Как выбрать подрядчика при текущем ремонте

Как выбрать подрядчика для проведения работ по ремонту многоквартирного дома?

Выбор подрядчика для проведения ремонтных работ в многоквартирном доме (МКД) – вопрос очень ответственный. И касается это не только капитального, но и текущего ремонта. На практике, почти у каждой управляющей организации или ТСЖ есть печальный опыт работы, после которого подрядчик или исчезал с деньгами или выполнял работы ненадлежащего качества. По каким критериям нужно выбирать подрядную организацию и должна ли быть у нее лицензия на выполнение ремонтных работ в МКД?

Кто может выбрать подрядчика для работ по содержанию и ремонту в МКД?

Согласно п. 3 ст. 182 Жилищного кодекса РФ, привлечением подрядчиков для ремонта в многоквартирном доме должна заниматься управляющая организация. Она же заключает с подрядными организациями договоры на проведение тех или иных работ или оказание услуг. Причем в документах должны быть предусмотрены гарантийные сроки, а также обязательства подрядчиков по устранению нарушений. Однако, все чаще в договоре управления собственники прописывают возможность самостоятельного выбора подрядной компании. Это позволяет более экономно расходовать средства. а также выбирать те компании, которые готовы делать работы качественно и нести ответственность и гарантию.

По какому принципу выбираются подрядчики для выполнения ремонтных работ?

При выборе подрядной организации для проведения ремонта в МКД, следует обратить внимание на несколько факторов. Как это делаем мы, специалисты системы ГИС РЕМОНТ ЖКХ? Прежде всего, смотрим на уровень квалификации подрядчика и опыт его работы — дата регистрации компании может быть датирована десятилетней давностью, но все эти годы фирма не вела деятельности. Также необходимо обратить внимание на гарантию качества, которую он предоставляет на выполненные работы, есть ли банковская гарантия?

Самым важным аспектом будет являться стоимость услуг (работ) подрядчика. Однако тот факт, когда подрядная организация предлагает слишком малую цену, должен как минимум насторожить председателя ТСЖ/ЖСК/УК. Часто это делается на первоначальном этапе, чтобы выиграть конкурс на выполнение работ, а затем либо «всплывают» новые статьи расходов, либо ремонт проводится с использованием крайне некачественных материалов. Поэтому важно требовать от подрядчика подробную смету с указанием конкретных материалов или их производителей.

Личное знакомство с директором подрядной компании и посещение ее офиса также будут не лишним аргументом при принятии решения в пользу того или иного подрядчика.

Должна ли быть лицензия у подрядчика для выполнения ремонтных работ?

Председатели обслуживающих компаний часто задают вопрос, а должна ли быть у подрядчика лицензия на выполнение различных видов ремонтных работ? В соответствии с Федеральным законом от 04.05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», лицензия на проведение большинства видов ремонтных работ не нужна! Так, отделка гипсокартонном, штукатурные и облицовочные работы, полы и стяжки, малярные работы, фасадные работы, замена труб, монтаж сантехники и др. в многоквартирном доме не требуют специального разрешения.

Исключение составляет осуществление деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности. В соответствии со ст. 12, п. 14 Федерального закона N 99-ФЗ для проведения данных работ следует получить лицензию.

Для выполнения некоторого перечня работ необходим допуск СРО: например, для совершения деятельности по гидроизоляции, теплоизоляции, антисептированию (Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N 624″Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства»). Так, внутренние отделочные работы не требуют допуска, однако при их выполнении возможно проведение скрытых работ, например, гидро- или теплоизоляции, на которые уже нужен допуск СРО. Поэтому следует обратить внимание на состав данных работ. Что касается работ по теплоизоляции МКД, то, согласно п. 12.10 Приказа №624, для их выполнения нужно получить допуск СРО. Устройство наружных сетей трубопровода и канализации, а также тепло- и газоснабжения также возможно только при условии вступления подрядчиком в СРО. А при замене разводки, канализации, системы отопления допуск СРО необходим, только если работы ведутся на особо опасных и технически сложных объектах. Полный перечень ремонтных работ, для которых нужен допуск СРО, указан в Приказе №624.

Заметим, что подрядчик сам может привлекать организации с соответствующим допуском на выполнение указанных работ. При этом данный пункт следует предусмотреть в договоре с подрядной организацией.

