Капитальный ремонт балкона что это

Кто отвечает и платит за капитальный ремонт балкона в многоквартирном доме

С косметическим ремонтом балконов жильцы справляются самостоятельно. Они за свои деньги производят остекление, выравнивание и утепление бетонной плиты, теплоизоляцию и декоративную отделку. Но капитальный ремонт балконов в многоквартирном доме – это сфера, в которой задействованы, кроме владельцев, УК, ЖСК или ТСЖ. Постараемся выяснить, при каких обстоятельствах жилищные законы стоят на стороне собственника квартиры.

Когда необходим капитальный ремонт

Ремонт жилья – привычный, почти обыденный процесс, знакомый практически всем жителям многоэтажек. Однако обычные отделочные работы, связанные с изменением интерьера, не имеют ничего общего с капитальным ремонтом. В процессе капремонта приводят в порядок несущие конструкции дома, обновляют общедомовую систему канализации и водоснабжения. Необходимость в капитальном восстановлении возникает, когда квартира или общее имущество становятся непригодными для жилья.

Из-за несовершенства и непродуманности законов в домах появились так называемые «спорные территории». Когда они приходят в негодность и становятся аварийными, сложно выяснить, кто должен отвечать за их восстановление и в чьей сфере находится финансирование ремонтных работ. Много вопросов возникает по поводу капитального ремонта балкона – вроде бы частной собственности, но в то же время являющегося частью конструкции здания.

Пример обрушения бетонной плиты

Проблемы с балконами стали возникать еще в середине прошлого века, когда началось восстановление старинных домов царской эпохи. Сегодня с такими же неприятностями часто сталкиваются владельцы квартир в «хрущевках» и «сталинках». Минимальные повреждения касаются обвала штукатурки и декоративных элементов, максимальные – полного обрушения конструкции. Зарегистрированы случаи, когда вместе с рухнувшими плитами вниз падали люди, калечились и погибали.

Чтобы трагические истории не повторялись, следует вовремя принимать меры, а именно – признать балкон аварийным и начать работы по его восстановлению.

Плита полностью пришла в негодность

Список разрушений, при которых признание аварийности становится правомерным:

• коррозия, искривление, потеря фрагментов арматуры и закладных деталей из металла;
• частичное или полное осыпание защитного слоя основания балкона – бетонной плиты;
• износ или поломка водоотводящих конструкций – сливов, желобов, труб;
• разрушение парапета, на котором установлено ограждение;
• потеря устойчивости самого металлического, бетонного или деревянного ограждения.

Иными словами, если вы обнаружили разрушения, которые угрожают жизни людей, незамедлительно обращайтесь в уполномоченные инстанции. Подайте заявление на ремонт балкона и добивайтесь начала восстановительных работ.

Кто отвечает за ремонт балкона

Когда дело касается обслуживания жилого здания, а именно мест общего пользования, привлекают работников управляющей организации или ТСЖ. Балкон относится к частной собственности и не связан с местами общего пользования, однако и при его ремонте немалая роль отводится контролирующим организациям. Если точнее, то организация вместе с собственником жилья должны совместно отвечать за состояние и восстановление конструкций.

Права собственника жилья

Балкон в многоэтажке отличается от остальной частной жилой территории тем, что право собственности на него разделено пополам: за одни части отвечает жилец, за другие – ЖКХ. Владелец может по своему усмотрению распоряжаться парапетом, ограждением, крышей, козырьком, что бывает необходимо в процессе остекления и утепления. За основание (бетонную плиту) и несущую внешнюю стену отвечает жилищное хозяйство, то есть ремонт балкона производит ТСЖ или ЖСК.

Следовательно, если у вас отломился угол, частично разрушилось защитное покрытие железобетонной плиты с наружной стороны, пошла трещина, произошло осыпание бетона, необходимо обратиться в коммунальную службу.

Рабочие производят восстановительные работы

Требования владельца законны и изложены в Постановлении Правительства РФ за номером 491 (13.08.2006). В официальном документе говорится о том, что собственник имеет право требовать от представителей ЖКХ выполнения работ по капитальному ремонту, если состояние конструкции специальной комиссией признано аварийным.

