Как собственники могут формировать фонд капитального ремонта

👷‍♀️ Что такое Фонд капитального ремонта

ФКР — это специально формируемые средства, сосредоточенные в единой совокупности для осуществления в будущем мероприятий по восстановлению или замене изношенных конструкций, элементов, оборудования многоквартирных домов (МКД).

Регулируют накопление и направление расходования средств ФКР нормативно-правовые акты:

Формируется ФКР из следующих средств:

• ежемесячные взносы;
• пени за просрочку;
• прибыль от сдачи в аренду общедомовой собственности;
• доходы ТСЖ;
• банковские проценты, начисленные на средства ФКР.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Как формируется фонд капитального ремонта

Взносы собственников МКД для целей капремонта аккумулируются:

Если общее собрание собственников МКД не принимало решения открыть спецсчет, то автоматически взносы на капитальный ремонт направляются на счет РО. Чтобы открыть отдельный домовый счет, потребуется согласие не меньше 2/3 собственников.

На выбор метода формирования фонда у жильцов есть шесть месяцев с момента, когда РО вносит дом в реестр программы капитального ремонта. После принятия решения в адрес РО необходимо направить копию протокола общего собрания. Он должен содержать:

• информацию о владельце счета;
• перечень предстоящих работ и сроки их проведения;
• размер взносов;
• наименование банка, где будут копиться средства.

Данные о капитальном ремонте должны соответствовать принятой в субъекте программе, т. е. объем работ — не меньше запланированных РО, а сроки — не позднее указанных в программе. Взносы могут быть запланированы больше требуемых законодательством, но не меньше закрепленного законом минимума.

Владельцем спецсчета может быть ТСЖ, УК, ЖСК или другой орган, осуществляющий управление МКД.

Специальный счет для фонда

Между счетом РО и специальным есть существенные различия, поэтому к выбору способа накопления средств нужно отнестись ответственно.

Специальный счет, в отличие от счета регоператора:

• позволяет накапливать банковские проценты на средства собственников;
• доступен для запроса информации о состоянии счета;
• при достижении минимальной суммы, закрепленной в законах субъектов, собственники могут приостановить сбор средств на капремонт;
• заключение договора с подрядчиком на проведение работ возможно на более выгодных условиях, поскольку для спецсчета отсутствует требование на максимальный размер аванса в размере 30 %, обязательное для РО.

Как можно поменять способ формирования ФКР и в какой срок

Если собственники решат изъять свои средства у РО и захотят разместить их на спецсчете, им необходимо:

1. Принять такое решение на общем собрании 2/3 голосов.
2. Направить РО копию Протокола в течение 5 дней после собрания.
3. В течение следующих двух лет средства по-прежнему будут накапливаться у оператора, при этом у собственников не должно быть задолженности перед подрядчиками за выполненные работы или банками за выданные кредиты на капремонт.

Если собственники решат передать средства со специального фонда в управление РО, такое решение также должно быть закреплено Протоколом. В отличие от первого варианта, этот вступает в силу через 30 дней после общего собрания.

Смена способа накопления ФКР может быть вызвана необходимостью сэкономить средства собственников или возможностью контролировать расходование накопленных взносов.

Кто платит взносы в фонд

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт МКД лежит на собственниках. То есть лица, проживающие в квартирах на основании договоров социального найма, специализированного жилого фонда, служебных квартирах, на условиях аренды плательщиками взносов не являются.

Если при покупке квартиры новый собственник не проверил задолженность по взносам на капремонт предыдущим владельцем, он будет обязан сам погасить долги, включая пени. Поэтому при заключении договора купли-продажи необходимо требовать документы, подтверждающие отсутствие задолженности.

Кто освобожден от взносов

Не уплачивают взносы на капремонт собственники:

• аварийных домов, включенных в программу расселения;
• многоквартирных домов, земля под которыми изымается для муниципальных или государственных нужд, а граждане подлежат переселению;
• квартир в закрывающихся населенных пунктах.

Законодательством установлен перечень лиц, которым предоставлены 50-% льготы на уплату взносов на капремонт:

• инвалиды и ветераны ВОВ, боевых действий;
• инвалиды 1-2 групп, дети-инвалиды, родители, воспитывающие детей-инвалидов;
• Герои РФ и СССР, полные кавалеры орденов Славы;
• ликвидаторы аварии на ЧАЭС и члены их семей.