Источник

Могут ли собственники выбрать подрядчика для текущего ремонта

Одна управляющая организация написала, что собственники хотят решением общего собрания обязать её привлечь для текущего ремонта в качестве подрядчика другую УК-конкурента, причем цены на работы явно завышены. Отсюда возник вопрос: может ли общее собрание обязать УК заключить договор по работам текущего ремонта с определенной организацией.

Что в законе

На что могут ссылаться собственники	На что может ссылаться управляющая организация
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решения о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме. (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ)	Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме. (подп. «д» п. 4 Правил управления многоквартирными домами № 416)

Что на практике

Нам удалось найти несколько примеров из старой практики арбитражных судов, косвенно связанной с вопросом (в пользу собственников), и апелляционное определение суда общей юрисдикции (в пользу управляющей организации).

✔ Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 по делу № А35 – 5332/2016

Собственник из Курской области пытался взыскать с управляющей организации расходы, которые понес в связи с ремонтом общего имущества. Суд отказал в иске, указав среди прочего, что «право принятия решения о проведении ремонтных работ, о затратах на их выполнение и о выборе подрядной организации принадлежит всем собственникам жилого дома». При этом истец не доказал, что выполнение ремонта выносилось на общее собрание собственников.

✔ Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 по делу № А56 – 29363/2017

Суд признал частично недействительным предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга. Инспекция при проверке изучила сметную документацию, акты о приемке выполненных работ по форме КС‑2 и пришла к выводу, что сметная стоимость работ по косметическому ремонту лестничных клеток завышена, «управляющей компанией произведена двойная оплата одних и тех же видов работ по двум договорам подряда на общую сумму 1 027 164 рублей».

Апелляционный суд посчитал, что инспекция не уполномочена оценивать эффективность и целесообразность финансовой деятельности управляющей организации. Дальше он указал, что
«выделение денежных средств на текущий ремонт и их использование является исключительной прерогативой общего собрания собственников МКД, также как и вопрос утверждения сметы и выбора подрядной организации (часть 2 статьи 44 ЖК РФ)».

✔ Апелляционное определение Кемеровского областного суда № 33 – 1338/2020

Управляющая организация обратилась с иском к собственникам о признании недействительным решения общего собрания. Сами же собственники подали встречный иск о возложении обязанности исполнить решение собрания.

Решение собрания, которое стало причиной раздора, звучало так:
«ремонт в подъездах № 2,3,5,6 производить подрядной организацией ООО «Иитерстрой‑С»;
ремонт в подъездах № 2,3,5,6 производить по графику, утвержденному решением совета дома, в соответствии со сметами, согласованными с советом дома и компанией ООО «Интерстрой‑С», с соблюдением объема работ, объема денежных средств, указанных в сметах.
На данные ремонтные работы направлять остатки денежных средств, скопившихся на счетах дома с прошлых лет, и денежные средства, ежемесячно поступающие от собственников помещений на выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.
Обязать ООО «УК ЖЭУ» заключить договор с ООО «Интерстрой‑С» на проведение ремонта в подъездах № 2,3,5,6 с июля 2019».

Суды признали недействительным решение о возложении обязанности на ООО «Управляющую компанию жилищно-эксплуатационных услуг» заключить договор с ООО «Интерстрой‑С» на проведение ремонта в подъездах.
В удовлетворении встречных требований было отказано.

Мотивировка судебных решений:

• собственники незаконно возложили на управляющую организацию обязанность, понуждая ее к заключению договора, вмешиваясь в экономическую деятельность истца;
• собственники, заключив договор управления с ООО «УК ЖЭУ», передали обязанность надлежащего содержания общего имущества выбранной управляющей компании, в связи с чем, не вправе принимать решения о выборе иных подрядных организаций на выполнение ремонтных работ;
• исходя из положений жилищного законодательства, решение о привлечении подрядных организаций для выполнения работ вправе принимать управляющая организация, но не собственники помещений многоквартирного дома, указанные полномочия не относятся с компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установленной ч.2 ст. 44 ЖК РФ. При этом, принятие таких решений ущемляет права управляющей компании на свободу экономической деятельности;
• ссылка заявителей жалобы на пункты 2 и 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами № 416 является несостоятельной, поскольку выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников, отнесён к обязанности именно управляющих организаций, а не собственников дома. Указанные правила регламентируют именно деятельности управляющих организаций по управлению многоквартирными домами, и не регламентируют права и обязанности собственников жилых помещений.

