Как сдать офис без ремонта

Cдаем офис правильно

Cдаем офис правильно

Адекватная цена

Собственник хочет получить максимальный доход от аренды своего помещения, а арендатор – сэкономить. Пересечение их интересов – та самая точка адекватной цены.

На стоимость аренды офисного помещения влияют следующие факторы:

• Расположение и проходимость;
• Класс бизнес-центра (А, В, С);
• Площадь;
• Планировка;
• Состояние объекта;
• Текущая ситуация на рынке.

Лучше всего обратиться за помощью к специалистам в сфере офисной недвижимости: их объективная оценка ситуации на рынке и потенциала объекта будет более точной. Чтобы справиться с задачей самостоятельно, потребуется провести аналитическое исследование: узнать стоимость аренды офисов, расположенных в этой же локации и сравнить их диапазон.

1. Грамотный менеджмент

Искать арендатора можно самостоятельно или обратиться за помощью к консультантам. Во втором случае хлопоты по ответам на звонки, письма, организации показов ложатся на стороннего консультанта. При самостоятельном поиске нужно учесть, что звонки и вопросы появляются в режиме 24/7. Поэтому для общения лучше зарегистрировать отдельный почтовый ящик и номер телефона.

2. Правильная презентация

В век интернета первое впечатление от объекта клиент составляет уже по объявлению: если фотографии и текст его не привлекут, повторный просмотр объявления маловероятен даже при привлекательной стоимости. Формат и размер объявлений зависит от того, на какой площадке вы собираетесь их размещать, но подготовка к продвижению одинакова:

• Сделайте снимки офиса (с разных ракурсов) и бизнес-центра, в котором он размещен. Фото должны быть качественными, не размытыми, с правильной цветопередачей;
• Нарисуйте план помещений с их размерами. Это необходимо клиенту для тестовой рассадки сотрудников;
• Составьте короткий и длинный вариант объявлений (на 500 и 1000 знаков). В первом-втором предложениях сформулируйте ключевые преимущества вашего предложения: это сниппет, который увидит клиент в поисковых системах;
• Оформите pdf-презентацию офиса на 1-3 страницы (не больше). Здесь вы можете указать все дополнительные преимущества, которыми обладает объект, но лаконичность повествования приветствуется – это сэкономит время клиента.

Если ваш объект имеет большую площадь, поиск клиентов усложняется. В этом случае разумно создать тематический одностраничный сайт (лендинг) и использовать seo-продвижение.

3. Реклама

Сосредоточьтесь на тематических площадках, посвященных коммерческой недвижимости. Нет никакого смысла размещать объявление сразу на ста малопопулярных сайтах: 10 крупных дадут конверсию выше. Отличный вариант – контекстная реклама в Яндекс.Директ и Google AdWords: она приносит много посещений.

Следующее направление рекламной атаки – e-mail-рассылка потенциальным клиентам. Здесь пригодится pdf-презентация. Если вы точно знаете целевую аудиторию арендаторов (дизайнеры, IT-компании и тд), разместите информацию в профессиональных сообществах в соцсетях, подчеркнув, почему именно ваш офис подходит для этого направления.

Не забудьте разместить рекламный баннер на окне офиса.

4. Аккуратный внешний вид офиса

Помещение должно сиять чистотой: все вещи, оставшиеся от предыдущих арендаторов – наклейки, доски, плакаты и тд – необходимо убрать и провести генеральную уборку помещения. Проверьте исправность сантехники, кондиционеров, лампочек и розеток, мебели, если офис сдается с ней.

5. Корректный договор аренды

Арендатору необходимо представить документы на офисное помещение, подтверждающие, что именно вы являетесь его собственником. В договоре аренды должны быть указаны все основные моменты, касающиеся размера платежей (в том числе скрытых), сроков оплаты и штрафных санкций. Закон запрещает повышать оплату чаще, чем раз в 12 месяцев. Включите в договор опись имущества, если офис сдается с мебелью и техникой.

Теперь вы знаете, как сдать офисное помещение в аренду и можете решить – делать ли это самостоятельно, или довериться с профессионалам. Ведь каждый день простоя офисных помещений – это не только потери возможностей, но и дополнительные затраты, так как владелец всё равно обязан платить по коммунальным счетам.

Комментарии экспертов: какие стратегии помогают собственникам эффективнее реализовывать офисные помещения?

