Капитальный ремонт это согласно

Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими

При сезонных осмотрах общего имущества собственников в МКД управляющая организация выявляет дефекты и неисправности и определяет объём работ для их устранения, в том числе в рамках текущего и капитального ремонта. Рассказываем о том, чем они различаются и являются ли взаимоисключающими при планировании ремонтных работ.

УО несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников в доме

Управляющая домом организация, заключив с собственниками договор управления, несёт ответственность за надлежащее содержание и ремонт их общего имущества. Для этого УО обязана обеспечить техническое обслуживание дома, контроль за его состоянием и при необходимости проводить текущий и капитальный ремонт элементов МКД (ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ, ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Под надлежащим содержанием общего имущества дома в широком смысле понимается исправность конструктивных элементов дома, внутридомовых инженерных систем и сетей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, СанПиН и технической документации на МКД (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ, п.п. 10, 11 ПП РФ № 491).

Для надлежащего содержания общего имущества собственников УО должна проводить его осмотры. Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Правил № 170, в год обязательно должны проводиться два плановых осмотра: весенний, после окончания отопительного сезона, и осенний, накануне осенне-зимнего периода. Остальные осмотры проводятся по мере необходимости и считаются внеплановыми.

УО проводит осмотры общего имущества и планирует работы по текущему или капремонту дефектов

По результатам весеннего осмотра УО составляет акт, где фиксирует обнаруженные в элементах дома неисправности и планирует работы по их устранению: в рамках текущего или капитального ремонта. Первый оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Второй – из фонда капремонта, который формируется за счёт ежемесячных взносов собственников.

Как указал Минфин РФ в письме от 14.01.2004 № 16-00-14/10, определять вид необходимых ремонтных работ – текущие или капитальные – обязаны технические службы управляющей организации в соответствии с существующими нормативно-правовыми актами и регламентами.

В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 даны следующие определения видов ремонтов общего имущества:

1. Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий.
2. Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников, в том числе по их восстановлению или замене, для улучшения их эксплуатационных характеристик. В такой же интерпретации понятие капремонта используется в ПП РФ № 491 (п. 21 ПП РФ № 491).

Текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей (п. 18 ПП РФ № 491).

Перечень работ по капремонту указан в ЖК РФ и № 185-ФЗ

Перечень работ, которые относятся к капитальному, указан в ст. 166 ЖК РФ, ч. 3 ст. 15 № 185-ФЗ:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
• ремонт подвальных помещений;
• ремонт фасада;
• установка коллективных (общедомовых) приборов учёта, в том числе автоматизированных информационно-измерительных систем;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Это указано в п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов», изданных 15 февраля 2013 года Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Управляющая организация выступает исполнителем таких решений и не вправе самостоятельно решать эти вопросы.

Текущий ремонт направлен на профилактику износа дома и устранение дефектов и неисправностей

В соответствии с п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, текущий ремонт общего имущества жилого дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей.

В приложении 2 пособия приведён перечень работ, которые относятся к текущему ремонту общего имущества и плата за которые включается в размер платы собственников за содержание жилого помещения. Работы разделены на 13 групп в зависимости от объекта работ.

Работы по текущему ремонту общего имущества собственников также указаны в ПП РФ № 290, где приведён обязательный минимальный перечень работ и услуг, которые УО необходимо выполнять/оказывать для надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД.

Однако, как показывает практика, эти перечни не исчерпывающие. Если для поддержания элементов дома в надлежащем состоянии требуется провести работы, не указанные в ПП РФ № 290 и иных НПА, управляющая организация всё равно обязана их провести в силу обязательств, взятых на себя по договору управления.

При этом:

1. УО должна провести текущий ремонт даже без решения общего собрания собственников помещений.
2. Отсутствие у управляющей организации средств на такие работы не освобождает её от обязанности провести текущий ремонт.

Такая правовая позиция отражена в судебной практике: № А74-6267/2015, № 2-157/2018, № 33-9061/2017.

УО обязана проводить текущий ремонт элемента дома даже при необходимости в капитальных работах

УО обязана проводить необходимый текущий ремонт вне зависимости от того, есть ли у неё на это средства и принимали ли такое решение собственники на общем собрании. Капитальный ремонт проводится только в случае принятия решения об этом собственниками помещений в доме на общем собрании.

Но текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, и необходимость в работах капитального характера не освобождает УО от проведения текущего ремонта.

