Капитальный ремонт крупнопанельного жилого дома

Вторая жизнь панельных домов, или Капитальный ремонт фасада в деталях

Начало 1960-х в России ознаменовалось появлением новой парадигмы градостроительства – микрорайонов. Идея была свежей и модной: вместо небольших кварталов с кирпичными «хрущёвками» появились огромные территориальные единицы, усеянные панельными 9- и 12-этажками. Такая популярность неудивительна – время и стоимость сооружения дома из плит были почти в два раза меньше, чем из кирпича, и квартиры стоили существенно дешевле.

Сегодня срок службы большинства панельных жилых зданий, возведённых по советским проектам, подходит к концу. Вариантов решить назревающую проблему – два: сносить или ремонтировать. Кардинальные меры, безусловно, хороши, но полностью ликвидировать старый жилой фонд по финансовым соображениям не может даже столица, что уж говорить о регионах. Так что наиболее приемлемый способ – дать домам вторую жизнь.

Скорая надёжная помощь

Основной жилой фонд в России был сформирован ещё во времена СССР, то есть до 90-х годов прошлого столетия. При этом, начиная с 1956 года и до конца 80-х годов, 2/3 объёмов вводимого жилья приходились на крупнопанельное многоэтажное домостроение. Застройка полносборными домами обеспечила феноменальные объёмы строительства и позволила в кратчайшие в истории сроки нарастить более миллиарда квадратных метров жилищного фонда.

Массовый ввод жилья в пятилетки 60-80-х годов сегодня привёл к необходимости точно таких же темпов капитального ремонта.[1] Специалисты указывают несколько причин, по которым следует проводить реконструкцию:

1. Дома не удовлетворяют современным теплотехническим нормам, которые в разы жёстче, чем в середине и конце прошлого столетия. Так, термическое сопротивление типичной для прошлых лет конструкции из керамзитобетона толщиной 350 мм – 0,65 м2∙0С/Вт. Действующие требования для столицы – 3,5 м2∙0С/Вт[1], а для Новосибирска – 3,71 м2∙0С/Вт. В этом случае, если сооружение потребляет на 60-75% энергии больше по сравнению с нормативным значением, оно нуждается в реконструкции[2];
2. Потери тепла через межпанельные швы. Жильцы платят огромные деньги за коммунальные услуги, а в квартирах холодно в период с осени по весну. Летом же стены нагреваются, и повышается температура в помещении;
3. Эстетический аспект. После устройства фасадной системы с утеплением здание становится более привлекательным.

Исходя из указанных проблем, очевидно, что одна из ключевых мер при ремонте панельных домов – реконструкция и утепление фасада. Как правило, эти работы проводят в комплексе с модернизацией теплоизоляции кровли и инженерных коммуникаций. Сегодня существует два наиболее распространённых способа ремонта «панелек»: отделка здания снаружи штукатуркой и монтаж навесного вентилируемого фасада (НВФ). Оба типа фасадов широко применяются и хорошо себя зарекомендовали.

Ярким примером выполненной реконструкции могут стать жилые дома, расположенные неподалёку от комплекса «Алые Паруса» в московском районе Щукино. В данном случае к стандартным причинам провести капремонт добавилась визуальная составляющая: после возведения «элитных соседей» панельные здания перестали вписываться в облик района (см. рис. 1). Реконструкция позволила сделать их привлекательными и добиться единства стиля.

Рис. 1. Район Щукино. До реконструкции домов.	Рис. 2. Район Щукино. После реконструкции.

Применение теплоизоляционных решений при реконструкции многоквартирных домов существенно повышает их энергоэффективность, что позволяет зданию соответствовать современным требованиям по теплозащите.

Результаты проведённых энергетических обследований показали, что через стены может уходить до 40% тепла. По оценкам экспертов строительной отрасли, комплексное утепление стен, кровли, подвала, а также труб отопления и ГВС позволяет сократить затраты на отопление здания на 70%.

Работа на «отлично»

Сегодня ремонт и утепление фасадов наряду с заменой окон и коммуникаций входят в перечень обязательных работ, проводимых по действующей программе капитального ремонта. При выборе подрядчиков большую роль играют технологии и материалы, которые они используют, – например, не допускается применение утеплителей, не имеющих Технического свидетельства, так как это не гарантирует безопасность будущей конструкции. Кроме того, согласно действующему законодательству, компании, выполняющие ремонтные работы в многоэтажном доме, несут ответственность за соответствие здания требованиям энергоэффективности в течение как минимум 5 лет (№261-ФЗ).

