Как закрыть проведение капитального ремонта

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник

Трудности перевода: Нюансы капитального ремонта

К нам всё больше поступает вопросов от управляющих компаний по капитальному ремонту: кто должен собирать деньги и проводить капремонт, куда будут зачислять средства (на спецсчёт или на счёт регионального оператора), как выбрать спецсчёт дома и т. д. Некоторые стороны вопроса мы уже осветили в предыдущих статьях. И сегодня остановимся подробнее на особенностях капитального ремонта МКД.

Объект капитального ремонта

Для чтобы разобраться в специфике капитального ремонта, прежде всего, потребуется определить заказчика, эксплуатирующую организацию и принимающую сторону для оформления и приёмки актов выполненных работ. Эксплуатирующей организацией выступает управляющая компания, которая будет продолжать управлять МКД после капитального ремонта по договору с собственниками помещений.

Объектом капитального ремонта выступает не весь дом целиком, а один или несколько видов работ, проводимых в отношении общего имущества в МКД. Напоминаем, что капитальный ремонт проводится без расселения жильцов.

Статья 166 Жилищного кодекса определяет перечень работ и услуг по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД. К ним относятся ремонтные работы и замена следующих конструктивных элементов дома:

• внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
• лифтового оборудования и шахт, которые признаны непригодными для эксплуатации;
• крыши;
• подвальных помещений, которые относятся к общему имуществу в МКД;
• фасада;
• фундамента.

Нужно чётко различать, что объектом капитального ремонта является не весь многоквартирный дом целиком с комплексом различных типов работ, как это было раньше, а отдельные конструкции и инженерные системы МКД, которые подвергаются ремонту или замене.

Если мы рассматриваем выборочный капитальный ремонт МКД, то приходится говорить об оформлении сдачи в эксплуатацию конкретного отремонтированного или заменённого конструктивного элемента в доме. Когда в одном доме одновременно выполняется несколько видов работ, то их сдачу и приёмку необходимо оформлять отдельными актами.

При данном способе выполнения ремонтных работ многоквартирный дом не прекращает своей эксплуатации. Например, после замены водопроводных стояков или розлива их сразу наполняют водой и начинают эксплуатировать. Аналогичный алгоритм действий предусмотрен в отношении остальных инженерных систем МКД.

Капитальный ремонт крыши, подвала, фундамента и фасада производится поэтапно, частями. По окончании всего комплекса ремонтных работ данные конструктивные элементы дома продолжают эксплуатироваться. Исключение составляют разве что лифтовое оборудование и шахты, которыми не разрешается пользоваться во время проведения их ремонта или замены, так как это опасно для жизни и здоровья собственников помещений в МКД.

Акт сдачи-приёмки объекта капитального ремонта в эксплуатацию

Выделенные особенности выборочного капитального ремонта МКД определили важность грамотного оформления акта приёмки в эксплуатацию ремонтных работ отдельных конструктивных элементов. Помните, что акт приёмки объекта в эксплуатацию представляет собой один из самых важных отчётных документов. В данном случае нельзя оформлять обобщающий документ, объединяя в нём несколько выполненных ремонтных работ. Для каждой работы должен быть свой акт.

Акт об окончании ремонтных работ должен подтверждать их фактическую сдачу-приёмку в эксплуатацию. Например, при оформлении и передаче акта гидравлического испытания санитарно-технических систем должно быть указано, что система успешно прошла испытание и может быть принята в эксплуатацию. Тогда в договоре подряда нужно отметить, что акт приёмки выполненных работ подтверждает сдачу объекта в эксплуатацию.

Временем приёмки в эксплуатацию отремонтированного одного или нескольких конструктивных элементов МКД считается дата подписания акта приёмочной комиссии. Подписанный акт должен быть утверждён общим собранием собственников помещений в МКД либо специальной рабочей комиссией, смотря как определён порядок приёма работ органом местного самоуправления.

В составе рабочей комиссии могут участвовать представители со стороны заказчика капитального ремонта, подрядной организации, компании, которая осуществляет строительный контроль за выполнением ремонтных работ, инициативной группы, уполномоченной общим собранием собственников помещений в МКД.

Многоквартирный дом может быть признан капитально отремонтированным только после окончания всех видов ремонтных работ.

Заказчик капитального ремонта

Заказчиком капитального ремонта МКД может являться организация, располагающая возможностью заключения подрядного договора и необходимыми финансовыми средствами. Иными словами, заказчиком по сути выступает организация, на чьём счёте (специальном или региональном) формируется фонд капитального ремонта.

