Какие ремонты проведут управляющие компании

Как добиться ремонта в подъезде?

Являясь жителями многоквартирного дома, граждане вынуждены пользоваться общедомовыми территориями для входа и выхода из своей квартиры. Они хотят не только проживать в чистой и уютной квартире, но им иметь ухоженный отремонтированный подъезд, перемещаться в котором прежде всего безопасно.

К сожалению, часто состояние подъездов в многоквартирных домах очень плачевное. Жители дома не знают, как привлечь управляющие компании к проведению ремонтных работ в подъезде.

Ремонт подъездов – удовольствие не из дешевых, отчего управляющие компании всегда при отказах ссылаются на недостаток финансовых средств. Однако это не является основанием для не проведения ремонтных работ.

Нормативная база по ремонту

Кто должен делать ремонт в подъезде многоквартирного дома, указано в Постановлении Госстроя № 170 от 2003 года. В нем определено не только ответственное лицо, но и периодичность ремонта, условия его проведения.

Кроме того, вопросы, связанные с обслуживанием общедомовых территорий, регламентированы:

1. Ст. 166 Жилищного Кодекса страны.
2. Методическое пособие по условиям содержания и ремонта МКД 2.04.2004.
3. ФЗ № 185 «О фонде содействия реформирования ЖКХ».

В каждом регионе могут действовать и иные нормативно-правовые акты, регулирующие ремонт подъездов.

Также не последнее место отведено в данной процедуре локальной документации – договору между собственником квартиры и управляющей компанией. В нем могут быть зафиксированы виды проводимых ремонтных работ и иные детали условий сотрудничества.

Кто ответственен?

Все-таки, кто должен делать ремонт в подъездах многоквартирного дома? Подъезд – это место общественного пользования, он не принадлежит на праве собственности жильцам квартир. В нем ежедневно перемешается огромное число людей, из-за чего в довольно короткий период без должного обслуживания он может прийти в непригодное состояние.

В подъезде проводятся не только ремонтные работы, но и постоянные уборки. Сторона, ответственная за проведение ремонта, прописана в договоре обслуживания дома.

Обычно ремонт кладётся на плечи:

1. Управляющей компании.
2. Товарищества собственников жилья.
3. Товарищество собственников недвижимости.

Не всегда ответственные лица активно исполняют свои обязательства, часто приходится их к этому принуждать.

Какие ремонтные работы проводит УК?

Есть открытый перечень работ, которые входят в процедуру ремонта подъезда. Они должны быть выполнены без каких-либо отговорок управляющей компанией.

По МКД 2.04.2004 к ним относятся:

побелка, покраска, штукатурка стен и потолков;

замена стёкол;

ремонт пола;

окрашивание систем отопления;

замена крыльца, дверей;

ремонт почтовых ящиков в подъезде;

ремонт осветительных приборов;

ремонт козырьков и поручней.

Данный перечень носит открытый характер, следовательно, может дополняться иными категориями работ в зависимости от комплектации подъезда. К примеру, если в подъезде есть лифт, он тоже должен регулярно ремонтироваться за счёт управляющей компании и ее силами.

Какие работы не входят в ремонт?

Часто собственники квартир настаивают на проведении каких-то иных ремонтных работ, которые не входят в общий перечень рекомендованных. Управляющие компании обычно не желают делать то, что не обязаны.

К таким работам относятся:

ремонт домофона в подъезде;

ремонт видеокамер;

приборы учета воды и электрические щитки;

прокладка новой электропроводки;

спутниковые антенны и др.

Это в большей степени относится к собственности самих жильцов, отчего и решать подобные вопросы они должны самостоятельно с теми организациями, которые занимаются обслуживанием видеосистем или домофона. УК не имеет к этому никакого отношения.

Виды ремонта подъезда

Ремонт подъездов может быть двух типов: текущий или косметический и капитальный. На них требуются абсолютно несравнимые финансовые средства.

Капитальный ремонт

С 2015 года все собственники квартир в многоквартирных домах ежемесячно делают взносы в счёт капитального ремонта.

Сколько бы ни было высказываний относительно необоснованности таких платежей, они продолжают взиматься. Капитальный ремонт предполагает существенные изменения во внешнем виде подъезда.

В процессе капитального ремонта подъезда могут заменяться коммуникации, устраиваться перепланировки, утепляться фасады, заменяться лифты.

