Добрая воля под давлением обстоятельств
Выполнение программы капитального ремонта в Новокузнецке оказалось под угрозой: из-за резкого роста цен на стройматериалы подрядчики бросают объекты.
Об этом в прошлый четверг довольно подробно рассказывал глава города Сергей Кузнецов в утреннем телеэфире. По словам мэра, фонд капитального ремонта Кузбасса попал в «неоднозначную ситуацию»: были проведены конкурсы по выбору подрядчиков на оказание услуг капитального ремонта кровель и других элементов многоквартирных домов МКД, но весной произошло большое повышение цен на стройматериалы. Подрядчики попали в трудную ситуацию. Многие расторгают договоры, выплачивают штрафы и «выходят из игры». Иногда — не закончив начатые работы.
Действительно, проблема значительного роста цен на строительные материалы отмечается во всей стране, что отражается на выполнении договорных обязательств по ремонту и строительству жилья.
Цены на стройматериалы в мае текущего года выросли на 4,99% по сравнению с апрелем и более чем на 16% по сравнению с апрелем прошлого года.
Например, по статистике, с начала года металлочерепица выросла в цене на 21,6%, хотя за весь прошлый год она прибавила 13%, а в 2019-м повышение цен на металлочерепицу было меньше 2%. Обрезная доска за первое полугодие 2021 года подорожала на 11,7%, как и в 2020-м, но за весь год. А вот обои стали дороже только на 1%, но при капитальном ремонте многоквартирных домов это несущественно — эта продукция не пригодится ни при ремонте кровли, ни при обновлении фасадов. Разумеется, можно сделать скидку на обычный в это время года сезонный рост цен из-за активизации ремонтных и строительных работ, и есть вероятность, что к декабрю цены снизятся с поправкой на инфляцию. Однако ремонтировать крышу в декабре — не лучшая затея, и мы это уже проходили этой зимой, когда «недоремонтированная» кровля в одном из домов обрушилась под тяжестью снега.
Заместитель председателя Банка России Алексей Заботкин согласился, выступая на совместном заседании трех комитетов Госдумы, что рост цен на отдельные товары заметно обгоняет уровень общей инфляции. При этом рост цен на строительные материалы — на десятки процентов! По мнению Заботкина, этот процесс связан с очень быстрым восстановлением экономики после кризисного 2020 года, следовательно, инфляционный всплеск будет сходить на нет по мере возвращения экономики к «более устойчивому равновесию».
В Минстрое считают, что к ключевым факторам роста цен можно отнести ограничительные меры из-за пандемии, общемировую конъюнктуру, повышенный спрос и сезонный фактор.
Федеральная антимонопольная служба также проверила цены на рынке строительных материалов, отметив рост цен на материалы из древесины и металла, особенно металлочерепицу и доски. ФАС тоже видит причину роста во влиянии ряда рыночных факторов: увеличении себестоимости и оживлении спроса на внутреннем рынке после снятия ограничительных мер летом 2020 года, снижении объемов заготовки древесины в 2020 году относительно предыдущих периодов и росте спроса на пиломатериалы на внешних рынках. Сказывается и влияние сезонного фактора.
Глава Банка России Эльвира Набиуллина признала, что рост цен на стройматериалы уже отразился в росте цен на жилье. «Рост цен на стройматериалы также обусловлен тем, что, по сути дела, строительная отрасль может это переложить в цену на потребителей», — сказала Набиуллина.
И хотя Эльвира Сахипзадовна говорила прежде всего о строительстве жилья, в сфере капитального ремонта это уже происходит.
Замечательно. Сначала жители годами платят взносы на капремонт по тарифу, утвержденному Региональной энергетической комиссией Кузбасса. А потом, когда их квартиры заливает дождь из-за разобранной и брошенной подрядчиками кровли, жильцов просят проголосовать и собрать еще денег — без всякого утверждения РЭК, «по рыночным ценам». И еще неизвестно, устроит ли такая сумма подрядчика, чтобы он докупил все необходимые материалы! Жильцам же просто некуда деваться — только раскошеливаться, чтобы снизить ущерб от пострадавшего имущества. А Фонд капитального ремонта в это время судится со сбежавшими подрядчиками, чтобы взыскать с них неустойку и штрафы за нарушение условий договора.
