Капитальный ремонт это договор строительного подряда

Капитальный ремонт это договор строительного подряда

Главная страница

Форум Гарант

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
Ст. 1 13) строительство — создание зданий, строений, сооружений
Перечень строительных видов работ
утвержден Приказом Министерства регионального развития РФ № 624 от 30 декабря 2009 г.
(в ред. Приказа Минрегиона РФ от 23.06.2010 N 294)

ПЕРЕЧЕНЬ
ВИДОВ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И РАБОТ,
ОСУЩЕСТВЛЯЕМЫХ НА ОСНОВАНИИ ЛИЦЕНЗИЙ
1994
Министр архитектуры, строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации Б.А. Фурманов
28 января 1992 г. утвердил

Это не договор строительного подряда. Это обычный подряд. Ремонт — не строительные работы, и, кроме капитального ремонта, не регулируется положениями о строительном подряде.

2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Источник

Особенности правового регулирования договора строительного подряда на капитальный ремонт

Правовое регулирование отношений, связанных с капитальным ремонтом, может осуществляться как в соответствии с правилами, установленными главой 37 «Подряд», так и положениями главы 39 «Возмездное оказание услуг» Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 740 ГК РФ правила о договоре строительного подряда применяются к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В отличие от строительной деятельности прямой диспозиции, непосредственно регламентирующей отношения сторон, связанные с выполнением капитального ремонта, в действующем законодательстве не предусмотрено.

Поскольку выполнение ремонта, в том числе капитального, по своей природе относимо к возмездному оказанию услуг, в случае если сторонами при заключении договора будет исключено применение параграфа 3 главы 37 «Строительный подряд» Гражданского кодекса РФ, договор на выполнение работ по капитальному ремонту может регулироваться в соответствии с нормами, установленными для возмездного оказания услуг. Иными словами, правило, в силу которого к выполнению работ по капитальному ремонту применяются нормы о строительном подряде, представляет лишь легальную презумпцию, отступление от которой возможно по соглашению сторон .

Богачева Т.В. Договор строительного подряда // Закон. 2004. N 8. С. 75.

Таким образом, следует отличать договорные отношения на выполнение капитального ремонта, заключенные в рамках бытового, строительного подряда, а также возмездного оказания услуг.

При этом общие положения о подряде применяются как к договорам строительного подряда, так и к договорам оказания услуг. Общие положения о подряде и положения о бытовом подряде применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит условиям регулирования договора возмездного оказания услуг, предусмотренного главой 39 ГК РФ.

Особенностью выполнения ремонтных работ является то, что его результатом не может стать созданная вещь, подрядчик (исполнитель) осуществляет работы лишь в отношении уже имеющегося объекта, который полностью или частично утратил признаки качественного имущества, с целью приведения его в соответствие с назначением. Основываясь на нематериальном характере услуги, Е.Д. Шешенин сделал вывод, что предметом подрядных договоров являются результаты, воплощающиеся в товарах (вещах), а предметом договоров, порождающих обязательства по оказанию услуг, — результаты деятельности, не существующие отдельно от исполнителей и не являющиеся вещами .

Шешенин Е.Д. Классификация гражданско-правовых обязательств по оказанию услуг // Гражданское право и сфера обслуживания. Свердловск, 1984. С. 42 — 44.

Однако зачастую на практике при осуществлении капитального ремонта согласно положениям о строительном подряде результат работы в преобладающей степени непосредственно связан с созданием вещи, предназначенной для обслуживания другой, главной, вещи — здания, сооружения. К примеру, при капитальном ремонте систем горячего, холодного водоснабжения или отопления ранее установленные коммуникации, не подлежащие восстановительному ремонту, нуждаются в полной замене.

Таким образом, результатом работы по капитальному ремонту может стать созданная вещь, но никогда не главная, а следующая ее судьбе (ст. 135 ГК РФ).

