Капитальный ремонт балконов судебная практика

Капитальный ремонт балконов судебная практика

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Ремонт балкона должна выполнить управляющая компания. Решение суда

Суд удовлетворил требования собственника квартиры, управляющая компания обязана произвести ремонт ограждающих конструкций балкона, устранить причины протечек воды с потолка, произвести побелку потолков в комнатах, выполнить иные работы. В пользу собственника взыскана компенсация морального вреда.

Ответчик полагал, что ограждающие конструкции балкона не входят в состав общедомового имущества, следовательно, управляющая компания не обязана осуществлять их ремонт. Кроме того, управляющая компания ссылалась на то, что ремонт балконов и фасадов жилого дома на общем собрании собственников не утверждался.

Выводы суда: данные доводы суд признал не состоятельными, указав, что ограждающие конструкции балкона квартиры, взаимосвязанные с балконной плитой, равно как и плиты потолочных перекрытий, относятся к общему имуществу собственников помещений дома

Суд указал, что при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 мая 2013 г. по делу N 33-4741

Судья Толмачева И.И.

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Толстиковой М.А., судей Стрельцова А.С. и Швецова К.И., при секретаре К. рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Перми 20 мая 2013 года дело по апелляционной жалобе ООО «О3» на решение Свердловского районного суда г. Перми от 30 октября 2012 года, которым постановлено, —
исковые требования Ч.В. удовлетворить;
обязать общество с ограниченной ответственностью «О3» выполнить ремонт ограждающих конструкций балкона; определить и устранить причины протечек воды с потолка в коридоре, кухне и туалетной комнате; вывести ржавые пятна в местах протечек на потолке в коридоре, кухне и туалетной комнате; произвести побелку потолков в коридоре, кухне и туалетной комнате в целях приведения в надлежащее санитарно-техническое состояние квартиры по адресу: г. Пермь, ул. . ;
взыскать с общества с ограниченной ответственностью «О3» в пользу Ч.В. компенсацию морального вреда в размере . рублей;
взыскать с общества с ограниченной ответственностью «О3» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере . рублей.
Заслушав доклад судьи Швецова К.И., пояснения представителя истца — действующего по доверенности Ч.Д., ознакомившись с материалами дела, судебная коллегия,

Ч.В. обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к ООО «О3», основываясь на следующих обстоятельствах.

Истец является собственником квартиры по адресу: г. Пермь, ул. . что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Управление многоквартирным домом, в котором находится принадлежащая ему квартира, осуществляет ООО «О3» (далее по тексту — Управляющая организация). Оплата за жилье и коммунальные услуги производится Ч.В. в установленный срок и в полном объеме. Однако, свои обязанности по содержанию и ремонту общедомового имущества (несущих стен, плит перекрытия, балконных и иных плит, несущих колонн и иных ограждающих несущих конструкций) ответчик исполняет ненадлежащим образом. Ограждающие конструкции балкона квартиры по адресу: г. Пермь, ул. . находятся в крайне неудовлетворительном техническом состоянии, создающем угрозу обрушения и причинения вреда жизни или здоровью граждан. Плиты потолочных перекрытий в коридоре, кухне и туалетной комнате указанного жилого помещения подвергаются постоянному воздействию проникающей на их поверхность воды, причина появления которой до настоящего времени не определена и не устранена. На них образовались ржавые пятна, не выведенные ответчиком с последующей побелкой потолков в коридоре, кухне и туалетной комнате. Недобросовестным исполнением Обслуживающей организацией возложенных на нее законом обязанностей по содержанию и ремонту общедомового имущества истцу как потребителю коммунальных услуг причинен моральный вред, поскольку он постоянно испытывает страх за свою жизнь и здоровье, неудовлетворенность существующими по вине ответчика неблагоприятными условиями проживания в собственной квартире.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец настаивал на удовлетворении своих требований, опираясь на изложенные выше обстоятельства. Ответчик иск признал только в части неисполнения обязанностей по восстановлению предусмотренного санитарно-техническими требованиями внешнего состояния потолков коридора, кухни и туалетной комнаты в квартире по адресу: г. Пермь, ул. . Обязанность по выполнению других ремонтных работ, как считает ответчик, на него не возложена законом или договором.

Свердловским районным судом г. Перми постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ООО «О3», поскольку считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

Обслуживающей организацией исполнено предписание Государственной инспекции вневедомственного контроля Пермского края N . от 27.10.2010 года, вынесенное по результатам инспекционной проверки, т.е. произведены необходимые работы по укреплению подвергшихся частичному разрушению ограждающих конструкции балкона квартиры N . в доме N . по ул. . г. Перми. Истцом данные работы приняты при отсутствии каких-либо претензий с его стороны. Более того, в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме ограждающие конструкции балкона не входят в состав общедомового имущества, следовательно, их ремонт не входит в обязанности ответчика.

Дом N . по ул. . г. Перми (Дом чекистов) относится к объектам культурного наследия Пермского края, которые охраняются Государственной инспекцией по охране объектов культурного наследия Пермского края. Балконы с ограждением в виде «неостекленных балясин» являются предметом охраны. В свою очередь договор на осуществление их ремонта с Государственной инспекцией по охране объектов культурного наследия Пермского края не заключался.