Согласно ч.2 ст.175 ЖК РФ и ч.1 п.1 ст.180 ЖК РФ владельцем счёта, на котором формируется фонд капитального ремонта, может выступать:

• ТСЖ, которое осуществляет управление МКД;
• ЖСК или другой специализированный кооператив, который осуществляет управление МКД;
• управляющая компания;
• региональный оператор.

Выбранный владелец счёта (заказчик) утверждает смету на капитальный ремонт, заключает договор подряда на выполнение ремонтных работ, принимает и оплачивает выполненные работы, подписывает акт о сдаче-приёмке в эксплуатацию отремонтированных конструктивных элементов дома.

Согласно ст.753 ГК РФ и ст.7 СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» приёмку в эксплуатацию выполненных ремонтно-строительных работ осуществляет заказчик.

Приёмку в эксплуатацию полностью завершённого капитального ремонта МКД, находящегося в управлении ТСЖ, УК или иного специализированного кооператива, при формировании фонда капремонта на спецсчёте осуществляют данные организации в роли заказчика.

Функцию заказчика может также выполнять и региональный оператор, если фонд капитального ремонта формируется на его счёте.

Перевод денежных средств со счёта регионального оператора на спецсчёт МКД

Мы уже рассматривали данный вопрос подробно в статье Создание спецчёта капитального ремонта для МКД. Поэтому вновь останавливаться и дублировать этот вопрос не будем. Хочется лишь отметить, что во многих субъектах РФ срок перехода со счёта регионального оператора на спецсчёт МКД сократили с 2 лет до 6 и 12 месяцев.

Срок перехода на спецсчёт дома со счёта регионального оператора по капитальному ремонту уменьшен до 1 года в следующих регионах и городах:

• Санкт-Петербург
• Республика Карелия
• Тульская область
• Приморский край
• Новосибирская область
• Челябинская область
• Республика Саха (Якутия)
• Костромская область
• Омская область
• Алтайский край
• Ненецкий автономный округ
• Томская область (с условием)
• Кировская область
• Челябинская область
• Ханты-Мансийский автономный округ

Срок перехода на спецсчёт дома со счёта регионального оператора по капитальному ремонту уменьшен до 6 месяцев в следующих регионах и городах:

• Москва
• Пермский край
• Калининградская область
• Астраханская область
• Мурманская область
• Псковская область
• Саратовская область

Это были основные особенности проведения и оформления капитального ремонта, которые следует знать и помнить управляющим компаниям. Если у вас остались вопросы, вы можете обратиться за помощью к нам.

Мы помогаем управляющим компаниям вносить сведения на Реформу ЖКХ и ГИС ЖКХ. Мы всегда готовы и рады вам помочь!

Источник

Статьи

«Косячит» подрядчик по капитальному ремонту, а отвечать опять управляющей организации

Тема, связанная с наличием у управляющей организации обязанности надлежащим образом обслуживать крышу многоквартирного дома, уже затрагивалась нами в статье , посвященной ответственности управляющей организации при заливе квартиры.

Сегодня рассмотрим ее в другом аспекте, связанном с ненадлежащим выполнением капитального ремонта кровли подрядчиком, привлеченным региональным оператором.

В частности, у одной из управляющих организаций возник такой вопрос: если региональным оператором на основании решения общего собрания собственников был
заключен договор на выполнение работ по капитальному ремонту крыши дома, но подрядчик выполнял работы с нарушением срока и качества, что привело к расторжению заключенного с ним подрядного договора, каковы обязательства управляющей организации в отношении недоотремонтированной кровли и возможные последствия для нее, с учетом того, что крыша не доделана, квартиры периодически затапливает, а региональный оператор пока находится в глубоких раздумьях по поводу выбора нового подрядчика для проведения капитального ремонта крыши надлежащим образом.

Отвечая на него, мы проанализировали нормы жилищного и гражданского законодательства и сложившуюся судебную практику, и вот что получилось.

Положениями ст. 166 ЖК РФ ремонт крыши отнесен к капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Ч. 1 ст. 182 ЖК РФ установлено, что региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

В силу ч. 6 указанной статьи региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

В п. 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ установлено, что перед собственниками помещений в многоквартирном доме региональный оператор несет ответственность за качество выполненных работ подрядными организациями, привлеченными им, в течение не менее 5 лет с момента подписания акта приемки оказанных и выполненных работ.

Из приведенных норм можно было бы сделать вывод о том, что когда речь идет о капитальном ремонте, выполненном ненадлежащим образом подрядной организацией, привлеченной региональным оператором, все вопросы, связанные с качеством выполненных работ и с ответственностью за его нарушения, должны решаться исключительно в рамках отношений собственников помещений (в частности, тех, чьи квартиры затапливает в результате протечки кровли) с региональным оператором и соответствующей подрядной организацией.