Такой вывод сделал суд при рассмотрении апелляционной жалобы УО с требованием признать незаконным предписание органа ГЖН и решение суда первой инстанции в деле № А17-6634/2017.

Жилинспекция после внеплановой проверки деятельности управляющей организации обязала её устранить дефекты в конструктивных элементах дома. УО настаивала на том, что перечисленные в предписании работы относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. На их проведение необходимо решение собственников на ОСС.

Однако суд указал, что орган ГЖН не обязывал управляющую организацию сделать в доме капремонт. У организации есть право выбора, как устранить выявленные нарушения, какой объём работ для этого необходим. Управляющая организация не смогла доказать, что указанные в предписании ГЖИ нарушения можно устранить только путём проведения капитального ремонта.

Суд отметил, что необходимость в капремонте сама по себе не является обстоятельством, освобождающим УО от обязанности по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до момента, когда будут организованы соответствующие работы капитального характера.

Запомнить

Из анализа норм жилищного законодательства можно сделать выводы, что к капитальному ремонту относится строго определённый перечень работ по восстановлению, установке или замене элементов изношенных элементов общего имущества дома. Такие работы проводятся только с согласия ОСС и оплачиваются из средств фонда капремонта.

Работы по текущему ремонту, которые требуются для предотвращения износа элементов общего имущества или устранения небольших дефектов, УО обязана планировать и проводить самостоятельно в силу взятых на себя обязательств по договору управления и за счёт средств, которые жители МКД вносят ежемесячно за содержание жилого помещения.

При этом, если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

В ином случае орган ГЖН имеет право привлечь управляющую организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и обязать выполнить ремонт без учёта того, работы какого характера – текущего или капитального – необходимы для устранения нарушений.

Источник

Что такое капитальный ремонт и чем он отличается от текущего

Здание, возведённое руками человека, требует регулярной заботы, контроля и оперативного ремонтного вмешательства различного уровня сложности. Каждому собственнику квартиры полезно располагать информацией о том, когда, кем, с какой периодичностью в доме проводятся (будут проводиться) ремонтные работы.

Кроме того, каждый владелец жилого помещения должен уметь отличать текущий и капитальный. К примеру, первый тип включает в себя исключительно фрагментарное восстановление функциональности элементов жилого помещения с целью поддержания работоспособности. Если говорить образно, то капитальный ремонт – это сложная «операция», от успешного проведения и завершения которой зависит не только «долголетие» дома, но и качество его дальнейшей жизни.

Понимание термина капитального ремонта

Поможет определить закон такое привычное каждому человеку понятие, как «капремонт». Под «маской» капремонта скрываются работы:

1. Замена или абсолютное «возрождение» конструктивных, не несущих, деталей МКД.
2. Смена или абсолютное «возрождение» инженерии.
3. Реставрация или полное «возрождение» несущих деталей.

Закон п. 3.11, в котором говорится о ремонте зданий, под капремонтом МКД подразумевает такие работы, в комплексном исполнении, как замена устаревших деталей на новые, современные, безопасные.

Список рабочих мероприятий приведён в тексте Приложения № 8 к общему Положению. Мероприятия, входящие в рамки капремонта, глобальны, касаются внутреннего «скелета» МКД. Капитальные мероприятия изначально подразумевают решение исключительно серьёзных задач.

Цель – это не выборочное поддержание «органов» дома в жизнеспособном состоянии, а всестороннее «возрождение» свойств нового здания. Наглядная иллюстрация капремонта:

1. Полнейшее внешнее обновление строения.
2. Глобальная замена внутридомового комплексного оборудования, такого как: трубы отопления, электросети, канализация.

Поэтому понятие капремонта предполагает:

• комплекс действий;
• обновление домового оборудования.

Стены, фундамент МКД, имеющие опорную конструктивную природу, не включаются в «круг интересов» капремонта. Износ требует признать дом подлежащим сносу (либо реконструкции).

Обратите внимание! Владельцы жилья интересуются: что предпринять, когда дом «хронически болен» без ремонта? Пишется жалоба в жилищную инспекцию.

Такую жалобу подают коллективно, от имени правообладателей МКД. Когда чиновники не торопится реагировать, принимать соответствующие меры, тогда обращаются в прокуратуру, подав соответствующий судебный иск.

О сроках выполнения ремонтных работ

Сроки, отведённые на проведение капремонта, регламентируются со стороны Жилищного кодекса. Собственникам МКД надлежит обращаться за консультацией по вопросу о времени проведения к оператору регионального уровня: он ответственное лицо перед правообладателями квартир.

