Капитальный ремонт исторического центра

Особняк в стиле ампир: фасад исторического здания в Хамовниках ждет капитальный ремонт

В этом году Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы (Фонд капремонта) запланировал ремонт фасада исторического здания по адресу: улица Остоженка, дом 42/2. Это один из самых старых особняков Москвы, построенный архитектором Николаем Струковым в 1842 году на территории Земляного города.

В 1844-м хозяйкой дома значилась княгиня Зоя Волконская. В 1891 году он переходит к Марии Голубицкой, которая значительно перестроила его. Интересно, что муж Марии был известным кролиководом и редактором журнала «Вестник кролиководства».

Каким здание было изначально

Здание на Остоженке — угловой дом, построенный в стиле ампир, с традиционной для того времени архитектурой фасада. Его углы были выполнены в виде широких пилястр, окна имели рамочные наличники. Фасад завершался каменным парапетом. Со стороны двора располагались антресоли и мезонин. На одной оси в центре здания размещались парадная и черная лестницы. Мария Голубицкая окрасила фундамент в темно-коричневый цвет, а основную часть дома — в теплый молочный.

Первый этаж здания занимали торговые заведения и конторы. На втором располагалась семикомнатная квартира, в которой жила Голубицкая, и еще несколько комнат с мебелью, а также магазин, принадлежавший хозяйке (позже его переделали в квартиру для сдачи внаем). Третий этаж был полностью занят меблированными комнатами.

Планировка квартир в здании типична для начала ХХ века — продольный коридор, по обе стороны которого располагались комнаты. Самой богатой была квартира в угловой части на втором этаже. Об этом говорит сохранившийся лепной декор потолков, паркет, искусно выполненные двери.

Здание похоже на особняк в стиле ампир, который находится рядом. В 1892 году между этими домами на уровне второго этажа возвели каменную арку, под которой был проезд во внутренний двор. В 1897-м над ней надстроили третий этаж.

Как проходит капитальный ремонт объектов культурного наследия

Лучший способ сохранять здание — регулярно его ремонтировать. В среднем через четверть века каждому из них необходим капитальный ремонт, потому почти все московские дома попадают в региональную программу капитального ремонта. Исключений немного: дома под снос, реконструкцию, включенные в программу реновации, а также дома, где меньше трех квартир.

В домах-памятниках специалисты подрядных организаций столичного Фонда капитального ремонта дарят вторую жизнь фасадам и фундаменту, подвалам и крыше, а также меняют инженерные коммуникации и проводят комплексный капремонт подъезда. Не всегда восстановление такого дома занимает больше времени, чем ремонт обычной многоэтажки. Например, на смену труб и коммуникаций уходит одинаковое время. Но некоторые работы, характерные именно для домов-памятников, требуют особого подхода. В первую очередь это касается обновления исторического фасада, особенно если на нем много элементов декора.

При формировании столичной программы капремонта были учтены возраст жилых домов, сроки эксплуатации лифтов, годы реконструкции и предыдущего капремонта, состояние внутренних инженерных систем и потребность в обновлении. Исходя из этих данных, инженерные системы многоэтажек Москвы были распределены по капитальным трехлеткам. За год до проведения работ владельцы квартир получают уведомления о проведении капремонта, включающие предложения по составу работ. Благодаря удобному цифровому сервису увидеть список систем с распределением по предлагаемым годам капремонта можно даже с собственного смартфона.

После получения уведомления о приближающемся капремонте собственники должны провести общее собрание, чтобы определить сроки и состав работ.

Капитальный ремонт в многоквартирном доме-памятнике — это сложный процесс. Такой ремонт требует тонкого баланса между техническими требованиями к современным зданиям и сохранением уникальности объекта. Например, в доме-памятнике нельзя ставить пластиковые окна или менять исторически присущий цвет.

Метод и технологии ремонта дома-памятника определены в проектно-сметной документации, которая проходит государственную экспертизу и согласовывается с городским Департаментом культурного наследия, который обеспечивает надзор.

По итогам проведения конкурентных процедур определяется подрядная организация из числа лицензированных Минкультуры России, которой предстоит выполнить работы в рамках капремонта.

На объектах культурного наследия не применяется общая схема ремонта. Строители всегда используют индивидуальные решения. Для сохранения исторического облика ведется строгий контроль на протяжении всего процесса. Надзор за выполнением ремонта ведется как со стороны Фонда капремонта, так и Департамента культурного наследия.

«В программе капремонта больше 350 домов-памятников. Их ремонт накладывает особые обязательства, в том числе работу в соответствии с Федеральным законом № 73 “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”», — рассказали в пресс-службе Фонда капитального ремонта Москвы.

