Капитальный ремонт дома лоджии

Кто должен ремонтировать балкон: управляющая компания, ТСЖ или собственник приватизированной квартиры

Определяем категорию имущества

Трудности с определением ответственности возникают из-за того, что по сути балкон относится как к индивидуальному, так и общедомовому имуществу. Так, бетонная плита – это общее имущество (ПП РФ № 491 от 13.08.2006 ч. I, п.2). Поэтому за сохранность этого конструктивного элемента здания, равно как и за его ремонт несет ответственность УК.

Также УК несет ответственность за надлежащее состояние кровли над балконами и лоджиями на последних этажах домов.

А вот следить за элементами остекления, дверями, навесами должен собственник. Поэтому работы по окраске, замене стеклопакетов или напольного покрытия делает владелец квартиры за свой счет.

Внимание: в случае, если в МКД есть балконы, имеющие единое ограждение или двери с выходом на общий балкон, то они также являются общедомовым имуществом, и ремонтировать их должна УК.

Капитальный ремонт балкона

Со временем любая вещь приходит в негодность и для того, чтобы отсрочить этот момент, нужно своевременно проводить работы по восстановлению.

Такая же ситуация и с балконом, его нужно чинить. Однако он состоит из нескольких элементов, конструкций, ремонтом которых занимаются разные организации.

Кто должен ремонтировать крышу балкона, козырек

Козырёк, крыша не отнесены законом к общедомовому имуществу. Поэтому, если они протекают, сыпятся или рушатся, исправлением ситуации должны заниматься хозяева прилегающей квартиры за свой счёт собственными силами или с привлечением других людей.

Кто должен ремонтировать ограждение балкона

Выше упомянутое Постановление Правительства РФ не относит балконное ограждение к общедомовому имуществу и соответственно починка этой конструкции ложиться на плечи собственника квартиры.

Другой случай, когда балкон является общим, то есть к нему имеют равный доступ все жители МКД. В такой ситуации заниматься ремонтом ограждения должна УК.

Является ли балконная плита общедомовым имуществом, кто должен осуществлять починку

Балконная плита является общим имуществом дома и ремонтом ее занимается управляющая компания.

Такой вывод можно сделать исходя из пункта «в» статьи 2 Постановления Правительства РФ № 491.

Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире

УК производит текущий или капитальный ремонт, укрепление балконной плиты. Устраняет причины, которые могут способствовать ее дальнейшему разрушению (например, восстанавливает водостоки).

А на собственника возлагаются обязанности по обеспечению надлежащего состояния индивидуального имущества:

• утепление проемов;
• гидроизоляция парапетов;
• обработка металлических конструкций антикоррозийными составами или краской;
• защита бетонной плиты от воздействия влаги – укладка напольного покрытия

Также от собственника требуется не захламлять балкон, не выносить на хранение габаритные и тяжелые предметы, чтобы не создавать дополнительную нагрузку на несущие элементы. Запрещено самовольное внесение изменений в конструкцию, установка козырьков. К примеру, если с самодельной крыши снег упадет на припаркованный внизу автомобиль, то возмещать ущерб будет собственник квартиры.

Правила содержания общедомового имущества

Общедомовым имуществом являются объекты, не входящие в состав квартиры и не являющиеся ее частью. К общему относятся несущие конструкции здания, балконные плиты и блоки перекрытия. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, каждый владелец квартиры имеет право на свою общедомовую часть. Собственник жилья не должен эту долю захватывать, а также передавать ее третьим лицам отдельно от апартаментов. Ее размер, как правило, определяется индивидуально, в зависимости от общей площади квартиры каждого собственника.

Помимо того, что управляющая компания обязана держать общедомовое имущество в порядке, своевременно за ним ухаживать, ремонтировать и благоустраивать, существуют общие правила его содержания для каждого жильца МКД. Это правило регламентирует постановление Правительства №491, которое было подписано в августе 2006 года. По указанным там выдержкам жильцы должны:

• Соблюдать санитарно-эпидемиологическое законодательство. Например, на лестничных площадках дома собственникам квартир запрещено курить на основе «табачного» закона.
• Сохранять имущество. Эта рекомендация обязывает жильцов беречь имущество от вандализма. Запрещено рисовать и писать на стенах, деформировать входные двери, портить домофон, разбивать или окрашивать камеры видеонаблюдения. Жильцы или представители УК, увидев нарушения, должны сообщать о них в полицию.
• Обеспечивать безопасность собственников. К примеру, на территории дома нельзя поджигать мусор.
• Соблюдать жилищное законодательство, касающееся сбережения и потребления электроэнергии или газа.
• Предоставлять проверяющим органам доступ к общедомовому имуществу для снятия показаний, проверки состояния несущих плит и балкона.
• Поддерживать архитектурный облик здания с учетом проектной документации объекта. Жителям запрещено вносить изменения в фасад без согласования нового проекта с застройщиком и управляющей компанией.
• Обеспечивать регулярную готовность оборудования, входящего в состав общедомового имущества. Это обязательство в большей степени относится к УК, которая должна ремонтировать объект, перекладывать крышу, если она течет, а также обеспечивать бесперебойную работу инженерных сетей и приборов учета.

Управляющая компания, которая выбрана жильцами многоквартирного дома, также имеет свои обязанности по содержанию и ремонту общедомового имущества. Среди минимального набора работ УК должна выполнять:

• сухую и влажную уборку помещения;
• протирку окон, подоконников, электросчетчиков, лестничных площадок, а также грузового и пассажирского лифта;
• очистку систем защиты от грязи — металлические ограждения, пандусы, решетки;
• очистку придомовой территории — убирать лед, снег, косить траву;
• очистку ливневых канализаций;
• демонтаж крыши дома или балкона, если кровля протекает;
• реставрация плит, если течет стяжка.

Заметим, что практически все работы должна проводить управляющая компания. Если она этого не делает, уклоняется от уборки территории, не ремонтирует кровлю, которая протекает, жильцы имеют юридическое право обратиться в полицию для урегулирования конфликта.

Ремонт аварийных балконов в муниципальных квартирах

Разделение имущества на общедомовое и индивидуальное здесь происходит по тому же принципу, только в роли собственника жилого помещения выступает муниципалитет (наймодатель).

Получается, что ремонт бетонных плит производится управляющей организацией. А приведение в надлежащее состояния перил, парапетов, козырьков – это прямая обязанность муниципалитета (ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель может сделать ремонт за свой счет, но при этом имеет право потребовать уменьшения размера квартплаты (пользование жилым помещением, ОДИ). Или возместить стоимость расходов, понесенных в результате ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (ст. 66 ЖК РФ п.2).

Кто отвечает за ремонт ограждений

Здесь все зависит от того, на каком этаже расположен балкон. К примеру, конструкции на последних этажах здания относятся к общедомовому имуществу. Соответственно за их состояние и безопасность отвечает управляющая организация.

В остальных случаях замена навесов и козырьков производится собственниками за свой счет.

Важно: бывают случаи, когда жильцы нижних этажей на собрании собственников выносят вопрос об исключении кровли над лоджиями из общедомового имущества. Это незаконно, поэтому вне зависимости от решения жильцов, ремонт проводит УК.

Распределение ответственности

При проблемах с балконом не редкими являются ситуации, когда владелец квартиры и организация ЖКХ пытаются переложить ответственность друг на друга. В таком случае необходимо руководствоваться Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, положения которого дают возможность разобраться, кто должен ремонтировать балконы в многоквартирном доме. В документе обозначено, что к общему имуществу относится плита и несущая стена, а также козырек балкона и крыша лоджии, если квартира находится на последнем этаже. Ответственность за ремонт этих конструкций несет организация ЖКХ. При этом она обязана выполнять герметизацию швов и трещин лоджии или балкона, а также восстанавливать поврежденную штукатурку.

Общее имущество жильцов многоквартирного дома – это большой комплекс объектов в доме, которые находятся в долевой собственности всех владельцев квартир. Это чердаки и подвалы, придомовая территория, несущие конструкции дома и система отопления. Здесь подробнее о том, на чьи плечи ложится замена стояков отопления в квартире МКД.

В свою очередь, собственник должен своими силами выполнять следующие ремонтные работы:

• ремонт и укрепление парапета;
• ремонт и укрепление козырька, если квартира находится не на последнем этаже;
• замена оконных рам и стекол;
• утепление балкона;
• удаление ржавчины и плесени, которые могут привести к разрушению конструкции (в том числе покрытие элементов балкона антикоррозийными веществами).