Однако, как показал анализ судебной практики, зачастую именно управляющая организация признается лицом, обязанным незамедлительно устранять протечки кровли, несмотря на то, что крыша требует капитального ремонта или ремонт был выполнен подрядной организацией некачественно.

Указывая на такую обязанность управляющей организации, суды подтверждают правомерность привлечения ее к административной ответственности за нарушение лицензионных требований в случае не обеспечения надлежащего состояния крыши (в т.ч. в случаях, когда локальным «латанием дыр» в рамках текущего ремонта ситуацию не исправить), а также взыскивают с нее денежные средства в возмещение материального ущерба, причиненного собственникам залитых квартир.

Приведем несколько примеров судебных актов, касающихся определения объема обязательств и ответственности управляющей организации в случаях протечек кровли, требующей капитального ремонта и/или отремонтированной некачественно.

Сразу отметим, что суды, признавая управляющую организацию лицом, обязанным устранять протечки кровли, опираются на следующие нормы жилищного законодательства:

ч. 2.3. ст. 161 ЖК РФ, согласно которой при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290, в котором к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, относятся в т.ч. проверка кровли на отсутствие протечек, при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, — незамедлительное их устранение; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи, скопления снега и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод.

п. 4.6.1.10. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, согласно которому неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в сроки, указанные в приложении №2 (в течение 1 суток).

С учетом содержания приведенных норм суды, в т.ч. Верховный суд РФ, делают выводы о том, что управляющая организация, обслуживающая общее имущество многоквартирного дома, несёт ответственность за текущее содержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии в силу закона и договора управления.

Даже при необходимости проведения капитального ремонта кровли, управляющая организация не может быть освобождена от обязанности надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства по содержанию и проведению текущего ремонта общедомового имущества до проведения ремонтных работ капитального характера. Такой вывод содержится в Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 ноября 2018 г. № 48-КГ18-22.

Следует отметить, что, принимая соответствующее решение, суд не стал учитывать обстоятельства, указанные в экспертном заключении, согласно которому «… кровля дома N находится в состоянии, требующем капитального ремонта (полной замены на новую, включая слой утеплителя). Для устранения причин затопления недостаточно проведения текущего ремонта кровли, в том числе путём локальной замены повреждённых участков, локальная замена кровли не решает проблемы с возникновением дальнейших протечек на оставшейся площади».

Разрешая спор, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что затопление квартиры истца произошло в результате попадания талых вод с крыши дома, относящейся к общему имуществу многоквартирного дома, содержание которой в работоспособном состоянии, обеспечивающем сохранность имущества физических лиц, в соответствии с договором, заключённым с собственниками помещений в многоквартирном доме, должна была обеспечить управляющая организация.

С таким мнением согласился Верховный Суд РФ, отметив, что «доказательств того, что ответчиком проводился минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме — кровли, суду не представлено, акты общего осеннего/весеннего осмотра конструкций и инженерного оборудования данных обстоятельств не подтверждают. Также ответчиком не представлено и доказательств того, что квартира была затоплена именно в результате отсутствия капитального ремонта кровли крыши дома, а производство текущего ремонта кровли над квартирой истца было бы недостаточно для того, чтобы исключить её протекание».

Т.е. в данном случае, управляющей организацией (ответчиком) не было представлено доказательств того, что с ее стороны были выполнены все необходимые мероприятия для обеспечения надлежащего содержания кровли в рамках минимального перечня, поэтому (а скорее всего, и не только поэтому, а потому что прослеживается общая тенденция признания управляющих организаций ответственными за все, что связано с надлежащим состоянием общего имущества в МКД) суд признал ее лицом, обязанным надлежащим образом содержать кровлю, независимо от того, что она требует капитального ремонта и от того, что в рамках текущего ремонта и содержания крыши не решить создавшуюся проблему.

Имеется еще один пример судебной практики, когда суд указал на то, что «проведение капитального ремонта кровли и наличие гарантии на выполнение работ не освобождает управляющую организацию от выполнения надлежащим образом обязательств по содержанию общего имущества обслуживаемого ею дома» (см. Апелляционное определение Саратовского областного суда от 24.09.2019 N 33-7141/2019).