Каждый элемент имеет свой срок действия, после которого его должны отремонтировать или заменить. К примеру, лифт нужно менять через 25 лет его эксплуатации, крышу ремонтировать каждые 10 лет.

Текущий ремонт

Текущий ремонт не предполагает таких существенных изменений, как капитальный. Текущий ремонт лишь устраняет небольшие поломки, замену дополнительных элементов конструкций.

К текущему ремонту относятся покраска стен, потолков, заделывание щелей и трещин, ремонт перил.

По нормам законодательства текущий ремонт должен проводиться одни раз в 3-5 лет, как минимум. В новостройках ремонты могут проводиться и реже.

Текущие работы иногда проводятся по факту поломки, когда, к примеру, выбили стекло в окне подъезда или сломали перила на лестнице. Замена конструкций должна осуществиться в срок 3-5 дней после выявления поломки.

Сроки проведения ремонтов

Чаще всего жители задаются вопросом о том, как часто должны делать ремонт в подъезде. Ведь, чтобы привлечь управляющую компанию к ответственности, нужно знать точные сроки.

Типовой многоквартирный дом в 2021 году подлежит текущему ремонту каждые 3-5 лет, капитальному – 20 лет. При этом должны учитываться степень износа помещения, его эксплуатационные характеристики и тип самого здания.

Если дом планируется сносить в ближайшее время, ремонт в нем должен отвечать требованиям целесообразности из расчета срока оставшейся жизни помещения.

Дома к ближайшим ремонтам выбираются в весеннее время в период осмотров. Составляется дефектный акт, а далее – годовой план подъездов, который публикуется для ознакомления на сайтах управляющих компаний.

Как проходит процедура проведения ремонта?

Хоть и обязанность управляющей компании о проведении ремонта зафиксирована в договоре, УК иногда избегает своих обязательств.

Проводиться ремонт должен по инициативе управляющей фирмы. Но, если он отказывают, как заставить управляющую компанию сделать ремонт в подъезде?

Обращение с заявлением

Если нет инициативы со стороны УК, нужно подать заявление от жильцов дома. Как написать заявление в управляющую компанию на ремонт подъезда, нигде в нормативной документации не указано. Заявление пишется в свободной форме.

В документе требуется указать свои данные, претензии и перечень работ, которые должны быть произведены. Чем больше жильцов из дома обратятся с подобными заявлениями, тем быстрее в подъезде проведут ремонт.

Куда обратиться с заявлением? Подобные инициативные обращения нужно подавать в жилищно-коммунальные хозяйства. Они обязаны вынести свой ответ по ним в течение 15 дней после получения обращения.

Кто платит за ремонт?

Если работы проводятся плановые по инициативе управляющей компании, оплачиваются они из взносов жильцов на капитальный ремонт. Если ремонт проводится по инициативе жильцов, они обязаны будут уплатить 5% от стоимости работ.

Кроме того, существует программа софинансирования, по которой государство оказывает поддержку финансового характера при проведении ремонтных работ. В каждом регионе действуют свои правила оказания такой помощи.

Есть случаи, когда все средства все же могут быть взысканы с собственника квартиры. В случае, если подъезд горел по вине жильца, ремонтировать его ему придётся за свои средства.

Для проведения работ обычно управляющие компании заключают договоры подряда со специальными организациями, которые специализируются на ремонтных работах.

Если жильцы сами заплатили за ремонт, сами вызвали подрядную организацию, после окончания ремонта они могут инициировать возврат денежных средств. Для этого им нужно будет составить акт и направить заявление в управляющую компанию с требованием вернуть компенсацию.

Как добиться справедливости?

У жильцов многоквартирных домов и управляющих компаний часто возникают разногласия по многим вопросам, в частности:

1. Некачественно проведённый ремонт.
2. Непредоставление отчета о сделанных работах.
3. Отказ от ремонта.

В любой ситуации, если управляющая компания ведёт себя неправомерно, а закон стоит на Вашей стороне, нужно отстаивать свои права и пытаться привлечь УК к ответственности.

По Постановлению № 731 управляющие компании после ремонта обязаны предоставить жильцам отчёт о проделанной работе, иначе им грозит административная ответственность в виде штрафного взыскания.

Чтобы привлечь их к ответственности, нужно коллективно направить обращение в Жилищную инспекцию или Прокуратуру района.

Когда ремонт проведён, собственники жилья должны подписать акт о проделанной работе. Если ремонт сделан некачественно, не стоит ничего подписывать.

