Капитальный ремонт доступ подрядчика

Эксперты рассказали, на что нужно обратить внимание при подборе подрядчика для работ по капремонту

subin pumsom / Shutterstock.com

С необходимостью подбора подрядчика для выполнения работ по капремонту сталкиваются многие собственники жилья в многоквартирных домах. Во-первых, это может происходить при проведении общественного контроля за ходом капремонта. По общему правилу, жильцы вправе принимать решения в связи с организацией проведения такого ремонта, когда необходимый фонд формируется на счете регионального оператора (п. 2 ч. 2 ст. 181 Жилищного кодекса). Во-вторых, в процесс выбора подрядчика неизбежно будут вовлечены собственники, решившие сформировать фонд капремонта на спецсчете. В последнем случае жильцы многоквартирных домов должны самостоятельно привлекать подрядные организации для капремонта и контролировать его качество (письмо Минстроя России от 8 июня 2016 г. № 17636-ЕС/04).

В связи с этим специалисты выделяют ряд вопросов, на которые нужно обратить внимание при подборе строительной организации. Так, технический эксперт Александр Муллин в ходе круглого стола, состоявшегося в ОП РФ, высказал мнение о том, что не стоит выбирать подрядную организацию по самой низкой цене. Ведь если фирма предлагает сделать ремонт в разы дешевле, чем указано в смете, она, вероятно, планирует сэкономить либо на материалах, либо на зарплате рабочим, что в дальнейшем скажется и на качестве работы.

Эксперт также порекомендовал ориентироваться не только на портфолио строительной компании, но и на рекомендации ее прошлых клиентов. Нелишним будет учесть и человеческий фактор. «Посмотрите, сможете ли вы с представителем организации найти общий язык. Потому что вам с ним работать минимум 3-4 месяца. И лучше найти человека, с которым вам комфортно выполнять эту работу», – отметил технический специалист.

Является ли капитальным ремонт лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, и ремонт лифтовых шахт? Узнайте из материала «Текущий и капитальный ремонт жилых домов» в Домашней правовой энциклопедии интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

В то же время еще до выстраивания отношений с подрядчиком собственникам жилья рекомендуют проверить ряд документов и сведений, касающихся деятельности строительной организации. В их числе – бухгалтерский баланс компании, являющийся составной частью годовой бухгалтерской отчетности (ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»). В соответствии с действующим законодательством, далеко не все организации обязаны раскрывать свою бухгалтерскую отчетность. Это должны делать, например, публичные акционерные общества, но не общества с ограниченной ответственностью (п. 69.2 Положения Банка России от 30 декабря 2014 г. № 454-П «О раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг»). В то же время, эксперты отмечают, что добросовестные организации соглашаются направить заказчику бухгалтерские документы по его запросу.

При помощи бухгалтерского баланса, по мнению члена палаты налоговых консультантов России Марины Смирновой, можно проверить финансовую состоятельность подрядчика. Она рассказала, что у солидной компании не должна быть пустой строка «основные средства» – в ней отображаются, в частности, здания и техника, находящиеся в собственности организации. Настороженность должна вызывать и незаполненная строка «денежные средства и денежные эквиваленты». По оценке эксперта, полное отсутствие денег на расчетных счетах фирмы говорит о том, что компания недостаточно состоятельна. Не исключено, что в связи с этим появятся проблемы с предоплатой – после перечисления денег выяснится, что расчетный счет, к примеру, заблокирован.

Собственникам, проверяющим положения бухгалтерского баланса, следует также различать строки «дебиторская задолженность» и «кредиторская задолженность». Первая, как отметила Марина Смирнова, свидетельствует о хорошем финансовом состоянии компании, так как отображает задолженности заказчиков перед ней, то есть оборотные средства, которыми фирма может располагать. А кредиторская задолженность уже касается долговых обязательств самой строительной организации – перед поставщиками, налоговой инспекцией и, возможно, собственными рабочими.

Кстати, наличие кредитных обязательств у строительной компании, не должно отпугивать заказчика, считает эксперт. «Вероятно, что кредит брали на приобретение дорогостоящей техники, оборудования. Большинство субъектов хозяйственной деятельности сегодня работают с кредитами и займами», – отметила член палаты налоговых консультантов. Главное, по ее мнению, чтобы соответствующие суммы были соразмерны с основными средствами организации.