Поэтому не случайно выполнение капитального ремонта зданий и сооружений регламентируется правилами строительного подряда (ст. 740 — 757 ГК РФ). Стадии выполняемых работ, их виды и объемы, обязанности и степень ответственности сторон вполне сопоставимы со строительной деятельностью. В соответствии с п. 5.1 ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

В современных условиях реализация капитального ремонта осуществляется сторонами путем заключения договора строительного подряда, с применением, следовательно, общих положений о подряде и правил, установленных для строительного подряда. На практике при необходимости выполнения капитального ремонта зданий, сооружений нормы главы 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг), хотя и не противоречат действующему законодательству, в основу отношений сторонами договора не принимаются, поскольку ее применение (главы 39) может способствовать утрате смысла значимой части рассматриваемого договора, в первую очередь это ответственное качество работ, требующее соответствующего контроля и режима построения взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком, затрагивающих жизнь и здоровье граждан, защиту имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества и т.д.

К числу существенных условий договора строительного подряда на капитальный ремонт относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена.

Работы по договору должны выполняться в согласованные сроки. Согласно ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также промежуточные сроки выполнения отдельных видов работ. При этом существенным является условие о конечном сроке выполнения работ (ст. 740 ГК РФ) .

Пункт 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».

Цена работы устанавливается свободно, по усмотрению сторон — непосредственно соглашением либо сметой. Ввиду значительного объема и сложности работы ее цена обычно определяется на основании сметы, неразрывно связанной с технической документацией.

Предмет договора детально характеризует задание заказчика. Оно содержится не только в тексте договора, но и главным образом в технической документации, где устанавливаются объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования. Особенностью в данном случае является право заказчика в одностороннем порядке вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов от суммы договора и не меняют характера работ (ст. 743, 744 ГК РФ).

Нередко на практике цена работ и техническая документация на капитальный ремонт отражаются в единой для сторон форме — проектно-сметной документации, где для каждого вида работ, находящегося в составе капитального ремонта, определена своя стоимость.

В строительном подряде при выполнении капитального ремонта используются немаловажные нормативно-технические акты, регулирующие отношения сторон, а в первую очередь обязанности подрядчика. Прежде всего это СНиП — строительные нормы и правила, государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ), технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали, конструкции и др.

При ссылке на нормативно-технические акты стоит отметить, что в связи с введением в действие с 1 июля 2003 г. Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании» определена единая форма показателя качества к продукции, процессам производства работ и т.д. в виде технических регламентов, которые должны содержать исчерпывающий перечень продукции, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, в отношении которых устанавливаются его требования, и правила идентификации объекта технического регулирования для целей применения технического регламента.

С принятием Закона «О техническом регулировании» в России начинается процесс создания четкой системы технического регулирования. Если раньше требования к продукции разрабатывались в различных ведомствах, которые выпускали множество зачастую дублирующих друг друга документов, то теперь техническое регулирование будет осуществляться на самом высоком уровне: все обязательные нормы к продукции, процессам производства будут прописаны в законах, указах Президента или постановлениях Правительства РФ. Основная цель Закона — обеспечить создание двухуровневой системы нормативных документов: технических регламентов, которые содержат обязательные требования, и добровольных стандартов. Технический регламент определен как документ, который принят международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента Российской Федерации, или постановлением Правительства Российской Федерации, и устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации) .

Гусева Т.А., Чапкевич Л.Е. Федеральный закон «О техническом регулировании»: достоинства и недостатки // Законодательство и экономика. 2004. N 5.

В связи с этим согласно ст. 46 Федерального закона «О техническом регулировании» со дня его вступления в силу впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции, процессам производства и т.д., установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей социально-общественным целям (защита жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охрана окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей).

В настоящее время действие СНиП, ГОСТ, ОСТ, ТУ и др. ограничены по своему применению, а также по периоду, поскольку технические регламенты должны быть приняты в течение семи лет со дня вступления в силу Закона, а обязательные требования, в отношении которых технические регламенты в указанный срок не были приняты, прекращают действие по его истечении (п. 7 ст. 46 Федерального закона «О техническом регулировании»).

Таким образом, принимая во внимание возможность строения связи заказчика и подрядчика (исполнителя) в сфере капитального ремонта, в соответствии с нормами, установленными для подряда и услуг, основу действующего законодательства о строительном подряде в первую очередь составляют правила, закрепленные главой 37 Гражданского кодекса РФ, а именно параграфом 3 «Строительный подряд». При этом согласно ст. 783 ГК РФ общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг.