Но если у подрядчика есть деньги на штрафы, то почему их нельзя направить на покупку стройматериалов и закончить работу?
Прежде всего потому, что ныне действующая система сбора средств на капремонт не предполагает каких-то доплат — за исключением сбора средств на спецсчете дома, когда жильцы сами могут определить сумму взноса размером побольше. В большинстве случаев люди для того и платят взносы в «общий котел» на счет Фонда капремонта, чтобы постепенно накопить необходимую сумму на ремонт.
Они таким же способом могли бы собирать деньги на своем счете и обойтись без «прокладки» в виде Фонда капитального ремонта.
Но давайте все-таки не будем забывать, что ответственность за выполнение ремонтов несет прежде всего фонд. А перекладывать форс-мажор на плечи собственников, которые так же, как и все остальные, страдают от последствий пандемии, просто неприлично. Но зато как удобно — рассчитывать на «добрую волю» жителей под давлением обстоятельств!
Источник
Минстрой предложил повысить плату за капремонт жилья из-за удорожания стройматериалов
Москва. 1 июля. INTERFAX.RU — Размер платы за капитальный ремонт многоквартирных жилых домов в России необходимо повышать из-за удорожания стройматериалов, сообщил замглавы Минстроя РФ Максим Егоров.
«Сейчас значительно подорожали некоторые строительные материалы, поэтому мы предлагаем без дополнительных конкурсов и аукционов производить удорожание контрактов по капитальному ремонту до 25%. Мы считаем, что это поддержит фонды капремонта», — сказал Егоров в четверг на заседании совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса при Совете Федерации.
Егоров отметил, что Минстрой разработал проект постановления правительства. По словам замминистра, изменения позволят избежать риска срыва контрактов по капремонту, поскольку стоимость работ значительно выросла.
«Действительно тяжело, что за несколько лет, когда идет программа, в некоторых субъектах РФ ни разу не поднималась плата за капремонт, при этом стоимость строительных материалов и работ по капремонту возросли в несколько раз», — сказал Егоров.
Он добавил, что в регионах необходимо провести разъяснительную работу с населением о причинах удорожания капремонта домов. «Один субъект РФ поднял за два года плату практически в два раза по 30%, при этом сделал хорошую разъяснительную работу, объясняли, почему это надо сделать. В результате наполняемость фонда капремонта начала расти, улучшилось контрактование и качество работ. Не было недовольных, что произошло повышение платы», — заявил замминистра, уточнив, что речь идет о Липецкой области.
В 2020 году капремонт был проведен примерно в 47 тыс. многоквартирных домах. Всего было выполнено работ на 179 млрд рублей. Минстрой заверял, что пандемия не повлияла на собираемость взносов для капремонта, она составляла 92-93% к уровню предыдущего года.
Источник
Факт по плану
Взносы на капитальный ремонт жилья мы платим уже восьмой год, а принципы, по которым действует программа капремонта, понятны не всегда, не все и не всем.
Может быть, поэтому собственники не особо активно платят взносы в Фонд капитального ремонта Кузбасса? Или они просто не верят в то, что их финансы в результате обратятся в качественный и своевременный капремонт?
Согласно финансовой отчетности регионального Фонда капремонта (опубликована на интернет-сайте ФКР), на 31 декабря 2020 года задолженность собственников помещений в МКД по взносам на капитальный ремонт фонду составила почти два миллиарда рублей. В то же время объем целевых средств, поступивших в фонд в 2020 году для финансирования капремонта в жилых домах, составил более 4-х миллиардов рублей.
Если история с якобы уплатой взносов «в Красноярск» уже осталась в прошлом (хотя многие плательщики до сих пор искренне считают, что они платят за капремонт «куда-то в Москву»), то что такое специальный счет и как распределяются средства, поступающие на счет регионального Фонда капремонта, знают далеко не все. И потому часто обращаются в редакцию с вопросами по этому поводу: видимо, больше информацию почерпнуть негде.
