Верните мои деньги: Пять критичных вопросов о плате за капремонт
Можно ли вернуть деньги за капремонт после продажи квартиры, что делать с некачественным ремонтом в подъезде и еще три вопроса об обязательных взносах
Весной 2017 года тема сборов за капитальный ремонт вернулась на первый план. Сначала мэр Москвы Сергей Собянин пообещал потратить уже полученные взносы жителей пятиэтажек на строительство нового жилья. Затем депутаты Госдумы предложили заставить собственников коммерческих помещений на первых этажах выплачивать взносы на капремонт на год вперед.
Одновременно жители многоквартирных домов ищут способы избавиться или хотя бы уменьшить ежемесячные платежи за капремонт — этой теме посвящено множество статей и обсуждений на форумах. Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на вопросы о том, как владельцы квартир могут повлиять на программу капремонта и есть ли способы на законных основаниях вернуть уплаченные взносы.
1. Я продал свою квартиру в многоквартирном доме. Все время, что я там жил, я исправно платил за капремонт — но теперь съезжаю из дома, в котором так и не провели ремонт. Смогу ли я вернуть уплаченные мною деньги, так как больше не являюсь собственником квартиры, а услуга (то есть капремонт), за которую я платил, так и не была оказана?
Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»:
— Нет. Этот вопрос достаточно подробно урегулирован в Жилищном кодексе. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете, поскольку его право на эти деньги следует судьбе права собственности на такое помещение. Иными словами, при приобретении жилья вместе с квартирой покупатель получает все накопленные средства, перечисленные продавцом на капремонт в этом доме.
Следует обратить внимание, что, в отличие от остальных коммунальных платежей, к новому собственнику переходит и не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Получается, если задолжает продавец, должником станет и покупатель. Возврат взносов на капитальный ремонт возможен только в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом денежная компенсация распределяется между собственниками изымаемых помещений пропорционально их долям.
2. В моем доме недавно прошел капремонт, но я продолжаю получать квитанции за капитальный ремонт. Могу ли я больше за него не платить, ведь капремонт уже прошел и больше не предвидится?
Александр Тарасов, генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг»:
— Нет. Даже если капремонт уже прошел, у собственников помещений в многоквартирном доме сохраняется обязанность по уплате взносов. Это обусловлено тем, что любое имущество дома подлежит износу. Недавнее проведение капремонта повлияет исключительно на объем и очередность проведения следующих ремонтных работ. Избежать выплат взносов на капитальный ремонт на законном основании можно только в двух случаях. Первый случай — дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу в скором времени. Второй — если органы государственной власти или органы местного самоуправления приняли решение об изъятии земельного участка.
В то же время законный способ сократить взносы на капремонт существует. В соответствии с ч. 8 ст. 170 Жилищного кодекса, если размер фонда капитального ремонта достигает минимума, установленного законом субъекта России, на общем собрании все собственники в многоквартирном доме могут принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.
3. Я живу в качественном доме. И я, и все мои знакомые соседи считают, что нашему дому не требуется капремонт — и не потребуется в ближайшие 20 лет. При необходимости смогу собрать подписи со всех собственников жилья в нашем доме: владельцы квартир готовы подписать отказ от проведения капремонта. Если я это сделаю, сможем ли мы больше не платить за капитальный ремонт?
Илья Шахместер, юрист по сопровождению деятельности управляющих компаний Heads Consulting:
— Нет. Существующие законы не предусматривают возможность отказа от оплаты капремонта. Даже написав коллективный отказ, собственники все равно будут вынуждены платить взносы. Законность введения сборов за капитальный ремонт неоднократно становилась предметом обжалования в судебном порядке. Как показала практика, суды встают на сторону государства, тем самым подтверждая правомерность введенного платежа.
Минимизировать затраты можно с помощью сдачи в аренду объектов общего домового имущества — подвалов, чердаков, придомовой территории. Собственники помещений на основании решения общего собрания могут передать эти объекты в аренду, доход от которой может быть направлен на формирование фонда капитального ремонта. Таким образом, оплачивать взносы за капитальный ремонт собственники будут уже не из своих собственных средств, а за счет доходов, полученных в результате разумного использования общего имущества.