Михаил Миронов, коммерческий директор «Р7 Групп»:

— Компаниям с непрофильными активами в виде коммерческой недвижимости крайне сложно конкурировать на рынке недвижимости с девелоперами. Неэффективное управление и неправильная оптимизация активов принесут своему владельцу скорее убытки, чем прибыль. Причина — отсутствие опыта в принятии стратегических решений в области управления недвижимостью. А более глубокое погружение в управление непрофильными активами может негативно сказаться на ведении профильного бизнеса.

По данным причинам такие компании все чаще прибегают к консалтинговым услугам в сфере управления недвижимостью. Роль профессионального консалтинга трудно переоценить. Разработка стратегии управления, политика выбора оптимальных арендных ставок, оперативное реагирование на изменения в области ценообразования, налогообложения – все это требует опыта, аналитики и глубокого знания рынка изнутри. Полный пакет консалтинговых услуг позволяет экономить время клиента и оптимизировать затраты.

Ирина Морозова, начальник отдела маркетинга и рекламы «ПРОФИС Недвижимость»:

— В сегменте коммерческой недвижимости класса С наиболее эффективными для привлечения арендаторов, являются:

1) Реклама, размещенная непосредственно на самом объекте — на зданиях, на окнах, объявления на информационных досках. Она ориентирована на партнеров и клиентов действующих арендаторов, а если объект расположен рядом с оживленной дорогой, то и на автомобильный трафик.

2) Популярные доски объявлений. Компании, которые арендуют офисы класса С, предпочитают искать помещения самостоятельно, не прибегая к помощи брокеров. Поэтому доски объявлений в интернете являются для них основным источником первичной информации о вакантных объектах.

3) Сайт компании или объекта, поскольку арендаторы ищут помещения напрямую от собственника объекта.

4) Пожалуй, наиболее эффективный рекламный инструмент в плане конверсии — это положительные отзывы действующих арендаторов бизнес-парка, так называемое «сарафанное радио».

Источник

Я собираюсь арендовать помещение, но там нет ремонта, его надо делать. | Москва

Я собираюсь арендовать помещение, но там нет ремонта, его надо делать. Арендодатель готов его сделать, но за наш счёт. Сумма ремонта внушительная, что должно быть прописано в договоре? Арендные каникулы на сумму равную ремонту?

Ответы на вопрос:

Ольга! Можно прописать освобождение от арендной платы (ст.614 ГК РФ), что будет определенный мораторий, а также гарантии на продление договора аренды по окончании его срока, первоочередное право на продление договора аренды. А с финансовой точки зрения как договоритесь: если освободит от аренды первое время, то можно согласиться.

Все зависит от того, готовы ли вы сразу оплатить ремонт арендуемого помещения.

Если вы сразу оплачиваете ремонт, всю сумму, то в договоре необходимо прописать, что Арендатор, в связи проведением ремонта на сумму. освобождается от арендной платы до такой-то даты. Необходимо рассчитать сколько уйдёт на ремонт и какая арендная плата.

Если вы не хотите сразу оплачивать ремонт помещения, то можно в договоре прописать например: арендная плата за первый год составляет столько то (с учётом ремонта), а с такой то даты указать стоимость аренды ниже (ст. 606 ГК РФ).

На самом деле вариантов множество, самое главное правильно рассчитать суммы и платежи, чтобы не получилось так, что вы и ремонт сделаете и отсрочку аренды не предоставят.

Ну и так как ремонт производится за ваш счёт, то лучше перестраховаться и прописать пункт о том, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя, Арендодатель обязан будет вам вернуть стоимость за ремонт. А то вы сделаете ремонт за свой счёт, а он через месяц заявит о расторжении договора.

Это не совсем так. При заключении договора аренды составьте очень подробный акт состояния принятого имущества, он будет являться приложением к договору аренды. Можно сделать фото-и видео-съемку для фиксации состояния переданного в аренду имущества. В договоре аренды прописать, что арендатор должен производить текущий ремонт помещения в СЧЁТ АРЕНДНОЙ платы в срок до. месяцев. (указать точно день, месяц и год).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

И последнее: «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020)

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 651 ГК РФ

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Источник

Как выгодно сдавать офисы в субаренду

Узнайте, как заработать на субаренде офисных помещений с минимальными вложениями и без ипотеки. Доступный каждому способ заработка на коммерческой недвижимости.

