Как сдать коммерческое помещение без ремонта

Коммерческая недвижимость как бизнес: что нужно знать

Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.

В конце выгодный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать – квартиру или коммерческую недвижимость, – ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.

Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.

Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?

Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.

Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.

Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.

На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.

Беспроигрышные варианты и обязательные требования

Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.

Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.

Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.

На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.

Выбор с точки зрения расположения

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.

Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.

Еще один распространенный вариант – общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.

Ориентир на прибыль и востребованность

Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом – дешевле.

В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.

Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.

Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.

Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама – есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой – преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.

Особенности арендаторов

Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?

Специалисты рынка рекомендуют сотрудничать с некрупными, но опытными предпринимателями. Так, новички часто срывают сроки оплаты и в целом являются ненадежными партнерами.

Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения. «Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.

Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.

Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.

Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.

Топ объектов коммерции для инвестиционных целей

Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.

Здание 284,5 м2 на Воскресенской набережной

Отдельное коммерческое одноэтажное здание в самом центре города! Имеется два выхода – на Воскресенскую набережную и Шпалерную улицу. Главное достоинство этого объекта – надежный арендатор, который уже продолжительное время снимает помещение и не планирует съезжать. В настоящий момент договор заключен на сумму 483,6 тысячи рублей ежемесячно!

Подключены все коммуникации, электроснабжение 30 кВт с возможностью увеличения мощности. Коммунальные платежи оплачиваются силами арендатора.

Еще один бонус – вместе со зданием можно приобрести земельный участок. По соседству расположены другие помещения, которые также выставлены на продажу. Подробности подскажут наши менеджеры.

Помещение 702 м2 в центре Кингисеппа

Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы – «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.

Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки – 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.

Помещение 535 м2 на Корпусной улице

Объект расположен в новом элитном комплексе Lumiere в историческом центре города (Петроградский район). Это уже гарантирует высокую проходимость и платежеспособную публику. Меньше 5 минут пешком от метро «Чкаловская».

Помещение оснащено панорамными окнами. Проведены все коммуникации, мощность электроснабжения – 62 кВт. Ежемесячная прибыль от сдачи объекта в аренду составит порядка 650 тысяч рублей.

Помещение 123 м2 на улице Михаила Дудина

Еще один объект в новом ЖК «Бумеранг». От метро «Парнас» всего 200 м, новый спальный район, большая проходимость. Помещение расположено на первой линии, имеются отдельные входы с фасада. Электроснабжение – 20 кВт, более 5 точек подключения канализации и водоснабжения.

В настоящий момент ежемесячная плата за аренду оценена в 130 тысяч рублей.

Менеджеры «М16-Недвижимость» готовы предложить вам еще больше вариантов! Подберем идеальный объект под ваш бюджет и нужды бизнеса, поможем с заключением сделки и дальнейшим поиском арендаторов, звоните!

Источник

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду — все секреты

Не каждый предприниматель может позволить приобрести в собственность нежилое помещение для ведения дел, особенно в самом начале своей деятельности. А успешность такой деятельности в большой степени зависит от удачного места расположения помещения. Решение вопроса – аренда, поэтому склады, офисы, производственные помещения пользуются у бизнесменов спросом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Как быстро найти арендатора?

Для того, чтобы быстро найти арендатора, первым делом нужно составить привлекательное объявление или коммерческое предложение. Необходимо подробно охарактеризовать свою недвижимость охарактеризовать: указать размеры, этажность, площадь, описать техническое состояние и оснащение, инфраструктуру, при этом акцент, конечно, нужно сделать на ее достоинства, но и недостатки тоже следует отметить.

Самые действенные способы поиска арендаторов следующие:

• Размещение объявлений на интернет-ресурсах (специализированных) – это очень популярный и эффективный канал рекламы. Следует обязательно добавлять фотографии объекта недвижимости.
• Поиск по своим знакомым – очень простой способ, но часто срабатывает быстрее других, так как круг общения предпринимателей подразумевает пересечение интересов в деловой сфере.
• Рассылка коммерческого предложения по электронной почте – достаточно часто такие заведения, как рестораны, кафе, бары, магазины, салоны и другие подбирают помещения для открытия еще одной точки или же для переезда. Так как обычно адрес электронной почты владельцев бизнеса указывается на официальном сайте их компании, то совсем несложно сделать конкретную адресную рассылку.
• Сотрудничество с агентством недвижимости – очень хороший способ, потому что у риэлторов имеются более широкие возможности рекламирования. К тому же, они в дальнейшем будут заниматься заключением сделки.

Чему уделить внимание?