Если в ЖКХ отвечают отказом, а конструкция, по мнению владельца квартиры, угрожает жизни самого собственника и здоровью других людей, он вправе поступить следующим образом:

• зафиксировать повреждения на фото и видео;
• привлечь соседей, которые могут засвидетельствовать разрушение конструкции;
• за свой счет произвести ремонтные работы;
• обратиться в суд с целью возмещения денег, потраченных на восстановление.

В качестве доказательств выступают товарные чеки на строительные материалы, акты выполненных услуг от организаций, которые принимали участие в капитальном ремонте. Необходимо сохранить копию поданного в управляющую компанию заявления на ремонт балкона и дальнейшую переписку с ответственными лицами. Решение суда может быть как положительным, так и отрицательным.

Профилактика разрушений бетонной плиты – заливка цементной стяжки

Не нужно забывать, что кроме прав существуют и обязанности, которые собственник должен выполнять. Особенно это относится к владельцам приватизированных квартир. Вот перечень обязанностей:

• укрепление отдельных частей конструкции – парапета, входного проема;
• уничтожение очагов грибка и плесени, поражающих бетон;
• защита металлических ограждений от коррозии;
• своевременная покраска фундамента, ограждения и парапета антисептическими средствами;
• регулярная проверка целостности крепежных узлов.

Если должного ухода не было, и разрушение балкона произошло по вине владельца квартиры, то суд вряд ли пойдет ему навстречу.

Обязанности управляющей компании

Каждый владелец квартиры в многоэтажном доме ежемесячно получает квитанции на оплату коммунальных услуг, где обязательно есть графа, посвященная капитальному ремонту. Обычно это небольшая сумма, но в перерасчете на всех жильцов дома она становится солидной. Это и есть те деньги, которые жилищное хозяйство обязано тратить по назначению, то есть на текущее и капитальное восстановление здания.

Ежемесячные отчисления на ремонт

Большая часть финансов уходит на ремонт кровли, козырьков, обновление фасада, замену внутридомовых коммуникаций, содержание подвальных и чердачных помещений с установленным там оборудованием. Но если балкон будет признан аварийным, часть суммы должны выделить на его восстановление. Вне зависимости от того, сколько средств находится в фонде ЖКХ, аварийные участки ремонтируют в первую очередь, иначе придется отвечать за возможные последствия.

Есть ряд мероприятий, которые регулярно должны проводить работники ЖКХ. Одно из них – осмотр жилых зданий для выявления разрушений балконных конструкций. Эта процедура обычно проводится весной и осенью, то есть минимум два раза.

Профилактический осмотр здания коммунальными службами

Существует документ, регламентирующий действия работников ЖХК – Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, раздел №170 от 27.07.2003 года. Там говорится, что коммунальщики обязаны:

• разъяснять жильцам права и обязанности, консультировать их по правилам содержания собственности;
• проверять лоджии и балконы на предмет чистоты и загромождения объемными предметами, имеющими большой вес – мебелью, деталями автомобиля, бытовой техникой и др.;
• при обнаружении начальных процессов разрушения и в аварийных случаях принимать меры, назначать ремонтные мероприятия, чтобы ничто не угрожало жизни людей.

Если разрушение конструкции относится к аварийным, коммунальщики должны закрыть доступ на балкон и опечатать его. Одновременно они обязаны проинструктировать собственников жилья о сборе документов, необходимых для запуска ремонтных работ.

О балконе в приватизированной квартире

Если повреждена плита или фрагмент фасада, статус жилья не имеет значения. В любом случае эти части балкона являются или собственностью муниципалитета, или долевой собственностью владельцев, приватизировавших квартиры или купивших их уже приватизированными. То есть ремонт бетонной плиты или фасадной части производит ЖХК.

Опасная работа промышленных альпинистов

Если в организации главные должности занимают ответственные люди, то до индивидуальных обращений жильцов дело не доходит. Время от времени производится герметизация и утепление фасадных швов и стыков, защитная обработка и покраска стен, обновление системы водоотведения. Во время этих мероприятий происходит мониторинг состояния балконов и лоджий и попутный, как правило, мелкий ремонт. Перечень всех работ по обслуживанию жилого здания можно найти в Федеральном законе №185.

На реставрацию зданий, признанных частью культурно-исторического наследия, иногда дополнительно выделяются средства из городского или федерального бюджета. Как и сколько – также зависит от активности собственников квартир и руководителей управляющих организаций.

Профилактические ремонтные работы

Разбираться, кто должен делать ремонт балкона в приватизированной квартире, необходимо в каждом случае отдельно. Во внимание берут такие факторы, как возраст здания, качество ухода за конструкцией, взаимная ответственность сторон.