В связи с этим реализация капитального ремонта, выполняемая независимо в рамках подряда либо услуг, осуществляется с учетом применения общих положений о подряде. Заключение договора возмездного оказания услуг на капитальный ремонт целесообразно лишь в том случае, если результат работы будет носить нематериальный характер.

Как было выше замечено, при осуществлении капитального ремонта по договору строительного подряда результатом работы может стать создание вещи. Данное обстоятельство свидетельствует о непосредственной связи капитального ремонта зданий и сооружений со строительством объекта. Поэтому возможность равного применения положений о строительном подряде, когда требуется осуществление строительства, капитального ремонта зданий и сооружений, вполне логична.

В этой связи распространение правил о договоре строительного подряда на работы по капитальному ремонту зданий и сооружений в особой форме выделено неоправданно (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Учитывая характер капитального ремонта недвижимого имущества, применение правил, установленных для возмездного оказания услуг, следует отнести к выполнению ремонтных работ, а также капитального ремонта вещи, не являющейся объектом строительного подряда.

Источник

Статья 740 ГК РФ. Договор строительного подряда

Новая редакция Ст. 740 ГК РФ

1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Комментарий к Ст. 740 ГК РФ

1. Критерием, по которому договор строительного подряда выделяют в отдельный вид договора подряда, является его предмет, который определяется тремя различными способами (п. 2 комментируемой статьи):

а) безальтернативно — когда работы направлены на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ;

б) по умолчанию сторон — когда работы связаны с капитальным ремонтом зданий и сооружений;

в) по согласованию сторон — когда подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком.

Для договора строительного подряда с присущей ему сложностью охватываемых отношений в большей мере, чем любого другого подрядного договора, характерно смешение элементов различных договоров.

Договор строительного подряда, помимо чисто подрядных, опосредствует также элементы целого ряда иных видов отношений: поставки, имущественного найма, услуг, хранения, экспедиции, перевозки, кредитно-расчетных и некоторых других.

2. Существенными условиями договора строительного подряда являются условия о предмете, сроке и цене.

3. Субъектный состав сторон не оказывает влияния на квалификацию договора. Строительные работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина регулируются нормами о договоре строительного подряда, но гражданин (заказчик) дополнительно обладает правами, предоставленными ему как заказчику по договору бытового подряда (§ 2 данной главы) и как потребителю по законодательству о защите прав потребителей.

Другой комментарий к Ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Основные отличительные признаки договора строительного подряда как разновидности договора подряда: специфичность предмета договора — работы, выполняемые на его основе, ведут к созданию или реконструкции (обновлению, перестройке, реставрации) объектов недвижимости; производятся они зачастую длительный период времени, их осуществление предполагает активное взаимодействие заказчика и подрядчика. Кроме того, в правовом регулировании отношений в сфере строительного подряда важное место занимают нормативные акты публичного порядка, в том числе нормативно-технические акты.

Гражданский кодекс — основной гражданско-правовой акт, регулирующий отношения строительного подряда; положения, предусмотренные § 1 гл. 37 «Общие положения о подряде», применяются к договору строительного подряда, если иное не установлено правилами настоящего параграфа об этом виде договора (п. 2 ст. 702 ГК РФ). Правила о договорах подряда на капитальное строительство, утвержденные Постановлением Совета Министров СССР от 26 декабря 1986 г. N 1550 (СП СССР. 1987. N 4. Ст. 19), на территории Российской Федерации не действуют (см. п. 6 Постановления Правительства РФ от 14 августа 1993 г. N 812 «Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации» (САПП РФ. 1993. N 34. Ст. 3189)).

В правовом регулировании отношений строительного подряда важная роль принадлежит публично-правовым нормативным актам, регулирующим условия и порядок вложения инвестиций, регламентирующим технические требования к осуществлению работ и т.п. К подобным актам относятся, в частности: Федеральные законы «О техническом регулировании», «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (Ведомости РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005) (Закон сохраняет силу в части, не противоречащей Закону об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений), Федеральный закон от 9 июля 1999 г. «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (СЗ РФ. 1999. N 28. Ст. 3493). Вопросы, связанные с осуществлением территориального планирования, градостроительного зонирования, архитектурного и градостроительного надзора, архитектурно-строительного проектирования, с обеспечением соблюдения требований экологической безопасности и др., решаются в Градостроительном кодексе РФ 2004 г., Законе об архитектурной деятельности. Особая роль в правовом регулировании строительного подряда принадлежит также Постановлению Правительства РФ от 27 декабря 2000 г. N 1008 «О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации» (СЗ РФ. 2001. N 1 (ч. II). Ст. 135); Постановлению Правительства РФ от 11 октября 2001 г. N 714 «Об утверждении Положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета» (СЗ РФ. 2001. N 43. Ст. 4097) и др.

