Как сократить фонд капитального ремонта

Может ли УО внести изменения в региональную программу капремонта

Региональная программа капремонта должна актуализироваться не реже одного раза в год. Это позволит органам власти исключать из неё дома, например, в которых собственники перешли на спецсчёт и уже провели капремонт, или добавлять МКД, переносить сроки запланированных работ. Рассказываем, как вносятся изменения в программу капитального ремонта в регионе и какую роль в этом играют УО.

Региональная программа актуализируется не реже раза в год

Порядок формирования региональной программы капитального ремонта общего имущества собственников в МКД описан в ст. 168 ЖК РФ. В ней определяются предельные сроки такого ремонта. Программу утверждает орган исполнительной власти субъекта РФ для планирования и организации капремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также контроля своевременности его проведения (ч. 1 ст. 168 ЖК РФ).

Утверждённая в регионе программа должна быть актуальна, поэтому пересматривается не реже одного раза в год (ч. 5 ст. 168 ЖК РФ). При этом в программу вносятся необходимые изменения: перенос установленного срока капремонта, сокращение перечня услуги/работ. Происходит это по решению ОСС или на других основаниях согласно ч. 4 ст. 168 ЖК РФ.

Региональная программа капремонта корректируется для приведения её в соответствие с действительностью: изменениями в ЖК РФ или ином нормативно-правовом акте, решениями собственников и другим.

Органы власти включают в программу и исключают из нёе дома при наличии оснований

Согласно ч. 4.1 ст. 168 ЖК РФ, внесение изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества собственников происходит в соответствии с методическими рекомендациями, утверждёнными приказом Минстроя РФ от 29.10.2015 № 774/пр (далее – методические рекомендации № 774/пр).

Методические рекомендации № 774/пр регламентируют порядок, сроки и основания принятия региональными органами власти решений о внесении изменений в программу капремонта субъекта РФ, а также сроки направления в уполномоченный орган заинтересованными лицами сведений, необходимых для принятия таких решений.

В п. 2 методических рекомендаций № 774/пр оговорено, что в регионе может быть закреплено локальным актом условие, что изменения в программу капремонта вносятся только при её актуализации. Исключения – корректировки, связанные с проведением такого ремонта в текущем году.

Методические рекомендации № 774/пр выделяют два вида изменений, вносимых в региональную программу органами власти:

• добавление сведений о домах;
• исключение данных о МКД.

Согласно п. 5 методических рекомендаций № 774/пр, дом может включаться в программу на трёх основаниях: если он введён в эксплуатацию после строительства/реконструкции, если не попал в неё из-за технических ошибок или если подлежит включению в связи с изменениями в ЖК РФ.

Из региональной программы дом исключается, если в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу или же если не подлежит включению в неё согласно нормативно-правовому акту субъекта РФ, принятому в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ. Это дома, физический износ которых превышает 70% или стоимость их капитального ремонта на 1 кв.м общей площади жилых помещений превышает установленный в регионе норматив.

УО и ТСЖ вправе обратиться с заявлением о внесении изменений в сведения о капремонте дома, включённого в региональную программу

Внести изменения в программу может потребоваться и в связи с корректировкой данных уже включённых в неё многоквартирных домов. В п. 12 методических рекомендаций № 774/пр определено, что обращаться в уполномоченный орган с заявлением о необходимости внести такие изменения в региональную программу имеют право:

• собственники помещений в МКД, которые обладают не менее чем 10% от общего количества голосов в доме;
• управляющая организация, ТСЖ или ЖК/ЖСК, управляющие домом и/или оказывающие услуги и выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества;
• региональный оператор.