Нелишним будет обратить внимание и на размер уставного капитала подрядной компании – его можно узнать из выписки из ЕГРЮЛ (соответствующие сведения находятся в бесплатном доступе на сайте ФНС России по адресу https://egrul.nalog.ru/). Если организационно-правовая форма компании – ООО, то минимальный размер капитала должен составлять 10 тыс. руб. (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Однако, как полагают эксперты, заслуживающие доверия фирмы уже ушли от этой суммы и стараются сформировать уставный капитал в более значительном размере.

Жильцам стоит учесть и то, что с 1 июля этого года, по общему правилу, юрлица, выполняющие работы по капремонту, должны состоять в саморегулируемых организациях (подп. «б» п. 1 ст. 1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»; далее – Закон № 372-ФЗ).

Источник

Фонду капремонта не удалось обязать собственника обеспечить доступ в квартиру

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел спор между региональным оператором капремонта и собственником: собственник не пускал подрядчиков в квартиру для выполнения работ. К удивлению регионального оператора, он не смог выиграть дело об обязании обеспечить доступ в квартиру (Определение № 88 – 5171/2021).

Югорский фонд капитального ремонта обратился с иском к одному из собственников помещений в доме, где проводился капремонт. Для выполнения работ требовался доступ к общему имуществу – инженерным сетям водоотведения, горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, расположенным в квартире ответчика.

В заявлении Фонд указал, что ремонт проводится в сроки, указанные в региональной программе капремонта; заключен договор на работы с подрядчиком; инженерные сети, подлежащие капитальному ремонту, расположены в стояках, находящихся в жилых помещениях, в том числе и в квартире ответчика. Последний уведомлялся о проведении работ и необходимости обеспечить доступ в квартиру. Уведомления вручались всем собственникам, однако ответчик отказался расписаться в получении уведомления.

Югорский районный суд удовлетворил требования. Он обязал собственника предоставить доступ к инженерным сетям водоотведения, горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, расположенным в квартире для проведения капитального ремонта.

Апелляционный суд отменил это решение и в иске отказал:
— истцом не соблюден срок представления собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта,
— истец не доказал согласование необходимого перечня и объема работ, их стоимости, а также необходимости капремонта сетей водоотведения, ненадлежащего их состояния, а также принятия собственниками решения о проведении такого ремонта.

Кассационная инстанция тоже поддержала собственника:
«истец, заявляя о нарушении прав, обязан доказать соблюдение процедуры, предусмотренной законом для проведения капитального ремонта, что в данном случае истцом соблюдено не было».

Источник

Капитальный ремонт доступ подрядчика

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определен ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.

В соответствии с вышеуказанными нормативно – правовыми актами, в состав общего имущества включаются, в том числе, стояки холодного, горячего водоснабжения и отопления, а также стояки канализации, расположенные непосредственно в жилых, а также нежилых помещениях многоквартирного дома.
Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящим через помещение, также установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 (Правила № 354), а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 (Правила № 170).
Таким образом, собственник либо наниматель должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт, в том числе, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении.
В случае если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который в том числе подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.
Непредставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ является поводом для обращения в суд заказчиком работ по проведению капитального ремонта или подрядной организации с целью разрешения вопроса обеспечения доступа к инженерным системам в судебном порядке. При этом в случае причинения вреда по причине непредоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения аварийно-восстановительных работ или капитального ремонта, до рассмотрения спора в суде, вся ответственность ложится на собственника помещения (ч. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как правило, собственники помещений в многоквартирном доме с эстетической точки зрения закрывают инженерные коммуникации гипсокартонном с отделкой декоративными материалами. Действующее законодательство не содержит запрет на выполнение данных работ. Вместе с тем, зачастую возникают споры между собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме и организациями, проводящими ремонтные работы, о том, за чей счет подлежат восстановлению элементы отделки, выполненные ранее жильцами самостоятельно, закрывающие инженерные коммуникации.
В соответствии с требованиями п. 3.4.5. Правил № 170, положениями пп. «е» п. 34 Правил № 354, доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.
Нормами СанПиН 2.1.2.2645-10 (вместе с «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы») также установлено, что системы отопления должны быть доступными для текущего ремонта и обслуживания.
Учитывая вышеизложенное, восстановление элементов отделки, закрывающих инженерные коммуникации, расположенные в помещении многоквартирного дома и выполненные жильцами самостоятельно, после проведения ремонтных работ не может быть возложено на организацию, проводившую данные работы и выполняется собственниками либо нанимателями помещений самостоятельно.

Источник

Инструкция по госзакупке капремонта

Способы определения поставщика, с помощью которых можно провести закупку работ по капитальному ремонту:

• электронный аукцион;
• конкурс в электронной форме;
• конкурс с ограниченным участием в электронной форме;
• запрос котировок в электронной форме;
• у единственного источника;
• запрос предложений.