В этом случае также нужно направить заявление в Жилищную инспекцию или городскую администрацию. По Правилам № 491 жильцы дома вправе при некачественном ремонте требовать снижения тарифов на ремонт и содержание жилого фонда.

Ремонт подъездов многоквартирного дома – это обязанность управляющей компании, обслуживающей помещение по договорам с собственниками. Она обязана провести все ремонтные работы по дефектной ведомости в установленный срок, предоставить результаты для ознакомления собственникам, оплатить его за счёт средства накопленного жильцами денежного фонда целевого назначения.

Источник

Что требовать с управляющей компании. Понятный список обязанностей обслуживающей организации

Бывают плохие управляющие компании. Они собирают деньги и куда-то тратят их. Копят на счетах долги, не делают ничего в доме, поэтому все разваливается и течет. Ключ к исправлению проблем в ваших руках.

Тратить много времени не придется. На подачу заявлений уйдет 20 минут. Вам нужно кратко написать о проблеме и отправить обращение через интернет. Потом ответить на пару звонков и встретиться с мастерами УК. Все.

Мы расскажем, куда жаловаться, что должна управляющая компания и когда ждать результатов.

На что ссылаться

Основные требования к обслуживанию домов прописаны в:

• Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
• Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Требуя что-то от управляющей компании личными заявлениями, ссылайтесь на эти документы.

Плакат-напоминалка, что должна делать управляющая компания. На деле, обязательных задач у обслуживающей организации даже больше

По 30 дней на решение проблемы

Сразу разочаруем – мгновенного решения проблемы не ждите. Особенно с плохими управляющими компаниями.

Борьба за комфортную жизнь требует времени. Управляющая компания может отвечать до 10 рабочих дней по нестандартным вопросам. Государственные органы берут на рассмотрение заявлений 30 дней.

Только аварию должны чинить за 30 минут, а полностью устранять за 3 дня.

Отправляя обращение по всем каналам, вы увеличиваете шансы победить УК. Чем больше чиновников привлечете к решению вопроса, тем сложнее от него отмахнуться.

Не пытайтесь экономить время. Если управляющая компания игнорирует запросы, рассылайте заявления по всем контролирующим органам. Лучше подождать 30 дней и получить результат. Чем просто ждать и надеяться, не делая ничего.

Куда писать заявления на бездействие УК

• В саму управляющую компанию. С 11 апреля 2018 года заявление можно направить даже по электронной почте и не тратить время на личные посещения.
• Через ГИС ЖКХ. Для этого нужна учетная запись на «Госуслугах». В личном кабинете на сайте ГИС ЖКХ есть пункт «Направить жалобу». Выбираете его, описываете суть проблемы, и заявление идет в нужную инстанцию.
• Региональные сайты «Роспотребнадзора», жилищной инспекции, прокураторы, правительства области. Можете сами подать заявления на этих сайтах. Писать нужно конкретно и без эмоций. Опишите ситуацию, действия основных участников и ваши требования. Чиновники рассмотрят все обстоятельства и дадут аргументированный ответ.
• Через сайты «РосЖКХ» и «Сердитый гражданин». Сторонние сервисы для массовой отправки сообщений во все инстанции о вашей проблеме. Подключите всех. От прокуратуры до МЧС. Сайты сами предложат подходящие госорганы.

Что должны управляющие компании

Упростим. Управляющие компании должны обслуживать общедомовое имущество. Поддерживать его в рабочем состоянии. Своевременно подкрашивать, шпаклевать, чинить и заменять.

«Заплаточное» обслуживание – это текущий ремонт. Текущий ремонт требуйте в любое время, когда нашли проблему. За него вы платите каждый месяц. Посмотрите сумму в квитанции в разделе «Содержание и текущий ремонт жилья». Посчитайте, сколько управляющая компания получает с вашего подъезда ежемесячно. Обычно, на получившуюся сумму можно сделать элитный подъезд с консьержем.

Серьезное обслуживание – это капитальный ремонт. Потребовать его прямо сейчас не получится. Нужно ждать запланированного времени ремонта дома. Оно прописано в планах на сайте управляющей компании.

Теперь список того, что управляющая компания должна в рамках текущего ремонта и обслуживания жилья. Требуйте это с нее хоть завтра.