Согласно п. 7 методических рекомендаций № 774/пр, обращение можно подать в следующих случаях:

1. Сокращение перечня запланированных услуг и/или работ по капремонту, если зафиксировано отсутствие каких-либо элементов или систем для таких работ, изменён способ формирования фонда капремонта со спецсчёта на регоператора, а ранее составленный перечень работ превышает минимальный, установленный в регионе.
2. Перенос сроков проведения капремонта на более поздний период, если какие-то работы уже были проведены ранее и в указанные программой сроки не требуются или это решение принято на ОСС. Также даты переносятся, если в доме со спецсчётом в установленные сроки не проведён капремонт.
3. Расширение перечня услуг/работ по капремонту, если в доме при осмотре установлено наличие конструктивных элементов или систем, которые подлежат ремонту, но не были включены в программу. Также перечень может быть расширен, если собственники, формирующие фонд на счёте регоператора, приняли решение об установлении взноса сверх нормативного для проведения дополнительных работ.
4. Перенос срока на более ранний период в случаях, если при мониторинге состояния дома установлена такая необходимость или же собственники на ОСС приняли решение об этом – при условии достаточности средства фонда капремонта или согласии собственников на внесение дополнительных взносов на капремонт.

Примеры локальных актов, регулирующих внесение изменений в региональные программы капремонта, можно посмотреть на официальных сайтах субъектов РФ, региональных фондов капремонта и на порталах с официальными документами. Например, порядок внесения изменений Краснодарского края, Белгородской области, Республики Башкортостан.

На заметку

Управляющие организации и ТСЖ вместе с собственниками могут обратиться в уполномоченный региональный орган с заявлением о необходимости внести изменения в региональную программу капремонта вне зависимости от того, формируется фонд у регоператора или на спецсчёте.

Изменения вносятся в случае, если необходимо расширить/сократить перечень работ и услуг по капитальному ремонту, отодвинуть или перенести на более ранний срок дату его проведения. При этом будет необходимо доказать, что у управляющей организации или собственников есть весомая причина просить о таких изменениях: например, отсутствие чердака, ремонт которого запланирован региональной программой или критический износ лифта, требующий немедленной замены.

Если УО считает, что в программу субъекта РФ по капремонту требуется внести изменения по дому в её управлении, то ей следует:

1. Ознакомиться с региональным порядком актуализации такой программы.
2. Собрать документы, подтверждающие наличие основания для внесения изменений.
3. Заполнить заявление по форме, утверждённой в регионе, и направить его в уполномоченный орган, указанный в локальном акте, в порядке, установленном в регионе.

Источник

Как изменить сроки проведения капитального ремонта

Губин Виталий

Рассмотрим вопрос как изменить сроки проведения капитального ремонта на примере одного многоквартирного дома, председателю совета МКД которого с помощью ПК Палладиум удалось изменить срок проведения капремонта крыши с 2038 года на 2020 год. Речь идет о доме № 24а по ул. Зеленая в г. Белогорск Амурской области.

Указанный многоквартирный дом включен в региональную программу «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Амурской области в 2014-2043 годах», утвержденную Постановлением Правительства Амурской области от 23.01.2014 года № 26 «Об утверждении региональной программы «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Амурской области в 2014-2043 годах», в редакции Постановления Правительства Амурской области от 30.11.2016 года № 539.

В настоящее время срок реализации программы в отношении указанного многоквартирного дома по видам и срокам установлен следующий:

• ремонт внутридомовых инженерных систем с 2026-2028 год;
• ремонт крыши с 2038-2040 год;
• ремонт фундамента и подвальных помещений, относящихся к общему имуществу с 2041-2043 год;
• утепление и ремонт фасадов с 2041-2043 год.

Программа сформирована на основании сведений, представленных МО г. Белогорск в соответствии с действующим законодательством.

Реализация программных мероприятий в рамках плановых периодов осуществляется в соответствии с законодательством.

В соответствии с Постановлением Правительства Амурской области от 23.01.2014 года № 26 Министерство жилищно-коммунального хозяйства составляет и утверждает краткосрочный план реализации Программы.

Обсуждаемый многоквартирный дом, включен в краткосрочный план реализации региональной программы «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Амурской области в 2014-2043 годах».

Организацию по проведению капитального ремонта в соответствии с утвержденным Министерством краткосрочным планом реализации региональной программы капитального ремонта осуществляет НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Амурской области».

Следует отметить, что внесение изменений в региональную программу капремонта возможно только на основании решения комиссии по установлению необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, созданной согласно Постановлению Правительства Амурской области от 19.06.2015 года № 296 «Об утверждении порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Амурской области».