Делить большое на малое и сдавать в аренду дороже – один из ключевых принципов известного инвестора Роберта Кийосаки. Этот принцип работает для жилой и коммерческой недвижимости и позволяет повысить доходность с аренды в 1,5-2 раза. Еще один существенный плюс этой стратегии – здесь можно обойтись без существенных вложений. Инвестору не обязательно покупать объект в собственность и брать ипотеку. Достаточно взять ее в аренду, разделить на части и сдавать офисы в субаренду уже по частям.

Коммерческая недвижимость хорошо востребована, особенно в крупных городах. Возможности заработка здесь не хуже, чем на жилых объектах. А произвести “распил” большого объекта на несколько маленьких можно с минимальными вложениями времени и денег.

“Я искренне восхищался своим приятелем, который додумался покрасить только ту стену офиса, которая выходила на дорогу, и таким образом сэкономил на краске. Учись экономить на мелочах, это намного увеличит твои доходы”

Сфера	Недвижимость
Стартовый капитал	от 50 000 до 100 000 рублей
Надежность	Высокая
Цель инвестиций	Заработать на разнице между стоимостью аренды большого офисного помещения и сдачи в субаренду нескольких маленьких студий
Доходность	около 50-100% в месяц
Чистый пассивный доход за год	от 600 000 рублей

Субаренда – выгодное вложение денег с целью получения дохода

Любое вложение денег с целью получения дохода подразумевает выбор стратегии инвестирования и точный расчет.

1. разделения большого офисного помещения на маленькие офисы
2. за счет аренды рабочих мест (коворкинг-центр)

Возможно также применение смешанной стратегии (мини-офисы + коворкинг-центр в одном помещении) и получение дополнительных доходов – например, за счет почасовой аренды переговорных. Таким образом реализуется классический принцип Кийосаки деления большого на малое. Это можно рассматривать как бизнес, но не требующий активного участия владельца и приближенный к пассивному инвестированию.

Арендодатели и владельцы офисных площадей обычно не заинтересованы в том, чтобы сдавать помещение мелким фирмам, индивидуальным предпринимателям или тем более – частным лицам. Они предпочитают один раз сдать большое помещение и на длительный срок, получить деньги и забыть о нем. Это позволяет инвестору заработать на субаренде.

Сколько на этом можно заработать

• город;
• расположение офиса;
• класс офиса;
• состояние (требуется ли ремонт или офис готов к сдаче “под ключ”);
• модель бизнеса (под маленькие офисы или коворкинг-центр).

В Москва-Сити можно взять полностью обставленный офис в долгосрочную аренду за 300 000 рублей и сдать его в субаренду за 600 000 рублей. За вычетом некоторых расходов (оплата секретаря, интеренет, кофемашина и т.д) чистый доход инвестора составляет от 250 000 рублей.

Если это не офис класса “А” в центре Москвы, а рядовое помещение в регионах, доходность составляет 50 000-100 000 рублей в месяц.

Если помещение нуждается в ремонте, расходы на ремонт будут выше, но стоимость аренды – ниже. В таких случая нужно еще более тщательно считать и анализировать расходы.

Как сдавать офисы с высокой надежностью

Эта модель инвестирования считается надежной при условии грамотного тестирования рынка и составления бизнес-плана. До подписания договора нужно изучить рынок коммерческой аренды, учесть все факторы (расположение, площадь и т.п), дать пробные объявления о субаренде. Таким образом инвестор убедится, что спрос есть, а доходность составит не менее 50% в месяц. В таком случае сдавать офисы в субаренду будет несложно и выгодно.

С какой минимальной суммы можно взять офис в аренду от собственника

Сумма вложений на старте зависит от региона, площади офиса и его состояния. Например, в Краснодаре можно взять офис в аренду от собственника за 25-55 000 рублей. Это большой офис площадью около 100 квадратных метров, который легко разбить на несколько мини-офисов.

Но офис класса А в центре в том же городе будет стоить уже порядка 100 000 рублей.

Если офис полностью готов и не нуждается в перепланировке, то расходы инвестора составят только стоимость его аренды и небольшие сопутствующие расходы. Если в офисе нужно сделать ремонт и/или перепланировку, эти расходы добавляются к сумме аренды.

Для каких целей подойдет эта стратегия

Такой вариант подойдет для инвестора, который хочет получать высокий денежный поток с чужой недвижимости и без ипотеки. Но нужно быть готовым заниматься этим как бизнес-проектом, особенно на первом этапе. Такие инвестиции нельзя назвать полностью пассивными, пока вы не масштабировались и не делегировали все управляющим.