Скачать образец технического задания на капитальный ремонт помещения по 44-ФЗ

Что понимается под капремонтом

Это работы, которые направлены на выборочное или комплексное восстановление объекта, перепланировку или полное изменение строения.

Основные отличия капитального ремонта от текущего, в соответствии с письмом Минстроя № 7026-АС/08 от 27.02.2018:

1. Текущий ремонт проводится для устранения незначительных неполадок, которые проявляются в ходе повседневной эксплуатации, предупреждения износа зданий, проведения профилактических мероприятий. Например: косметический ремонт.
2. Капитальный ремонт нужен для восстановления характеристик здания или их изменения. Пример: реконструкция объекта или надстройка еще одного этажа.

Капитальный ремонт многоквартирных домов закупают по постановлению № 615 от 01.07.2016, но есть общие положения и с контрактным законодательством. Показали, как работают ПП РФ 615 и 44-ФЗ по капитальному ремонту, в сравнительной таблице:

Вот как закупщик объявляет аукцион на капитальный ремонт здания в 2021 году:

1. Определяет, что закупать и на основании чего (текущий ремонт, реконструкцию или капремонт).
2. Определяет способ размещения заказа.
3. Готовит тендерную документацию.
4. Составляет техзадание.
5. Проводит расчет НМЦК.
6. Формирует проект контракта.
7. Определяет победителя.
8. Оформляет исполнение контракта.

Контрактное законодательство разъясняет, капремонт — это обязательно 44-ФЗ или может быть и 223-ФЗ: закон, по которому проводят тендер, зависит от того, по какому из ФЗ работает заказчик, и от вида финансирования.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали практику разрешения проблем в строительных закупках. Используйте эти инструкции бесплатно.

Выбираем способ определения поставщика

Способ размещения заказа на строительство зависит от типа работ. При выборе способа проведения тендера на капремонт учитывайте особенности:

1. Электронным аукционом закупают работы, когда главный критерий — цена.
2. Конкурсом в электронной форме проводят работы, если важна квалификация и опыт подрядчика.
3. Конкурсом с ограниченным участием в электронной форме — если проведение работ требует особой квалификации (реконструкция памятников архитектуры и проч.) на основании п. 1 ч. 2 ст. 56.1 44-ФЗ.
4. Запрос котировок в электронной форме и закупку у единственного источника используют при соблюдении лимита заказа и объема закупок, которые уже проведены этими способами (п. 2 ст. 82.1, п. 4, п. 5, п. 9 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ).
5. Запрос предложений проводят, если предыдущий тендер не состоялся или реализуют часть расторгнутого контракта (ч. 4 ст. 55, п. 8 ч. 2 ст. 83, п. 6 ч. 2 ст. 83 44-ФЗ).

Распоряжение правительства № 471-р от 21.03.2016 разъясняет, обязательно ли проводить аукцион при капитальном ремонте дорог: нет, так как эти работы отсутствуют в аукционном перечне.

Составляем документацию

Вот какие нужны документы на проведение капитального ремонта в учебном заведении по 44-ФЗ в 2021 году:

1. Проект на выполнение работ (п. 8 ч. 1 ст. 33 44-ФЗ), который входит в полный пакет документов на капитальный ремонт здания по 44-ФЗ, если законодательством не предусмотрено иное.
2. Требование к первой части заявки участников тендера — только наличие согласия на выполнение работ (ч. 3.1 ст. 66 44-ФЗ), о котором компания информирует заказчика с помощью технических средств торговой площадки.
3. О том, какие дополнительные требования необходимы по капремонту по 44-ФЗ:
   • наличие свидетельства о членстве в СРО, если это требование необходимо для данного вида работ;
   • наличие лицензии на выполнение работ по сохранению культурного наследия (реставрация, ремонт и проч.) в соответствии с постановлением № 349 от 19.04.2012;
   • аналогичный опыт — при размещении заказа на работы, которые требуют особой квалификации на основании положений постановления № 99 от 04.02.2015.

Контрактное законодательство разъясняет, кто может участвовать в госзакупке на выполнение работ по капитальному ремонту: организация, которая соответствует:

• единым требованиям заказчика (ст. 31 44-ФЗ);
• дополнительным требованиям по постановлению № 99 от 04.02.2015.

