Капитальный ремонт как потратить

Капремонты: что можно, а что нельзя?

«Я деньги на капитальный ремонт плачу, так пусть мне двор благоустроят, подъезд отремонтируют!» Такие заявления нередки среди собственников, которые считают деньги, но не всегда знают, на что их можно потратить, а на что нельзя. Разберемся.

«Ходят слухи по домам»

Кто хоть раз побывал на очном общем собрании собственников, тот прекрасно представляет, какие споры, доходящие до конфликтов, возникают в процессе обсуждения жизненно важных вопросов. Один из таких вопросов — капитальный ремонт дома. К сожалению, не все собственники обладают жилищной грамотностью и имеют четкое представление о том, что можно в доме отремонтировать за счет средств капитального ремонта, а что нельзя. Порой ситуация доходит до абсурда.

Приходим во двор дома, где решается вопрос благоустройства двора. Дело затратное. Если двор не попал в проект «Комфортная городская среда», значит, он «попал» на деньги. Благоустройство потянет миллиона на два. Самое дорогостоящее — парковки. Снять грунт, положить асфальт, плитку и т. д.

Народ шумит, высказывает предложения.

А аргумент такой: благоустроить двор на средства капитального ремонта дома нельзя. Другой оппонент позиции УК заявляет: «А я слышал…» — и далее идут рассказы, якобы в соседнем доме на деньги капремонта отремонтировали подъезд, благоустроили двор и т. п. Ключевые слова — «я слышал». Как тут не вспомнить строки из песни Высоцкого: «Словно мухи, тут и там, ходят слухи по домам». Конечно же, здесь нужно иметь четкое представление о том, что такое «общий котел», что такое спецсчет, на что тратятся средства капремонта.

Люди имеют право на достоверную информацию. И она не является закрытой. В Вологодской области реализуются различные проекты, нацеленные на повышение жилищной грамотности населения. И препятствий для получения достоверной информации нет.

Что в перечне капитальных ремонтов?

За комментариями журналисты обратилась к Игорю Михельсону, директору Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области.

— Что можно отремонтировать за счет средств капитального ремонта, а что нельзя? Перечень ведь часто корректируется.

— Игорь Владимирович, не все дворы в Череповце попали в программу «Комфортная городская среда». А благоустраивать двор самим дорого, в среднем 2 млн рублей за один двор. Можно ли сделать благоустройство за счет средств капремонта?

— Поиск подрядчика. Простой пример: в доме протекла крыша, и ее срочно нужно ремонтировать. Кто ищет подрядчика? Фонд капремонта — если дом в «общем котле». И собственники — если у них спецсчет. Я права?

— Какова роль собственников в приемке работ по ремонту той же крыши? Должны ли они подписывать акт выполненных работ? А если нет совета дома?

— Что лучше — «общий котел» или спецсчет? Возможно, ответ на этот вопрос собственники должны найти сами. Но… Каковы правила перехода в «общий котел» со спецсчета и выхода из «общего котла»?

Источник

Судебная практика по капремонту: как расходовать деньги со спецсчёта

Собрали свежую судебную практику по капитальному ремонту, которая прошла кассацию. Узнайте, как УО и ТСЖ доказать свою правоту, если их обвиняют в нецелевом расходовании средств со спецсчёта, и когда власти могут потребовать вернуть выданную субсидию.

Важно лично присутствовать на суде, чтобы отстоять свою позицию

Екатерина Окунькова, юрист ООО «РУСЭНЕРГОСБЫТ», в начале июня провела онлайн-семинар «Как УО и ТСЖ реализовать право на проведение капитального ремонта».

Рассказывая о судебных делах по вопросам проведения работ по капремонту, она отметила, что УО и ТСЖ часто не ходят в суды, и решения принимаются заочно. Управляющим домами, даже если они понимают, что не выиграют дело, важно присутствовать на заседаниях и отстаивать свои интересы.

Чтобы суметь защитить свою позицию, нужно поднять нормативную базу и изучить судебную практику. В суде необходимо настаивать на том, что все работы проведены в полном соответствии с законодательством РФ.