Другая особенность правового регулирования отношений строительного подряда — наличие системы нормативно-технических актов, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных, пусконаладочных работ, а также определяющих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям и изделиям. Прежде всего, это — строительные нормы и правила (СНиП). Широко распространены также государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ) и технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали и конструкции, технические регламенты в отношении зданий, строений, сооружений. Указанные документы содержат как обязательные, так и рекомендуемые положения по соответствующему кругу вопросов. Обязательными являются положения СНиП, определяющие надежность зданий и сооружений, прочность и устойчивость строительных конструкций, безопасность людей при аварийных ситуациях. Обязательными или рекомендательными могут быть положения государственных стандартов относительно требований к проектной, технологической и другой документации либо требований по размерной и функциональной совместимости и взаимозаменяемости материалов и проч.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим правоприменительные функции в сфере строительства, является Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, находящееся в ведении Министерства промышленности и энергетики РФ, которому переданы функции по принятию нормативных правовых актов в названной сфере деятельности (см. Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 196 «Вопросы Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» (СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1488)).

В международной договорной практике к договору строительного подряда широко применяются рекомендательные акты международных организаций, которые при наличии необходимых предпосылок могут играть роль обычаев делового оборота. Речь идет о Международных условиях договора о строительстве 1977 г., разработанных Международной федерацией инженеров-консультантов (Международное частное право: Сборник нормативных материалов и документов / Составитель Н.Ю. Ерпылева. М., 1994. С. 176 — 200); о Принципах международных коммерческих договоров 1994 г. (см.: Розенберг М.Г. Контракт международной купли-продажи. Современная практика заключения. Разрешение споров. М., 1996. С. 431 — 463).

2. Комментируемая статья, как и последующие нормы данного параграфа, не содержит каких-либо предписаний об участниках договора строительного подряда. Согласно же общим положениям о подряде заказчик — любое физическое и юридическое лицо, включая иностранное. Заказчик не всегда является инвестором. Нередко на практике функции заказчика передаются инвестором будущему пользователю объекта либо специализированной организации в силу того, что выполнение функций заказчика требует специальных знаний. Между инвестором и заказчиком заключается договор. Чаще всего это договор поручения либо агентский договор, согласно которым посредническая организация обязуется заключить договор с подрядчиком от своего имени или от имени инвестора и принимает на себя выполнение юридических и иных действий, связанных с осуществлением функции заказчика.

Подрядчиками в договоре строительного подряда выступают предприниматели: строительные, строительно-монтажные, пусконаладочные и иные организации, созданные в различных организационно-правовых формах, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности в области строительства либо сертификат (ст. 6 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»). В настоящее время перечень видов строительной деятельности, подлежащих лицензированию, значительно сокращен. Так, лицензированию подлежат: строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности по государственным стандартам; производство работ по монтажу, ремонту и обслуживанию средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений. (Подробнее см. ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности», а также Положение о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства» (СЗ РФ. 2002. N 12. Ст. 1149).)

Другим документом, подтверждающим право лица на осуществление строительных и иных связанных со строящимся объектом работ, является сертификат. Сертификат — документ, выдаваемый органом по сертификации соответствующих работ, удостоверяющий соответствие работ требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров. Орган по сертификации — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, аккредитованные в установленном порядке для выполнения работ по сертификации (ст. 2 Закона «О техническом регулировании»). Федеральным органом исполнительной власти по техническому регулированию является Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии (см. п. 1 Постановления Правительства РФ от 2 июня 2003 г. N 316 «О мерах по реализации Федерального закона «О техническом регулировании» (СЗ РФ. 2003. N 23. Ст. 2234)).

В строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генерального подрядчика принимает на себя одна организация, в частности, организация общестроительного профиля. К выполнению же комплексов специальных работ (специальных строительных, работ по монтажу оборудования, по благоустройству территории и проч.) привлекаются один или несколько субподрядчиков в лице специализированных организаций. При возведении крупных и технически сложных объектов капитального строительства широко развита система генерального подряда в сочетании с прямыми договорами. В этом случае заказчик передает генеральному подрядчику не весь комплекс работ по объекту, а лишь часть из них. Оставшиеся работы выполняются другими исполнителями, с которыми заказчик непосредственно, но с согласия генерального подрядчика заключает прямые договоры, не входящие в систему генерального подряда (п. 4 ст. 706 ГК РФ).

3. Гражданский кодекс не содержит специальных указаний о форме договора строительного подряда. Его форма должна подчиняться общим правилам, установленным в ГК для двусторонних сделок, и быть, как правило, письменной (ст. 161 ГК РФ). Если же его сторонами выступают два гражданина-предпринимателя, а сумма сделки не превышает 10 МРОТ, то договор может быть совершен устно. Определяя письменную форму таких договоров, необходимо также учитывать правила ст. 434 ГК.

По юридической природе договор строительного подряда возмездный, взаимный (синаллагматический) и консенсуальный. Он не относится к публичным. Однако в случаях, установленных законом (см. ст. 445, 448 ГК РФ), его заключение может быть для сторон обязательным.

4. В п. 1 комментируемой статьи договор строительного подряда определяется как договор о строительстве подрядчиком по заданию заказчика объекта или выполнении иных строительных работ в установленный срок и за вознаграждение.

Из названного легального определения договора строительного подряда следует, что к его существенным условиям относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена. (О предмете договора см. комментарий к абз. 1 п. 2 настоящей статьи.)

Срок выполнения работ по договору строительного подряда регламентируется общими правилами о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными ст. 708 ГК, согласно которым в договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Сторонами могут быть предусмотрены промежуточные сроки, в том числе сроки завершения отдельных этапов работ. Не исключено установление сторонами еще более конкретных сроков, например, сроков устранения недостатков, обнаруженных в ходе работ или при их приемке. Разумеется, только к конечному сроку может применяться правило о сроке как существенном условии рассматриваемого договора (п. 4 Обзора Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51).

Работы должны выполняться в согласованные сроки. Нарушением условия о сроке признается нарушение конечного срока, а если на этот счет в правовом акте или договоре не предусмотрено иного, то также начального и промежуточного сроков (ст. 708 ГК РФ). Так, п. 2 ст. 715 ГК предоставляет заказчику право отказаться от договора и требовать от подрядчика возмещения убытков, если он своевременно не приступает к исполнению договора или выполняет работу медленно.

Досрочное выполнение работ также может быть признано нарушением требования о сроке, поскольку допускается лишь с согласия заказчика (ст. 315, 711 ГК РФ). Применительно к досрочному выполнению работ действует общая для обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, презумпция о недопустимости исполнения работ до срока, предусмотренного договором.

Цена подлежащей выполнению по договору строительного подряда работы устанавливается по усмотрению сторон и может определяться: а) непосредственным соглашением сторон; б) путем составления сметы. Если же предварительной договоренности не было и смета не составлялась, то в случае спора между сторонами цена работы устанавливается в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК (ст. 709 ГК РФ).

Ввиду большого объема и сложности строительных работ их цена обычно определяется путем составления сметы. Смета в строительном подряде представляет собой документ, определяющий стоимость отдельных видов работ и их общую стоимость, стоимость монтируемого оборудования, строительных материалов и конструкций, предоставляемых подрядчиком, расходы по эксплуатации машин и механизмов, стоимость оказываемых третьими лицами услуг и т.п. Смета может составляться заказчиком или подрядчиком, но приобретает юридическую силу только после ее согласования сторонами. Сметная документация может состоять из локальных, объектных смет, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства и др. Основанием для установления сметной стоимости строительства являются проект и рабочая документация. (См., например, «Свод правил по проектированию и строительству. Определение стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации». СП 81-01-94. Приняты и введены в действие письмом Минстроя России от 29 декабря 1994 г. N ВБ-12-276; в ред. от 19 февраля 1996 г.)