Кейс 1. Комплексный подход к субаренде складского помещения площадью 80 кв. метров

Бывшее складское помещение инвестор разделил на маленькие части и отдельные рабочие места. Его основные клиенты – индивидуальные предприниматели, интернет-магазины, небольшие стартапы. Некоторые даже снимают офисы по часам, чтобы пообщаться с налоговым инспектором или другим чиновником.

• долгосрочной аренды мини-офисов;
• долгосрочной аренды отдельных рабочих мест (коворкинг);
• почасовой и посуточной аренды переговорной комнаты;
• почасовой и посуточной аренды офисов;
• аренды части помещений на вечерние часы для тренингов и других мероприятий
• представления юридических адресов.

За счет разделения помещения доходность увеличилась в полтора раза.

С чего начать инвестировать и как сдать офис в субаренду

Инвестировать в эту сферу нужно начинать с анализа рынка. Уже на первом этапе нужно понимать, как сдать офис в субаренду и будет ли на него спрос. Пошаговая схема такая:

1. Анализ рынка коммерческой недвижимости. На этом этапе нужно проверить, насколько востребованы офисные помещения в вашем городе, сравните цены на помещения большой и маленькой площади в одном и том же месте, чтобы понять соотношение и оценить размер прибыли.
2. Выбор места. Найдите несколько мест, где предлагаются в аренду коммерческая недвижимость большой площади. Выберите 1-2 объекта с удачным расположением (обычно это помещения в бизнес-центрах). В зависимости от вашей бизнес-стратегии вы можете рассматривать как полностью готовые помещения со всей необходимой мебелью (не требующие даже минимального ремонта), так и помещения “в бетоне” (где нужно полностью делать ремонт, покупать мебель и т.п.)
3. Определение стратегии. Исходя из расположения офиса нужно принять решение, кому и в каком виде его проще всего сдать – в виде мини-офисов или коворкинг-центра. Можно комбинировать.
4. Подсчет расходов. На этом этапе можно подготовить смету всех расходов – на перепланировку, ремонт (если он требуется), закупку необходимого оборудования.
5. Финальное тестирование спроса. Дайте объявления о субаренде небольшого офиса или о запуске коворкинг-центра и оцените количество поступающих заявок.
6. Подписание договора с собственником. Договор аренды офиса должен включать пункт, позволяющий сдать помещение в субаренду. Также там должны быть подробно расписаны все права и обязанности сторон.
7. Подготовка помещения. В зависимости состояния помещения подготовка может быть минимальной, а может занять несколько месяцев.

Как заключить договор аренды офиса

Для осуществления этой стратегии инвестору достаточно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и заключить договор аренды офиса с собственником. В этом договоре должна быть прописана возможность сдавать помещение в субаренду.

После этого может быть заключен договор субаренды. Это два отдельных и независимых документа. Но положения договора субаренды не могут противоречить положениям договора аренды. Срок действия договора субаренды также не может превышать срока действия договора аренды.

Кроме стартового капитала и договора аренды, инвестору ничего не требуется. Достаточно выбрать объект, тщательно просчитав все расходы и ожидаемые доходы, оплатить аренду и заключить договор с собственником.

Как выбрать офис в аренду от собственника

Выбор места – ключевой фактор для инвестора в коммерческую недвижимость. Если спроса не будет или цена окажется ниже планируемой, он может не получить запланированной прибыли или даже уйти в минус. Лучше всего подойдут помещения в бизнес- центре в центральной части города, которые всегда востребованы арендаторами. Если взять офис в аренду от собственника в таком бизнес-центре по рыночной цене, его можно выгодно сдать в субаренду. Необходимо тщательно тестировать спрос и считать соотношение доходов и расходов.

Как рассчитать доход при ваших вложениях

Доходность проекта – разница между доходом от субаренды и всеми расходами инвестора (аренда помещения, перепланировка или ремонт, закупка необходимого оборудования, налоги, оплата уборщицы). Самые существенные расходы при этом – стоимость аренды и ремонта (если он необходим).

Если инвестор берет в аренду помещение без ремонта, его расходы на первоначальном этапе значительно возрастают даже с учетом того, что стоимость аренды будет ниже. Как следствие, возрастают риски и срок окупаемости проекта.