Рассмотрим несколько дел. В части из них управляющим организациям удалось доказать, что средства со спецсчёта они потратили на работы капитального характера. В ряде других споров это сделать не получилось, объясним, почему.

Да. На установку общедомовых приборов учёта

В деле № А56-55208/2019 администрация обратилась в суд с иском к ЖСК по поводу нецелевого расходования средств со спецсчёта капремонта.

На общем собрании собственники помещений в МКД приняли решение провести работы по капитальному ремонту общедомового имущества: установить ОДПУ и реконструировать узел учёта тепловой энергии. На собрании утвердили перечень работ, смету расходов и сроки, выбрали подрядчика.

ЖСК вовремя оплатил выполненные работы, об этом свидетельствует акт. Суд первой инстанции не обнаружил нецелевого расходования денег. С его выводами согласился апелляционный суд:

• работы провели по решению ОСС,
• они являются составной частью работ по ремонту внутридомовой инженерной системы теплоснабжения.

Ремонт внутридомовых инженерных систем тепло-, водоснабжения и водоотведения относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). Капитальным ремонтом объектов капитального строительства считается замена и, или восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения домов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

К видам работ по капитальному ремонту МКД относится ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения (п. 3 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ). Именно поэтому установка ОДПУ и в целом реконструкция узла учёта тепловой энергии считается капитальным ремонтом.

Да. На монтаж системы водоотведения для кондиционеров в МКД

Комитет в деле № А12-11561/2020 оспаривал проведённые товариществом собственников жилья работы. ТСЖ выполнило монтаж системы водоотведения для кондиционеров в МКД и потратило на это средства со спецсчёта капитального ремонта.

Госжилинспекция провела проверку и выдала предписание, определила вернуть на специальный счёт 462 612 рублей. Такие конфликты обычно сложны для ТСЖ: иных доходов у товариществ нет, деньги взять неоткуда, а судиться с подрядчиком бессмысленно, потому что он уже выполнил работы в рамках договора.

Товарищество попыталось отстоять свою правоту в суде. Суды встали на его сторону: признали предписание недействительным, потому что оно нарушает права и законные интересы ТСЖ в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Работы по ремонту фасада, в том числе монтаж сливной системы для кондиционеров в МКД, относятся к капитальным.

Дело дошло до кассационного суда, но и он подтвердил позицию товарищества. Добавил, что монтаж системы водоотведения для кондиционеров необходим, чтобы предотвратить разрушение фасада и отмостки МКД в результате попадания конденсата из отводных труб сплит-систем, которые размещены на фасаде дома.

Да. На ремонт цоколя здания

Управляющей организации удалось доказать, что она правомерно потратила 299 096 рублей со спецсчёта на капитальный ремонт цоколя. ГЖИ настаивала, что такие работы относятся к текущему ремонту. Об этом дело № А63-1436/2019.

Согласно п. 5.5.16 ГОСТ Р 58033-2017, цоколь – это нижняя часть наружной стены здания, которая расположена непосредственно на фундаменте, или верхняя, надземная, часть ленточного фундамента.

Цокольная часть дома – это конструкция, которая защищает стены дома от воздействия внешней среды. Цоколь является конструктивным элементом общего имущества дома.

Суды указали, что ремонт цоколя здания не является ремонтом отдельной части строительной конструкции. Это конструктивный элемент общего имущества здания. Поэтому его ремонт относится к капитальному. Ремонт провели из-за физического износа и истечения срока службы цоколя и на основании решения общего собрания собственников.

Нет. На реконструкцию пристройки, которая не является общедомовым имуществом

В деле № А84-5896/2019 Фонд капремонта по решению ОСС вместо предусмотренного региональной программой ремонта внутридомовых инженерных систем провёл капитальный ремонт фасада и крыши дома. Формально он реконструировал пристройку, которая не входила в состав общего имущества в доме.

Управление федерального казначейства отметило, что так Фонд нарушил положения ст. ст. 168 и 191 ЖК РФ, постановления Правительства Севастополя от 19.12.2019 № 672-ПП и потребовал вернуть потраченные деньги – 380 403 071,56 рублей.