Недавно в «Кузнецкий рабочий» обратился читатель: ТСЖ, которое управляет его домом, открыло спецсчет, чтобы аккумулировать на нем взносы на капитальный ремонт, и собственник жилья опасался, что эти деньги идут в чей-то карман, а уже выплаченные на счет фонда средства никогда не вернутся в распоряжение дома. К сожалению, он не владел информацией, когда в его доме планируется капремонт, и ничего не слышал о Региональной программе капитального ремонта или краткосрочном плане капремонта, где все эти сведения содержатся?
Мы постарались убедить посетителя, что повода для беспокойства нет: по законодательству ранее выплаченные деньги должны вернуться на спецсчет — через год после принятия решения о формировании накоплений на специальном счете (об этом говорится в статье 173 Жилищного кодекса РФ).
Но, конечно, к системе сбора средств на капремонт жилья много вполне оправданных претензий. Уж больно похожа она на пирамиду: тем, кто оказался в числе первых в очереди на ремонт крыши, лифта или инженерных коммуникаций, может повезти больше, чем жильцам, чей ремонт запланирован ближе к 2043 году. Да и собственно Фонду капитального ремонта Кузбасса почему-то никто не задает вопрос: а почему фонд и его учредитель — областной Департамент жилищно-коммунального и дорожного комплекса Кемеровской области — допускают, что фондом накоплена такая задолженность по взносам собственников? Ведь она образовалась не за один год.
Словом, факт пытается догнать план. И при этом есть множество претензий к подрядчикам из-за явной халтуры и затягивания сроков работ — вспомните обрушившуюся зимой крышу в ходе ремонта дома на улице Ленина. Да и дома имеют свойство ветшать вопреки всем ожиданиям специалистов. То кровля прохудится, то лифт откажет. А срок ремонта, даже по краткосрочному, регулярно обновляемому плану, — через 2 — 3 года. Как быть?
Верховный суд РФ разбирал интересную ситуацию, с которой столкнулись жильцы одного из домов в Екатеринбурге. В доме сломался лифт — вышел из строя канат ограничителя скорости. Эксплуатировать неисправное лифтовое оборудование нельзя — опасно для жизни людей, и лифт остановили. Что такое единственный лифт для жителей 16-этажного дома, объяснять не надо.
По Жилищному кодексу замена и ремонт лифта относится к капитальному ремонту. И по программе капремонта Свердловской области эти работы были запланированы на 2036 — 2038 годы! Чтобы перенести сроки, необходимо решение общего собрания собственников помещений. Управляющая компания предупредила об этом жильцов, но те собрание по какой-то причине не провели. Зато начали жаловаться в УК на неработающий лифт. И компания приняла решение: заменить канат ограничителя скорости. За свой счет. Стоимость работ составила 9663 рубля 88 копеек. И эти деньги компания взыскала с регионального фонда капитального ремонта. Ведь лифт следует ремонтировать за счет взносов на капремонт, а управляющая компания не имеет права ни собирать деньги по статье «капремонт», ни использовать на это целевые средства, предназначенные для текущего ремонта. Региональный оператор с этим не согласился.
Разбирательство завершилось в Верховном суде. Высшая инстанция согласилась с правом управляющей компании потребовать возмещения своих затрат из фонда капремонта и поддержавшими УК инстанциями арбитражного суда. Ведь неисправность лифтового оборудования создавала опасность для жизни и здоровья жильцов дома, а работы по ремонту лифтового оборудования относились на момент их проведения к неотложным работам, так как в случае их невыполнения сохранялась вероятность наступления неблагоприятных последствий для жителей. Так что на компанию в силу закона была возложена обязанность по организации работы лифта. И компания могла требовать взыскания соответствующих расходов.
Конечно, сумма, не превышающая 10 тысяч рублей, не разорила бы управляющую компанию. Если бы поломка была более серьезной, а ремонт — более дорогостоящим (вплоть до замены лифта) — как бы поступила компания в таком случае? Возможно, лифт бы остановили на неопределенное время. Может быть, тогда жильцы побыстрее задумались бы о проведении собрания, чтобы обратиться в фонд капремонта с заявлением о переносе сроков работ?