Составляем техническое задание

Неотъемлемая часть технического задания на капремонт — проектно-сметная документация, которая содержит (ч. 12 ст. 48 ГрК):

• пояснительную записку с описанием объекта закупки при капремонте по 44-ФЗ для подрядчика;
• архитектурно-планировочные, конструктивные, технологические решения;
• рабочие чертежи, на которых изображен объект и его элементы до и после капремонта, эскизы и обмерные планы;
• требование к качеству и безопасности ремонта.

Также в техническом задании описываем объект закупки и прописываем:

• наименование объекта;
• сроки проведения строительства;
• условия работ (режим, порядок оформления пропусков и т. п.);
• требования к качеству (СНиПы, ГОСТы, СанПиНы и т. п.);
• требование о вывозе с территории объекта строительного мусора;
• гарантийные обязательства;
• параметры эквивалентности материалов.

Вот пример технического задания на капремонт помещения по 44-ФЗ из тендерной документации:

Проводим расчет НМЦК

Обоснование максимальной цены тендера проводим на основе проектно-сметного метода (ст. 22 ФЗ № 44) с учетом требований приказа № 841/пр от 23.12.2019, которые предполагают:

1. Обязательный пересчет цен с даты составления смет на дату утверждения документации.
2. Применение индексов-дефляторов.

Формируем проект контракта

Типовые условия строительного контракта утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 9/пр от 14.01.2020. По рекомендациям Минстроя, типовые условия содержат:

• график стройки;
• доставку и разгрузку строительных материалов силами подрядчика;
• наличие рабочей документации на объекте;
• график оплаты;
• определение стоимости этапа стройки.

При подготовке проекта договора на проведение выборочного или комплексного капитального ремонта включите в его положения:

• сроки и режим проведения стройки;
• обязанность подрядчика вести журнал ремонта;
• порядок проведения скрытых работ;
• возможность принятия заказчиком решения об одностороннем отказе от обязательств по договору, если в процессе его исполнения выявлен факт несоответствия подрядчика требованиям ФЗ № 44, в том числе дополнительным, которые прописаны в тендерной документации;
• право заказчика проводить технический надзор;
• непредвиденные расходы и их предельный размер;
• срок оформления результатов приемки;
• перечень документов, которые подрядчик предоставляет на оплату;
• гарантийные обязательства;
• порядок изменения и расторжения контракта.

Приложите к проекту контракта документы, в соответствии с которыми подрядчик проводит строительство:

1. Техническое задание.
2. Ведомость.
3. Проект (при наличии).
4. Сметы.
5. График исполнения контракта.

Выбираем победителя

Критерии определения подрядчика зависят от способа размещения заказа: электронный аукцион на капитальный ремонт по 44-ФЗ предполагает выбор победителя по критерию цена, а при проведении конкурсов важны и нестоимостные критерии (квалификация и проч.), которые прописаны в документации заказчика.

По итогам торгов и рассмотрения заявок от участников тендера заказчик формирует протокол подведения итогов, который содержит наименование организации-победителя.

Исполняем и изменяем контракт

Заказчик контролирует ход строительства и качество материалов во время всего срока исполнения контракта.

Если для строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик направляют в ведомство извещение о начале стройки (ч. 5 ст. 52 ГрК). Срок — не менее чем за семь рабочих дней до начала стройки.

Контрактное законодательство допускает продление сроков и изменение цены строительного контракта по соглашению сторон в таких случаях:

• изменение объема стройки не более чем на 10% от цены контракта (п. «в» ч. 1 ст. 95 44-ФЗ);
• возникновение непредвиденных обстоятельств во время проведения строительства, если срок исполнения договора — не менее года (п. 8 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ). Обязательное условие для такого изменения — наличие разрешения от органов власти. Срок исполнения контракта и (или) его стоимость подлежат изменению не более чем на 30%;
• подрядчик не уложился в сроки, которые установлены заказчиком. В этом случае предусмотрено однократное продление срока на период, который не превышает прежний срок исполнения условий договора при условии, что у подрядчика отсутствует перед заказчиком задолженность по неустойке (п. 9 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ).

Закрываем контракт

Исполнение контракта подрядчик подтверждает документами:

• акт о приемке выполненных работ (КС-2);
• справка о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3);
• счет на оплату, счет-фактура (при наличии);
• общий журнал работ (КС-6).

Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию проводит заказчик на основе документов, которые получены от подрядчика (ч. 8 ст. 110.2 44-ФЗ).

Разъяснения по теме

Об определении видов ремонта

Письмо Минстроя № 7026-АС/08 от 27.02.2018

О составе закупочной документации на работы по капитальному ремонту объекта капитального строительства.

Письмо Минфина № 24-00-05/68205 от 04.09.2019

Источник

Основные тезисы	Реквизиты документа	Скачать