Кроме того, Фонд неправомерно использовал 3 315 292,04 рублей, сформированных за счёт взносов на капитальный ремонт:

• подготовил задания на выполнение работ по оценке технического состояния 39 домов;
• разработал проектную документацию на капремонт по видам работ, которые не включены в краткосрочный план.

Фонд ссылался на то, что решение о ремонте приняли собственники дома, но апелляционный и кассационный суды поддержали решение суда первой инстанции. А затем и ВС РФ отказался передавать дело на рассмотрение Судебной коллегии. Деньги придётся вернуть.

Нет. Если региональная программа не предусматривает такие работы

Решение по делу № А50-38815/2019 является показательным для отдельного вида споров. Часто работы относятся к капитальному ремонту, но не включены в региональную программу. Если выполнить такие работы, деньги на спецсчёт придётся вернуть.

ГЖИ провела внеплановую проверку и вынесла ТСЖ предписание о возврате денег на спецсчёт, владельцем которого было товарищество. Выяснилось, что виды и объёмы работ не соответствуют перечню работ по капремонту.

В отношении спорного дома региональная программа предусматривает определённый круг работ по капремонту. Собственники определили размер взносов на капремонт в размере минимального взноса. Из-за этого ТСЖ может расходовать деньги, накопленные на спецсчёте, только на работы, которые прописаны в региональной программе и в установленные ею сроки.

Если бы взносы были установлены выше минимальных, то деньги можно было бы потратить на другие работы, не входящие в перечень региональной программы.

Товарищество потратило 483 127, 59 рублей на ремонт участка циркуляции ГВС, на капремонт участков по замене стояков отопления по подвальному помещению, на кровельные работы. Все они относятся к капитальному ремонту, но не предусмотрены региональной программой. Расходовать на них деньги со спецсчёта было нельзя, товариществу придётся вернуть потраченные средства.

Нет. На ремонт только части конструктивного элемента

Жилищно-строительному кооперативу из дела № А63-24009/2019 тоже пришлось вернуть деньги на специальный счёт. Собственники на ОСС приняли решение отремонтировать внутридомовую инженерную систему теплоснабжения и водосточную систему.

Вместо этого подрядчики по договору с ЖСК реконструировали часть системы теплоснабжения и отремонтировали один из элементов крыши. Но капитальный ремонт подразумевает под собой ремонт всего конструктивного элемента, а не отдельной его части.

Нет. Если выделена субсидия, а УО завышает стоимость ремонта или расходует деньги не на те работы

В деле № А46-6170/2020 Департамент городского хозяйства администрации г. Омска потребовал от управляющей организации вернуть деньги. На капитальный ремонт была выделена субсидия, но выяснилась, что цены на работы были завышены. Перерасходованную часть субсидии пришлось вернуть.

А в деле № А53-5119/2020 управляющая организация израсходовала субсидию не на те работы, на которые деньги выделялись. МУП оспорил это в суде и вернул деньги.

Мы рассмотрели свежие решения по спорам о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД. Они демонстрируют наиболее частые ошибки управляющих домами при проведении ремонтных работ. Изучите эти дела, чтобы не повторять недочётов коллег.

Если дело дошло до суда, отстаивайте свои интересы и интересы собственников. Если этого не сделать, то вас могут обязать вернуть деньги, даже если работы уже проведены и вы за них заплатили. Это урон для бюджета компании.

Источник

Что такое капремонт

И как за него не переплатить

Этим летом у москвичей увеличится платеж на капитальный ремонт.

Сейчас за небольшую однушку платят примерно 600 Р в месяц, или 7200 Р в год. Если для вас это небольшие деньги, то можете платить дальше и не переживать.

Мы расскажем, что делать, если вы хотите следить за этими тратами. Тем более что эти деньги можно расходовать эффективнее.

Матчасть и история

Чтобы в многоэтажке было чисто, а дом не разрушался, нужно делать тысячу мелких дел: убирать подъезд, чинить сломавшийся лифт, заделывать трещины в стенах. Всем этим занимается управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ), смотря какую организацию выбрали в доме. За свою работу организация получает деньги.