В ситуации, когда собственники несут материальные убытки по вине регионального оператора, он обязан возместить понесённый ущерб суммой, которая установлена рамками законодательства России.

Важное замечание! Время проведения капитальных работ можно не только отложить, но даже продлить. Смета составляется заранее.

Главный нормативный акт по вопросам регулировки капитальных работ – текст Жилищного кодекса РФ. Графики зависят от двух факторов:

1. Геолокация объекта недвижимости.
2. Региональная принадлежность объекта недвижимости.

Сроки проведения капремонта зависят от:

• времени постройки здания (дома);
• уровня изношенности здания;
• границы крайнего срока проведения реконструкции;
• климатических условий (если здание расположено в умеренном климате, то срок реконструкции достигает двадцати пяти лет).

Обратите внимание! Календарные (временные) интервалы проведения капремонта указаны в ГОСТе. К примеру, продолжительность эксплуатации мусоропровода составляет пятьдесят лет. Спустя этот отрезок времени старый мусоропровод будет заменён на новый.

Финансовый аспект решения вопросов ремонта

Деньги, необходимые МКД, – два целевых «русла»: поступают на текущие потребности и капитальные. Текущие – в раздел «Содержание жилого фонда», а капитальные – на специальный лицевой счёт.

Собственники МКД могут самостоятельно создавать подобный лицевой счёт, определяя последовательность проведения работ.

Капремонт и видовые различия

Фундаментальный осуществляется при полной перепланировке здания, монтировке сетей инженерного толка, усовершенствовании имеющегося оборудования, но только не при строительстве МКД. Выделяются две видовых категории капремонта:

Первый вариант (комплексный) предполагает единовременное «возрождение» всех негодных элементов здания. Второй применяется в случае, когда состояние дома удовлетворительное, но, тем не менее, требуется произвести реконструкцию по одному или нескольким видам работ (к примеру, замена кровельного покрытия).

Текущий ремонт и его понятие

Цель – поддержание инженерных систем здания в рабочем состоянии (к примеру, укрепление крыши с помощью стропил).

Выделим черты этого процесса:

План составляется на много лет вперёд, но после того, как будет произведён осмотр здания (территории), произойдёт инвентаризация деталей конструкции.

Систематическое плановое поддержание недвижимого объекта, инженерных систем в рабочем состоянии увеличивает срок эксплуатации здания.

Плановые профилактические мероприятия производятся либо ЖЭКом, либо подрядной компанией. Они бывают не только плановыми профилактическими, но и срочными (непредвиденными). Цель – устранение неожиданно выявленной поломки: такие поломки находят жильцы лично.

Разберёмся, кто же обязан делать текущий ремонт:

1. Если говорить о данном процессе внутри жилья (квартир), то владельцы (наниматели) обязаны производить такие работы исключительно самостоятельно. Для этого собственники могут привлечь коммерческие компании. Главное заключается в том, что оплачивать процедуру владельцы будут из собственных средств.
2. Если необходим ремонт собственности МКД, то его обязаны делать либо ЖЭК, либо привлечённые ЖЭКом подрядчики. В зависимости от способа управления домом (ТСЖ либо УК), применяется следующий алгоритм действий:

• разрабатывается план текущих мероприятий;
• определяется порядок проведения;
• заключается договорное соглашение;
• уведомляются собственники МКД о цене, объёмах, продолжительности работ.

Основные отличия: капитальный ремонт против ремонта текущего

Справедливо будет заметить, что, согласно практике, большинство людей не способны их различить. В связи с этим приводим наглядную сравнительную таблицу:

Сравнительный предмет	Тек. Рем.	Кап. Рем.
Степень рентабельности	Недорого	Дорого
Периодичность проведения	Каждый год, когда есть необходимость	Один раз за 15-25 лет
Кто должен осуществлять	УК; ТСЖ; граждане, управляющие домом.	УК; ТСЖ; собственники, управляющие домом самостоятельно, либо по договору.
Фундамент	Ремонтируют, укрепляют частями	Полноценная починка
Крыша	Починка водостока и пр.	Полное восстановление кровли, с заменой покрытия, стропил и пр.
Фасад дома	Коррекционные действия, направленные на архитектурные элементы и пр.	Полноценная работа по отделке фасадных панелей, с их заменой
Лифты	Устранение текущих поломок	Починка/замена шахты лифта и всех подъёмных механизмов
Оконные и дверные детали	Мена конкретных деталей по принципу необходимости	100 % замена
Системы инженерии	Выборочная мена изношенных элементов по мере необходимости	Полноценные работы по восстановлению

1. Текущий – он предполагает: восстановление, починку, замену, укрепление. Каких-либо радикальных перемен он не предусматривает. Посредством данной процедуры устраняют проблему в помещении, возникшую здесь и сейчас.
2. Капитальный – ряд основательных действий, затрагивающих одновременно весь комплекс взаимосвязанных моментов существования МКД.