Ценообразование

Для начала нужно ознакомиться с базой данных по коммерческой недвижимости, оценить рынок, сравнить цены. При этом нужно понимать, что при заключении реальных сделок суммы обычно немного снижаются.

После просмотра конкурентных предложений нужно провести сравнительный анализ по таким моментам:

1. Класс здания.
2. Окружающая застройка.
3. Инфраструктура, обеспеченность парковкой.
4. Дизайн общественных зон.
5. Входная группа и другие параметры.

Если параметры данного объекта лучше, то, соответственно, и стоимость должна быть выше. Совсем уж низкая цена может насторожить потенциального арендатора. Детальнее о том, какие ставки аренды коммерческой недвижимости и как их рассчитать, читайте в нашей статье.

Конкурентные преимущества

Вполне реально можно ускорить сроки сдачи в аренду коммерческой недвижимости, изменив качественные характеристики помещения. Возможны различные варианты:

• Если помещение небольшое, можно проложить коммуникации и установить перегородки, тем самым сориентировать будущего арендатора – сколько рабочих мест возможно здесь разместить.
• Если нет желания или возможностей заниматься отделкой объекта, то необходимо будет сделать адекватную компенсацию, ведь арендаторы не очень-то желают вкладывать свои средства в отделку арендуемого помещения.
• При наличии офисной мебели не нужно пытаться на этом заработать дополнительно, она просто не будет востребована. Мебель предлагать следует бесплатно, просто в виде бонуса.
• Если в здании располагаются несколько арендаторов, то можно предложить сервер в аренду (востребованная услуга). Естественно, серверная должна быть оборудована по всем правилам и нормам, предусмотренными для хранения и защиты информации.

Также преимуществом будет надежность собственника и прозрачность, то есть, долгосрочный прямой договор с учетом НДС, безналичная форма расчета, возможность учесть при налогообложении не только все суммы по договору, но и эксплуатационные платежи.

Бонусы и преференции

Обычно владельцы коммерческой недвижимости предпочитают не афишировать возможность предоставления различных бонусов и скидок. Все решается в индивидуальном порядке, например, если компания не может решиться на аренду помещения, можно предложить некоторые бонусы. Они также могут стать как раз решающим фактором для принятия положительного решения. Детальнее о правовых аспектах и выгодах аренды от собственника можно узнать тут.

Способы поиска целевой аудитории и какой выгоднее

Способы поиска могут быть самостоятельными или при помощи агентств недвижимости.

Самостоятельно

При самостоятельном поиске арендаторов, конечно же, времени затрачено будет достаточно много, даже если договор будет составлен отлично. В этом плане выгоднее обратиться к профессионалам (риэлторам).

Что касается цены, то выгоднее искать самостоятельно, затрат, естественно, меньше. Риски в этом случае могут быть такими:

1. Непрофессионалу трудно может быть провести правильную оценку помещения, выявить его сильные и слабые стороны. А от этого зависит стоимость аренды.
2. Возможно составление коммерческого предложения с учетом не всех важных нюансов.

При обращении к риэлторам можно заниматься другими делами, доверить поиск профессионалам.

С помощью риэлтора

Значительно экономится драгоценное время, так как у риэлторов есть свои наработанные базы и методы рекламы. Их услуги, конечно, нужно будет оплачивать, обычно сумма устанавливается в пределах комиссии от сдачи недвижимости.

Чтобы избежать рисков, с риэлтором нужно заключить договор о сотрудничестве и обратить внимание на нюансы:

• В договор риэлторы всегда включают пункт о том, что собственник не может самостоятельно сдать свой объект, это означает, что риэлтор в любом случае получит вознаграждение.
• Нельзя подписывать договор, пока не будет проверено, что риэлтор действует как юридическое лицо и зарегистрирован в ЕГРЮЛ.

Кому отдать предпочтение?

При выборе арендаторов предпочтение стоит отдать юридическим лицам или ИП, это самые надежные категории, они обычно арендуют не первое помещение при расширении своего бизнеса.

Сдача же помещения физическим лицам небезопасна, так как они способны отказаться платить арендную плату, объявив, что нет денег или просто исчезнуть.

Возможные риски

Конечно, каждый собственник коммерческой недвижимости переживает за ее сохранность и состояние, ведь цель от сдачи в аренду – получение прибыли. Можно выделить основные риски арендодателей:

1. Нецелевое пользование помещением. Например, арендатор указал в договоре, что помещение будет использоваться под склад, а на самом деле был открыт магазин.
2. Повреждение имущества, то есть, возможна поломка оборудования, испорчен ремонт помещения и т.д.
3. Отказ арендатора вносить арендную плату.