Согласно утвержденному плану текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме N . по ул. . г. Перми, ремонт ограждающих конструкций балкона квартиры N . не предусмотрен. Тот же ремонт не утверждался на общем собрании собственников помещений в указанном многоквартирном доме, не принималось решение о проведении капитального ремонта фасада дома и его балконов.

В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие факт причинения потерпевшему нравственных или физических страданий противоправными и виновными действиями (бездействием) ответчика, поэтому отсутствуют основания для удовлетворения требования о компенсации морального вреда.

Размер государственной пошлины, взысканной с ответчика, рассчитан неверно в связи с тем, что истцом по делу является физическое лицо.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом требований, предусмотренных статьей 327.1 ГПК РФ, не находит оснований для его отмены.

Управление многоквартирным домом по адресу: г. Пермь, ул. . осуществляется управляющей организацией ООО «О3» в соответствии с условиями соответствующего договора, заключенного с собственниками помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Как указано в части 2 статьи 162 ЖК РФ, по договору управления управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Вывод районного суда о ненадлежащем исполнении ООО «О3» указанных в законе обязанностей в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, ул. . подтвердился. Соответствующие выводы суда первой инстанции должным образом мотивированы, основаны на совокупности собранных по делу доказательств и нормах действующего законодательства.

Как следует из материалов дела и не опровергается доводами апелляционной жалобы:

ограждающие конструкции балкона квартиры N . взаимосвязанные с балконной плитой, а также плиты потолочных перекрытий в коридоре, кухне и туалетной комнате указанного жилого помещения отнесены частью 1 статьи 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленными Правительством Российской Федерации, к общедомовому имуществу;

неудовлетворительное техническое состояние конструктивных элементов (ограждения) балкона квартиры N . поверхностей плит потолочных перекрытий в коридоре, кухне и туалетной комнате, требующее проведение ремонтно-восстановительных работ, подтверждается техническим заключением ООО «О4», документально оформленными внешними осмотрами данного имущества, актами проверки Государственной инспекции вневедомственного контроля, пояснениями ответчика.

Обязанность по обнаружению общего имущества в многоквартирном доме, которое по своим эксплуатационным и техническим характеристикам не обеспечивает комфортность, надежность и безопасность его использования, лежит на ответчике. Управляющая компания должна периодически проводить плановые осмотры общего имущества, в результате которых выявлять его недостатки, после чего информировать об этом собственников помещений в многоквартирном доме (жильцов квартир) в целях принятия ими соответствующих решений относительно ремонта технически неисправных конструктивных элементов здания, инженерного оборудования и т.п. Не принятие требуемых мер для выявления недостатков в содержании отмеченного истцом имущества и их устранения влечет угрозу причинения имущественного и иного вреда Ч.В., поэтому возложение на ответчика в судебном порядке обязанности по проведению оспариваемых стороной ремонтных работ является правомерным. Данный вывод согласуется с требованиями Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491, указанными в решении суда.

Эксплуатация несущих конструкций балконов, плит потолочных перекрытий жилых помещений многоквартирного дома должна производиться Управляющей организацией по обслуживанию жилого дома в соответствии с требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением от 27.09.2003 года N 170 Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Как указано в пунктах 4.2.4.2 и 4.3.1 настоящих Правил, при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние перекрытий, устранение повреждений перекрытий, не допуская их дальнейшего развития.

Учитывая приведенные выше обстоятельства, нормативные положения жилищного законодательства и подзаконных актов во взаимосвязи с положениями статьи 309 ГК РФ, исковые требования Ч.В. подлежали удовлетворению.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются Законом РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее по тексту — Закон о защите прав потребителей).

На основании пункта 2 статьи 1099 ГК РФ; статьи 15 Закона о защите прав потребителей суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере . рублей, причиненного потребителю вследствие нарушения его прав некачественным выполнением работ по содержанию и ремонту общедомового имущества.

Размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход местного бюджета, определен в соответствии с требованиями части 1 статьи 103 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы ответчика основаны на неправильной оценке имеющихся в деле доказательств, указывающих на возникновение у лица обязанности по совершению определенных действий, неверном определении значимых по делу обстоятельств. Принимая во внимание изложенное, выраженная в них несостоятельность правовой позиции Управляющей компании не может повлечь отмену оспариваемого стороной решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 199, 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

Апелляционную жалобу ООО «О3» на решение Свердловского районного суда г. Перми от 30 октября 2012 года оставить без удовлетворения.

Источник

В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы

Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.

Почему УО несёт ответственность за балконы

В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).

По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.

Также УО обязана:

• проверять правильность использования балконов жителями дома;
• не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
• разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов

Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

Порядок действий УО в такой ситуации следующий:

1. Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, где следует описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
2. Определить характер и объём требуемых восстановительных работ.
3. Определить источник финансирования.
4. Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).

Оплачивают ремонт балконов всегда собственники помещений в многоквартирном доме, несущие бремя содержания общего имущества:

1. Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома.
2. Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.

Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.

Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.

Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.

УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.

Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.

Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.

Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.

Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.

Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.

Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.

Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

Запомнить

По вопросу ответственности за состояние и ремонт балконов многоквартирных домом управляющие организации должны помнить следующее:

1. В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
2. УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
3. УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
4. Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
5. Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.

Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.

Источник