Зачастую в договоре строительного подряда указывается, что цена строительно-монтажных работ состоит из двух частей: базисной и переменной. Базисная часть определяется путем составления сметы исходя из цен, известных на конкретную дату, и выражается точной суммой. Переменная часть отражает изменение цен и выражается определенным индексом. Согласно материалам одного из арбитражных дел в качестве такой переменной величины выступали текущие индексы стоимостных показателей, определяемые областным центром по ценообразованию (п. 6 Обзора Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51). Подобная практика обусловлена тем, что в настоящее время, как правило, отсутствуют единые нормы и расценки, исчисленные на основе действующих цен.

5. В силу п. 1 комментируемой статьи подрядчик должен выполнить работы по заданию заказчика, которое содержится не только в тексте договора в виде условия о предмете, но главным образом в технической документации к договору.

Техническая документация включает: исходно-разрешительную (ИРД), предпроектную и проектную документацию (проекты на строительство) и др. К исходно-разрешительной документации относятся: разрешение на строительство, государственные акты либо акты органов местного самоуправления на право пользования землей, решение об отводе мест для складирования излишнего грунта и строительного мусора, карьеров для добычи недостающего грунта и другая документация, необходимая для заключения договора.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Полномочия государственных органов и органов местного самоуправления в принятии решений о строительстве зависят от вида объекта строительства и его значимости: относится ли он к объектам федерального значения, значения субъекта РФ либо находится в ведении муниципального образования и т.д. (см. ст. 6 — 8 Градостроительного кодекса). Выдача разрешений на строительство или отказ в выдаче таких разрешений регламентируются Градостроительным кодексом РФ (ст. 51).

К предпроектной документации относятся, в частности: задание на проектирование, включающее основание для проектирования, основные технико-экономические показатели объекта, сведения о социально-экономических и экологических условиях района строительства и проч.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их капитального ремонта. Подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (ч. 2, 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ).

Основным проектным документом на строительство объектов является, как правило, технико-экономическое обоснование строительства — ТЭО. На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО разрабатывается рабочая документация: рабочие чертежи, чертежи типовых конструкций, изделий и узлов и проч.

Проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных в законе (ст. 49 Градостроительного кодекса РФ). (См. также СНиП 11-04-2003 «Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы градостроительной документации». Утверждена Постановлением Госстроя России от 29 октября 2002 г. N 150.)

Состав и содержание технической документации зависят от территориальной зоны (жилая, общественно-деловая, производственная, зона особо охраняемых территорий и т.д.), от вида строительства (строительство объектов промышленного назначения, объектов жилищно-гражданского назначения и т.п.) и сложности объекта строительства. Ее разработка осуществляется в соответствии с требованиями нормативно-технической документации. Примером подобного акта служит письмо Госстроя РФ от 20 марта 2003 г. N СК-1692/3 «О порядке разработки, согласования, утверждения и составе предпроектной и проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений».

Поскольку работы выполняются по заданию заказчика, задание подрядчику должен дать заказчик. Вместе с тем распространены случаи, когда заказчик обращается к подрядчику как к профессиональному исполнителю с просьбой о подготовке технической документации, характеризующей задание. Независимо от того, кто — заказчик или подрядчик — готовит техническую документацию, задание подлежит согласованию сторонами. Задание, одобренное (принятое) заказчиком, передается подрядчику для исполнения.

6. Абзац 1 п. 2 комментируемой статьи прежде всего определяет область (сферу) применения договора строительного подряда. В соответствии с ним договор строительного подряда юридически опосредует строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта производственного и непроизводственного назначения, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Таким образом, ГК особо выделяет необходимый для строительных работ признак: они должны быть неразрывно связаны со строящимся объектом. Понятие строительства означает создание новых объектов (зданий, строений, сооружений и проч.). Реконструкция означает изменение параметров объектов, их частей (числа помещений, высоты, числа этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пп. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Определяя сферу применения договора строительного подряда, абз. 1 настоящего пункта в то же время дополняет характеристику предмета договора строительного подряда, содержащуюся в п. 1 комментируемой статьи. Из правил названных пунктов следует, что предметом договора строительного подряда является выполнение строительных работ и их особый результат в виде построенного или реконструированного предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных работ, связанных со строящимся объектом.