Источник
Кто ответит за ущерб в квартире из-за капремонта?
В нашем доме домоуправление меняет трубы отопления, которые ведут к батареям между квартирами. Сами батареи менять не будут — только трубу. На месте соединения новой трубы и старой батареи хотят вкрутить кран. При этом им все равно, что в квартире дорогой ремонт. Мне сказали, что сломают и потолок, и плитку, так как трубу надо поменять.
Кто будет возмещать мне убытки за испорченный ремонт? А если я откажусь менять эту трубу, кто будет отвечать, если швы потекут? А то мне звонят и запугивают.
За имущество, которое повредят подрядчики, будет отвечать фонд капитального ремонта, УК или ТСЖ — смотря как в вашем доме копят деньги на капремонт. Если они не возместят ущерб добровольно, придется доказывать размер убытков в суде. А если вы откажетесь заменить трубу и из-за этого протечка будет в других квартирах, то за этот ущерб придется заплатить вам.
Расскажу, как найти крайнего, если после капремонта вашей квартире потребуется ремонт, и почему лучше все-таки согласиться заменить трубу.
Кто ремонтирует общее имущество многоквартирного дома
Внутридомовая система отопления — стояки, обогревающие элементы, общедомовые приборы учета тепла — относится к общему имуществу многоквартирного дома. Разница между общим имуществом и имуществом собственника простая: общее имущество обслуживает два или более помещений в доме, а имущество собственника — только его помещение.
К общему имуществу относятся, например, лестницы, лифты, крыша, чердак, подвал, земельный участок, фасад дома. Все это принадлежит всем собственникам помещений в доме.
Труба, которая идет к батарее в вашей квартире, — это стояк отопления. Он хотя и находится внутри квартиры, но считается общим имуществом, потому что используется для нужд всего дома. А радиатор отопления — это уже имущество собственника, потому что обслуживает только вашу квартиру.
Так как общее имущество принадлежит всем собственникам в доме, то они должны оплачивать его капитальный ремонт. Деньги на капремонт жильцы могут собирать двумя способами: на специальном счете в банке или в фонде капитального ремонта. Считается, что новым домам лучше копить деньги на спецсчете, а старым — в фонде капремонта.
Специальный счет — это копилка одного конкретного дома. Деньги на нем принадлежат собственникам. Жильцы на общем собрании выбирают владельца счета — обычно это представитель УК или ТСЖ, но можно выбрать и региональный фонд капремонта. Владелец открывает в банке счет, на котором копятся деньги на капремонт. Когда приходит время ремонтировать дом, собственники снова собираются и решают, какие работы нужно провести и кто это будет делать.
Фонд капитального ремонта, его еще называют региональным оператором, — это общий котел всех домов региона, которые не открыли спецсчет. По умолчанию деньги на капремонт копятся именно на счете регоператора. В этом случае все взносы идут в общак, из которого по мере необходимости берут деньги. Когда придет время конкретного дома, его отремонтируют из общих средств.
Узнать, каким способом жильцы собирают деньги на капремонт в вашем доме, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Затем нажмите на адрес дома и перейдите во вкладку «Паспорт». Там появятся сведения о доме: общая площадь, год ввода в эксплуатацию, серия и тип постройки здания, а также способ формирования фонда капитального ремонта.
Кто оплатит ремонт в квартире, если его испортят подрядчики
Из вашего вопроса непонятно, как формируется фонд капремонта в вашем доме, поэтому опишу порядок действий для обоих случаев.
Если деньги копятся на счете регоператора. Региональный оператор — это государственная организация, которая создана, чтобы ремонтировать общее имущество в многоквартирных домах. Когда приходит время ремонтировать дом, оператор нанимает подрядчиков, дает им задание, а потом принимает и оплачивает работу. Так как подрядчиков выбирает оператор, то именно он отвечает за убытки, которые они причинили. Это касается как ущерба, который нельзя было предотвратить, так и того, что подрядчики причинили по ошибке.