Большинство управляющих компаний мало-мальски умеют делать уборку, но качественный ремонт удаётся не всем. Из-за плохого ремонта дома ветшают: по оценкам правительства, изношенность жилищного фонда в России — 60%. Чтобы дома не начали сыпаться сами, в правительстве решили ремонтировать многоквартирные дома, не спрашивая мнения жильцов — то есть в принудительном порядке.

Раньше жильцы платили за капитальный ремонт управляющим компаниям. Тариф устанавливали сами собственники, а платеж был необязательным. Жильцы на собрании могли решить, что не будут собирать деньги на ремонт, и у них в квитанции не было такой строки.

Раньше жильцы сами решали, делать ли капремонт. Теперь это обязательно

Теперь капремонт обязательный. Новый платеж появился у москвичей с июля 2015 года. Тариф — 15 Р за м², с 1 июля 2017 года — 17 Р за м².

Кто не платит за капремонт

Правительство обязало платить за капремонт не всех. Не платят льготники, жители новостроек и аварийных домов.

Льготники — это инвалиды боевых действий, дети-сироты, одинокие пенсионеры старше 80 лет . Полный список льготных категорий смотрите на сайте московского фонда капремонта. В других регионах перечень может отличаться.

Жители новостроек. Если здание ввели в эксплуатацию после того, как в регионе приняли программу капремонта (в Москве — июль 2015 года ), то жильцов могут временно освободить от платежей. Максимальный срок каникул — 5 лет со дня внесения дома в программу. Решение о каникулах принимают региональные власти. Каникулы уже действуют в Оренбургской и Вологодской областях.

Жители аварийных домов. Здания, которые собираются сносить или реконструировать, не включают в региональные программы капремонта. Если дом признали аварийным после того, как программа начала действовать, то фонд капремонта должен передать взносы «на цели сноса или реконструкции дома». То есть деньги, заплаченные за капремонт, в любом случае освоят.

Жителям хрущевок, которые собираются массово сносить в Москве, деньги за капремонт не вернут.

Как копят деньги: фонд

Деньги на капремонт копят двумя способами: в общей кассе фонда капитального ремонта или на индивидуальном счете дома.

Фонд — это «общий котел» : копилка, в которую складывают деньги жильцы всех домов региона. Каждый год из этой копилки берут сумму и тратят на ремонт. Сегодня вашими деньгами оплачивают ремонт соседского дома, а завтра соседи оплачивают ваш.

Фонды принадлежат регионам: средства москвичей идут на обновление зданий только в Москве. Московская область — формально другой регион, там дома ремонтирует уже другой фонд.

В какой очередности ремонтируют здания, указано в региональной программе капитального ремонта. Московская программа рассчитана до 2044 года .

Фонд обязан делать почти всю организационную работу . Перед ремонтом он должен определить, что именно ремонтировать в доме, выбрать подрядчиков, проконтролировать их, принять работы и подписать акты.

В приемке могут участвовать представители УК и собственников квартир. Жильцы могут участвовать в определении того, что фонд будет ремонтировать.

Фонд — это государственная организация. Московский фонд создан правительством Москвы. Поэтому каждый год он отчитывается о проделанной работе: сколько и каких именно домов отремонтировал, сколько денег потратил.

Как копят деньги: личный счет

Личный счет — это индивидуальная копилка конкретного дома . Жильцы выбирают банк, открывают счет и каждый месяц перечисляют туда деньги. Средствами по поручению собственников распоряжается владелец счёта: представитель УК, ТСЖ или фонда капремонта, смотря кого назначили жильцы.

Просто так снять деньги и потратить их владелец счёта не сможет: для каждой операции банк попросит обоснование.

Деньгами на личном счете распоряжаются собственники

Чтобы перевести деньги подрядчику за выполненный ремонт, придется предоставить протокол общего собрания собственников, договор об оказании услуг и акт приемки. Списывать деньги со счёта можно только на оплату работ по капремонту или на оплату целевого кредита.