В подъезде:

• Поддерживать санитарные нормы. Проводить сухую и влажную уборку. Нормы отличаются для разных домов. В многоэтажках с лифтами минимум 2 раза в неделю нужно подметать 1-й и 2-й этажи влажным веником и раз в месяц делать полную влажную уборку.
• Бороться с грызунами и насекомыми. Увидели таракана – позвонили в управляющую компанию. Она должна вызвать дезинсекторов. Хорошие УК обрабатывают дом по расписанию. Без напоминания жильцов.
• Вывозить мусор. Обязательно убирать ТБО – все то, что выкидывают в мусоропроводы и мусорные баки на улицах. Некоторые УК заключают с жильцами дополнительный договор на вывоз строительного мусора. Тогда его тоже должны организованно забирать.
• Обслуживать домовые системы. Лифты, мусоропроводы, системы оповещения и видеонаблюдения. Смотрите ваш договор с УК. Там прописано все дополнительное оборудование.
• Устанавливать новые лампы. Сгоревшие и разбитые лампы – ответственность УК. По первому звонку вам должны прислать для замены электрика.
• Обслуживать окна и двери. Они должны плотно прилегать, защищая от сквозняков и осадков. Управляющая компания обязана менять остекление при повреждении, регулировать доводчики входных дверей, ставить новые уплотнители.
• Ремонтировать отделку в подъезде. Треснувшая плитка и ступеньки, обвалившаяся краска и побелка, реклама на стене – все это должны убирать в рамках текущего ремонта. Чистый и красивый подъезд – обязанность УК.
• Запах, сырость в подвале. Подвал должен быть чистым, сухим, без посторонних запахов. Если что-то из этого есть – УК должна прислать комиссию, найти и устранить проблему.
• Ремонтировать крышу. Полная замена – это капитальный ремонт. Но если вода попадает на чердак или в квартиры, управляющая компания обязана поставить заплатку.

Примерно так должен выглядеть подъезд по нормативам. Покрашенные стены, ровные перила, свежие почтовые ящики, чистый пол

Снаружи дома:

• Восстанавливать отвалившуюся отделку. Декоративные плитки, цементное покрытие, штукатурка. Любые повреждения отделки должны устранять по мере их появления.
• Вешать таблички с номерами домов. На стене просто номер дома. Над каждым подъездом – номер подъезда и номера квартир. Все должно быть заметно, читаемо и в едином стиле, выбранном городской архитектурой.
• Обслуживать системы водостоков. Устранять протечки, ремонтировать крепления, не допускать их разрушения.
• Заделывать трещины в фундаменте, стенах и чинить козырьки. Все это должны чинить в рамках текущего ремонта. В законе используется формулировка «не допускать дальнейшего разрушения». Можете давить на нее. Высказывать опасения, что трещина в стене может привести к разрушению дома.
• Заделывать межпанельные швы. Если в дом стали попадать влага и сквозняки через межпанельные швы, их обязана заделать УК. Но утепление швов – дополнительная услуга. Она оплачивается отдельно и за нее должны проголосовать жильцы дома.
• Убирать сосульки и снег. Сосульки на крыше, снег перед подъездом – это ответственность УК. Если из-за несвоевременной уборки пострадает человек или имущество, то лечение и ремонт оплатит управляющая компания.
• Обновлять отделку. Надписи, граффити, объявления – все это обязаны закрашивать и убирать. Дом должен быть таким, каким его одобрила городская архитектура.

На придомовой территории:

• Вывозить мусор. Если в баках регулярно скапливается мусор, вываливается из них и привлекает насекомых с грызунами – пишите жалобу. УК должна пересмотреть договор с компанией, вывозящий ТБО. Мусоровозы обязаны своевременно вывозить мусор, чтобы он не скапливался.
• Чинить дороги. Придомовые дороги – ответственность управляющей компании. Она должна регулярно ремонтировать ямы и ставить заплатки.
• Убирать придомовую территорию. Фантики, разбитые бутылки, бумажки и другой мусор – этому нет места на придомовой территории. Управляющая компания обязана регулярно присылать дворников, чтобы они собирали мусор. Частота уборки зависит от степени загрязненности территории.
• Чинить сломанные детские площадки. УК обязана следить за техническим состоянием детских комплексов, заменяя сломанные части.
• Чинить дворовое освещение. Освещение может относиться к УК или органам местного самоуправления. Поэтому, если во дворе ночью недостаточно света, пишите жалобу сначала в управляющую компанию. Она должна решить проблему сама или написать, кто отвечает за освещение во дворе. Если поставщики услуг начнут перекидывать проблемы друг на друга, пишите жалобу в «Роспотребнадзор», жилищную инспекцию и прокуратуру. Они найдут, кто должен чинить свет во дворе.

