится качественно заделать все щели. На рисунке внизу вы видите результат такой ошибки.

Качественная заделка даже мелких трещин влияет на увеличение максимальной нагрузки на плиту

Теперь проводим осмотр парапета. Металлическое заграждение, если оно прогнило, срезаем при помощи болгарки. Далее зачищаем арматуру и металлические детали парапета при помощи проволочной щетки. Как вариант, можно воспользоваться дрелью со специальной насадкой.

Ремонт балкона своими руками: поэтапная подготовка поверхностей

Следующий шаг – обеспыливание поверхностей. Для этого можно использовать промышленный пылесос или прибор для подачи воды под давлением. После того, как все высохнет, обрабатываем все элементы из металла «антикором».

Ремонт балкона в панельном доме. Обработка металлических частей балконов и лоджий антикоррозийным составом

Ремонт и восстановление балкона

Прежде чем приступить к устранению дефектов, необходимо провести обработку поверхностей адгезионным составом. Это обеспечит хорошую сцепку ремонтных составов с бетоном.

Ремонт небольших повреждений

Узкие щели можно заделать при помощи готовых средств на полиуретановой основе. Удобнее всего использовать материалы во флаконах-шприцах, узкий кончик позволяет вводить состав глубже.

Как заделать щели на балконе: технология заполнения дефектов ремонтным составом

Не глубокие, но большие по площади дефекты бетона ремонтируются при помощи цементно-песчаного раствора. После застывания всех ремонтных составов необходимо обработать плиту гидроизоляционным составом. Далее можно заняться гидроизоляцией и герметизацией балкона а потом и отделочными работами.

Заделка повреждений балконной плиты в кирпичном доме

Ремонт балкона в ограниченно рабочем состоянии

Плиту, разрушенную по краям, ремонтируем поэтапно следующим образом:

• Восполняем утраченный бетон цементно-песчаной смесью (3 к 2).
• Обвариваем балкон по периметру металлическим уголком.

Как отремонтировать балкон: восполнение утраченного бетона по краям и монтаж обвязки

Если есть значительные разрушения по всей поверхности плиты, придется делать ее армирование. Так как здесь потребуется заливка бетонной стяжки, то по обвязке навариваем борт из того же металлического уголка.

Ремонт балкона своими руками. Делаем борт для армирующей стяжки

Укладываем армирующую сетку. Ее можно сделать из металлического прутка сечением 5мм. Ячейки делаем со стороной в 100-150мм. Сетка выкладывается на плиту так, чтобы оставался зазор в 2-3 см.

Сетку привязываем к арматуре плиты, которая выступает из бетона. Там, где она прилегает к обвязке – пользуемся сваркой. Делаем деформационный шов. Для этого прокладываем вдоль стены демпферную амортизационную ленту. Заливаем все цементно-песчаной смесью. Общая толщина слоя не должна превышать 5см.

Как сделать ремонт на балконе: устройство деформационного шва

Если допустимая нагрузка на плиту очень маленькая, вы можете уменьшить вес стяжки и одновременно утеплить основание, засыпав предварительно под сетку слой керамзита. Раствор в этом случае делается более жидким, чем в примере, изображенном на фото внизу.

Ремонт лоджий и балконов. Фото монтажа армирующей стяжки

Ремонт аварийного балкона

Тут одной только армирующей стяжкой не обойтись. Перед нами стоит задача увеличить грузоподъемность несущей плиты, а значит, придется заняться монтажом усиливающей конструкции. Следующее руководство будет вам полезным.

Укрепление швеллером

Укрепление балконной плиты при помощи швеллера – самый распространенный способ. Для работы нам понадобится:

• Несколько отрезков швеллера длиной, равной длине балконной плиты – два боковых и промежуточные, если в них есть необходимость.
• Металлический уголок для обвязки – 1 длина + 2 ширины.

Количество усиливающих элементов рассчитываем исходя из того, что расстояние между ними должно быть 70-80 см. Если балкон не больше метра в длину, то промежуточных элементов не делаем. Ширина балкона – это расстояние, на которое он выдается наружу, а длина – протяженность плиты вдоль стены дома.

Делаем разметку под гнезда для швеллеров и выдалбливаем их перфоратором. Гнезда должны быть заглублены в стену на две трети толщины стены. Далее заводим швеллера внутрь, привариваем их к арматуре плиты. Бетонируем элементы усиления в стене.

Восстанавливаем аварийный балкон: заделка швеллеров в стену дома

После застывания бетона привариваем по периметру плиты обвязку из уголка. Не забываем приварить ее и к концам швеллеров. Пример конструкции, которая должна получиться, на рисунке внизу.

Усиление балконов при помощи швеллера

Восстановление утраченных частей плиты

Здесь нам понадобится кусок жести, перекрывающий дефект по размеру, доски, анкера и металлический уголок. Лист жести вставляем между нижней частью плиты и крышей нижнего балкона. По сторонам делаем опалубку из досок и заливаем цементно-песчаной смесью.

Важно: доливку плиты можно осуществлять только с условием, что в месте дефекта сохранена арматура. Если она тоже разрушена, то необходимо подготовить кусок арматурной сетки и подварить ее к обвязке балкона и остаткам арматуры, выступающей из плиты. Реставрация разрушенного угла

После застывания бетона убираем опалубку. Далее производим обвязку плиты уголком по нижнему краю. Соединяем верхнюю и нижнюю обвязки между собой перемычками. На фотографии внизу вы можете рассмотреть, как выглядит плита после такого восстановления.

Фото балкона после ремонта плиты

Альтернативные способы укрепления аварийного балкона

Есть еще два способа ремонта аварийных балконов. В левой части рисунка вы видите, что усиление осуществляется за счет монтажа растяжки, идущей от стены дома к переднему краю плиты и металлического уголка, поддерживающего основание снизу.

Схема другого способа предупреждения обвала балкона находится в правой стороне рисунка. К перилам парапета привариваются квадратные металлические пластины в 10 мм толщиной. Они, в свою очередь, при помощи анкеров крепятся к стене дома. Ниже перил осуществляется монтаж растяжек.

Усиление плиты маленького балкона при помощи растяжек Важно: Несколько слов о том, кто должен делать ремонт балкона. Балкон является вашей собственностью, но шансы добиться помощи от коммунального хозяйства у вас есть. Законодательно балконная плита продолжает считаться общедомовым имуществом, поэтому у вас есть право требовать ее ремонта от государства.

Ремонт балкона: видео восстановления несущей способности плиты.

Завершение ремонта

После того, как плита будет приведена в рабочее состояние, необходимо заняться заделкой швов герметиком. Герметизация – это обязательный этап ремонта перед остеклением. На этой стадии можно выполнить вынос балкона по подоконнику, это даст расширение площади балкона. Далее очередь остекления балкона.

Источник