Как отремонтировать квартиру за счет управляющей компании?
Краткое содержание:
Часто в случае проблем с канализацией, замыкания электропроводки, утечки газа и т.д. мы вызываем специалистов для устранения неполадок и оплачиваем их услуги. Между тем, устранять неполадки в квартире в некоторых случаях должна управляющая компания, за счет ежемесячной оплаты собственником жилищно-коммунальных услуг. За что не стоит переплачивать?
Для начала определимся, какие услуги и работы должна оказывать управляющая компания, чем регулируется перечень таких услуг.
Перечень услуг определяется договором управления МКД (многоквартирным домом). Обязательными элементами такого договора всегда являются:
— услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
— коммунальные услуги, а также иная, направленная на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договор этот, согласно п.6 Постановления Правительства РФ № 354, является возмездным. То есть, какого-то перечня «бесплатных» услуг не существует.
В случае оказания услуг ненадлежащего качества жильцы вправе требовать уменьшения суммы квартплаты и отчета по произведенным компанией тратам.
За что отвечает УК, а за что — собственник?
Что в квартире должно быть отремонтировано силами УК, за счет ежемесячной платы за содержание и ремонт жилья?
Это общедомовое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений, или для обслуживания всего многоквартирного дома:
— Стояки отопления, а также холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них вплоть до точки первого соединения с отводящими трубами;
— Газопровод и отводы от него – до запорного крана либо отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите;
— Стояки водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и прочее) до точки первого стыкового соединения с отводящими трубами;
— Приборы учета (счетчики), находящиеся в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами.
Т.е. аварийный ремонт всего перечисленного должен производиться за счет средств, которые вы, как собственник, ежемесячно вносите, оплачивая жилищно-коммунальные услуги.
— Должно быть бесплатным восстановление в квартире лепных деталей и розеток, если здание, в котором расположена данная квартира, находится под охраной Государственной инспекции по охране памятников архитектуры (согласно документу «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» МДК 2-04.2004 (утв. приказом Госстроя СССР в 2004 г.), а именно Приложению 2 «Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья» (текущий ремонт).
Гражданин должен самостоятельно оплачивать ремонт того, что является его частной собственностью. Для собственников квартир это:
— Индивидуальные приборы учета (счетчики воды, газа, электричества);
— Газовые и электрические плиты;
— Батареи центрального отопления;
— Сантехническое оборудование (смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующая фурнитура);
— Трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками;
— Электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы, которые находятся в квартире.
Важно. Эти перечни распространяются как на собственников приватизированного жилья, так и на нанимателей муниципального.
Исключения из правил
Из каждого правила существуют исключения. Представьте, что в сети произошел скачок напряжения. Свет замигал, вы вызвали электрика, а после устранения неисправности обнаружили, что какая-то бытовая техника, которая была подключена к сети, перестала работать, перегорела. Вы вправе требовать от управляющей компании заплатить за пришедшие в негодность электроприборы.
Или от заискривших приборов загорелись другие вещи, оказались повреждены обои, полы и т.д. УК обязана не просто починить розетку, но и компенсировать все сгоревшее.
То же и в случае прорыва воды из батареи, залившей квартиру.
Обратитесь в управляющую компанию, для составления акта осмотра поврежденного имущества. Требуйте компенсировать ущерб, затраты на ремонт.
Внимание! Зачастую в подобной ситуации коммунальные службы уходят от ответственности, говоря, что авария произошла по вине владельца квартиры, который сделал, например, перепланировку, или поменял проводку, радиатор и т.д. Либо упирают на то, что сеть не выдержала перегрузок, что у жильцов оказалось одновременно включено слишком много электроприборов. Либо грешат на ремонтные работы теплосети, говорят, что виновны изношенные трубы отопления. Не верьте. Именно недоработки УК, неготовность систем к повышению давления, приводят к срыву радиаторов и кипяток льется из труб отопления во все стороны.
Прямая задача УК — обеспечить качественное функционирование систем.
— Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
— Если ремонт имущества собственников внутри квартиры вызван ненадлежащим содержанием общего имущества или ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, собственники в соответствии с п. 149 Постановления Правительства РФ №354 вправе требовать ремонта или возмещения понесенных расходов от управляющей организации.