Собственники сами решают, когда ремонтировать дом . Они выбирают подрядчиков, контролируют их и принимают работы. Но ремонт всё равно придется провести до окончания региональной программы капремонта — до 2044 года.

Растягивать программу ремонта до 2044 года необязательно, можно собрать средства раньше. Для этого установите повышенный тариф: не 17 Р за м², а, например, 30 Р за м².

Хотя деньги на спецсчете принадлежат всем собственникам, забрать свою долю при переезде вы не сможете. Она перейдет по наследству к тому, кто заселится в вашу квартиру.

Как собрать деньги на капремонт

Платить фонду	Копить на счете дома
Деньги идут в общий котел	Деньги идут на ремонт конкретного дома
Срок ремонта определяет фонд.

Работы нужно закончить до 2044 года

Срок ремонта определяют жильцы. Работы нужно закончить до 2044 года Подрядчиков контролирует фонд Подрядчиков контролируют жильцы Увеличить тариф на капремонт нельзя Можно увеличить тариф на капремонт

Можно не дождаться ремонта

По умолчанию деньги с вашего дома идут в региональный фонд капитального ремонта. Очередность работ определяется программой, в начале списка — наиболее изношенные дома. Если вы живете в крепкой многоэтажке, ремонт вашего дома запланируют на какой-нибудь 2030 год.

Никто не знает, что будет через 15 лет. Сбережения могут сгореть, бюджет фонда могут пустить на строительство какого-нибудь стадиона или моста. Поэтому жильцам хороших крепких домов выгоднее копить деньги на счете дома, а не в региональном фонде.

Собранные в фонде деньги могут пропасть

Деньги на спецсчете никак не защищены. Закон разрешает открывать спецсчета только в тех кредитных учреждениях, где величина собственного капитала не менее 20 млрд рублей. Это единственное требование к банку, и, кажется, его недостаточно.

В Татарстане члены ТСЖ могут потерять деньги, которые они копили с 2014 года, потому что их банк обанкротился. Они хранили деньги в «Татфондбанке», 3 марта у него отозвали лицензию. Средства вкладчиков будут выплачивать в первую очередь физлицам и индивидуальным предпринимателям и только после них — юридическим лицам. Когда именно это произойдет, непонятно.

Деньги на счете регионального оператора якобы защищены государством. Если региональный фонд не исполняет свои обязательства перед собственниками или исполняет их плохо, субъект несет «субсидиарную ответственность», сказано в законе. Но не у всех регионов будут деньги, чтобы возместить потерянные накопления.

Ваш платеж почти не связан с конкретно вашим ремонтом

Сумма платежа за капремонт не привязана к техническому состоянию дома, его рассчитывают исходя из общей площади квартиры. Поэтому владелец квартиры в новостройке и собственник квартиры в старой хрущевке платят одинаково, хотя затраты на ремонт отличаются.

А если старый дом еще и маленький, на 20 квартир , то жильцы за время действия программы не успеют возместить затраты на ремонт. То есть частично за обновление дома заплатят жильцы других домов, которые копят деньги в общей кассе фонда.

Сколько стоит капремонт дома на 24 квартиры

Фонд капремонта Москвы планирует до конца 2017 года отремонтировать дом по адресу Варшавское шоссе, д. 145 корп. 3.

Стоимость работ — 7 172 616 Р . В доме 24 квартиры, их общая площадь — 954 м². В месяц жильцы суммарно платят за капремонт 14 310 Р , в год — 171 720 Р .

Программа капремонта рассчитана на 30 лет. За это время жильцы накопят только 5 151 600 Р . Еще 2 021 016 Р — это дефицит. Его покроют из платежей других собственников.