Сроки и виды работ по программе капремонта уточняются краткосрочным планом. В плане на 2021–2023 годы 4437 домов. Это часть масштабной региональной программы капитального ремонта. Все строительно-монтажные работы выполняются в строгом соответствии со строительными стандартами, включая городские правила по соблюдению тишины.

Источник

Капремонт с историей: как в Москве ремонтируют жилые дома-памятники

Каждый московский жилой дом хранит свою неповторимую историю. И чем ближе к центру, тем она интереснее. Например, здание во 2-м Троицком переулке строил штатный архитектор Троице-Сергиевой лавры, а в доме в Петровском переулке жили Анатолий Мариенгоф и Сергей Есенин. Объединяет эти дома с богатой историей столичная программа капитального ремонта, благодаря которой они скоро обретут новую жизнь.

Многоквартирные дома-памятники приводят в порядок внутри и снаружи: в них обновляют фасады и фундамент, подъезды, крыши, подвалы, меняют инженерные коммуникации.

С начала года 87 проектов капитального ремонта домов-памятников прошли государственную экспертизу, еще 30 находятся в стадии подготовки. До конца 2020 года специалисты Фонда капитального ремонта планируют передать на согласование 147 объектов.

Mos.ru прогулялся с победителем конкурса «Лучший гид Москвы» Георгием Макеевым по центру столицы и осмотрел несколько домов, в которых в ближайшее время начнется капитальный ремонт.

Дом архитектора Латкова

Начинается прогулка возле дома 6 во 2-м Троицком переулке, расположенном вблизи храма Троицы Живоначальной в Троицкой слободе. С начала XVII века эту местность занимает подворье Троице-Сергиевой лавры — самого крупного монастыря нашей страны. Этот дом — работа штатного архитектора лавры Александра Латкова. Позже в здании надстроили два этажа. А после Великой Отечественной войны сделали наружные лифты.

Главная особенность дома-памятника во 2-м Троицком переулке в том, что он не единожды перестраивался. Кроме того, здание сильно изношено — в нем все течет, ломается и требует замены.

Инженерные коммуникации внутри объектов-памятников — это нередко особый ребус, который нужно разгадать. Необходимо понять, как они проходят, что из себя представляют, как их правильно ремонтировать.

«Реставрацию и ремонт зданий, являющихся объектами культурного наследия, нужно проводить строго в рамках согласованных проектов: это гарантирует сохранность их исторического облика и тех особенностей, которые позволили поставить каждое конкретное здание-памятник под охрану. Необходимо соблюсти баланс между уникальностью и подлинностью объекта и техническими требованиями, которые предъявляются к современным зданиям», — отметил руководитель Департамента культурного наследия города Москвы Алексей Емельянов.

Технологию и метод проведения капитального ремонта дома-памятника определяет проект, который составляется в строгом соответствии с предметом охраны. В предмете четко прописано, какие элементы конструкций и декора нельзя изменять.

В приемке проекта принимают участие собственники квартир и помещений. Они могут высказать свои пожелания, но в том случае, если предложения повлияют на предмет охраны, их учитывать не будут. Например, в доме-памятнике нельзя установить пластиковые окна или покрасить холлы подъездов в цвет, который хотят собственники, если исторически использовались другие цвета и это зафиксировано в предмете охраны.

Проект также согласовывают с городским Департаментом культурного наследия, который осуществляет надзор за обеспечением сохранности дома и его предмета охраны.

Когда проект утвержден, приступить к ремонту можно только при наличии протокола общего собрания собственников: они дают согласие на выполнение того или иного вида работ. Также необходимо разрешение Мосгорнаследия.

«Мы как фонд активно начали заниматься многоквартирными домами-памятниками, уделяем им особое внимание и стараемся бережно их ремонтировать, чтобы сохранить на ближайшие десятилетия в том виде, в котором они дошли до нас», — рассказывает Сергей Краснов, начальник управления по работе с объектами культурного наследия Фонда капитального ремонта города Москвы.

Источник

Павел Созинов: Капремонт исторических зданий необходимо регламентировать

В этом году в Петербурге впервые в рамках нового жилищного законодательства приступили к ремонтным работам капитального характера в жилых зданиях, являющихся объектами культурного наследия. Какие существуют риски и действительно ли переплачивают жильцы массовой застройки за тех, кому довелось жить в центре и чьи дома попали в программу капремонта, рассказал «Общественному контролю» руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ Павел Созинов

— Павел Борисович, сейчас, летом, ремонтные работы капитального характера в самом разгаре. С учетом того, что в этом году они впервые проводятся в жилых домах-памятниках, какие проблемы вы здесь видите и чего опасаетесь?