Рекомендации управляющей организации

Помимо оспаривания решения общего собрания собственников есть мирный путь, предложенный другой управляющей организацией в чате нашего телеграм канала:

«Нашу УК пробовали решением общего собрания обязать привлечь для выполнения тех или иных работ определённые организации.
1. Так как чаще всего инициатор этого решения хочет получить дивиденды или протолкнуть свою/ друга/родственника фирму, мы просили смету. Чаще всего там использовались более дешевые материалы, комплектующие.
2. После этого приглашали Совет МКД и инициатора. Показывали разницу, объясняли все. Больше таких вопросов не возникало.
3. Были жалобы в ГЖИ, в прокуратуру. Им были представлены опять-таки сметы и на этом вопрос закрывался. Тем более многие подрядчики хотят большой % предоплаты. У нас она 15 – 30%, зависит от вида работ, остальная сумма в течении трёх календарных месяцев со дня приема работ и подписания акта. Например, собственники хотели поставить пластиковые окна в подъезды за 11.200₽/окно, а у выбранного нами подрядчика цена была 8.500₽ и 3 года гарантии.
Был и случай, когда мы согласились на подрядчика без протокола собрания. Контролировали таких подрядчиков пожёстче своих, а сейчас сотрудничаем постоянно. Для такого варианта надо:
1. Сравнить все сметы, договоры, материалы, оценить реальность материальной и производственной базы, наличие специалистов.
2. Для проверки подрядчика использовать СБиС и ФНС.
3. Проверить, какие работы в городе выполняла эта фирма.
4. На крайний случай ужесточить условия договора».

Источник

На что следует обратить внимание при выборе подрядной организации?

Выбор подрядчика – это важный этап реализации проекта строительства, с которым сталкивается практически любая строительная организация. От правильного выбора подрядчика зависит соблюдение сроков, объем сметы и качество выполненных работ.

При неудачном выборе подрядчика, могут возникнуть определенные проблемы, связанные с его сменой во время реализации проекта. Все это грозит значительным дополнительным издержкам. Кроме того, новый подрядчик уже не возьмет на себя гарантийные обязательства по данному объекту. В Интернете Вы можете найти множество подтверждений тому, что компании сталкиваются с некачественным выполнением работ: с превышением сметы или срывом сроков при работе с недобросовестными подрядчиками. Например , при ремонте Щелковского шоссе в Москве необходимо было сдать проект в феврале 2014 года. По вине подрядчика этого не произошло, что повлекло за собой штрафы в размере миллионов рублей . Еще одним примером может послужить строительство стадионов к Чемпионату мира по футболу в России. Так при срыве сроков строительства стадиона на полгода подрядчика оштрафовали почти на 9,5 млрд рублей. Сроки реализации проекта уменьшились, и теперь заказчику необходимо найти новых контрагентов, которые осуществят его быстрее, чем прежний подрядчик (по материалам сайта www.vedomosti.ru).

Чтобы избежать таких трудностей большинство опытных компаний используют два подхода к выбору подрядных организаций:

1. Проведение по каждому объекту конкурса или тендера среди всех изъявивших желание компаний.
2. Выбор по наиболее важным критериям из ранее сформированного реестра потенциальных подрядчиков.

В этой статье мы сфокусируемся на втором подходе — выборе подрядчика из существующего реестра поставщиков товаров и услуг. Мы разберем три основных пункта, на которые стоит обратить внимание при выборе подрядчика. Приведем пример, каким должен быть реестр подрядчиков и что в него необходимо включать. Определим по каким критериям включать подрядчика в реестр и где взять все необходимые для анализа данные.

1. Выбор подрядчиков, для внесения в реестр

Что важно при составлении реестра? Безусловно, он должен включать потенциальных подрядчиков для выполнения всех основных видов строительных работ: земляных, строительства воздушных линий электропередач, пусконаладочных работ, благоустройство и т.д. Для того чтобы наполнить реестр необходимо провести тщательный предварительный отбор кандидатов, что минимизирует риски, возникающие при реализации любого проекта. Сначала в список необходимо занести хорошо зарекомендовавшие себя компании, с которыми уже был положительный опыт работы. И уже затем добавить подрядные организации, изъявившие желание выполнить работы в качестве подрядчиков.