Ремонт	Стоимость
Система электроснабжения	918 207 Р
Система холодного водоснабжения	424 419 Р
Система горячего водоснабжения	654 175 Р
Канализация	372 604 Р
Система отопления	1 332 786 Р
Фасад	1 073 420 Р
Крыша	1 549 274 Р
Подвал	506 177 Р
Разработка проектной документации	341 554 Р
Итого	7 172 616 Р Р Если дом старый — платите фонду Жильцам старых домов выгодно копить деньги в региональном фонде. Если в вашем доме осыпается крыша, а лифт работает два через два — положитесь на фонд. Самостоятельно вы не накопите на ремонт до того, как здание окончательно разрушится, а фонд починит ваш дом в первую очередь (вероятно, в ближайшие лет десять). По такому принципу устроена программа. Убедитесь, что ваш дом участвует в программе капремонта на сайте repair.mos.ru. Если дом в списке — всё ок. Если дома нет в списке, то стоит обратиться в фонд. Проще всего отправить запрос через электронную приемную. Сотрудники обязаны ответить в течение 30 дней. После того как нашли свой дом на сайте, проверьте, куда идут ваши платежи: в фонд или на специальный счет. Список домов, где решили завести собственный счет, выложен на сайте регионального фонда двумя файлами: Спецсчета, которыми владеет фонд. Спецсчета, которыми владеют управляющие компании, кооперативы и товарищества собственников жилья (ТСЖ). Если вашего адреса там нет, значит, ремонтом занимается фонд. Убедитесь, что у фонда правильные данные о доме: год постройки и общая площадь, а ремонт действительно запланировали на ближайшие 5—10 лет. Если дом новый, храните деньги на своем счете Жильцам новых больших домов выгодно копить деньги самостоятельно. Откройте специальный счет в банке, чтобы не тратить сбережения на ремонт чужих зданий. Для этого нужно провести собрание собственников, чтобы жильцы договорились об открытии счёта и решили перевести на него деньги, которые копились в региональном фонде. Самостоятельно провести собрание сложно и затратно. Придется обращаться в УК за информацией о собственниках квартир и размере общей площади помещений, высчитывать доли каждого из жильцов, печатать бланки для собственников — и это только подготовительная организационная работа. Чтобы принятое решение было легитимным, проголосовать за должны две трети жильцов. Значит, каждого собственника нужно пригласить на собрание, а когда он всё-таки не придет, отправляться к нему домой. Если вашим домом управляет ТСЖ, это облегчает процесс. Значит, собственники достаточно организованны, чтобы самостоятельно контролировать процесс капремонта. Узнайте, кто руководитель ТСЖ, познакомьтесь с ним и предложите перевести деньги на индивидуальный счет дома. Если вашему дому выгодно копить деньги таким образом, скорее всего, вам не откажут. Тогда собрание жильцов организуют представители ТСЖ, которые знают, как это делать. Если домом управляет УК, попросите управляющую организацию провести собрание жильцов. Вопросы к Управляющей компании Вопросы, которые нужно утвердить на общем собрании: Ежемесячный взнос на капремонт. Перечень работ. Срок проведения капремонта. Владелец специального счёта. Банк, в котором будет открыт спецсчет. Лицо, которое будет печатать квитанции. Лицо, которое взаимодействует с подрядчиками от имени собственников. После собрания итоговый протокол направляют в региональный фонд капитального ремонта. Через три месяца после этого фонд перестанет собирать взносы и в течение пяти дней передаст накопленные деньги на счет дома. После жильцы будут платить на свой счет. Фонд может отказать в переводе денег на личный счет, если в доме уже был ремонт и собранные платежи еще не покрыли его стоимость. В таком случае нужно сначала погасить долг и только потом уходить из фонда. Источник Читайте также:  Материал для ремонта изоляции кабеля Оцените статью Вам также может понравиться Схема производственный процесс ремонта Схема производственного процесса ремонта. Тендеры ремонт тюменской области Тендеры на строительные работы и ремонт в Тюмени Федеральное Технология ремонта шатуна двигателя капитальный ремонт двигателя автомобиля ОПИСАНИЕ ТЕХНОЛОГИИ У кота стресс от ремонта Стресс у кошек: симптомы и лечение Почему-то принято Федеральный закон фонд ремонта мкд Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования Хино евро 300 руководство по ремонту Хино евро 300 руководство по ремонту Каталог по ремонту Чери фора ремонт обслуживание Чери Фора 2 литра — технические характеристики Шевроле каптива ремонт гбц Головка цилиндров и прокладка Необходимое оборудование Правообладателям Политика конфиденциальности