Технический заказчик (администрация города, управляющая компания и пр.) в любой момент может остановить стройку, если обнаружит подозрительные материалы или конструкции, в итоге монтажники будут вынуждены платить огромные штрафы. Кроме того, жителям домов не нужны «сюрпризы» в виде пожаров, что случается, когда горит фасад, который ради экономии смонтировали из огнеопасных материалов. Так что очевидна необходимость выбора качественных решений, надёжность которых не вызывает никаких сомнений. Одно из них – каменная вата. Этот материал имеет низкий коэффициент теплопроводности и отличается такими свойствами, как негорючесть, гидрофобность и паропроницаемость, экологичность, неподверженность деформациям.

При правильном монтаже срок службы каменной ваты составляет не менее 50 лет. Этот факт крайне важен в свете того, что зачастую фасадные системы теплоизоляции имеют расчётный срок эксплуатации 50 лет, а значит, требуется применять долговечные материалы.

Наиболее часто при реконструкции панельных домов используются навесные фасадные системы с воздушным зазором, так как их можно монтировать в любую погоду и при любой температуре окружающей среды, работы проводятся быстро, а результат эффективен долгие годы. Теплоизоляция в НВФ может быть выполнена в один или в два слоя. Сегодня есть производители, которые предлагают решения, совмещающие эффективность двухслойной укладки со скоростью и удобством монтажа однослойных вариантов. Например, плита двойной плотности ВЕНТИ БАТТС Д от компании ROCKWOOL представляет собой плиту с комбинированной структурой. Верхний слой имеет плотность 90 кг/м3 и гарантирует устойчивость к воздействию внешних факторов, а нижний, более мягкий и лёгкий, плотностью 45 кг/м3, обеспечивает эффективную теплозащиту и оптимальное прилегание утеплителя к стене.

Благодаря своей структуре и технологии производства плиты двойной плотности отличаются следующими преимуществами:

• Снижение расходов на крепёж. На один квадрат плит ВЕНТИ БАТТС Д потребуется 8 дюбелей, в то время как при устройстве двухслойного решения аналогичной площади нужно 12-14 креплений;
• Экономия трудозатрат. На выполнение монтажа теплоизоляции двойной плотности уходит почти в два раза меньше времени, чем на устройство двухслойных решений;
• Отсутствие скрытых работ. При выполнении двухслойного утепления нижний слой теплоизоляции закрывается, что существенно усложняет проверку качества монтажа;
• Лёгкость и технологичность выполнения механического крепежа. Монтаж однослойного решения приводит к сокращению числа возможных ошибок, которые часто случаются при устройстве двухслойной теплоизоляции. Например, при устройстве нижнего мягкого слоя часто сокращается его толщина из-за того, что дюбель чрезмерно утапливается в стену.

Кроме того, особенностью теплоизоляционных плит серии ВЕНТИ является то, что, согласно Техническому свидетельству, они могут применяться в навесных фасадных системах с воздушным зазором без горючих ветрозащитных мембран, которые снижают пожарную безопасность фасада. Нужная толщина плит выбирается в соответствии с требованиями норм по теплозащите СП 50-13330-2012 «Тепловая защита зданий» и с учётом коэффициента теплотехнической однородности навесной фасадной системы.

Для облицовки фасадов существует множество решений, которые позволяют сделать здание особенным, выделяющимся на фоне остальных строений. Так, облицовочные плиты из каменной ваты ROCKPANEL представлены более чем в 100 цветовых решениях, есть расцветки, имитирующие дерево и металл, а также панели Brilliant и Chameleon с уникальным финишным кристальным слоем. Панели гнутся и моделируются в соответствии с любыми архитектурными идеями, таким образом, серое панельное здание может превратиться в настоящий предмет искусства.

В копилку специалиста. Рекомендации по устройству навесных вентилируемых фасадов:

• Необходимо обеспечивать компенсационные зазоры между элементами облицовки, чтобы предотвратить разрушение наружной облицовки из-за термических воздействий.
• Компенсационные зазоры не должны способствовать попаданию значительного количества атмосферной влаги на поверхность утеплителя.
• Воздушный зазор обязан обеспечивать безотказную работу системы, т.е. ни при каких условиях недопустимо появление препятствий движению воздуха. Как правило, зазор выполняется шириной 60 мм, но локально может быть уменьшен до 40 мм.
• Количество дюбелей на одну плиту – не менее 5 шт. При применении двухслойного решения плиты нижнего слоя необходимо закреплять отдельно от верхнего слоя.