Обязанности управляющей компании

Регламентируются постановлением Госстроя о правилах эксплуатации жилого фонда (№ 170 от 27.03. 2003):

1. Проводить плановые проверки зданий, выявлять нарушения, разъяснять правила использования общедомового имущества.
2. Участвовать в общих собраниях собственников, разъяснять, кто должен делать ремонт балкона и в каких случаях. В дальнейшем это избавит от споров и конфликтов жильцов с представителями управляющей организации
3. Следить за состоянием балконных плит. Плановая проверка проводится не реже 2 раз в год. Весной и осенью (до наступления отопительного сезона). Мелкие дефекты – трещины, разрушение бетонного слоя должны устраняться своевременно, чтобы исключить дальнейшее разрушение балконной плиты.
4. При выявлении существенных деформаций, осыпания бетонного покрытия, обнажения арматурной сетки, сотрудники управляющей компании должны составит акт. В документе указывается степень повреждения, возможные причины возникновения. В зависимости от степени деформации принимается решение о проведении капитального ремонта. В документе указывается степень повреждения, возможные причины возникновения.
5. Составлять план с указанием сроков, предварительных объемов и стоимости работы.

Также с требованиями произвести ремонт аварийных балконов в управляющую организацию могут обратиться сами жильцы.

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.

Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.

Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.

Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.

Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

ПП РФ 1498: Особенности содержания общего имущества в МКД
9597

Кто будет отвечать, если балкон обрушится

В случае обрушения балконной плиты или ее части, ответственность за последствия понесет руководитель УК.

При условии, что:

1. Управляющая организация своевременно не отреагировала на требования собственников о проведении ремонта.
2. Будет доказано, что обрушение произошло в результате некачественного ремонта.

А также если собственник не вносил самовольных изменений в конструкцию. Поэтому если планируется застеклить балкон, особенно в старом доме, то желательно предварительно провести строительную экспертизу.

Заявление на ремонт, как правильно подавать и образец

Заявление на ремонт аварийных балконов для неопытных людей может стать настоящим испытанием. Здесь важно правильно указать все данные и аргументировать необходимость восстановления балконной плиты или перекрытия.

Если аварийное состояние балкона обнаружили новые владельцы квартиры уже после покупки, шансов добиться планового ремонта будет больше. В случае, если заявление принесли жильцы, длительное время проживающие и владеющие этой собственностью, возможно, придется компенсировать часть затрат самостоятельно, если о плачевном состоянии помещения не было сообщено ранее.

Аварийное состояние балкона грозит не только владельцам жилья, но и другим людям. Ежегодно фиксируется несколько смертельных случаев, связанных с обрушением балконной плиты. Избежать подобного можно, проведя профилактические работы или полное восстановление плит перекрытия.

Кто должен ремонтировать разрушающуюся балконную плиту, а также порядок взаимодействия с представителями управляющей компании — вся необходимая информация представлена в нашей статье.

Образец заявления с требованием о проведении ремонта:

Страница 1

Куда обращаться, если балкон находится в аварийном состоянии

Собственники квартир после проведения общего собрания обращаются в управляющую организацию с просьбой провести осмотр и устранить имеющиеся дефекты.

Наниматели, проживающие в мкд на условиях социального найма должны направить заявление в муниципалитет или администрацию населенного пункта.

Серьезными повреждениями балконной плиты, требующие капитального ремонта, считаются:

• разрушение бетонного слоя, видимые трещины;
• скрытые дефекты, связанные с растяжением арматуры;
• видимая коррозия металлических несущих конструкций
• обрушение плиты по краям балкона;
• частично или полностью разрушено ограждение (перила, парапет);
• разрушения, превышающие 30 % по глубине плиты.

Причин разрушения бетонного слоя может быть несколько. Это и фактор времени, применение некачественных строительных материалов, неправильно устроенный или отсутствующий водосток.

Текущий ремонт проводится при выявлении трещин, сколов на поверхности плиты, несущей стены.

Виды ремонта

Существуют такие виды ремонтных работ:

• мелкий;
• средний;
• аварийный;
• капитальный.

Человеку, который не имеет знаний в этой сфере, тяжело будет определить, насколько разрушена конструкция. Оценку устанавливает специалист.