Региональные законы могут устанавливать льготы в размере 50 % или предоставлять субсидии на уплату взносов:

• для многодетных и малообеспеченных семей;
• одиноко проживающих граждан старше 70 лет, не имеющих работы;
• собственников старше 70 лет, если в семье только неработающие инвалиды 1-2 групп или пенсионеры.

Граждане, достигшие возраста 80 лет, освобождены от уплаты взносов на капитальный ремонт.

Источник

Фонд капитального ремонта

Жилищный кодекс и иные нормативные документы предусматривают два способа формирования фонда капитального ремонта:

Может быть открыт специальный счет (отдельный счет на отдельный многоквартирный дом).

Либо счет регионального оператора, то есть общий счет, на котором будут аккумулироваться денежные средства, поступающие от разных многоквартирных домов. Этими денежными средствами будет распоряжаться региональный оператор.

Большой минус второго способа заключается в том, что региональный оператор сможет сам передавать деньги, поступающие от одного многоквартирного дома, на ремонт другого. Жилищный кодекс предусматривает, что это делается на возмездной основе и не дает других разъяснений. Нормативные акты по субъектам также не разъясняют этот вопрос. За действия регионального оператора ответственность будет нести государство. Но если у регионального оператора не хватит денежных средств, то пополнение его бюджета будет происходить за счет бюджета Российской Федерации.

Выбирать способ формирования фонда капитального ремонта можно исключительно решением общего собрания. Если собственники не провели общее собрание в течение шести месяцев с момента публикации региональной программы, в которую вошел многоквартирный дом, то за жильцов это сделают органы местного самоуправления. Они должны будут инициировать проведение общего собрания. Если собственники не собрались или нет кворума на общем собрании, то органы местного самоуправления могут и должны своим решением установить в качестве способа формирования фонда капитального ремонта счет регионального оператора.

Сравнение способов формирования фонда капремонта

Специальный счет	Счет регионального оператора
Владелец счета
ЖСК, ЖК, ТСЖ, региональный оператор	Региональный оператор
Переход
Легко перейти к региональному оператору	Сложно перейти на специальный счет
Работы по капитальному ремонту
Можно утвердить виды работ на общем собрании и выполнить их досрочно	Работы будут проведены в запланированные сроки. Досрочно — только за дополнительные взносы
Денежные средства
Можно пользоваться досрочно	Невозможно потратить досрочно
Расходы и отчетность
Возможны дополнительные расходы на услуги банка, открытие спецсчета и т.д. Много документации и отчетности	Всем занимается региональный оператор

Если счет является общим, то его владельцем может быть только региональный оператор. Если собственники на общем собрании выбирают открытие специального счета на конкретный дом, они могут выбрать владельца счета:

ТСЖ или ТСН, которое управляет одним многоквартирным домом. Если ТСЖ управляет несколькими многоквартирными домами и сумма квартир в них более 30, то такое ТСЖ не может быть владельцем специального счета;

региональный оператор. На один дом будет открыт отдельный счет.

Если собственники решили, что они будут открывать специальный счет, но потом поняли, что для них это не выгодно (много отчетности, требуются дополнительные средства) и приняли решение уйти к региональному оператору, то такое решение можно принять в любой момент. Данное решение вступает в силу через один месяц после согласования на общем собрании и передачи региональному оператору. Перейти наоборот будет сложнее.

Если собственники не определились и ушли к региональному оператору, то решение об открытии специального счета можно принять в любой момент, но такое решение будет вступать в силу через 2 года после направления решения общего собрания региональному оператору и владельцу счета. За эти два года накапливается денежная сумма, и нужно, чтобы органы государственной власти перечислили эту сумму на специальный счет. Региональный оператор и иные владельцы счета, такие как ТСЖ и ЖСК, должны отчитываться. Отчетность может быть ежеквартальная, годовая или та и другая вместе в зависимости от того, как это предусмотрено в законе субъекта. Необходимо сдавать отчеты о поступлении денежных средств и об остатке денежных средств на специальных счетах. Как только открыт специальный счет необходимо в течение 5 рабочих дней с момента открытия отправить в ГЖИ уведомление об открытии специального счета, протокол и справку банка.

