Актуальные вопросы совершенствования системы проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
Рубрика: Экономика и управление
Дата публикации: 07.02.2018 2018-02-07
Статья просмотрена: 1699 раз
Библиографическое описание:
Рыжкова, К. Ю. Актуальные вопросы совершенствования системы проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах / К. Ю. Рыжкова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 6 (192). — С. 101-103. — URL: https://moluch.ru/archive/192/48213/ (дата обращения: 06.07.2021).
В последние десятилетия органы государственной власти Российской Федерации были существенно озадачены проблемой физического износа жилищного фонда страны.
Отметим, что на территории Российской Федерации расположена значительная доля многоквартирных домов, физический износ которых составляет более 50 %. В связи с тем, что с каждым годом количество таких домов возрастает, федеральным органам государственной власти потребовалось довольно оперативно разработать и утвердить государственную политику, направленную на решение сложившейся ситуации, как на уровне регионов, так и на территории страны в целом.
Необходимость создания эффективной системы обеспечения жилищного фонда страны, и регионов в частности, качественным и своевременным капитальным ремонтом, определила введение в 2012 году в Жилищном кодексе Российской Федерации нового раздела «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». В разделе включены положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах, порядке его финансирования, особенностях формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и счете регионального оператора.
В соответствии с нововведениями в ряде федеральных нормативно-правовых актах в части изменения и (или) включения положений о порядке организации и проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, регионами были предприняты меры по урегулированию соответствующих вопросов на уровне субъектов Российской Федерации.
Так, субъектами РФ были разработаны и утверждены областные программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, а также созданы региональные операторы. Собственниками многоквартирных домов стала производиться оплата взносов на капитальный ремонт. Другими словами, задача федерального законодательства перешла в плоскость практической реализации.
По итогам 2017 года, согласно данным, размещенным в информационной системе «Реформа ЖКХ», объем начислений по оплате взносов на капитальный ремонт составил 186 323,3 млн. рублей. Сбор по данным начислениям, в свою очередь, составил 171 598,5 млн. рублей, что в процентном соотношении составляет — 92,01 %. Соответствующие цифры говорят, в первую очередь, об осознанном вложении денежных средств населением и принятием существующей системы капитального ремонта. Стоит отметить, что аналогичная статистика в разбивке по регионам имеет значительно отличающиеся показатели.
Также по имеющимся данным из официальной статистики, по итогам прошлых лет сложилась неоднозначная ситуация по способу формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах:
– на счете регионального оператора 87,9 %;
– на специальном счете регионального оператора 4,5 %;
– на специальном счете ТСЖ, ЖСК, ЖК 4,3 %;
– на специальном счете УК 2,3 %;
– способ не определен 1,0 %.
Таким образом, на сегодняшний день подавляющая доля многоквартирных домов формирует фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. По мнению ряда экспертов, вышеуказанная статистика сложилась по одной из наиболее серьезных причин — незаинтересованность граждан в улучшении своих жилищных условий. В настоящее время по всей стране отмечается низкая гражданская инициатива, обусловленная отсутствием интереса граждан в принятии участия при реализации государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства. А в соответствии с п. 7 ст. 170 Жилищного Кодекса Российской Федерации, в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме в установленный законодательством срок, не выбран способ формирования фонда капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.
В свою очередь, в виду того, что более 85 % многоквартирных домов формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, эффективность исполнения (реализации) областных программ капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов во многом определяет работа региональных операторов¸ расположенных на территории субъектов РФ.
В целях представления и защиты интересов региональных операторов, координации своей деятельности, объединения усилий для повышения эффективности своей деятельности и иных связанных с деятельностью в качестве региональных операторов целях, не противоречащих федеральным законам и имеющих некоммерческий характер, жилищным законодательством допускается возможность создания ассоциаций и союзов региональных операторов.
Существующая Ассоциация региональных операторов капитального ремонта включает в себя большинство операторов страны, благодаря чему регионы вправе наладить взаимодействие между собой, изучить практику иных регионов и в случае необходимости перенять некоторый опыт, для оптимизации деятельности по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории определенного субъекта РФ.