2. Реестр подрядчиков

Определим основные критерии по которым необходимо включать подрядчика в реестр. Все перечисленные данные необходимо проверить и включить результаты проверки в шаблон реестра подрядных организаций. На что важно обратить внимание:

1. Подрядчику необходимо обладать персоналом (производственным и инженерным) с необходимой квалификацией,
2. Подрядчику необходимо обладать техникой либо оснасткой для выполнения требуемого вида работ,
3. Подрядчику необходимо быть официально зарегистрированным на территории России,
4. Подрядчику необходимо существовать не менее 3 лет,
5. Подрядчику необходимо иметь подтверждение соблюдения сроков ввода уже построенных объектов в эксплуатацию,
6. Подрядчику необходимо обладать положительными отзывами о качестве работ,
7. Подрядчику необходимо иметь минимальное количество замечаний (предписаний) надзорных органов,
8. Подрядчику необходимо не участвовать в судебных разбирательствах за последние 3 года,
9. Подрядчику необходимо соблюдать отсутствие задолженности перед налоговыми органами;
10. Подрядчику необходимо иметь положительные отзывы от руководителей предыдущих объектов;

И одними из самых важных критериев внесения подрядчика в реестр являются: цена и сроки реализации проектов.

При проведении проверки важно не верить буклетам и комментариям подрядчика. Стоит ориентироваться только на факты в виде документов и цифр, которые заказчик всегда имеет право запросить у подрядных организаций. Эти документы не составляют коммерческую тайну и могут быть переданы заказчику для ознакомления.

3. Где брать данные для оценки подрядчика

Для подтверждения официальной регистрации организация должна предоставить заверенные печатью и подписью руководителя (либо уполномоченного лица) копии учредительных документов:

• Свидетельства о государственной регистрации юридического лица (индивидуального предпринимателя);
• Свидетельства о постановке юридического лица на налоговый учет на территории РФ;
• Выписки из ЕГРЮЛ, сформированная не позднее 30-60 дней до даты заключения договора подряда.

Кроме того, можно проверить данные о потенциальных подрядчиках самостоятельно при помощи сети Интернет. Прилагаем список источников, где можно собрать полезную информацию.

• Сведения о включении организации в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) стоит проверить на сайте Федеральной налоговой службы .
• На сайте Арбитражного суда можно проверить в каких судебных процессах участвует кандидат. Если сумма исков составляет более миллиона рублей, организацию не следует включать в свой реестр подрядчиков, так как это повышает риски работы с ней.
• На сайте судебных приставов советуем проверить как идет исполнительное производство по принятым судебным решениям. Если организация не платит по исполнительным листам, её шансы на включение в реестр равны нулю.

Итак, список сформирован, далее необходимо определиться с выбором подрядчика. Цена, конечно, является одним из важнейших критериев выбора исполнителя работ, но не определяющим. У подрядчиков, давших минимальную цену, можно потребовать более детальное её обоснование. На практике бывают случаи, когда предлагают меньшую цену, невнимательно изучив проект, без учета всех сопутствующих расходов при производстве работ. Порой подрядчики дают явно заниженную цену, в надежде заключив договор, увеличить стоимость дополнительными работами в ходе строительства объекта. То же самое касается и сроков выполнения работ и всех остальных пунктов реестра. Каждый пункт подрядчика мы рекомендуем оценить по пяти-бальной шкале и вывести среднее значений коэффициент по подрядчику. Это позволит ранжировать подрядчиков в порядке убывания коэффициента и принять решение о дальнейшем сотрудничестве и выборе для реализации работ. Именно в таком режиме мы работаем с нашими заказчиками .

Таким образом, процесс выбора надежного и эффективного подрядчика выглядит следующим образом:

1. Составляется реестр потенциальных подрядчиков с соблюдением набора необходимых условий включения в реестр.
2. Внесенные в реестр подрядчики и кандидаты на внесение проверяются по основным критериям: наличие необходимого персонала и техники, отсутствие долгов по исполнительному производству и налогам и тд.
3. Осуществляется оценка каждого подрядчика в реестре и происходит выбор на предмет реализации проекта.

Если учесть все эти нюансы, то можно подобрать качественного, компетентного подрядчика и не волноваться за свой проект.

Мы уже подготовили все необходимые материалы для включения компании ИСК “ЭлектИС” в ваш реестр подрядчиков. Кликните по ссылке «запрос на включение в реестр поставщиков» и откроется готовое письмо с запросом в ответ на которое мы направим Вам необходимую документацию для включения в реестр.

Источник