Как совет дома принимает решение по текущему ремонту

Компетенции Совета дома и их значение для эффективной работы УО

Не все жители домов, а также управляющие организации понимают, зачем в доме Совет и какими полномочиями наделены он и его председатель. Делаем обзор инфографики по компетенциям Совета МКД, составленной НП «ЖКХ Контроль», и рассказываем на примере, почему УО важно взаимодействовать с этим объединением собственников.

Совет МКД должен быть в каждом доме, где нет товарищества или кооператива

Согласно ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ, Совет МКД должен быть в каждом доме с пятью и более квартирами, если в нём не созданы ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив. Совет должен состоять только из собственников помещений в доме: арендаторы и наниматели не могут стать членами этого объединения.

В группе НП «ЖКХ Контроль» во «ВКонтакте» проводится анонимный опрос о том, создан ли в МКД, где проживают читатели, Совет дома. Из 200 человек,уже принявших участие в голосовании, 39 ответили, что его нет.

Из группы НП «ЖКХ Контроль» во «ВКонтакте»

При этом в доме, где управление отдано в руки специализированной организации – УО, наличие Совета МКД имеет большое значение. ЖК РФ отводит такому объединению жителей несколько достаточно важных функций и компетенций. НП «ЖКХ Контроль» подготовило наглядную инфографику о том, какими полномочиями законодательство наделяет Совет МКД. Рассмотрим её подробнее дальше.

Совет дома делает заключения по проектам договоров, контролирует исполнение решений ОСС и работу УО

В ст. 161.1 ЖК РФ отдельно прописаны полномочия Совета МКД и его председателя:

Согласно ч. 5 указанной статьи ЖК РФ, Совет дома:

1. Обеспечивает выполнение решений, принятых на общих собраниях: исполнять их должны как жители дома, так и управляющая МКД организация.
2. Выносит на обсуждение собственникам помещений в доме важные вопросы: возможные варианты управления МКД, предложения по содержанию и ремонту общего имущества, правила пользования таким имуществом.
3. Представляет на ОСС заключение по проектам договоров, чтобы жители дома могли обсудить их перед утверждением, таким образом влияя на решение собрания.
4. Контролирует качество оказанных услуг и выполненных работ по управлению МКД: их периодичность, сроки и качество.
5. Принимает решение о текущем ремонте в доме, если такими полномочиями его ранее наделили на ОСС (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
6. Ежегодно на общем собрании Совет МКД должен предоставлять отчёт о работе, которую он проделал за год.

Председатель Совета МКД подписывает акты работ/услуг и по доверенностям представляет собственников

Совет МКД возглавляет председатель, избранный из числа членов объединения (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ). Его полномочия перечислены в ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ. Председатель Совета МКД:

• Имеет право вступать в переговоры с УО по условиям управления домом от лица собственников до момента, когда ОСС утвердит такие условия.
• Заключает договор управления, если собственники выдали ему на это доверенность.
• Подписывает акты приёмки выполненных работ, если Совет МКД принял соответствующее решение по результатам контроля качества услуг/работ УО; в ином случае он подписывает претензии к качеству.
• Выступает в суде по делам управления домом от лица собственников на основании выданной ему доверенности.

При этом следует учесть, что в ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ в новой редакции № 277-ФЗ теперь прописано, что председатель Совета МКД действует на основании либо доверенностей, выданных ему собственниками, либо решения общего собрания, которое наделило его полномочиями. В первом случае он представляет интересы только тех собственников, которые выдали ему доверенности, во втором – всех владельцев помещений в МКД.

В соответствии с п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, собственники на общем собрании вправе расширить список полномочий председателя Совета МКД. Инфографика от ЖКХ Контроля наглядно показывает, что могут делать Совет МКД и его председатель.

Предлагаем управляющим организациям скачать и развесить эти листовки в домах, где не создан Совет дома, или же он не активен/не работает. Также их можно вручить собственникам перед общим собранием, на котором выносятся вопросы о выборе членов этого объединения.

Совет дома выступает заказчиком работ, выполняемых УО

Вопрос о том, зачем УО в доме Совет МКД, мы не раз обсуждали на нашем портале. Если цель работы управляющей организации – добросовестно выполнять все условия договора управления, то Совет дома будет помощником УО при взаимовыгодном сотрудничестве. Актуальная информация о неполадках в доме, недовольстве жителей, их потребностях будет поступать в компанию, а не в ГЖИ или прокуратуру.

Примером эффективной совместной работы УО и Совета дома может стать многоквартирный дом из Обнинска. В УК «ЧИП», которая им управляет, отметили, что «огромную роль в слаженной работе играет Совет дома, ведь он и является главным заказчиком, а УО лишь исполнитель всех пожеланий». В компании отмечают, что от Совета дома исходит много инициативы и предложений, а в компании уже решают, как это сделать, чтобы хватило средств на текущий ремонт.

На одной из первых встреч с СД был составлен и подписан план работ, и компания приступила к его реализации: провела ремонт подъездов, организовала парковку, восстановила фасад МКД, лестницы, мусорные площадки, заменила почтовые ящики.