Несмотря на данную регионам возможность наладить эффективную работу по своему направлению, предоставленную действующим жилищным законодательством (ч. 4.2. ст. 178 ЖК РФ), официальная статистика указывает на различный уровень исполнения краткосрочных планов реализации областных программ в субъектах Российской Федерации.
Причиной неисполнения в полном объеме краткосрочных планов реализации областных программ обусловлена рядом проблем:
1) значительную долю многоквартирных домов, расположенных на территории страны, составляют здания, являющиеся объектами культурного наследия федерального, регионального или муниципального значения. В ряде регионов затруднены работы по выполнению капительного ремонта в данных многоквартирных домах в виду наличия особенного статуса таких объектов. Кроме того, отсутствует законодательно закрепленный порядок (алгоритм) в рамках организации и проведения капитального ремонта на данных объектах.
2) не менее значительная часть объектов жилищного фонда представляют собой многоквартирные дома с физическим износом более 70 %, но не признанных в установленном порядке аварийными и подлежащих сносу или реконструкции (в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции») по причине отсутствия соответствующих заявлений от собственников помещений.
3) действующие региональные программы были сформированы на основании информации, представленной организациями, осуществляющими управление жилищным фондом, а также муниципальными образованиями и могут содержать неточные и некорректные данные, которые подлежат уточнению, как правило, при наступлении сроков проведения капитального ремонта общего имущества на определенном объекте.
4) не менее важной проблемой остается вопрос технического учёта объектов жилищного фонда. Следует понимать, что технический учет, основанный на технической инвентаризации, является основным источником получения государственными и муниципальными органами объективных сведений об объектах жилищного фонда. Определенные проблемы возникли и у региональных операторов, связанные с объективным определением состояния многоквартирных жилых домов, включенных в областные программы и подлежащих капитальному ремонту. Поскольку деятельность БТИ сейчас полностью коммерциализирована, а в целях актуализации региональных программ необходимо осуществлять оперативный сбор данных, региональный оператор оказывается «заложником» сложившейся ситуации.
5) соотношение начислений по оплате взносов на капитальный ремонт во многих регионах существенно отличается, что сказывается на своевременном выполнении капитального ремонта, и как следствие исполнение краткосрочного плана и областной программы в целом. Стоит отметить, что задолженность перед региональным оператором, как правило, имеют не только собственники жилых помещений — физические лица, но и органы местного самоуправления, выступающие представителями собственников помещений, находящихся в собственности того или иного муниципального образования.
6) ненадлежащее исполнение региональным оператором своих обязанностей и полномочий в части организации и проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Анализируя опыт различных регионов, можно прийти к выводу, что реализация краткосрочных планов областных программ капитального ремонта в значительной части зависит от качества и своевременности выполняемых региональным оператором своих функций. Опыт субъектов Российской Федерации выделил ряд направлений деятельности регионального оператора от выполнения которых зависит своевременное выполнение капитального ремонта общего имущества на объектах жилищного фонда:
а) ненадлежащее исполнение полномочий в части начисления взносов на капитальный ремонт общего имущества. По причине наличия неточных данных при формировании областных программ информационные базы региональных операторов до настоящего времени находятся в стадии уточнения.
б) нормами жилищного законодательства обозначена обязанность регионального оператора в информировании населения многоквартирных домов в части наличия предложений о сроках начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и других предложений, связанных с проведением такого капитального ремонта. На сегодняшний день указанные обязательства выполняются региональными операторами далеко не во всех субъектах Российской Федерации, что в достаточной мере отражается на своевременности выполнения соответствующего вида работ.
в) также в ряде регионов можно выделить проблему отсутствия контроля за деятельностью подрядной организации при исполнении договорных отношений с региональным оператором. Так, к примеру, в одном из регионов Приволжского федерального округа после заключения договора на выполнение соответствующего вида работ подрядной организацией не начинались работы по капитальному ремонту по ряду домов в течение нескольких месяцев от установленной в договоре даты. В свою очередь, региональным оператором, выступающим в роли заказчика, не были приняты меры к подрядной организации, предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
Подводя итоги, следует еще раз заострить внимание на необходимость урегулирования вопросов, обозначенных в данной статье, для повышения эффективности реализации областных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе путем внесения дополнений и изменений в действующее законодательство в первую очередь на федеральном уровне. В связи с чем, на сегодняшний день проблема проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов и восстановления их функционально — эксплуатационных характеристик до требуемого уровня по целому ряду показателей является одной из наиболее острых, но пока еще не решенных проблем.