Как признать состояние балкона аварийным

Выстроим все шаги, необходимые для признания балкона аварийным, в единую цепочку. Для начала следует убедиться, действительно ли пострадала часть конструкции, за которою отвечает ЖХК. Чаще всего это:

• осыпание бетонного покрытия;
• значительная коррозия металлических деталей;
• потеря части бетонной плиты или ограждения;
• последствия неправильного монтажа водоотводящей сети.

Если разрушение присутствует, следует собрать доказательства, подтверждающее его. Это письменные свидетельства очевидцев (обычно быстрее остальных идут навстречу соседи снизу), актуальные фото- и видеоматериалы, подписанные акты проверки контролирующими органами.

Фото разрушенной плиты в качестве доказательства

Если аварийный случай очевиден для всех, созывается общедомовое собрание, где каждый собственник знакомится с результатами проверки и голосует. Если 2/3 владельцев проголосовали «за», объект ставится в очередь на капитальный ремонт и средства на него отчисляются из общего фонда.

После этого составляется заявление на ремонт балкона на имя начальника управляющей компании в двух экземплярах: один уходит в ЖХК, второй остается на руках. Рекомендуется высылать заявку заказным письмом. Важный момент: в заявлении нужно отметить, что имеющее место разрушение опасно для людей и несет угрозу жизни.

Если ведется электронная или почтовая переписка с представителями УК, рекомендуется сохранять все ответы, особенно если в них содержится необоснованный отказ. В дальнейшем письма пригодятся в качестве доказательства в суде. Обратите внимание на дату посланий. Если работники управляющей компании задерживались с ответом и принятием мер, а в это время произошло несчастье, отвечать придется им.

Все документы (заявки, заявления, обращения, пояснительные записки, акты) необходимо подшивать и хранить

Если организация не идет навстречу, выбираем один из путей:

• подаем заявление в суд;
• делаем самостоятельный ремонт, а после обращаемся в суд;
• пытаемся увеличить давление на УК, привлекая общественность и СМИ.

Иногда последний пункт оказывается самым результативным. Управляющая компания заинтересована в заключении новых договоров, поэтому плохая слава ей ни к чему.

Видео о нюансах капитального ремонта балкона

Как бороться с безответственными УК:

Полезные уточнения из уст адвоката:

Чтобы не попасть впросак, перед любыми переговорами или переписками с работниками ТСЖ, ЖСК или УК изучите законы. Убедитесь, что причина для требования ремонта действительно есть. Если правда на вашей стороне, смело начинайте процесс обсуждения и подключайте соседей.

Источник

Капитальный ремонт балкона: основные этапы и материалы

Для многих капитальный ремонт балкона – понятие довольно расплывчатое, они даже не знают с чего начать. А иметь вместо пришедшего в негодность балкона дополнительную комнату, и неважно, что весьма скромных размеров, хотят все. Поэтому было бы совсем неплохо, если бы можно было представить объем ремонтных работ и соответственно затраты, в которые они могут вылиться.

Необходимость в капитальном ремонте балкона в основном возникает:

• из-за его износа;
• для увеличения пространства;
• для расширения жилой площади.

Сам же процесс ремонтных работ включает в себя:

• восстановление балконных плит;
• полную гидроизоляцию;
• демонтаж имеющейся конструкции старого остекления;
• теплоизоляцию;
• декоративную внутреннюю и внешнюю отделку.

Ремонт и утепление балкона: определяемся с типом износа

Балконы старой постройки по большей части нуждаются в реставрации, когда необходимо:

• укрепить несущие конструкции и незащищенные места;
• возвести или отремонтировать крышу.

Со временем несущая часть — бетонная плита под воздействием атмосферных осадков, резких перепадов температур, высоких нагрузок и других воздействий начинает разрушаться.

Учитывая, что прочное основание является гарантом безопасности, капитальный ремонт начинают с выявления его «слабых мест».

• Видимых дефектов балконной плиты (темный цвет, сетка трещин, сколы и т. д.).
• Коррозированные расшатанные металлические ограждения станут со временем реально опасными и для жильцов, и для прохожих на улице.

Как проводят ремонтные работы из-за износа

Если износ балконной плиты превысит 10%, то для ее восстановления потребуется сверху уложить слой железобетона.