Если дом открыл счет у регионального оператора либо перешел к региональному оператору, то все виды работ по капремонту будут проводиться в запланированные сроки, то есть так, как предусмотрено региональной программой. Если собственники приняли решение провести какие-то виды работ ранее запланированных сроков, они могут это сделать за дополнительные взносы. Денежные средства, которые они уже накопили, невозможно будет досрочно получить со счета регионального оператора. Можно собрать дополнительные взносы и сделать нужные виды работ, а в дальнейшем, когда сроки подходят, получить денежные средства назад в виде субсидий, компенсаций. Но здесь есть минус: государство будет рассчитывать стоимость этих работ не по вашему заключенному договору, а по своей определенной методике. Если же денежные средства будут аккумулироваться на специальном счете, то тогда ими можно будет пользоваться, но соблюдая ту процедуру, которая предусмотрена в Жилищном кодексе. То есть, первоначально это должно быть решение общего собрания о проведении капитального ремонта, на котором должны быть утверждены виды работ, стоимость, проект договора и предоставлено право на заключение этого договора, на подписание тому, кто является владельцем счета. Эти документы нужны для того, чтобы денежные средства были направлены на оплату, поэтому их надо представить в банк. И только после этого определенные суммы можно будет направить на оплату работ. Оплатить работы за счет аванса можно в размере 20-30% от их общей стоимости. Учет взносов на капитальный ремонт можно вести в программе 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК. Подробнее.

Часто в ТСЖ, ЖСК возникает вопрос: если собственники оплачивают взносы на капитальный ремонт, и эти денежные средства аккумулируются на общем счете, нужно ли их переводить на специальный счет? Переведя эту сумму, вы должны будете в отчетах – ежеквартальных и годовых – показывать сведения о поступлении денежных средств и об остатке. У контролирующих органов могут возникать вопросы: откуда пришли денежные средства, за какой срок собраны, в каком размере собирались, в каком размере перечислены, сколько денежных средств потрачено, на какие виды работ, какова стоимость этих работ. Чем больше вы предоставляете сведений, тем больше возможностей, за что зацепиться и привлечь к ответственности. И этими деньгами, если вы их перевели на специальный счет, будет сложнее воспользоваться, чем если бы они остались на общем счете. Если сложилась такая ситуация, нужно начинать с нуля: проводить общее собрание, открывать специальный счет, и, соответственно, с него начинать взносы по истечении 8 месяцев с момента опубликования региональной программы.

Обязанности органов местного самоуправления и управляющих компаний по сбору средств на капитальный ремонт

Обратите внимание на те обязанности, которые возложены на органы местного самоуправления и на органы государственной власти. Представителям ТСЖ, ЖСК, управляющей компании на подписание предоставляется договор с региональным оператором на сбор средств на капитальный ремонт, на выставление квитанций на оплату капитального ремонта и на взыскание задолженностей по капитальному ремонту. К этому договору нужно отнестись очень внимательно: условия, которые там прописаны, часто бывают жесткими по отношению к ТСЖ, ЖСК, управляющим компаниям.

В договорах прописывается следующая формулировка: «Стоимость агентского вознаграждения устанавливается сторонами путем подписания дополнительного соглашения». Если стороны в период действия агентского договора так и не договорятся о стоимости агентского вознаграждения, оно не будет подписано. Поскольку соглашение – это взаимное волеизъявление двух сторон, если кто-то против (по сумме, по праву, еще по каким-то условиям), оно не подписывается, то есть размер этого вознаграждения не определен.

Обратите внимание на те обязательства, которые будут на вас возлагаться. Как правило, возлагаются все обязательства, вплоть до взыскания недостающей части платы за коммунальные услуги.

Кстати, одним из эффективных инструментов повышения собираемости платежей является популярный продукт 1С: Сайт ЖКХ.

Раздел «Ответственность». Обычно в договорах этот пункт прописан довольно жестко, вплоть до того, что ТСЖ, ЖСК, УК могут нести ответственность за недобор средств по капитальному ремонту. Платить за жильцов из собственных средств или возлагать эту ответственность на других собственников не получится.

Если за месяц до окончания срока собственники не приняли решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, органы местного самоуправления сами должны инициировать и созвать общее собрание для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. При этом органы местного самоуправления могут принять решение о том, что фонд будет формироваться на счете регионального оператора, если общее собрание не было проведено и срок его проведения истек.

Источник