Источник
Капитальный ремонт актуальность проведения
Среди множества проблем и задач, накопившихся в жилищной сфере г. Перми, на первый план выходит проблема капитального ремонта, реконструкции, модернизации и реновации жилищного фонда.
Эта проблема возникла в связи с многолетним недофинансированием капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда и коммунального хозяйства. За прошедшие два десятилетия существенно увеличился износ жилого фонда и коммунальных объектов, что привело к увеличению объемов ветхого и аварийного жилья, снижению надежности, экологической безопасности эксплуатации инженерных систем, повышению текущих расходов на их содержание.
Цель исследования
Целью исследования является обзор существующей системы содержания и проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов, обзор критериев по отбору домов для капитального ремонта и оценка их достаточности для обоснования проведения капитального ремонта жилых многоквартирных зданий.
Результаты исследования
Как показывает статистика за 2013 год, 60,2% площади жилищного фонда Пермского края находится в состоянии от 0 до 30% износа, 33,8% фонда — 31-65% износа; 5,0% и 1,1% — 66-70% и свыше 70% износа соответственно. При этом доля многоквартирных жилых домов со степенью износа 31-65% составляет 57,7%. Доля ветхого и аварийного жилья составляет 4,3% [7]. Необходимо также отметить, что значительная часть жилищного фонда г. Перми не удовлетворяет современным запросам населения по качественным характеристикам, техническому содержанию и уровню благоустройства.
В связи с изменениями в Жилищном кодексе РФ в части организации и финансирования капитального ремонта многоквартирных жилых зданий, властями г. Перми разработана «Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пермского края. », по условиям которой в Программу включаются все многоквартирные дома, за исключением домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, и домов, физический износ которых превышает 70% [1].
Проранжировать жилые дома по степени их изношенности — задача муниципалитета на основании постановления Правительства РФ от 30 июня 2015 года N 657 и постановления Правительства РФ от 29 октября 2014 года N 1115 о техническом мониторинге домов. Кроме того, согласно закону Пермского края от 11.03.2014 № 304-ПК, очерёдность включения многоквартирных домов в региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов определяется на основании данных мониторинга технического состояния многоквартирных домов в соответствии со следующими критериями: 1) год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) дата последнего проведения капитального ремонта по виду работ (услуг), включённых в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 3) физический износ многоквартирного дома, %; 4) полнота поступления взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме за последние три года реализации региональной программы.
В соответствии с нормативными документами, капитальный ремонт определяется как комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем зданий, который приводит к снижению физического износа и повышению эксплуатационных качеств. Капитальный ремонт многоквартирного жилого дома должен включать устранение неисправностей отдельных частей или полностью изношенных конструкций, восстановление или замену их на более прочные, долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий, за исключением полной замены основных конструкций, к которым относятся все виды стен, каркасы, каменные и бетонные фундаменты. В рамках капитального ремонта может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории [2].
Важнейшей частью организации капитального ремонта является разработка его стратегии. В теоретическом плане возможны два варианта ремонта: по техническому состоянию, когда ремонт начинают после появления неисправности для ее устранения; профилактическо-предупредительный, когда ремонт начинают до появления отказа (для его предупреждения). В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию.
Сроки проведения капитального ремонта жилых домов регулируется Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88(р)). При планировании работ по капитальному ремонту периодичность их проведения может приниматься в соответствии с рекомендуемым Приложением 2 (для зданий в целом) и рекомендуемым Приложением 3 (для отдельных конструкций и элементов). В указанных приложениях установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации многоквартирных домов, а также отдельных элементов многоквартирных домов, то есть такой срок эксплуатации, по истечении которого необходимо проведение капитального ремонта. К примеру, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации покрытия крыш из рулонных материалов составляет 10 лет, из оцинкованной стали — 15 лет, из шифера — 30 лет, из керамической черепицы — 60 лет и т.д. [2].
Однако, в настоящее время организация капитального ремонта ориентирована, в основном, на аварийно-восстановительные работы.