Для лучшего осознания отличий текущего лифтового ремонта от капитального, надо осознавать, что он – собственность всего дома (ФЗ № 185, 2007г.). Если есть акт, информирующий о невозможности улучшения «здоровья» подъёмного механизма в текущем режиме, тогда производится капремонт. Сроки проведения имеют прямую зависимость от того, делались ли плановые работы.

Плановые ремонтные работы

Второе название звучит, как «планово-предупредительный». Подразумевается проведение работ, восстанавливающих оборудование МКД, в чётко установленное время (по заранее утверждённому графику).

Цель – вовсе не исправление неработающих деталей МКД, а выявление этих неисправностей, поломок, для преждевременного обнаружения проблем, дальнейшего исправления.

Отличается минимальными тратами и техническими ресурсами, так как проводится для восстановления «здоровья» недвижимого объекта, изначально не имеющего «хронических заболеваний».

Плановый ремонт не касается фундаментальных элементов строения: инженерного оборудования и пр. Плановые работы, по всем существующим направлениям, расписать невозможно. Поэтому делаются те, в которых есть потребность в режиме «здесь и сейчас».

Что подразумевает текущий ремонт?

Мероприятия, относящиеся к текущим работам, созвучны и косметическим. Состоят из стандартного и востребованного набора действий. Текущий применяют для поддержки «самочувствия» МКД.

Приводим текущие действия, производимые в плановом режиме:

• устранение деформаций перекрытий, укрепление;
• герметизация отверстий;
• обновление «лица» дома с помощью красок и облицовки;
• реставрация деталей архитектурной природы;
• фрагментарная мена гидроизоляции, пароизоляции здания;
• замена труб водостока;
• замена электропроводки;
• «реанимация» лифтового оборудования;
• починка мусоропроводных объектов здания;
• покраска и поклейка;
• обновление сантехнических деталей;
• починка держателей лестничных;
• обновление общедомового освещения;
• починка электрощитков и пр.

Собственники квартир МКД, заключая договор с УК, получают право самостоятельно определить необходимые виды работ.

Обратите внимание! Закон не называет строгий список строительных действий текущего характера в жилом помещении.

Какие виды работ относят к капитальному ремонту?

Капремонт рассчитан на замену (либо полное восстановление) всех возникших поломок.

К капитальному ремонту относят следующие виды работ:

• фундаментное укрепление при наличии серьёзных нагрузок;
• удаление изъянов в системе изоляции фундамента;
• заделка трещин в стенах, перевязка настенных швов;
• переделка выступающей части сооружения;
• установка на стены обойм для укрепления;
• фрагментарная замена нагруженных колонн;
• фрагментарная замена плитных утеплений;
• замена крыши, в случае замены кровельного материала;
• замена дверных и оконных блоков;
• замена лестничных пролётов, их отдельных деталей.

При наличии глобальных проблем отличается их детальное решение: если, при проведении текущего ремонта, изъяны, поломки лишь исправляют, то при капитальном – неисправные детали полностью (либо частично) заменяют новыми.

Резюме

Мы выяснили, что ремонт – это либо глобальное восстановление помещения (здания), либо исправление существующих поломок. Это набор определённых действий, цель – это «возродить» к жизни конкретный объект недвижимости.

Капитальный и текущий, мы выяснили, похожи, но имеют немало различий. Несмотря на сходство, основные их отличия – это: текущий не требует получения нормативных разрешающих актов и длится недолго. Не вносит глобальных перемен в «скелет» дома, сохраняя изначальную планировку.

Капремонт требует сбора разрешительной документации, производится по согласованию собственников помещения, осуществляется при материальной поддержке государственных органов.

Независимый эксперт, аудитор. Пишу, помогаю, консультирую. Обращайтесь, помогу. Мой профиль ВКонтакте.

Источник