При этом, собственники помещений в многоквартирном доме вправе на общем собрании принять решение об изменении видов и сроков капитального ремонта.

Согласно статьям 44, 46, 48 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам проведения капитального ремонта принимаются не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Копия протокола, решение собственников помещений и заявление о переносе сроков и работ по капитальному ремонту направляется в администрацию г. Белогорска в Комиссию по установлению необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

При принятии решения Комиссия учитывает порядок определения очередности проведения капитального ремонта и необходимость проведения капитального ремонта в более ранние сроки, чем это предусмотрено региональной программой. Решение Комиссии направляется в Министерство.

В соответствии с частью 3 ст. 189 ЖК РФ в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.

В многоквартирном доме № 24 «а» по ул. Зеленая в г. Белогорск с 26 по 31 мая 2018 года при правовой поддержке ПК Палладиум было проведено общее собрание собственников на котором было принято одно из решений: изменить вид и срок работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома № 24а по ул. Зеленая в г. Белогорск с ремонта внутридомовых инженерных сетей на ремонт крыши в 2018-2019 годах.

По указанным вопросам решения были приняты собственниками помещений в многоквартирном доме, обладающими не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а именно в голосовании приняли участие собственники помещений, обладающими 77,75 процентов от общего числа голосов собственников помещений.

Необходимость проведения капитального ремонта крыши данного многоквартирного дома подтверждалась результатами внеплановой выездной проверки органа муниципального жилищного надзора г. Белогорск МКУ «Комитет имущественных отношений администрации г. Белогорск» (которая были инициирована также ПК Палладиум при оказании правовой помощи председателю совета МКД), проведенной с 15 по 19 сентября 2017 года, а также письмом управляющей организации ООО Концепт от 04 октября 2017 года.

Итогом нашей совместной работы (ПК Палладиум и Председателем совета МКД) стало проведение комиссией Администрации г. Белогорск обследования крыши многоквартирного дома и принятие решения о необходимости проведения ее капитального ремонта и переноса сроков проведения капремонта в программе на 2020-2022 года, что является, я считаю, успехом.

В настоящее время нашим кооперативом и Председателем совета МКД ведется работа по оснащению многоквартирного дома всеми коллективными (общедомовыми) приборами учета потребляемых энергоресурсов.

Источник

Правда и мифы о фондах капитального ремонта

Фонды капитального ремонта (далее — ФКР) подкрались незаметно и прочно вошли в повседневную действительность. У меня они вызвали интерес, когда в социальных сетях стали появляться первые эмоциональные высказывания в отношении новых сборов. Общественность особенно взволновалась, когда весной 2015 г. Региональный оператор Самарской области потратил 1 950 000 рублей на приобретение Toyota Land Cruiser Prado. Правда из-за скандала позднее внедорожник продали и купили Lada Largus.

Пользователи интернета относительно ФКР представляли следующие позиции:

1) Участие в Фонде может быть только добровольное. В обоснование позиции самые продвинутые даже приводили ссылку на ФЗ «О некоммерческих организациях» и предлагали бланк заявления в адрес Регионального оператора, который позволял официально отказаться от уплаты взносов на капитальный ремонт.

2) Мы сами ремонтируем свой дом, а потому никому платить не будем.

3) Взносы на капитальный ремонт не являются обязательными.

4) Платят только бабушки, потому что они всего боятся.

Недавно ко мне поступило такое обращение от жительницы Самарской области: «Все квартиры в нашем доме приватизированы. Мы всегда осуществляли ремонт за счёт собственных средств. Теперь нам стали поступать квитанции на оплату капитального ремонта. Мы их не оплачиваем. Как многодетная мама я получала субсидию на квартплату. А теперь в соц. защите мне сообщили из-за того, что у нас задолженность по капитальному ремонту, нам эту субсидию выплачивать не будут. Законно ли всё это?»

Пришлось во всём обстоятельно разобраться.

Эта история началась 20 апреля 2012 г., когда в ГД РФ рядом депутатов был внесен законопроект № 59728-6.