— При реализация региональной программы капитального ремонта МКД, являющихся объектами культурного наследия (ОКН) в Санкт-Петербурге, по информации «Фонда — регионального оператора капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», в работе находятся 496 объектов (фасады, крыши, фундаменты и др.). Всего порядка 200 домов, в среднем на дом приходится 2 вида работ. Всего в городе насчитывается 1 920 зданий, являющихся ОКН. Санкт-Петербург является городом, внесенным в список ЮНЕСКО, в том числе из-за большого количества зданий — памятников архитектуры.

Существует большая разница между ремонтом обычного многоквартирного дома типовой застройки и объекта культурного наследия. Все прекрасно понимают, что работы на ОКН обходятся намного дороже. Они требуют длительной и тщательной подготовки документации, для ее согласования требуются более длительные сроки в КГИОП. Но это то, что лежит на поверхности.

В настоящее время обсуждается ряд проблем, связанных с капремонтом ОКН. Речь идет в первую очередь о совершенствовании законодательной базы. Так, в Жилищном кодексе (ст. 166) предусмотрен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Однако в Законе № 73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» такого понятия нет.

В статье 42 «Ремонт памятника» перечисляются научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, которые необходимы для поддержания и эксплуатации ОКН без изменения его особенностей, являющихся предметом охраны. В Министерстве культуры считают, что это локальный ремонт. Выполнение реставрационных работ, более приближенных к капремонту, ЖК РФ опять же не предусмотрены. ОКН не внесены в особый перечень, а включены в общую массу МКД. Отсюда непонятно, что же включает в себя понятие «ремонт объекта культурного наследия».

Для любого дома-памятника требуется и авторский надзор, историко-культурная экспертиза. Всего этого для обычных МКД типовой застройки в Жилищном кодексе не прописывается. Сразу встает вопрос о том, кто и за чей счет должен финансировать подобные работы. К Фонду капремонта рано или поздно могут возникнуть вопросы и у прокуратуры, и у любого другого надзорного органа, так как в городском законе № 690-120 «О капитальном ремонте» говорится, что экспертиза возможна только строительная. Нет сейчас и понятных тарифов по определению стоимости экспертизы.

На длительные сроки и подготовки проектной документации, и проведения самих работ по капремонту на ОКН также необходимо обратить пристальное внимание. Для МКД обычно предусматриваются достаточно сжатые сроки, в которых нет возможности учесть технологические требования к материалам для памятников, нестандартную отделку — ту же лепнину и т.д.

Сейчас каждый субъект РФ самостоятельно принимает решения по реставрации объектов культурного наследия. И поэтому большинство субъектов проводят лишь единичные работы по ОКН.

В Петербурге несколько иная ситуация. Объемы ремонта существенны. Здесь увеличены предельные нормы затрат на ремонт фасадов ОКН — как на наиболее дорогие работы, утверждены типовые решения по ремонту крыш. Разрабатываются поправки в региональный закон о капремонте, они касаются необходимости проведения государственной историко-культурной экспертизы проектной документации и возможности проведения локальных реставраций в рамках работ по капремонту.

Здесь надо четко понимать, что в РФ есть дотационные субъекты и самодостаточные. В первой категории регионов деньги на капремонт собираются в основном с населения. А во-второй — львиную долю выделяет региональный бюджет. Петербург является самодостаточным регионом. Так, если с населения на капремонт собирается 2-3 млрд рублей в год, то городская казна предоставляет на эти цели 7 млрд рублей и вправе распоряжаться этими деньгами по своему усмотрению. Поэтому в Петербурге есть возможность включить ОКН в краткосрочные планы капремонта.

При этом нельзя все сводить исключительно к экономическому аспекту. Кроме денег, у дотационных субъектов не хватает, например, квалифицированных специалистов для проведения надлежащего капремонта памятников.

Добавлю также, что даже в Петербурге потребовалось достаточно много времени для поиска точек соприкосновения между различными ведомствами, в первую очередь с КГИОП.

— Что можно сделать для совершенствования системы капремонта ОКН в Петербурге?

— Сейчас Фонд капремонта выступил с инициативой приравнять по стоимости работ дома в исторической части города в центральных районах, не являющиеся ОКН, но построенные в одно время с ними и имеющие на своем фасаде элементы декора. Я считаю, что такую инициативу, безусловно, стоит поддержать.

Еще в прошлом году эксперты рабочей группы «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге выступили с предложением синхронизировать все виды работ по ОКН. Речь идет о комплексном ремонте, чтобы в единый временной промежуток отремонтировать в здании-памятнике и крышу, и фасады, и фундамент, не разрывая эти виды работ во времени. Это позволило бы провести соответствующее обследование единовременно и дало возможность технологически верно провести ремонт. Очевидно, следует принять соответствующую региональную программу.