Новые почтовые ящики в МКД

Были установлены антивандальные решетки светильники с датчиками света и шума. УО смонтировала систему контроля доступа в подвалы и на чердаки, систему видеоконтроля.

На заметку

Как показывает даже один приведённый выше пример, с помощью Совета МКД управляющей организации станет проще выполнять свои обязанности по договору управления: решать вопросы с планированием текущего ремонта, определением перечня работ по капитальному ремонту, благоустройству, наладить диалог УО с жителями дома.

При этом УО может предложить собственникам на ОСС наделить Совет дома или его председателя дополнительными полномочиями, которые не относятся к компетенции самого общего собрания, например, принимать решения по текущему ремонту (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

А как вы строите отношения с Советом дома и его председателем? Поделитесь в комментариях.

Источник

Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания

В Жилищном кодексе РФ закреплено, что решение о проведении текущего ремонта общего имущества принимают собственники помещений в доме на общем собрании. Узнайте, должна ли управляющая организация, по мнению суда, ремонтировать подъезды в доме в отсутствие решения собственников и почему.

УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания

Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.

В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.

Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.

Суд признал протокол общего собрания недействительным

УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.

Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.

УО обязана проводить текущий ремонт раз в три-пять лет

После признания протокола ОСС о проведении текущего ремонта недействительным, управляющая организация подала в суд на председателя совета МКД с требованием возместить 68 000 рублей за ремонт подъезда.

Суды первой и апелляционной инстанций иск управляющей организации отклонили. Их решения основывались на следующих аргументах:

1. По условиям договора, заключённого между УО и собственниками помещений в многоквартирном доме, управляющая организация обязана за плату содержать в надлежащем состоянии и ремонтировать общее имущество дома (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

При этом размер платы определяется в размере, позволяющем содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 29 ПП РФ № 491).

2. Надлежащее состояние общего имущества МКД – это соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также соблюдение прав и интересов собственников помещений в доме (п. 10 ПП РФ № 491).

Чтобы обеспечить такие условия, УО должна проводить техническое обслуживание дома, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ).

3. Текущий ремонт подъездов должен проводиться с периодичностью раз в 3–5 лет в зависимости от физического износа МКД (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).

4. Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Принимая во внимание данные требования законодательства РФ, судьи установили, что управляющая организация была обязана провести текущий ремонт в подъезде за счёт средств, ежемесячно собираемых с жителей дома согласно договору управления.

Причинно-следственных связей между поддельным протоколом, подписанным председателем Совета дома, и ремонтом подъезда суд не установил. Поэтому судьи отклонили требование УО взыскать с председателя сумму ущерба, равную стоимости ремонта.

Текущий ремонт выполняется вне зависимости от решения ОСС

Управляющие организации и ТСЖ, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников.

УО следует помнить, что:

1. Текущий ремонт общего имущества МКД должен проводиться раз в 3–5 лет (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).
2. Обязанность проводить ремонт возложена на УО договором управления и нормами ЖК РФ, № 384-ФЗ, ПП РФ № 491, постановлением Госстроя № 170 и не зависит от наличия решения общего собрания собственников помещений в МКД.
3. На проведение текущего ремонта, порядок финансирования которого определён в договоре управления, не требуется принятие дополнительного решения ОСС. Обязанность проводить такие работы лежит на управляющей организации, даже если собственники отказались от проведения текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).
4. Суд, рассматривая иски к УО о непроведении ремонта, не принимает во внимание доводы о том, что организация приступила к управлению дома недавно и все дефекты и нарушения содержания общего имущества имелись ранее. Данные обстоятельства не снимают с УО, управляющей на момент обращения собственника в суд домом, обязанности по выполнению текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).

За ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома УО может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за управление МКД с нарушением лицензионных требований.

Также суды удовлетворяют требования собственников о возмещении управляющей организацией морального ущерба и выплаты штрафа за отказ выполнить работы по текущему ремонту по ст. ст. 14, 15, ч. 6 ст. 13 № 2300-I «О защите прав потребителя» (решение Подольского городского суда МО от 28.09.2017 по делу № 2-2453/2017, апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).

Источник

Может ли совет дома принимать решения за всех собственников МКД?

У жильцов обычных многоквартирных домов часто возникает вопрос «Может ли совет дома принимать решения за всех собственников МКД?». В нашей статье мы ответим на этот вопрос. Жилищное законодательство регулирует правила управления многоквартирным домом. В нём есть статья 161.1, где подробно описана деятельность совета многоквартирного дома, рассказывается о его правах и обязанностях.

Что такое совет дома МКД?

Посредником между организацией, осуществляющей управление домом, и его жильцами является совет дома. Это общественный орган, представляющий интересы всех собственников жилых и нежилых помещений, члены которого ими и являются. Чаще его называют домовым комитетом.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.161.1 Жилищного кодекса совет МКД избирается, если соблюдены условия:

• отсутствует товарищество собственников жилья, дом не находится в управлении кооператива (специализированного потребительского или жилищного);
• дом отвечает требованию по признанию его многоквартирным (более четырех жилых отдельных помещений).