В этом деле суд не принял во внимание ссылку управляющей организации на то, что ответственность за причиненный собственнику залитой в результате протечки кровли квартиры должна быть возложена только на Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Саратовской области по причине проведения им некачественного ремонта кровли спорного жилого дома, поскольку «из совокупности имеющихся в деле доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы, следует ненадлежащее содержание … Управляющая компания … общедомового имущества, выразившееся в отсутствии своевременной очистки кровли дома, желобов водосточной системы от снега и наледи, нарушении температурно-влажностного режима в чердачном помещении».

Т.е. в данном случае суд проанализировал причины протечки кровли и сделав вывод о том, что такими причинами явилось ненадлежащее содержание управляющей организацией общедомового имущества, признал ее лицом, обязанным возместить ущерб собственнику «подмокшей» квартиры, несмотря на то, что капитальный ремонт крыши был выполнен подрядчиком некачественно.

Есть и такой пример судебной практики, когда собственник квартиры обратился в суд с иском о возмещении ущерба, причиненного затоплением квартиры, к управляющей организации, фонду капитального ремонта, подрядной организации, проводившей капитальный ремонт кровли. При этом собственник указал, что причиной затопления явилось как ненадлежащее содержание кровли управляющей компанией, так и допущенные подрядчиком нарушения при выполнении ремонтных работ.

Суд первой инстанции вынес решение, согласно которому с управляющей организации и с фонда капитального ремонта в солидарном порядке в равных долях подлежали взысканию денежные средства в возмещение ущерба, причиненного заливом квартиры.

Суд апелляционной инстанции (см. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 11.04.2018 по делу N 33-3563/2018) не согласился с таким распределением и принял решение, согласно которому со стороны управляющей организации ущерб подлежит возмещению в гораздо большем размере ввиду следующего:

«Заключением судебной экспертизы установлено, что затопление квартиры по частично является следствием протекания кровли ввиду ее ненадлежащего технического состояния, имевшего место до начала выполнения ООО «Строймонтаж» работ по ремонту кровли дома. Исходя из анализа документов гражданского дела и визуального осмотра кровельного покрытия указанного дома, очевидно, что еще до момента начала строительно-монтажных работ ООО «Строймонтаж», кровля дома находилась в неудовлетворительном состоянии и не обеспечивала надлежащую гидроизоляцию жилых помещений. У старой кровли многоквартирного жилого дома уклон был направлен к середине здания, а по средней линии над стыками торцов плит организован желоб водостока. Водосточный желоб имеет трещины, сколы, куда могла попадать влага. В помещении 1-го технического этажа находится множество подручных средств и емкостей для сбора воды. Все металлические элементы 1-го технического этажа имеют следы сильной коррозии. …

Таким образом, в результате действий ООО «Строймонтаж» вред имуществу истца причинен только в одном помещении — сан. узле, а иные повреждения имущества истца связаны с ненадлежащим исполнением управляющей компанией обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома, поскольку в случае надлежащего осуществления текущего ремонта и технического обслуживания крыши, протечек бы не возникало, или их вероятность была бы сведена к минимуму».

Приведенные примеры судебной практики свидетельствуют о том, что даже в тех случаях, когда кровля требует капитального ремонта, когда такой ремонт выполнен некачественно или с нарушением технологии его проведения, суды все равно признают управляющую организацию лицом, обязанным выполнять работы по ее надлежащему содержанию и текущему ремонту в соответствии с Минимальным перечнем и Правилами №170 (работы по устранению деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, по очистке кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи, наледи, скопления снега, работы по незамедлительному устранению нарушений, приводящих к протечкам и т.д.).

Поэтому, если управляющая организация не сможет представить достаточных доказательств выполнения ею всех необходимых работ, связанных с обеспечением надлежащего состояния крыши многоквартирного дома, ей с большой долей вероятности придется возмещать ущерб, причиненный затоплением квартиры в результате протечки кровли, а также уплатить штраф в случае отказа в добровольном удовлетворении требований потребителя о возмещении ущерба, даже в том случае, если такие протечки возникли в результате некачественного капитального ремонта крыши, произведенного подрядчиком, привлеченным региональным оператором.

Кроме того, следует учитывать, что неисполнение управляющей организацией обязанности по устранению протечки кровли может повлечь выдачу ей предписания о необходимости выполнения соответствующих работ.

В удовлетворении заявления об отмене такого предписания в части возложения на управляющую организацию обязанности по выполнению работ по ремонту кровли с целью устранения протечки атмосферных вод в жилое помещение может быть отказано судом ввиду того, что именно на управляющую компанию возложена обязанность по выполнению указанных работ в рамках договора управления.