Сегодня и Фонд капремонта города выходит с аналогичным предложением о синхронизации работ и единовременном обследовании. И если мы наконец перейдем от слов к делу, то ОКН начнут ремонтировать комплексно. Тем более что Жилищный кодекс предоставляет нам эту возможность.

— Но ведь далеко не все готовы переезжать в маневренный фонд. Сейчас, по информации того же Фонда, растет число отказов жителей от работ капитального характера как раз по этой причине. Некоторых граждан не устраивает качество капремонта…

— Опасения граждан вполне можно понять. Недавно в рамках работы Центра мониторинга благоустройства городской среды ОНФ мы посетили дом в Колпино по Павловской улице, 41, который чиновники не готовы признать аварийным, хотя это несколько другая история. Там провалился пол, и, естественно, починить его без отселения жильцов невозможно. При этом в районном маневренном фонде имеются тоже только «убитые» квартиры без ванн, без горячей воды. Понятно, что, хоть и временно, вселяться в такое жилье никто не хочет. А некоторые опасаются, что вообще никогда не вернутся в свои прежние квартиры. Существуют и такие бытовые неудобства, как необходимость вывезти мебель и вещи, а потом привезти их обратно в квартиры. Да и качество капремонта в МКД сейчас вызывает вопросы. Поэтому и следует вывести ремонт ОКН в отдельную программу.

Еще раз уточню: для зданий-памятников имеются охранные обязательства. При этом КГИОП обязан на ОКН выдавать технические задания, в которых ведомство указывает подрядным организациям все, что им нужно сделать. КГИОП же по логике федерального закона 73-ФЗ должен осуществлять надзор и принимать объект после проведения капремонта. А В Жилищном кодексе РФ такая норма отсутствует, и возвращаемся к тому, с чего начали: к разночтениям двух федеральных документов. А пока все вопросы не сняты, и Фонд, и КГИОП трактуют законодательство по-разному. Поэтому с точки зрения сохранения ОКН и всего центра в целом необходимо установить четкую регламентацию капремонта. Иначе исторический центр мы можем потерять.

Подчеркну, что не менее важен для ОКН не только капитальный, но и текущий ремонт, который постоянно ускользает из поля зрения. Работы текущего характера УК ведут ни шатко ни валко.

Бывают, впрочем, и случаи, когда управляющие компании под предлогом текущего ремонта по существу занимаются уничтожением памятников. Все видели, как в центре с домов сбивали лепнину, ценные элементы декора. Да, конечно, если от их падения пострадают люди, это будет трагедия, но такие методы явно не способствуют сохранению ОКН. Это совершенный нонсенс. Получается, КГИОП и УК друг с другом не взаимодействуют. В этом мы убедились в ситуации с помывкой в городе грязных фасадов в центре. КГИОП живет своей собственной жизнью, Фонд капремонта — другой, а УК — третьей. И они никак не пересекаются.

— Акция ОНФ по контролю за работами по мытью фасадов получила широкую огласку в СМИ. Выяснилось, что таких загрязненных объектов, за которыми никто надлежащим образом не ухаживает, десятки. Почему так вышло?

— Здесь та же история, о которой мы говорили выше — отсутствие надлежащего регламента взаимодействия между ведомствами в силу несогласованности документов. Так, в постановлении бывшего Госстроя № 170 от 2003 года за жилищниками официально закреплена обязанность по помывке фасадов. Но тогда еще не было управляющих компаний.

Позже, в 2013 году правительство РФ выпустило постановление № 290. В этом документе обязанность УК по помывке фасадов уже куда-то исчезла, ее попросту забыли вписать. Комитет по тарифам Смольного разъясняет, что такая обязанность возложена на УК для домов государственного фонда, размер тарифа на такую услугу составляет 0,24 рубля за 1 кв. метр общей площади. Те же тарифы УК закладывают и для жилищного фонда в целом. Выходит, деньги с нас собирают, а услуги в итоге не оказываются. ГЖИ не всегда оперативно реагирует на эти нарушения. В тоже время есть судебные решения об обязанности УК мыть фасады.

Впрочем, нерадивых УК на объектах ОКН тоже понять несложно. Для того чтобы вымыть фасады на доме-памятнике, необходимо получать разрешения, согласовывать работы с КГИОП, привлекать организацию с лицензией. Текущий ремонт также не проводится. Вот поэтому УК и ждут, пока этим займутся в Фонде капремонта, фасады в это время разрушаются. Это — опять же — вопрос межведомственного взаимодействия, а точнее — его отсутствия.

Источник