— На вашей стороне и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации N 491, где указано, что управляющая компания является энергоснабжающей. (Имеется в виду не только электричество. Горячая вода, отопление, газ — это тоже вид энергии.)
— В соответствии со ст. 542 ГК РФ качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами и иными обязательными правилами или предусмотренным договором энергоснабжения.
— В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Итак, возмещать ваши убытки должна именно управляющая компания вашего дома.
Важно. Если УК требует с вас дополнительную плату за устранение аварийной ситуации или за ремонт оборудования, которое находится в вашей квартире, но относится к общедомовому, вводит вас в заблуждение, отказывается оказывать необходимые услуги — то такие действия являются прямым нарушением Закона «О защите прав потребителей» и статьи 310 Гражданского кодекса РФ.
Как отстоять свои права?
— В любом случае у вас должны быть доказательства, что произошел сбой в электросети, или повышение давления в трубах и т.д. Если причиной аварии стали некомпетентные действия вызванного вами специалиста (сантехника, электрика) — вам потребуется справка из УК, что он был направлен к вам в такое-то время по вашему вызову.
— Для начала надо пригласить из управляющей компании специалиста (инженера или техника), который должен описать повреждения и выдать акт. После этого потребовать у УК компенсации повреждений.
— Если УК отказывается признавать свою вину, оплачивать ремонт, компенсировать испорченные вещи — необходимо заключение независимых экспертов о том, что именно явилось причиной аварии.
— Также необходимо составить опись имущества пострадавшего от сбоев электричества или затопления. Нелишним будет пригласить свидетелей-соседей.
— Напишите претензию, перечислите все ваши требования приложите доказательства и отправьте на имя руководства вашей УК заказным письмом с уведомлением о вручении. Одновременно можно подать жалобу в Государственную Жилищную Инспекцию.
— Если в течение 10 рабочих дней вами получен отказ, либо ответа вы вовсе не дождались, подавайте иск в суд. Приложите доказательства (заключение независимого оценщика, акт залива от техника из управляющей компании). В этом случае вы вправе требовать еще и компенсацию морального вреда, неустойку и штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.
Сомневаетесь, что сможете правильно оформить претензию, составить исковое заявление — обратитесь к юристам.
Источник
Как сделать ремонт за счет ЖКХ?
Многие из нас слышали о том, что часть ремонтных работ в многоквартирном доме должны проводиться службами ЖКХ, но мало кто знает, какая именно. И зачастую жильцам приходится вносить дополнительную плату за услуги, которые должны предоставляться жилищно-коммунальными службами бесплатно.
Мы попробовали разобраться в этом вопросе, чтобы вы точно знали, за что не должны платить.
Кто отвечает за содержание общедомового имущества
Закон указывает на то, что содержание общего (общедомового) имущества целиком и полностью является ответственностью собственников (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Однако собственники имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию (УК) и заключить с ней договор с тем, чтобы ею выполнялись все работы по содержанию и обслуживанию этого имущества. В договоре должна быть отражена ежемесячная сумма платежа собственников и перечень услуг управляющей компании. Следовательно, по факту содержание общего имущества для собственника заключается лишь в исправной ежемесячной плате управляющей компании. Основные же задачи по содержанию и ремонту решают службы ЖКХ.
Какое имущество относится к общедомовому
Общим имуществом многоквартирных домов считаются все помещения, не являющиеся частями квартир и других жилых помещений. То есть все, что находится на общей территории дома и вокруг него, а также все технические сооружения на этих территориях.
Лестницы, лестничные пролеты, лифты и шахты, технические этажи, чердаки и крыши, несущие конструкции дома, все оборудование, которое обслуживает более одной квартиры, земельный участок под домом (включая парковки, детские площадки и другие элементы благоустройства) – все это относится к общедомовому имуществу и является сферой ответственности управляющей компании.
Что ремонтируется бесплатно
Если за содержание общего имущества в многоквартирном доме ответственна управляющая компания, то именно она производит все ремонтные работы коммуникаций и площадей, которые относятся к всему дому:
— водопроводной системы и стоков;
— крыш, чердаков и подвалов;
— прилежащей территории (включая элементы благоустройства).