Вот так должен выглядеть ухоженный двор. Нет мусора, ухоженные клумбы, хорошая детская площадка. Задача УК – создать комфортный для взрослых и детей двор

В квартире:

• Давать горячую воду температурой 60-75 градусов. Если вода горячее или холоднее, исправлять это обязана управляющая компания.
• Давать чистую воду. Правильная проточная вода без запаха, вкуса. Чистая. Если у вас из крана течет ржавая, черная или мутная жидкость, пишите жалобу. Для контроля можете сразу обратиться в «Роспотребнадзор» и жилищную инспекцию. Плохая вода вредит здоровью.
• Обеспечивать сильный напор воды. Одинаково хороший круглые сутки. Если ночью у вас плохо идет вода – потребуйте устранить неисправность у управляющей компании.
• Обслуживать канализацию. Из сливов плохо пахнет или вода долго уходит – виновата управляющая компания. По первой жалобе она должна прислать сотрудников для устранения проблемы. Обычно хватает чистки труб. Но может потребоваться частичная замена канализации.
• Обслуживать вентиляцию. Вентиляция должна обеспечивать естественное движение воздуха. Проверьте, как она работает, приложив к ней лист бумаги. Если упадет, пишите в УК, чтобы они прочистили шахту вентиляции. Возможно, кто-то из ваших соседей сделал в ней нишу, перекрыв движение воздуха. Это распространенная проблема.
• Обеспечивать стабильное напряжение. Мигающий свет – это проблема управляющей компании. Неисправность может быть в домовой проводке или на подстанции. Разбираться электрикам обслуживающей организации. Мы же рекомендуем поставить реле напряжения. Оно защитит технику от поломки, если напряжение выйдет за безопасные пределы.
• Обеспечивать правильную температуру в квартире. В жилых комнатах должно быть 18-24 °C. В кухнях, ванных и туалетах 18-26 °C. Это прописано в «ГОСТ Р 51617-2000. Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия». Если температура ниже, вызывайте сотрудника УК – пусть проверит состояние батарей и полотенцесушителей. Аналогично, если в квартире слишком жарко. Управляющая компания обязана придумать, как обеспечить правильный температурный режим.
• Чинить трубы и батареи. Батареи без запорных кранов, водопроводные трубы до запорных кранов и канализация – зона ответственности управляющей компании. При протечке пишите в УК и звоните в аварийную службу. Все должны починить бесплатно за 3 дня.
• Плесень на стенах. Если плесень возникла по вине УК из-за протечки стен, крыши, плохой вентиляции, то ей придется разбираться с последствиями. Помните, вам скорее всего придется заказать экспертизу. Нужно доказать, что это действительно плесень. Иначе УК скажет, что это просто грязь. А она – проблема жильцов.

Управляющая компания отказывается что-то делать? Пишите в госорганы

Все, что выше – типовые проблемы.

Иногда встречаются нестандартные ситуации. Особенно в старом фонде, где были серьезные переделки. Там трудно определить зоны ответственности.

В этом случае просто подбирайте наиболее подходящие формулировки и пишите обращение в управляющую компанию. Она должна дать аргументированный ответ. Рассказать, почему проблема не относится к ним или что они будут делать для ее устранения.

Остались сомнения в честности УК – напишите запрос в контролирующие органы. Расскажите проблему, что попросили у управляющей компании и что вам ответили. В конце добавьте: «Прошу проверить законность отказа».

Такой запрос решает многие проблемы, связанные с общедомовым имуществом.

Комфортное проживание в доме в ваших руках

Правительство старается улучшить работу ЖКХ в стране. Результаты уже есть – появляется больше хороших управляющих компаний.

У вас есть возможность бороться с плохими УК. Теперь больше обращений можно подать через интернет, рассказав проблему своими словами.

Рекомендуем подключать к решению проблем соседей. Предложите поставить подписи под вашим заявлением; написать через «РосЖКХ» или «Сердитого гражданина». Попросите их просто дать свои контактные данные для оформления заявления. Объясните, для чего это нужно.

Государственные органы и управляющая компания вынуждены реагировать на коллективные заявления. Их трудно замять.

Помните, комфорт проживания в доме в ваших руках.

Источник