Как заключается договор с фондом капитального ремонта

Главная страница

Форум Гарант

Хотелось бы получить консультацию по следующей ситуации:

наша организация является государственным областным автономным учреждением, финансируемой за счёт средств федерального бюджета. В собственности нашей организации находятся первый и второй этажи многоквартирного дома. Нам приходят квитанции на ежемесячную оплату услуг по капитальному ремонту в фонд капитального ремонта. Но мы имеем право оплачивать только урегулированные договором отношения. Фонд капитального ремонта заключить договор отказывается, мотивируя это тем, что ст. 181 ЖК РФ неустановленна обязательность заключения договора, в отличие от его предыдущей редакции. К тому же квитанции – счёта – приходят нам стандартного вида, такие же как и для физических лиц: в прошлом году счета на оплату были отдельными для юридических лиц.

Как нам поступить в данной ситуации? Возможно ли принудить фонд капитального ремонта к заключению договора?

Бюджетное учреждение здравоохранения владеет на праве оперативного управления нежилым помещением в многоквартирном жилом доме. На основании договора учреждение получает квитанции на оплату капитального ремонта в фонд капитального ремонта многоквартирных домов «Региональный оператор».
По какой статье Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ возможно заключить данный договор для оплаты квитанции по капитальному ремонту?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Бюджетные и автономные учреждения, владеющие на праве оперативного управления нежилыми помещениями в многоквартирном жилом доме, несут обязанности собственников таких помещений, в том числе вытекающие из положений главы 17 ЖК РФ.
При наличии принятого собственниками помещений в многоквартирном доме либо органом местного самоуправления решения о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора договоры о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта должны заключаться учреждениями без соблюдения порядка, предусмотренного законодательством о закупках.

Обоснование позиции:
В силу ст. 249 ГК РФ, ст.ст. 37, 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов каждого собственника помещения на содержание общего имущества определяется его долей в праве общей собственности на это имущество, которая пропорциональна размеру площади помещения. Согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества. Поэтому право оперативного управления наравне с правом собственности возлагает на субъект, обладающий данным правом, бремя содержания имущества (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 26.07.2010 N А06-5979/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.05.2010 по делу N А33-15263/2009), включая обязанность нести расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома (смотрите также ч. 2 ст. 154, ст.ст. 155, 158, ч. 1 ст. 169 ЖК РФ, письмо Минрегионразвития РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2014 N 15АП-13771/14, от 05.03.2014 N 15АП-1492/14, от 07.08.2012 N 15АП-8193/12, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014 N 19АП-4717/14).
Согласно ч. 3 ст. 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе самостоятельно выбрать способ формирования фонда капитального ремонта. Одним из таких способов является перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора. В случае, когда собственники помещений в многоквартирном доме в установленный срок (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ) не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в этот срок, и в случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 189 ЖК РФ, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ). В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, в случае, если такое решение было принято за них органом местного самоуправления, в соответствии с ч. 1 ст. 181 ЖК РФ, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта. Такой договор заключается в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке), при этом уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением.
Возможность участия отдельных собственников помещений многоквартирного дома в расходах на организацию проведения капитального ремонта при таких обстоятельствах на каких-либо индивидуальных условиях Жилищным кодексом РФ не предусмотрена.
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон N 44-ФЗ) направлен на регулирование отношений по обеспечению государственных и муниципальных нужд в сфере закупок товаров, работ и услуг. Он регулирует правоотношения, связанные с заключением гражданско-правовых договоров (контрактов), предметом которых являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества), от имени Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, а также бюджетным учреждением либо иным юридическим лицом в соответствии с ч.ч. 1, 4 и 5 ст. 15 данного Закона (п. 3 ч. 1 ст. 1, п. 7 ст. 3 Закона N 44-ФЗ). Законодательство РФ о контрактной системе в сфере закупок основывается, помимо прочего, на положениях Гражданского кодекса РФ (ч. 1 ст. 2 Закона N 44-ФЗ), а из п. 3 ч. 1 ст. 1, п. 8 ст. 3 Закона N 44-ФЗ следует, что контракты являются гражданско-правовыми договорами, к которым применяются нормы ГК РФ, если специальным законом не установлено иного.
Закон N 44-ФЗ специальным образом не регулирует вопрос заключения указанных в вопросе договоров заказчиком, являющимся владельцем помещений в многоквартирном доме, не исключает описанные в вопросе отношения из сферы своего регулирования (ч. 2 ст. 1 этого Закона) и позволяет размещать у единственного поставщика заказ только на управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности (п. 22 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ). Отсюда возникает вопрос о соотношении норм ЖК РФ и Закона N 44-ФЗ. С одной стороны, собственники помещений в многоквартирном доме не обязаны заключать договоры, указанные в ст. 181 ЖК РФ, по результатам торгов, а с другой стороны, при наличии принятого в установленном порядке решения о способе формирования фонда капитального ремонта заключение с региональным оператором соответствующего договора будет являться обязательным в том числе и для учреждения, владеющего помещением в таком доме на праве оперативного управления.
Не исключено, что отношения, связанные с заключением указанных в вопросе договоров, изначально не рассматриваются законодателем как связанные с необходимостью соблюдения порядка, предусмотренного Законом N 44-ФЗ. Действительно, в описанной ситуации обязанность заключить договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта возникает у учреждения в силу норм специального закона — Жилищного кодекса РФ. Указанная обязанность возникает перед определенным лицом — региональным оператором и по существу независимо от воли учреждения: соответствующее решение не только принимается не учреждением, но и не может быть исполнено им с соблюдением положений Закона N 44-ФЗ. Это очевидным образом не укладывается в тот механизм, который предусмотрен Законом N 44-ФЗ для процедуры осуществления закупки.
Таким образом, как нам представляется, заключение учреждением, владеющим на праве оперативного управления нежилыми помещениями в многоквартирном жилом доме, договора, указанного в ч. 1 ст. 181 ЖК РФ, не подпадает под действие Закона N 44-ФЗ (а в случае с автономным учреждением — Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»).
В заключение отметим, что приведенная выше позиция является исключительно нашим экспертным мнением. К сожалению, правоприменительной практики по заданному Вами вопросу нам обнаружить не удалось. За официальными разъяснениями Вы можете обратиться в Минэкономразвития и ФАС России.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