Следует помнить о том, что элементы системы газоснабжения относятся к общему имуществу до крана перекрытия (который находится у плиты в квартире). То есть бесплатно ремонтируется та часть системы, которая расположена до этого крана. Остальное же – личное имущество собственника, за ремонт которого он отвечает сам. То же относится и остальному оборудованию: системы отопления и водоснабжения ремонтируется до места соединения труб отвода, все счетчики – до запорных кранов или устройств отключения.
Что делать, если с вас взяли плату за ремонт общего имущества
Если управляющая компания требует дополнительную плату за ремонт вышеперечисленного оборудования, ее действия являются противозаконными, так как нарушают статью 310 Гражданского кодекса «О защите прав потребителей».
В случае, когда вы заплатили за ремонт общего имущества, вы имеете все законные основания потребовать возврата денежных средств.
Направьте претензию в управляющую компанию и жалобу в Государственную жилищную инспекцию.
В документах необходимо описать неправомерные действия УК и потребовать возврата денежных средств. Ссылайтесь на закон. Претензия отправляется заказным письмом с уведомлением о получении. Управляющая компания обязана ответить в течение 10 рабочих дней.
Если спустя 10 дней вы не получили ответа, или ответ вас не удовлетворил, обращайтесь в суд.
Исковое заявление пишется строго по образцу. Его можно найти в сети.
Если дело дошло до суда, вы вправе требовать компенсацию за моральный ущерб.
Что и при каких условиях обязана отремонтировать управляющая компания в вашей квартире
С ремонтом и содержанием общего имущества все понятно — это полностью зона ответственности управляющей компании. Разберемся, как быть в ситуациях, когда из-за неисправности общего оборудования пострадало личное имущество собственника или нанимателя.
К сожалению, нередки случаи, когда из-за аварии в водопроводной системе затапливает квартиры или в результате скачка напряжения в электросети происходит возгорание.
Если авария произошла из-за ненадлежащего содержания систем коммунальной инфраструктуры, то управляющая компания обязана возместить причиненный ущерб и осуществить ремонтные работы (п.149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011; Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).
Разберемся, как действовать в данной ситуации, на конкретном примере: прорвало сток водоснабжения, в результате чего затопило квартиру.
Важное уточнение. Помните о том, что сток водоснабжения относится к общедомовому имуществу, поэтому за него отвечает УК. Если же прорвало трубу в квартире, это является зоной ответственности собственника.
— При обнаружении затопления необходимо сразу же вызвать сотрудников ЖКХ. Они обязаны устранить причину аварии.
— Вместе с сотрудниками ЖКХ составьте акт о затоплении с описанием ущерба.
В акте должны быть указаны причины затопления, количество пострадавших комнат, перечень пострадавшего имущества, состав комиссии и данные собственника. Один экземпляр акта остается у вас.
— Комиссия должна состоять из пяти человек, двое из них — свидетели. В качестве свидетелей следует пригласить двух соседей.
— На основании акта составляется расчет причиненного ущерба и направляется в управляющую компанию с требованием его возместить. Цены берутся исходя из розничных цен.
Рекомендуем сразу обратиться к независимому эксперту, так как управляющая компания, вероятнее всего, оспорит самостоятельно составленный расчет. Документы вручаются лично либо по почте с уведомлением о получении.
— Если в течение 30 дней с момента направления требования о возмещении ущерба управляющая компания не выплатила заявленную сумму, следует обратиться в суд.
— При направлении искового заявления в суд нужно собрать необходимый пакет документов:
— документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
— отчет об оценке причиненного ущерба;
— акт о затоплении.
Перед обращением в суд рекомендуем еще раз обсудить с управляющей компанией сложившуюся ситуацию, так как судебное разбирательство – процесс утомительный и затратный для обеих сторон.
Если суд установит вину жилищно-коммунальных служб, управляющая компания обязана будет выплатить истцу возмещение ущерба и компенсацию морального вреда, а также оплатить все судебные расходы.
Во избежание споров о том, за чей счет выполняется ремонт, следует грамотно и подробно составлять договор с управляющей компанией. В договоре четко закрепить границы эксплуатационной ответственности между собственниками и УК.
Источник