4. В моем доме провели капремонт, после чего состояние дома ухудшилось: работающий лифт заменили на тот, что постоянно ломается, установили плохую дверь и в целом сильно сэкономили на материалах. Я убежден, что теперь мой дом в худшем состоянии, чем был до ремонта. Смогу ли я вернуть себе все деньги, уплаченные за капремонт, или добиться проведения повторного капремонта другим подрядчиком?
Ксения Казакова, партнер юридической компании Orient Partners:
— Вернуть деньги не получится: закон не предусматривает возможности возврата собственникам помещений взносов на капремонт. В то же время ремонтные работы должны быть проведены качественно. Это обеспечивает заказчик ремонтных работ — региональный оператор либо иное лицо, назначенное общим собранием собственников. Именно заказчик контролирует качество выполнения работ и организует приемку результатов. Если качество работ не соответствует условиям договора или требованиям закона, заказчик должен потребовать от подрядчика безвозмездное устранение недостатков либо соразмерное уменьшение цены. В некоторых случаях заказчик может привлечь нового подрядчика для устранения недостатков и потребовать от первого подрядчика возмещения соответствующих расходов.
Если работы по капремонту организуются региональным оператором, на счетах которого формируется фонд капитального ремонта, то по закону такой заказчик несет ответственность перед собственниками помещений за последствия ненадлежащего выполнения работ. Собственники вправе требовать от регионального оператора возмещение вреда, причиненного им в результате некачественно проведенного ремонта.
5. Я узнал, что мой дом не стоит в очереди на срочный капремонт, хотя дом очевидно в этом нуждается: если капремонт не провести в ближайшее время, возможны серьезные последствия. Я плачу по квитанциям за капремонт и хочу, чтобы мне его сделали. Могу ли я как-то повлиять на процесс выбора домов для капремонта и поместить свой дом в начало очереди?
Марина Клепко, партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:
— Да. Возможность переноса срока капитального ремонта дома на более ранний в случае срочной необходимости выполнения соответствующих работ предусматривает ч. 7 ст. 189 Жилищного кодекса России. При этом сама очередность проведения капремонта определяется в региональной программе исходя из критериев, установленных законом конкретного субъекта Российской Федерации.
Чтобы ускорить ремонт в собственном доме, необходимо провести экспертизу, которая подтвердит плачевное состояние дома — обычно это техническое заключение специализированной организации об увеличении физического износа общего имущества дома. Также потребуется протокол собрания собственников о согласии на проведение работ и протокол государственной жилищной инспекции, которая подтвердит уровень предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. С этими документами нужно обратиться в орган местного самоуправления. Администрация может согласиться со всеми доводами и включить дом в программу капремонта либо отказать — и тогда владельцы квартир смогут обратиться с этим требованием в суд.
Источник
Вернут ли собственнику оплату за капремонт после продажи квартиры?
«Если я продам квартиру, вернутся ли мне денежные средства, оплаченные в качестве взносов на капремонт?», — с таким вопросом в редакцию «Орловского Меридиана» обратилась по телефону постоянная читательница Ирина из Знаменки. Отвечает юрисконсульт Первой городской управляющей компании Евгений Сапрыкин:
Собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД) на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (статья 36 Жилищного кодекса РФ, статья 290 Гражданского кодекса РФ). Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 Гражданского кодекса РФ).
Согласно части 3 статьи 158 ЖК РФ, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимся предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме (данное положение распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2013 года); (часть 3 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ). Согласно частям 3 и 4 статьи 36.1 Жилищного кодекса РФ, право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, переходит вместе с правами собственности на такое помещение.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (части 5 и 6 статьи 36.1 Жилищного кодекса РФ).
Следует отметить, что в отношении помещения в другом многоквартирном доме, которое, возможно, вы будете приобретать, нынешний собственник такого помещения также уплачивает взносы на капитальный ремонт. Таким образом, в программе капитального ремонта участвуют все собственники помещений во всех многоквартирных домах РФ (за исключением случаев, определенных статьей 168 Жилищного кодекса РФ).
Источник
У прежнего владельца квартиры долг за капремонт. Теперь долг мой?
Добрый день, уважаемые сотрудники Тинькофф-журнала!
Столкнулся с ситуацией, которая, думаю, будет интересна многим людям, приобретающим вторичное жилье.