Такого мнения придерживается, например, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, в Постановлении от 29.01.2019 N 13АП-32537/2018 по делу N А21-7070/2018 которого приводится ссылка на п. 2.3.7. Правил N 170, на основании чего суд делает вывод о том, что «в случае нуждаемости дома в капитальном ремонте кровли не исключается текущий ремонт, ограниченный работами, обеспечивающими нормальные условия проживания».

Также имеется пример судебной практики (см. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.12.2019 N 02АП-9904/2019 по делу N А82-12237/2019), когда управляющая организация не смогла успешно оспорить постановление органа государственного жилищного надзора, в соответствии с которым она была признана виновной в нарушении лицензионных требований и была привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3. КоАП РФ.

Нарушения выразились в наличии просветов в кровельном покрытии на участке над квартирой, увлажнении потолка коридора над квартирой и произошли вследствие ненадлежащего состояния кровельного покрытия.

Ссылка управляющей организации на обязанность ОМС по проведению капитального ремонта не принята судом во внимание, поскольку орган госжилнадзора вменял ей в вину неисполнение обязанности по устранению просветов в кровельном покрытии для предотвращения попадания влаги над квартирами спорного многоквартирного дома, а не по проведению капитального ремонта кровельного покрытия.

По мнению суда, «…выявленные нарушения носят текущий характер, относятся к работам, которые должны быть своевременно выполнены управляющей организацией. … Изложенный Обществом подход фактически освобождал бы управляющую компанию от исполнения возложенных на нее договором управления и законом обязанностей до проведения капитального ремонта, что не отвечает целям создания условий для безопасного и благоприятного проживания граждан. Кроме того, фактическое устранение выявленных нарушений, по сути, свидетельствует о возможности проведения текущего ремонта кровли с целью предотвращения попадания влаги над квартирами спорного многоквартирного дома».

Вот такая получилась подборка судебной практики, из которой следует, что управляющая организация, являясь лицом, ответственным за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и обязанным выполнять все работы и услуги, необходимые для обеспечения такого надлежащего содержания, должна, руководствуясь требованиями Минимального перечня №290 и Правил №170, незамедлительно устранять нарушения, приводящие к протечкам кровли, а также осуществлять все иные работы, связанные с надлежащим содержанием кровли, и в тех случаях, когда кровля требует капитального ремонта, и тогда, когда такой ремонт уже произведен привлеченным региональным оператором подрядчиком с нарушениями качества.

Наличие протечек в квартирах в результате попадания атмосферных осадков с кровли, нуждающейся в проведении капитального ремонта (если он не был проведен или был проведен некачественно) может иметь для управляющей организации такие последствия как:

получение предписания органа государственного жилищного надзора о проведении работ по устранению причин протечек кровли,

привлечение к административной ответственности за нарушение лицензионных требований, установленных пп.а), пп. б) п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами,

возмещение ущерба собственнику залитой квартиры,

уплата штрафа по Закону о защите прав потребителей в случае неудовлетворения в добровольном порядке требований собственника.

Это как минимум. Могут быть еще расходы на проведение экспертизы, компенсация морального вреда, судебные расходы и т.д.

В завершение приведем положительный для управляющей организации пример судебной практики, когда суд отказал собственнику залитой квартиры во взыскании убытков с управляющей организации на том основании, что залив произошел в период проведения работ по капитальному ремонту кровли подрядчиком, привлеченным региональным оператором, и взыскал соответствующие убытки с подрядчика, который нарушил технологию проведения работ по ремонту кровли, произведя демонтаж старого кровельного покрытия и оставив дом незащищенным от проникновения атмосферных осадков (см. Решение Ванинского районного суда Хабаровского края № 2-1130/2016 2-8/2017 2-8/2017(2-1130/2016;) М-1191/2016 М-1191/2016 от 5 мая 2017 г. по делу № 2-1130/2016).

В приведенном деле суд признал управляющую организацию ненадлежащим ответчиком, указав на то, что она не может нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору подряда, заключенному между региональным оператором и подрядчиком.

Возвращаясь к началу статьи, а именно к ситуации, с которой столкнулась организация, управляющая МКД, в котором капитальный ремонт крыши прервался и неизвестно, когда и кем будет производиться вновь, считаем, что для минимизации рисков привлечения к административной ответственности за нарушение лицензионных требований и возмещения ущерба собственникам подтапливаемых квартир, ей придется выполнять локальные работы по ремонту кровли, позволяющие устранить протечки и обеспечить нормальные условия проживания и сохранность имущества собственников помещений.

Компания «Бурмистр.ру» в сентябре проведет семинары в следующих городах: Ярославль (18 сентября), Красноярск (23 сентября), Новосибирск (24 сентября). Записывайся на семинары в своем городе.

Источник