На сегодняшний день в России 77,4% многоквартирных домов – постройки 1946-1995 гг. Процесс глобальной реконструкции уже запущен, и примеры модернизированных зданий доказывают, что все меры принимаются не впустую. Главное – поддерживать действующие программы на региональном уровне и выполнять работы качественно, используя надёжные материалы.

Источник

Нормативы проведения капитального ремонта фасада многоквартирного дома. Подробное разъяснение

Фасад дома или здания – его внешний облик, лицо сооружения. Строительные и отделочные материалы имеют ограниченный срок службы, износ которых увеличивается под воздействием окружающей среды. Капитальный ремонт – необходимая мера по восстановлению парадного образа сооружения для поддержания не только эстетического вида, но и потребительских свойств для жильцов, путем устранения внешних дефектов.

Что входит в КР жилых зданий: перечень мероприятий

Нормативный акт СП 368.1325800.2017 — это документ, регламентирующий основные правила проектирования капитального ремонта многоквартирных блочных и панельных жилых домов высотой до 75 м, перечень фасадных работ, входящих в комплекс мероприятий, следующий:

1. Теплоизоляция внешних стен и цоколя.
2. Изоляция от шума оконных и балконных проемов.
3. Установка стеклопакетов на внешние и внутренние балконы.
4. Реконструкция внешнего покрытия балконов и лоджий, соединительных перегородок, изоляция от влаги.
5. Установка или реконструкция, восстановление навесов над подъездами, балконами, окнами верхних этажей, входами в подвальные и подсобные помещения.
6. Ремонтные мероприятия по устранению дефектов фасада, цоколя, пожарных полётов, внешних стен листовых шахт, бетонных покрытий вокруг здания, а также стоков для воды.

По каким правилам выполняются работы?

В Постановлении Госстроя РФ №170 и СП 71.13330.2017 описываются правила и требования, предъявляемые к комплексу мер по восстановлению фасада МКД.

Перед началом работ по отделке фасадов правила устанавливают завершение следующих этапов ремонта:

1. Монтаж строительных и защитных конструкций: леса, сетчатое покрытие для защиты от влаги, солнечных лучей и пыли.
2. Установка электротехнических сетей освещения, если таковые предусмотрены проектом.
3. Устранение межпанельных и межблочных швов предусмотренными составами.
4. Остекление оконных проемов и балконных пролетов.
5. Устранение щелей между рам оконных и балконных блоков.
6. Установка закладных элементов.
7. Монтаж гидро- и теплоизоляции, выравнивание поверхностей внешних стен.
8. Фиксация креплений для систем водостока.

Все стадии исполняемых мероприятий на фасаде МКД фиксируются в специальном журнале приема работ.

Отделку производят при среднесуточной температуре окружающей среды и основания здания в границах от 5 до 30 градусов. Приступают к деятельности при поддержании таких значений за двое суток до начала работ и семи суток после их окончания.

Если термометр показывает меньше 5 градусов, тогда правила предписывают использовать материалы с морозостойкими компонентами и с повышенной устойчивостью к влаге.

Кто должен заниматься программой обновления?

Исполнителем капитального ремонта фасада домов выступает компания, именуемая региональным оператором или подрядчиком. Согласно Жилищному кодексу и ФЗ от 21.07.2014 №255 таковой признается некоммерческая организация, аккредитованная на выполнение соответствующего комплекса мер, обладающая необходимыми допусками и лицензиями.

Фирмы региональных операторов создаются местными органами государственной власти в рамках программы осуществления капитального ремонта жилого комплекса.

Подрядчика выбирают жильцы на домовом собрании путем голосования. Реквизиты избранной фирмы записывают в протокол. И документ отправляют в управляющую компанию.

Периодичность проведения работ

Периодичность проведения капитального ремонта определяется по сроку нормативной эксплуатации конструкций и элементов фасада (п.1.7, МДС 13-1.99). В документе СП 368.1325800.2017 указаны периоды минимального эффективного использования МКД и элементов до постановки их на капитальный ремонт.

О том, как узнать по адресу, когда планируется капитальный ремонт, читайте в этой статье.

Продолжительность по нормативам

В соответствии с пунктом 5.1 статьи 189 ЖК РФ сроки на проведение мероприятий по восстановлению и ремонту фасада МКД устанавливают жильцы. На собрание приглашаются эксперты, которые оценивают требуемый объем мер в соответствии с нормативами. Учитывая рекомендации специалистов, жильцы проводят голосование и общим решением выбирают срок. Период работ вписывается в протокол, который отправляется управляющей компании.