Я приобрел квартиру на вторичном рынке, а предыдущий хозяин не совершал платежи по капитальному ремонту от начала их начисления, поэтому там скопилась значительная сумма (около 10 тысяч рублей). А так как фактом заключения договора на внесение платежей за капитальный ремонт является первый платеж либо личное подписание, то, возможно, предыдущий владелец не считал себя связанным обязательствами платить.
Является ли начисленный долг моим? Мне нужно просто переоформить его вместе с договором на свое имя? Или у меня есть возможность отказаться от него, подав заявление на оформление нового договора на свое имя, не учитывая предыдущие долги? Буду рад услышать компетентное мнение. Спасибо!
Илья, начисленный долг за капремонт является вашим, и у вас нет возможности от него отказаться. По закону долг за капитальный ремонт переходит к следующему собственнику. Это как бы долг, закрепленный за квартирой. См. п. 3 ст. 158 ЖК РФ.
В прошлом году в госдуме думали над тем, чтобы закрепить долги за капремонт за предыдущим собственником. Комитет по ЖКХ законопроект не поддержал, и его отклонили. Так что сейчас действует вот такое правило:
Долги за капремонт гасит новый собственник
Это значит, что вам придется платить по долгам предыдущего владельца квартиры, но только за капитальный ремонт. Если бы у него были долги за электроэнергию, отопление или воду, он бы платил сам. Долги за коммунальные услуги к новым собственникам по умолчанию не переходят, а за капитальный ремонт — переходят.
При покупке квартиры покупатель вынужден сам проверять, что по квартире нет долгов за капремонт. Можно попросить квитанции у продавца или взять справку в управляющей компании.
Если вы этого не сделали, считается, что согласились купить квартиру с долгом. Может быть, это стало поводом получить скидку.
Есть шанс потребовать эти деньги у продавца квартиры. Для этого придется доказать, что бывший собственник вас обманул: например, при оформлении сделки показал поддельные квитанции на оплату долга или вступил в сговор с бухгалтером ТСЖ. Но сначала всё равно нужно погасить долги, а уже потом требовать их компенсации через суд. И не факт, что вы выиграете процесс и вернете судебные расходы.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Источник
Задолженность по капитальному ремонту в проданной квартире
Добрый вечер. В 2018 году продал свою квартиру. Сделка происходила через риэлтеров и все бумаги об отсутствии задолженности у нас на руках и были подписаны. Спустя 2 года получил сообщение от новых жильцов что за квартирой, с 2015 года, числится задолженность по капитальному ремонту в размере 48000 рублей. Они требуют оплатить её ссылаясь на договор.
Все платежи мы исправно оплачивали, но платежки уже давно выкинули за ненадобностью.
Прикладываю 2 документа от новых жильцов — фото письма из МФЦ о задолженности и пункт договора о продаже квартиры.
Скажите, действительно ли моя ответственность сохраняется даже после продажи квартиры? Что можно сделать в такой ситуации? г.Москва
Согласно ст. 158 Жилищного Кодекса РФ:
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, .
Поскольку договором установлено, что квартира передается без долгов, то установление каких-то неизвестных Вам ранее задолженностей не обязывает Вас к их оплате, т.к. в силу ст. 158 ЖК РФ эта обязанность возникает у нового собственника жилого помещения.
Кроме того, к требованиям об оплате данных платежей применяется срок исковой давности — 3 года, о котором может заявить новый собственник.
Скажите, действительно ли моя ответственность сохраняется даже после продажи квартиры?
По п. 17 договора купли-продажи квартиры вы обязались передать квартиру без обременений в виже задолженности по квартплате. Квартплата это фактически плата за жилое помещение в которую входит оплата за капремонт. ст. 154 ЖК РФ.
Если вы не можете подтвердить оплату, то новые собственники могут взыскать с вас убытки в связи с необходимостью оплаты за капремонт задолженность по которому перешла на них в силу закона.
Однако поскольку видимо задолженность за капремонт ранее не взыскивалась с вас, то новые собственники могут применить исковую давность к требованиям по оплате за капремонт в результате чего могут быть взысканы платежи за период 3 года до подачи судебного приказа, то есть например если сейчас подадут на взыскание, то за период с 20.10.2017 по 20.10.2020.
Если вы платили безналично, то можете подтвердить свои платежи.
Также и вы можете заявить о пропуске срока исковой давности, как третье лицо с которого могут быть взысканы убытки.
Источник