Бетонную плиту очищают от посторонних наслоений и наносят на нее насечки. Затем плита промывается водой и на нее укладывают бетон. Используя армированную арматурную сетку, слой заводят на глубину 40-50 мм, аналогичную восстанавливаемой. После чего бетонная плита в течение 28 дней остается на временных лесах.

Если трещины проходят параллельно крепления к стене, сначала конструкцию усиливают с помощью консольных балок, затем трещины заполняют раствором.

Если же трещины балконной плиты косые, ее придется заменить на новую.

Рекомендуется над балконом сразу же установить навес, так как бетон на верхней плите не является гидроизолятором, к тому же она может быть покрыта сеткой трещин, и поэтому вода может с легкостью попасть внутрь ограждения.

Капитальный ремонт бетонной плиты продлевает срок службы площади, расширяет эксплуатационные возможности и существенно облагораживает внешний вид.

Ремонт с целью расширения жилой площади

Теплое остекление

Оно позволит превратить балкон в жилую комнату . Правильно установив отопительные приборы и смонтировав системы освещения , можно создать кабинет или детскую, тренажерный зал или зимний сад и другое.

Высокие теплотехнические характеристики обеспечивает остекление с помощью окон из поливинилхлорида (ПВХ), состоящих из многокамерных профилей, которые снабжены укрепляющими вставками из металла. К тому же они долговечны, неприхотливы и эстетичны. Одним из важных определяющих параметров в профиле, обеспечивающих эффективность остекления, является число полых камер (обычно 3-5). Благодаря им, возможно избежать образования нежелательных «мостиков холода», поэтому естественно, чем больше это число, тем лучше сохраняется тепло.

Установку стеклопакетов необходимо проводить в полном соответствии с требованиями производителя. В противном случае они будут пропускать сквозняк, влагу, запотевать при резких колебаниях температур.

Утепление

Правда, одним остеклением обеспечить тепло не удастся – необходим комплексный подход, теплоизоляция стен, потолка, пола.

Самым экономичным вариантом являются материалы на основе пенопласта, а также его производных. Они имеют небольшую толщину, малый вес, доступны по цене, однако хрупкие и недолговечные. Более надежным теплоизолятором может стать, например, минеральная вата.

К материалу, используемому для утепления, предъявляются определенные требования:

• небольшой вес;
• низкая теплопроводность,
• пожароустойчивость;
• низкая влагопропускающая способность;
• прочность и другое.

Еще одним довольно важным моментом считается герметизация щелей, швов, зазоров и стыков, которые образуются при остеклении. Их заделывают посредством специальной пены для монтажа или другим герметиком. Это помогает защитить балкон от попадания через зазоры влаги и улучшить его теплоизоляцию.

Обогрев — доступное и мобильное тепло

Если балкон стал жилым в нем не только необходимо сохранять тепло, но и иметь возможность обогревать помещение. Источником отопления может выступать, к примеру, теплый пол из нагревательных матов , которые не требуют стяжки. Этого будет вполне достаточно при присоединении балкона к жилому помещению. Если же он будет использоваться как отдельное помещение, отделяться дверью, понадобится дополнительный источник отопления, типа настенного электрического конвектора.

Увеличение пространства

Конструкция выносного остекления позволяет расширить балконное пространство на 10–40 см. В результате также получается достаточно широкий подоконник. Конструкция эта – надежная и достаточно практичная. Вынос выполняют при помощи специальных кронштейнов, крепящихся на парапете с его внешней стороны в форме треугольника (косынки).

Материал кронштейнов обладает высокой прочностью, защищен антикоррозийным покрытием. При креплении кронштейнов к парапету используют:

• сварку (ограждение металлическое);
• анкерные болты (ограждение бетонное).

С улицы видимые участки кронштейнов маскируют, например, за сайдингом, придавая балкону новый эстетичный вид.

Вынос осуществляют двумя способами: от середины парапета и от основания. На внутреннем пространстве и функциональности помещения это практически не отражается, разница только во внешнем виде и конструктиве. Выбирают способ выноса в зависимости от типа здания, состояния балкона и его ограждения (парапета).

Стороны балкона, в отличие от лоджии, можно выносить выборочно или одновременно все. Таким образом, расширив стандартный вид с трех сторон, можно получить многофункциональное пространство, которое с успехом можно использовать в любое время года.

Источник