Нормативный срок проведения капитального ремонта на фасаде здания в зависимости от площади утвержден Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР в «Нормах продолжительности капитального ремонтажилых и общественных зданий и объектов городского благоустройства» и представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Сроки восстановительных работ на фасаде

Площадь фасада здания, м2	до 500	501-1000	1001-1500	1501-2000	более 2000
Длительность работы, мес	0,5	1	1,5	2	2,5

Возможные проблемы

При проведении капитального ремонта фасада МКД подрядчик может столкнуться с различными проблемами. Практически все приводят к изменению плана принятых мер. Последствиями выступают увеличение затрат на материалы и изменение сроков.

Технические

Разрушение внешнего слоя стен

Мероприятия по устранению глубоких участков отслоения внешнего слоя стен регламентирует Постановление Госстроя РФ №170. Покрытие снимают полностью до основания бетонной плиты или кирпичной кладки. При наличии выпадающих частей, их убирают и производят закладку из новых. Отремонтированные места подлежат дополнительной изоляции от влаги.

Затягивание сроков

Действие подрядчика по исполнение запланированных мероприятий по восстановлению фасада регламентируются ЖК РФ, в котором и предусмотрено обязательное выполнение всех возложенных обязанностей.

За несвоевременное завершение капитального ремонта могут применяться меры административной и гражданской ответственности, возмещение неустойки по решению суда.

Сезонность

Планирование ремонтных работ должно учитывать сезон и климатические условия окружающей среды, так гласят акты Постановлении Госстроя РФ №170 и СП 71.13330.2017. Анализ погоды подкрепляют данными метеослужб. В сметы закладывают соответствующие материалы, способные выдержать агрессивное влияние погоды.

Непредвиденное изменение погоды приводит к увеличению сроков завершения капремонта.

Гарантия

Использование подрядчиком некачественных материалов или неквалифицированных кадров для производства мер по восстановлению фасада приводит к уменьшению срока долговечности проведенного ремонта.

Экономические

Недостаточное финансирование из-за неуплаты коммунальных взносов

Каждый месяц при уплате начислений за коммунальные услуги жители МКД обязаны вносить сумму на капитальный ремонт. Денежные средства аккумулируются на специальных счетах. Подробно о способах формирования счета для капремонта общего имущества МКД и Фонде капитального ремонта мы рассказывали в отдельной статье.

Если к моменту начала деятельности накопленной суммы недостаточно, то жильцами может быть произведен дополнительный сбор денег. Вторым вариантом решения проблемы выступает кредит, который плательщики дома оформляют через управляющую компанию.

Госжилинспекция определяет должников среди плательщиков дома. Список таковых отправляется управляющей компании. Для выплаты задолженности жильцам предоставляется срок равный 2 месяцам. При отсутствии поступления денежных средств, решение о способах взыскания требуемой суммы принимает суд.

Необходимость дополнительных действий, превышающих бюджет

Виды деятельности, не включенные в смету, несут дополнительную нагрузку на бюджет ремонта фасада. Требуемая сумма выплачивается региональным оператором из собственных средств. Но после завершения запланированных мер, на жильцов дома возлагается обязанность возместить остаточные денежные средства в соответствии с пунктом 7, статьи 182 ЖК РФ.

Что относится к текущему обновлению МКД?

Немаловажно знать, что включает в себя текущий ремонт фасада. Согласно постановлению Госстроя №170 это работы, связанные с:

• герметизацией стыков и трещин наружных покрытий;
• устранение дефектов деревянной обшивки;
• покраска фасадов и ликвидация небольших повреждений покрытия.

Текущий ремонт фасада — это мероприятие, проводящееся в зависимости от планового капитального ремонта или физического износа архитектурных элементов (часть 2.3, пункт 4). Продолжительность исполнительных мер регулируется нормативами жилищно-коммунального хозяйства (в чем различия капитального и текущего ремонта в МКД?).

Капитальный ремонт фасада дома – это результат совместной работы жильцов и управляющей компании. При этом материальная нагрузка полностью лежит на лицах, проживающих в доме. План-график проведения комплекса мер определяется региональной программой или инициируется решением большинства жильцов. Законодательными актами регламентируются список, сроки, порядок осуществления мероприятий по капитальному ремонту фасада.

Источник