При новых условиях организации проведения капитального ремонта жилых домов жители, вернее, собственники квартир многоквартирных домов играют не последнюю роль при проведении капитального ремонта дома: без них невозможно будет ни составить смету, ни принять выполненные работы. И, казалось бы, что новая программа капитального ремонта позволит собственникам, пусть и за счет собственных средств, устранить накопленный износ строительных конструкций и инженерных коммуникаций жилого дома, улучшить техническое состояние общего имущества дома и продлить сроки эксплуатации здания. Но и здесь уже выявлены слабые стороны, причем как финансового, так и технического характера.
В перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, согласно региональной программе, входит: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения; ремонт или замена лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений, которые относятся к общему имуществу в доме; утепление и (или) ремонт фасада; установление коллективных (общедомовых) приборов учета и узлов управления потребления ресурсов; ремонт фундамента.
Многолетний опыт обследования жилых домов показывает, что на территории Перми имеются и такие многоквартирные жилые дома, включенные в программу капитального ремонта, которые не признаны администрацией города аварийными, но фактически несущая способность строительных конструкций этих домов снижена, не обеспечена должная надежность и безопасность и они представляют угрозу для жизни и здоровья граждан. Проведение капитального ремонта общего имущества по программе в таких домах не обеспечит требуемую безопасность здания, а наоборот, может скрыть дефекты и повреждения, требующие иных мер устранения (усиление конструкций или реконструкция здания). Здесь и возникает вопрос о целесообразности проведения капитального ремонта жилого дома.
Эффективность и целесообразность капитального ремонта зданий определяется сопоставлением получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов. Социальные результаты должны выражаться в улучшении жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала, повышении качества и увеличении объема услуг.
Один из примеров, когда нарушение нормативных сроков эксплуатации и несвоевременное выполнение ППР приводят к неутешительным результатам — жилой многоквартирный дом по ул. Карпинского, 5 в Индустриальном районе. Здание 1953 года постройки, двухэтажное, на 30 квартир, с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации исследуемого жилого дома до постановки на капитальный ремонт составляет 10-15 лет [ВСН]. Периодичность проведения текущих ремонтов должна составлять 3-5 лет. Фактический срок эксплуатации здания составляет 62 года. За период эксплуатации здания капитальных ремонтов не проводили. Частично были заменены стояки и трубопроводы инженерных коммуникаций. Обследование данного жилого дома показало, что проведение капитального ремонта здания не целесообразно по ряду причин.
Во-первых, в строительных конструкциях здания были выявлены дефекты и повреждения, которые свидетельствуют об аварийном техническом состоянии здания, что не обеспечивает безопасное пребывание жильцов в доме. К таким дефектам относятся: сквозные горизонтальные трещины в цокольной части здания, выпучивание и искривление кирпичной кладки цоколя, которые свидетельствуют о горизонтальных смещениях фундамента; вертикальные сквозные трещины в наружных стенах здания, переходящие на перекрытия и внутренние стены, которые свидетельствуют о разделении здания на блоки, имеющие различные деформации; а также прогибы, многочисленные трещины и разрушения штукатурного слоя перекрытий; просадки оснований полов.
Во-вторых, по результатам количественной оценки технического состояния конструкций здания определен физический износ здания, который составляет 59%. Согласно Методике определения физического износа гражданских зданий [5], существует зависимость между физическим износом здания и ориентировочной стоимость затрат на проведение капитального ремонта. При полученной величине физического износа строительных конструкций здания (59%), примерная стоимость капитального ремонта составляет 87% от восстановительной стоимости здания. Где под восстановительной стоимостью здания понимается стоимость нового строительства исследуемого жилого дома, которая рассчитывается в текущих ценах на дату обследования. Максимальная же стоимость ремонта должна составлять ее более 80% от восстановительной стоимости [5].
В-третьих, обследуемый жилой дом имеет значительный функциональный (моральный) износ, который отражает несоответствие строительных конструкций, инженерных систем и здания в целом эргономическим требованиям и включает в себя следующие показатели: наличие сгораемых конструкций (деревянных перекрытий и перегородок); отсутствие ванных комнат; общий санузел и кухня на несколько квартир; несоответствие размеров помещений современным нормативным требованиям. Устранение морального износа возможно лишь путем реконструкции или модернизации обследуемого здания.