24 марта 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

В соответствии с частью 3 ст. 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (то есть с 01.12.2014).
Некоммерческая организация заключает договоры о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта только с собственниками помещений.
Бюджетное учреждение Министерства здравоохранения и социального развития республики не может заключить договор с некоммерческой организацией на формирование фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, так как не является собственником помещения, расположенного в подвале жилого шестиэтажного кирпичного дома (назначение — нежилое, общая площадь — 266,60 кв. м., этаж-подвал), и не может оплачивать взносы на капитальный ремонт. Нежилое помещение принадлежит бюджетному учреждению на праве оперативного управления.
С кем заключается договор на формирование фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта? Кто оплачивает взносы на капитальный ремонт?
Подпадает ли заключение указанного договора под действие Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Бюджетное учреждение, владеющее на праве оперативного управления нежилым помещением в многоквартирном жилом доме, несет обязанности собственника такого помещения, в том числе обязанность по оплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт.
При наличии принятого собственниками помещений в многоквартирном доме либо органом местного самоуправления решения о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора договоры о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта должны заключаться бюджетным учреждением без соблюдения порядка, предусмотренного законодательством о закупках.

Обоснование позиции:
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт для собственника помещения в многоквартирном доме входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Уплата ежемесячных взносов на капитальный ремонт является обязанностью собственников многоквартирных домов (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
В силу ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества. Право оперативного управления как вещное право не только предоставляет его субъектам правомочия по владению и пользованию имуществом, но и возлагает на них обязанности по содержанию имущества, в том числе и обязанность осуществлять взносы на капитальный ремонт (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 26.07.2010 N А06-5979/2009, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.05.2010 по делу N А33-15263/2009, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.11.2012 N Ф04-5242/12, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 N 17АП-273/12, решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.02.2013 N А60-42225/2012, постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.02.2013 N Ф07-6983/12).
Таким образом, бюджетное учреждение, владеющее на праве оперативного управления нежилыми помещениями в многоквартирном жилом доме, несет обязанности собственника такого помещения, в том числе обязанность по оплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт.
Согласно ч. 3 ст. 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе самостоятельно выбрать способ формирования фонда капитального ремонта. Одним из таких способов является перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора. В случае, когда собственники помещений в многоквартирном доме в установленный срок (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ) не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в этот срок, и в случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 189 ЖК РФ, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ). В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, в случае, если такое решение было принято за них органом местного самоуправления, в соответствии с ч. 1 ст. 181 ЖК РФ обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта. Такой договор заключается в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке), при этом уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. Возможность участия отдельных собственников помещений многоквартирного дома в расходах на организацию проведения капитального ремонта при таких обстоятельствах на каких-либо индивидуальных условиях Жилищным кодексом РФ не предусмотрена.
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон N 44-ФЗ) специальным образом не регулирует вопрос заключения указанных в вопросе договоров заказчиком, являющимся владельцем помещений в многоквартирном доме (в том числе на праве оперативного управления), не исключает описанные в вопросе отношения из сферы своего регулирования (ч. 2 ст. 1 Закона N 44-ФЗ) и позволяет размещать у единственного поставщика заказ только на управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством, управляющей компанией, если помещения в многоквартирном доме находятся в частной, государственной или муниципальной собственности (п. 22 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ). Отсюда возникает вопрос о соотношении норм ЖК РФ и Закона N 44-ФЗ.
С одной стороны, собственники помещений в многоквартирном доме не обязаны заключать договоры, указанные в ст. 181 ЖК РФ, по результатам торгов, а с другой стороны, при наличии принятого в установленном порядке решения о способе формирования фонда капитального ремонта заключение с региональным оператором соответствующего договора будет являться обязательным в том числе и для учреждения, владеющего помещением в таком доме на праве оперативного управления. Не исключено, что отношения, связанные с заключением указанных в вопросе договоров, изначально не рассматриваются законодателем как связанные с необходимостью соблюдения порядка, предусмотренного Законом N 44-ФЗ. Действительно, в описанной ситуации обязанность заключить договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта возникает у учреждения в силу норм специального закона — Жилищного кодекса РФ. Указанная обязанность возникает перед определенным лицом — региональным оператором и по существу независимо от воли учреждения: соответствующее решение не только принимается не учреждением, но и не может быть исполнено им с соблюдением положений Закона N 44-ФЗ. Это очевидным образом не укладывается в тот механизм, который предусмотрен Законом N 44-ФЗ для процедуры осуществления закупки.
Таким образом, заключение учреждением, владеющим на праве оперативного управления нежилым помещением в многоквартирном жилом доме, договора, указанного в ч. 1 ст. 181 ЖК РФ, не подпадает под действие Закона N 44-ФЗ. В заключение отметим, что, к сожалению, правоприменительной практики по заданному Вами вопросу нам обнаружить не удалось. За официальными разъяснениями Вы можете обратиться в Минэкономразвития и ФАС России.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Павлова Наталия

Ответ прошел контроль качества

Источник