Если же монтажные, пусконаладочные и т.п. работы не связаны со строительством, то они составляют предмет обычного договора подряда. К примеру, монтаж лифтов на функционирующем предприятии составляет предмет обычного подряда и регулируется общими нормами о подряде. Сказанное означает также, что в отношении одних и тех же по характеру работ может применяться различный правовой режим.

Наряду с определением сферы применения договора строительного подряда в абз. 1 п. 2 настоящей статьи устанавливается и сфера действия правил о договоре строительного подряда. В нем закрепляется презумпция, согласно которой по правилам о договоре строительного подряда могут выполняться работы по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не установлено договором. Установление подобной презумпции не следует толковать так, будто договоры на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений по своей природе отнесены ГК к числу договоров строительного подряда. Капитальный ремонт зданий и сооружений в отличие от их строительства не создает новых объектов. Он производится в целях восстановления отдельных элементов зданий и сооружений. Выполнение подобных работ (как и работ по текущему ремонту) представляет собой возмездное оказание услуг (см. комментарий к гл. 39 ГК РФ). Поэтому в случае, когда в договоре стороны не предусмотрели полностью или в части применение правил о договоре строительного подряда, к договору на выполнение работ по капитальному ремонту зданий или сооружений будут применяться положения о договоре возмездного оказания услуг.

В зависимости от избранной заказчиком структуры договорных связей, от объема инвестиций и других факторов предмет договора может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и часть из них.

Возможно поэтапное выполнение работ и поэтапное достижение результата. Этапы в этом случае должны быть четко определены и названы в договоре.

Детально предмет договора, как уже отмечалось, характеризует задание заказчика, главным образом техническая документация к договору, в которой указываются вид, характер, объем работ и другие предъявляемые к ним требования.

Вместе с тем предмет договора может быть установлен иным образом (например, путем ознакомления с типовым образцом). Поэтому отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для утверждения о недостижении соглашения по предмету договора и для признания договора незаключенным (п. 5 Обзора Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51).

7. Согласно абз. 2 п. 2 комментируемой статьи в договор строительного подряда может быть включено условие, согласно которому подрядчик берет на себя обязанность в течение определенного срока обеспечить эксплуатацию объекта после подписания акта о приемке и сдаче результата выполненных работ. Имеется в виду заключение широко используемых в практике строительства договоров «под готовую продукцию», «под реализацию готовой продукции», «продукция на руки» и т.п. По такому договору подрядчик принимает на себя обязанности, связанные с обеспечением пуска объекта в эксплуатацию, организацией производства готовой продукции, профессиональной подготовкой персонала заказчика и проч. Во исполнение подобных обязанностей подрядчик осуществляет техническое обслуживание объекта (здания, сооружения, технологического комплекса, оборудования и т.п.), передает персоналу заказчика технические и управленческие навыки и знания, необходимые для успешной эксплуатации объекта персоналом заказчика, и проч. Подобный договор по своей природе относится к смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), поскольку содержит элементы не только договора строительного подряда, но и других договоров, в частности, договора на оказание возмездных услуг.

Нередко такие соглашения представляют собой разновидность договора о сооружении объекта «под ключ». По такому договору подрядчик принимает на себя обязанность своими силами и средствами, из своих материалов построить по заданию заказчика объект, который передается заказчику в готовом виде, в состоянии, пригодном к немедленной эксплуатации согласно требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров.

8. В п. 3 комментируемой статьи отражено соотношение специальных правил, посвященных правам заказчика-гражданина по двум видам договора подряда: договору строительного подряда и договору бытового подряда.

Если заказчиком по договору строительного подряда выступает гражданин, а работы выполняются для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (при строительстве гаража, дачного дома, жилого дома и проч.), нормы параграфа о бытовом подряде, посвященные правам заказчика, вытесняют правила о правах заказчика, включенные в параграф о строительном подряде. Это положение призвано обеспечить в необходимых пределах единство правового регулирования статуса заказчика-гражданина в указанных видах договора подряда.

Установление названной выше иерархии означает также, что такой гражданин пользуется правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей.

Источник