Расходы на восстановление стен, потолков и пола обычно закладывают в смету капитального ремонта. Поэтому, скорее всего, подрядчики после замены необходимых коммуникаций сразу восстановят все, что сломали. Но это касается только строительных конструкций — клеить обои или класть плитку подрядчики не будут.
Бывает, что в ущербе виноват сам подрядчик: неправильно закрыли крышу и затопило квартиру, меняли трубы и испортили кухню. Во всех случаях ответственность за действия подрядчиков несет региональный оператор. Причем как до подписания акта выполненных работ, так и в течение пяти лет после этого.
Определения ВС РФ:
от 20.06.2017 № 6-КГ17-4 PDF, 836 КБ ,
от 05.09.2017 № 57-КГ17-13 PDF, 672 КБ
Вот план действий на случай, если подрядчики повредят ваше имущество:
- Перед началом ремонта стояка отопления сфотографируйте отделку комнаты. Сделайте побольше разных фото — крупным и общим планом. Фотографии пригодятся в суде как доказательства первоначального вида квартиры.
- После ремонта составьте акт осмотра. Для этого пригласите представителей регионального оператора или организации, которая управляет вашим домом: УК или ТСЖ. Вызывайте их письменно или телеграммой.
- Оцените ущерб — для этого пригласите независимого оценщика. Заплатить ему за работу придется самостоятельно.
- Отправьте претензию. Возможно, оператор добровольно компенсирует ущерб.
- Если регоператор откажется возмещать убытки, придется идти в суд. За основу иска можно взять текст претензии. Напишите, что обращались к ответчику с требованием возместить ущерб, но не получили ответа или вам отказали, и укажите, чего вы хотите. Это может быть компенсация материального ущерба и морального вреда, возмещение расходов на оценку и госпошлину, а также неустойка. Перед подачей иска советую проконсультироваться с юристом — расходы на его услуги тоже можно возместить в суде.
Этот же порядок действий подойдет, если хотите взыскать с регионального оператора стоимость восстановления покрытий на полу или потолке. Мне не удалось найти ни одного решения суда по такому делу. Скорее всего, никому не хотелось судиться из-за куска обоев: время и силы на суды стоят дороже.
Другое дело, если собственник закрыл доступ к общему имуществу несъемной конструкцией. Например, вы решили, что трубы не вписываются в интерьер квартиры, и спрятали их за декоративной колонной из гипсокартона. Если подрядчикам потребуется доступ к этим трубам, они демонтируют все, что им мешает, но ущерб вам никто не возместит. Обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям — обязанность собственника. Это подтверждает и судебная практика.
Если деньги копятся на спецсчете в банке. В этом случае ситуация с возмещением ущерба аналогичная, только обращаться нужно уже не к региональному оператору, а к владельцу спецсчета. Конечно, за исключением случаев, когда владелец счета — фонд капремонта.
Деньги на спецсчете принадлежат собственникам квартир, они распоряжаются ими на общем собрании. Жильцы выбирают банк, в котором собираются открыть спецсчет, и владельца счета. Обычно это организация, которая управляет домом: УК или ТСЖ. Если собственники выбрали владельцем счета фонд капремонта, то отвечать за ущерб будет фонд.
Подрядчиков для ремонта выбирают собственники, но могут уполномочить на это и владельца счета. Заказчиком ремонта будет владелец счета, а значит, он и будет отвечать за подрядчиков. Причем заказчик ремонта будет компенсировать собственнику ущерб своими деньгами. Списывать со спецсчета деньги по убыткам УК, ТСЖ или фонда капитального ремонта нельзя, даже если они связаны с капремонтом.
Определение ВС РФ от 10.12.2018 № 301-ЭС18-21764 PDF, 192 КБ
Порядок действий на случай, если повредят ваше имущество, такой же , как если бы деньги копились на счете регоператора. Только претензию нужно будет писать владельцу спецсчета.
Потолок, настенные и напольные покрытия, которые повредили подрядчики, также будет ремонтировать владелец спецсчета. Но только если вы сами не закрыли их декоративными элементами.
Источник