Например, если взять в аренду помещение за 100 тысяч в месяц, потратить еще 90 тысяч на перепланировку и закупку необходимого оборудования, и 25 тысяч платить ежемесячно (оплата налогов, коммунальных платежей, уборщицы и т.п.) и сдать в субаренду за 180 000 рублей в месяц, годовой доход составит:

А уровень доходности (соотношение доходности и вложений) составит

Какие есть риски и как их минимизировать

• Риск не сдать помещения в субаренду. Этот риск снимается грамотным тестированием спроса и цен на небольшие офисы. Также необходимо тщательно подсчитать все сопутствующие расходы, чтобы точно просчитать.
• Риск порчи имущества субарендаторами. В сфере коммерческой недвижимости этот риск существенно ниже, чем в сфере жилой недвижимости. Он снимается грамотным составлением договора, где будут четко прописаны права и обязанности сторон. Также арендатор должен лично следить за состоянием помещения. Если речь о коворкинг-центре, арендатор нанимает администратора, который поддерживает порядок.
• Риск, что доходы от субаренды не покроют расходы. Он снимается тщательным анализом рынка и составлением грамотного бизнес-плана с учетом всех расходов.
• Риск проблем с налоговой и другими контролирующими органами. В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ договора субаренды могут заключаться только с согласия собственника (арендатора), и их срок не должен превышать срок договора аренды помещения. Если эти условия выполнены и инвестор платит налоги за полученный доход, никаких проблем возникнуть не должно.

Система налогообложения

Чтобы снять помещение в аренду и сдать их в субаренду, нужно оформить ИП. Индивидуальные предприниматели платят налог 6%. Но при упрощенной системе налогообложения для ИП предприниматель должен оплатить налог со всех средств, которые попадают на расчетный счет или в кассу. Чтобы оплачивать налоги не с общей стоимости субаренды, а только с фактического дохода (который представляет собой разницу между стоимостью субаренды и аренды), нельзя применять УСН. Подробнее о том, как платить меньше налогов ИП, читайте в нашей статье.

Наш выбор

Вот еще несколько удачных кейсов сдачи коммерческой недвижимости в субаренду.

Кейс 2. Коворкинг-центр в бизнес-центре класса А Москва-Сити

Инвестор снял помещение в Москва-Сити и разбил его на отдельные рабочие места, увеличив денежный поток в 2 раза. В помещении есть вся инфраструктура: интернет, переговорная комната, бесплатный чай-кофе, для обслуживания бесперебойной работы и решения текущих вопросов нанят секретарь.. Все, что требуется предпринимателю для работы – это ноутбук. Остальное предоставляет коворкинг-центр.

Площадь помещения	100 кв. метров
Стоимость аренды	300 000 рублей в месяц
Стоимость субаренды	600 000 рублей в месяц
Чистый доход	250 000 рублей в месяц

Кейс 3. 45 000 с группы небольших офисов в Москве

Инвестор не стал разделять большой офис на малые, а сразу арендует несколько небольших помещений, но полностью оборудует их всем необходимым и вкладывает в них максимальную ценность. Это позволяет сдавать офисы в субаренду дороже и получать с каждого офиса в среднем по 6 000 рублей, а с нескольких офисов – пассивный доход в 45 000 рублей в месяц с шести офисов. Следующая цель – пересдать 60 офисов за один год и получать 450 000 в месяц.

Субаренда коммерческой недвижимости – простой способ стартовать в недвижимости без серьезных вложений и сразу получать стабильный высокий доход. При грамотном выборе объекта риски сводятся к нулю.

“Весь секрет бизнеса в том, чтобы знать что — то такое, чего не знает больше никто”.

Но как показывает практика, одного знания недостаточно. Хотя идеи Кийосаки в теории известны многим людям, очень немногие применяют их на практике. Но они реально работают на рынке коммерческой недвижимости и способны принести пассивный доход от 50 000 рублей и выше.

1. Тщательно выбирать объект
2. Заранее тестировать спрос на субаренду
3. Делать перепланировку и пускать субарендаторов как можно быстрее
4. Иметь четкий бизнес-план, где будут учтены все расходы
5. Прописывать право сдавать помещение в субаренду в договоре аренды
6. Если это первый объект, арендовать готовое помещение, не требующее ремонта
7. Зарегистрировать ИП

Если вы хотите стать профессионалом на рынке коммерческой недвижимости и избежать ошибок, которые неизбежно совершают новички, рекомендуем пройти наш обучающий курс со скидкой и бонусами.

Источник