Совет дома не имеет статуса юридического лица. Срок его полномочий составляет два календарных года, но собственники вправе установить коллегиально иной период. Количество участников (членов) может зависеть от показателей дома, например, количества квартир.

Зачем нужен совет дома?

Совет наделен полномочиями:

• взаимодействовать с управляющей компанией от имени жильцов;
• осуществлять контроль за ее деятельностью.

В результате каждому собственнику жилого помещения в доме нет необходимости наведываться в управляющую компанию с пожеланиями и предложениями. Достаточно обратиться в совет, а он уже подготовит необходимую документацию, соберет жильцов на собрание, заручится необходимым количеством голосов и обратится с предложением в УК.

Может ли совет дома принимать решения за всех собственников жилья?

Любой вопрос, связанный с управлением многоквартирным жилым строением, выносится на обсуждение его жильцов. Решение принимается голосованием. Для этого проводится собрание, оформляемое документально с соблюдением правил. Жильцы должны принять или отклонить предложение, выразив свое мнение в очном или заочном порядке.

Для того, чтобы решение по любому вопросу в МКД было положительным, необходимо заручиться не менее 50% голосов собственников. В совете же состоит лишь небольшая их часть. Поэтому он не правомочен принимать решение за всех владельцев площадей в доме.

Права и обязанности совета дома в многоквартирном доме

Основной целью создания домового комитета является налаживание взаимодействия между жильцами (владельцами помещений в МКД) и органами, осуществляющими управление и обслуживания этого жилого объекта. Соответствующие полномочия прописываются в положении о совете МКД, который составляется в строгом соответствии с жилищным законодательством и утверждается решением собственников.

Совет МКД наделен следующими правами и обязанностями (ч.5 ст.161.1 ЖК РФ):

• утверждать решение о текущем ремонте общедомового имущества, если собрание жильцов по этому вопросу проголосовало положительно;
• контролировать качественные показатели оказания услуг и исполнения работ по управлению домовым имуществом, оказанию услуг ЖКХ, содержанию и ремонту;
• содействовать выполнению всех задач и решений, которые были утверждены жильцами в ходе обсуждения на общем собрании;
• предлагать владельцам площадей в доме к обсуждению проекты договоров по предоставлению коммунальных услуг и управлению общем имуществом;
• предлагать к голосованию на собрании собственников предложения по управлению общедомовым имуществом, содержанием и ремонтом дома;
• предварительно до момента голосования представлять собственникам свое заключение по проектам договоров;
• выносить на обсуждение с жильцами иные вопросы, входящие в круг полномочий совета;
• ежегодно представлять отчет о своей работе перед жильцами дома.

Совет вправе также вести информационно-разъяснительную работу с владельцами помещений МКД: объявлять о датах собраний, проводить опросы, связанные с уровнем удовлетворенности работой управляющей компании и т.д.

Как выбрать совет МКД?

Для формирования или переизбрания совета дома необходимо придерживаться следующего порядка действий:

Шаг 1. Предложить провести общее собрание жильцов.

Любой из владельцев площадей в доме вправе выступить с предложением об избрании совета МКД. Для этого нужно обозначить повестку дня, где прописать соответствующие вопросы: избрания самого комитета, его председателя, членов (выдвинуть кандидатуры), а также обозначить дату и место проведения обсуждения.

Сформировать список кандидатов путем предварительного опроса жильцов и самовольного желания.

Шаг 2. Оповестить жильцов о дате проведения собрания.

Для принятия решения необходимо максимальное участие собственников помещений в доме. Потому инициатор должен довести информацию до каждого из них за 10 дней до намеченной даты собрания. Для этого необходимо:

• вывесить объявление в общедоступном месте;
• вручить сообщение собственникам под роспись лично;
• направить сообщение в адрес собственника почтовым отправлением с уведомлением.

Шаг 3. Провести собрание жильцов.

Законами в жилищной сфере предусмотрено проведение собрания в форме очного, очно-заочного и заочного голосования. В первом случае необходимо наличие кворума (присутствия необходимого минимума) и регистрации всех участников.

Если на собрание не явилось достаточное количество жильцов (владельцев более 50 % помещений в доме), то назначается заочное проведение голосования. Всем выдаются листы, где обозначены все вопросы, выносимые на текущее обсуждение, указывается срок и место передачи их для подсчета.

Очно-заочное участие является сочетанием двух вышеперечисленных форм.

Решение о выборе совета МКД считается принятым большинством голосов. Наделение полномочиями председателя принимается хотя бы 66 % голосов собственников. На собрании можно также утвердить положение о совете дома, где закрепить все необходимые полномочия, а также принять решение об установлении вознаграждения его членам.

Шаг 4. Подвести итоги голосования.

Результаты голосования необходимо задокументировать в виде протокола. В срок до 10 дней после собрания собственники должны быть с ним ознакомлены. Соответствующее сообщение размещается в общедоступном месте.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Источник