В сопроводительных документах написано:
1) реализация законопроекта не потребует дополнительных расходов из федерального бюджета (в ГД это любят);
2) потребуется изменение Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. «;
3) цель законопроекта — формирование необходимых правовых основ для создания в субъектах Российской Федерации эффективных и устойчивых механизмов финансирования капитального ремонта многоквартирных домов за счет организационного обеспечения процесса планирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов и вовлечения в его финансирование собственников помещений многоквартирных домов.

Из анализа пояснительной записки к законопроекту, можно сделать следующие выводы:
1) должен быть создан механизм финансирования капитального ремонта многоквартирных домов за счет вовлечения в финансирование собственников помещений;
2) вводится обязательный ежемесячный платёж за капитальный ремонт, уплачиваемый всеми собственниками помещений в многоквартирных домах;
3) субъекты Российской Федерации определяют минимальный размер платы за капитальный ремонт;
4. предполагается, что собственники помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию не более 5 лет назад, не платят за капитальный ремонт;
5. создаются две системы аккумулирования накоплений: централизованная и децентрализованная;
6. децентрализованная система – управляющая компания или ТСЖ открывают счёт в банке и аккумулируют собранные средства на нём;
7. собственники помещений должны получить ряд гарантий:
а) по решению общего собрания собственников помещений предусмотрен порядок отказа от участия в централизованной системе;
б) предусмотрено государственное и муниципальное софинансирование капитального ремонта (не всё за счёт собственников).

Федеральный закон N 271 был принят 12 декабря 2012 г.
Вступил в силу 26 декабря 2012 г.

Теперь посмотрим, как работает механизм ФКР на примере Самарской области. Система взимания взносов на капитальный ремонт установлена ЖК РФ (раздел 9) и Законом Самарской области от 21 июня 2013 года N 60-ГД «О системе капительного ремонта…». Согласно статье 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт включен в плату за жилое помещение, которая возлагается на собственника помещения.

Областным Правительством утверждена региональная программа капитального ремонта (указаны адреса многоквартирных домов, определен вид предстоящего ремонта и срок его проведения).
Для реализации данных программ требуются средства, которые аккумулируются в ФКР.
При этом ЖК РФ предусмотрено два способа формирования ФКР:
1) ФКР на счете Регионального оператора;
2) ФКР на специальном счете.
При этом первый способ выбирается автоматически, если собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании не выбрали второй способ (считаю, что модель общего собрания сегодня почти не работает).
Формирование фонда на специальном счёте подразумевает следующее:
1. Жильцы дружно проведут общее собрание и решат:
а) каким будет размер взноса на капительный ремонт (но не ниже, чем установлен в законе субъекта РФ);
б) кто будет владельцем специального счёта (например, ТСЖ, управляющая компания или Региональный оператор);
в) в какой кредитной организации (только крупнейшие банки с капиталом от 20 млрд) будет открыт данный счёт.

Средства ФКР могут использоваться только для оплаты работ и услуг по капитальному ремонту многоквартирного дома. Подразумеваются затраты на:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Если ФКР формируется на специальном счёте, то Региональный оператор остаётся в стороне от многоквартирного дома, а ТСЖ (владелец счёта) самостоятельно рассылает жильцам квитанции и распоряжается собранными средствами на счёте в целях капитального ремонта.
Однако, по закону жильцы в Самарской области могли выбрать вариант со специальным счётом до 29 мая 2014 года. Поэтому всех, кто проспал, включили в плательщиков Регионального оператора.
29 ноября 2013 года была утверждена региональная программа капитального ремонта (Постановление Правительства Самарской области от 29 ноября 2013 года N 707), с этого дня у жильцов было 6 месяцев на выбор способа формирования ФКР.
Платить по закону приходится в любом случае, а не уплата может повлечь неблагоприятные последствия, в том числе отказ в предоставлении субсидий на квартплату. Только по общему правилу теперь деньги контролирует Региональный оператор, который организует проведение капитального ремонта в соответствии с региональной программой. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается Правительством Самарской области ежегодно. На данный момент взнос установлен в размере 5.07 (дом не более 5 этажей) и 5.84 (дома свыше 5 этажей) рублей с квадратного метра общей площади. Получается ежемесячный взнос на капитальный ремонт равен приблизительно 200 — 300 рублей с одной квартиры.

Источник