Если на поверхности появились маленькие трещины, не следует их заливать раствором. При этом определяют степень поражения арматуры коррозией. Небольшие трещины бывают глубокими и со стороны определить это тяжело. Если повреждения незначительные, то мелкий и средний ремонт балконной плиты своими руками легко выполнить.

Потребность капитального ремонта видна каждому. Это подтверждает наличие больших трещин. Такой вид работ должна выполнять специальная бригада монтажников. Аварийное состояние можно определить по таким признакам:

• обнаженная арматура;
• глубокие трещины;
• разрушение плиты сверху и отслоение снизу;
• обвал частей.

При аварийном состоянии конструкции балкона необходимо обратиться к профессиональным монтажникам, у которых имеется спецтехника.

Как правильно составить заявление

Обратиться в управляющую организацию можно лично с устной просьбой, но впоследствии (при обращении в вышестоящие инстанции) доказать факт обращения будет сложно. Поэтому лучше составить заявление в письменном виде.

Установленной формы нет, но документ должен содержать:

1. ФИО (полностью) заявителя, адрес проживания.
2. ФИО, должность руководителя УК, адрес местонахождения организации.
3. Наименование – «заявление», «жалоба».
4. Кратко – причина обращения, конкретные требования и сроки проведения ремонтных работ. Можно подкрепить требования ссылками на нормативные акты, пункты договора с управляющей организацией.
5. Просьба о признании конструкции аварийной, угрожающей имуществу, жизни и здоровью, как самого собственника, так и третьих лиц (соседей, прохожих).
6. Также стоит изложить просьбу об уведомлении заявителя о решении вопроса в письменном виде. В дальнейшем, если управляющая организация не примет никаких мер, подобные свидетельства бездействия станут доказательством при обращении в суд.
7. Приложить фото-, видео-доказательства, результаты опроса жильцов дома (если проводился). А также результаты независимой строительной экспертизы. Она проводится за счет собственников, но в случае, если вина УК будет доказана в суде, то затраты компенсируются управляющей организацией.
8. Дата составления, подпись заявителя.

Документы лучше отправить заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Совет: если обращаетесь с письменным заявлением непосредственно в офис УК, подготовьте 2 экземпляра. Один с отметкой о регистрации документа оставьте себе.

Проблема в том, что переписка с УК может занять продолжительное время. Управляющая организация может ссылаться на отсутствие денег на спец. счете, неблагоприятные погодные условия, а по сути, отказываться выполнять обязательства.

Важно: УК вправе закрыть доступ жильцов к балкону, который находится в аварийном состоянии вплоть до окончания ремонтных работ.

Поэтому, если балконная плита действительно имеет серьезные дефекты, трещины и грозит обрушением в любой момент, лучше отремонтировать балкон самостоятельно. А после потребовать возмещение понесенных расходов с УК в судебном порядке. В качестве подтверждения затрат нужно предоставить кассовые чеки, договор и акты выполненных работ от фирмы-подрядчика.

Установка балконных ограждений

Конечно, старое ограждение может быть еще достаточно прочным. Но капитальный ремонт балконной плиты уже подразумевает установку новой ограждающей конструкции. Кроме того, если в дальнейшем планируется остекление балкона и его утепление, то не помешает заранее продумать качественную основу.

При устройстве ограждений без сварочных работ не обойтись. На компактном инвентарном сварочном аппарате, который работает от сети, сможет работать даже новичок. Но имеются еще два варианта:

• пригласить квалифицированного сварщика;
• закрепить балконное ограждение с помощью анкеров, в данном случае сварка не требуется.

Каркас нового ограждения изготавливается из прямоугольной профильной трубы. Данное ограждение легко монтируется, и будет иметь привлекательный внешний вид. Далее крепится отлив из оцинкованной стали по всему периметру балконной плиты. Это защитит обрез плиты от атмосферных осадков.

А вы знаете какие бывают балконные ограждения? Их возможные варианты и материалы для изготовления описаны в отдельной статье.

О применении еще одного популярного вида гидроизоляционного материала на балконах и лоджиях, гидроизоляции Аквастоп, информация находится тут.

А из этого материала вы узнаете как самостоятельно можно сделать стяжку на балконе и что для этого понадобится.

Источник