Детальнее о том, как снять коммерческую недвижимость, чтобы не попасть в просак, мы рассказывали в этой статье.

Как правильно сдавать?

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду очень важно правильно подготовить всю нужную документацию:

• составить коммерческое предложение;
• подготовить договор аренды, в котором необходимо прописать подробно все условия сделки для обеих сторон;
• составить акт приема-передачи помещения в аренду.

Коммерческое предложение по своей сути – это диалог с потенциальным арендатором, поэтому при его составлении нужно постараться представить себя на его месте. В результате должна получиться такая подача информации, которая точно привлекла бы и другого варианта уже искать не хотелось.

Предложения бывают:

1. персонифицированными, то есть адресной направленности;
2. не персонифицированными, то есть, адресованные всем.

При его составлении удобнее всего придерживаться следующей структуры:

• Заголовок.
• Суть предложения, здесь же нужно указать назначение сдаваемого помещения: офисное, промышленное, складское или торговое.
• Точный адрес объекта.
• Основные свойства и характеристики: площадь, наличие интернета и телефона, сигнализация, наличие парковки и т.д.
• Указываются условия сотрудничества: стоимость аренды и что в нее входит, дополнительные услуги и дополнительные условия.
• Преимущества данного предложения, это возможно: высокая проходимость, наличие известных фирм среди арендаторов или близость транспортных узлов.
• Контактные данные.

Составление и заключение договора

Договор аренды составляется обязательно в письменной форме (ст. 651 ГК РФ), в нем обязательно должна содержаться следующая информация:

1. Дата и место его заключения.
2. Полное наименование сторон сделки.
3. Описание сути сделки, сроки.
4. Регистрационные данные помещения (взять из свидетельства о праве собственности на объект).
5. Размер арендной платы, а также четкий график и порядок внесения платежей.
6. Дополнительные договоренности.
7. Ответственность и права сторон.
8. Следует также включить подробное описание состояния помещения на момент сдачи его в аренду, можно приложить фотоматериалы.
9. Реквизиты и адреса сторон.

• Скачать бланк договора аренды коммерческой недвижимости
• Скачать образец договора аренды коммерческой недвижимости

Какой лучше?

Договора могут быть:

• долгосрочными – заключаются на срок более 1 года;
• краткосрочными – заключаются на срок менее 1 года;
• бессрочными – заключенными на неопределенный срок (такие договора чреваты тем, что его в любой момент можно расторгнуть, предупредив за месяц).

Лучше всего, конечно, заключать долгосрочные договора.

Нужно ли регистрировать и платить госпошлину?

Договор требует государственной регистрации в Росреестре в том случае, если он заключается на срок, превышающий один год. Считаться заключенным такой договор будет с момента его регистрации (ст. 609, 651 ГК РФ).

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Размер государственной пошлины для юридических лиц составляет 22 тысячи рублей (ст. 333.33 НК РФ).

Как обезопасить себя?

Чтобы собственнику объекта недвижимости обезопасить себя, необходимо четко прописать в договоре все важные моменты и условия сделки: срок договора, размер арендной платы. Вносить стоит только правдивую информацию, пытаясь что-то выиграть на налогах, можно лишиться большего.

Ведь Гражданский Кодекс регулирует взаимоотношения сторон – участников сделки, предусматривает обязанности по содержанию имущества (ст. 616 ГК РФ), ответственность за использование арендного имущества не в соответствии с договором (ст 615 ГК РФ).

Акт приема-передачи помещения

Данный документ очень важен, ведь без него, по сути, договор аренды не будет считаться заключенным. Акт приема-передачи подтверждает сам факт передачи помещения от собственника арендатору, составлять его нужно в любом случае, даже если аренда коммерческой недвижимости совсем краткосрочная. В документе должны быть отражены следующие моменты:

1. Указать фактический адрес нахождения, его кадастровый номер.
2. Описать все технические характеристики сдаваемых площадей.
3. Зафиксировать состояние помещений (как можно подробнее).
4. Также можно приложить фотографии объекта (указав это отдельной строкой в акте).
5. Проставляется дата факта передачи объекта недвижимости и подписи сторон.

Акт приема-передачи должен храниться вместе с договором аренды.

Заключение

Коммерческая недвижимость не должна простаивать, она должна работать и приносить доход своему владельцу. А чтобы доход этот был стабильным, вкладывать инвестиции нужно в ту коммерческую недвижимость, которая в дальнейшем всегда будет пользоваться спросом у арендаторов. Поэтому никогда не нужно торопиться с выбором, необходимо тщательно все проверять и просчитать.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источник