Безусловно, при проведении капитального ремонта могут проводиться работы по модернизации, связанные с возмещением морального износа, но такие работы не составляют суть капитального ремонта. В современных условиях, учитывая высокие темпы научно-технического прогресса и внедрение его результатов, как в технологии производства работ, так и в производство материалов и конструкций, проведение традиционного капитального ремонта без элементов модернизации во многих случаях невозможно и нецелесообразно [3].
Общим требованием по включению в планируемый перечень работ и технологических процессов по капитальному ремонту многоквартирных домов, связанных с модернизацией конструкций, инженерных систем и других элементов жилых зданий, должна предшествовать оценка экономической целесообразности проведения работ по модернизации. Такая оценка производится с учетом того, что сроки службы новых (замененных конструкций, инженерных систем и других элементов и их частей) не должны превышать остаточного срока службы многоквартирных домов.
Имеют место и другие случаи нецелесообразного проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Так, например, жилые дома по ул. Энгельса в Дзержинском районе. Здания двухэтажные, с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями. Несмотря на свой срок эксплуатации (около 50 лет), их техническое состояние удовлетворяет требованиям механической безопасности и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан. Но ввиду значительного морального износа, данные здания не удовлетворяют современным объемно-планировочным, санитарно-эпидемиологическим и пожарным требованиям, а также не вписываются в архитектурных облик окружающей застройки — на прилегающей территории осуществляется снос подобных зданий и планируется застройка прилегающих кварталов 6-9-ти этажными домами. Рациональным выходом из этой ситуации видится реновация жилых домов, которая будет включать в себя расселение жилых домов и строительство новых с учетом градостроительной концепции застройки квартала.
Сталкиваясь с подобными примерами необоснованного или экономически нецелесообразного проведения капитального ремонта жилых домов, в новых условиях жилищной политики возникает необходимость развития методологии организации ремонтных работ с учетом интересов прямых участников инвестиционного процесса, нормативной базы и действующего законодательства [6].
Схема планирования капитального ремонта должна основываться не только на документальных данных, прописанных в региональной программе капитального ремонта, но и на конкретной, достоверной и актуальной информации о техническом состоянии всех строительных конструкций, элементов и узлов здания, и инженерных систем здания, полученной квалифицированными специалистами в результате детального или комплексного обследования технического состояния здания.
Важной задачей организации капитального ремонта является определение потребности в ремонте для каждого конкретного многоквартирного жилого дома, соизмерение потребностей с возможностями и принятие на основе этого соизмерения управленческих решений, всегда являющихся определенным компромиссом. При этом должно быть сохранено основное достоинство системы планово-предупредительных ремонтов, а именно, его профилактический характер, обеспечивающий заблаговременный ремонт, до момента достижения зданием или его элементом аварийного состояния [3].
Заключение
Проблема проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов и восстановления их функционально-эксплуатационных характеристик до требуемого уровня по целому ряду показателей является одной из наиболее острых, но пока еще не решенных проблем. Изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ, и региональные программы капитального ремонта вызывают много споров и разногласий. Система ранжирования жилых домов по предложенным критериям не позволяет адекватно установить необходимость проведения капитального ремонта, объемы и виды ремонтных работ, а, самое главное, оценить экономическую и социальную эффективность и целесообразность капитального ремонта.
Для успешной реализации основных направлений воспроизводства жилищного фонда посредством капитального ремонта необходимо:
- рассматривать капитальный ремонт в тесной взаимосвязи с существующей градостроительной и экономической средой (обязательное технико-экономическое обоснование капитального ремонта);
- учитывать фактическое техническое состояние жилого фонда и динамику потребностей в проведении капитального ремонта, модернизации и реконструкции;
- учитывать технологические требования к срокам проведения капитального ремонта;
- стимулировать процесс привлечения финансовых ресурсов в сферу ремонтных работ, повышая их привлекательность для инвесторов;
- создать нормативно-правовую базу проведения капитального ремонта жилых зданий с учетом современных социально-экономических условий.
Рецензенты:
Кашеварова Г.Г., д.т.н., профессор, зав. кафедрой «СК и ВМ», Пермский национальный исследовательский университет, г. Пермь.
Харитонов В.А., д.т.н., профессор, зав. кафедрой «СИМ», Пермский национальный исследовательский университет, г. Пермь.
Источник