Капитальный ремонт крыши многоквартирного дома как делать

Что входит в капитальный ремонт кровли многоквартирного дома

Для нормального проживания в многоэтажном доме нужно регулярно проверять состояние крыши.

Кровля относится к общедомовому имуществу, и контролировать ее состояние должны собственники квартир, управляющие компании.

Законодательство

Правила ремонта, содержания крыш можно найти в следующих документах:

1. Жилищный кодекс № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. в разделе 9 содержит положения, касающиеся обслуживания общедомового имущества, оплаты работы подрядчиков.
2. «Технический регламент безопасности жилых зданий» № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. требует обеспечивать защиту строений от намокания, подбор качественных материалов для кровли.
3. Постановление правительства № 290 от 03.04.2013 г. перечисляет услуги, которые обязаны предоставлять УК по содержанию общего имущества дома. В п. 7 документа сказано, что компании обязаны проводить регулярные осмотры крыш, чтобы выявить протечки и незамедлительно их устранить. Также они в их ведении находятся восстановительные работы.
4. Приказ Минрегионразвития № 784 от 27.12.2010 г. утверждает нормативы к укладке кровельного покрытия СП 17.13330.2011.

При выборе вида крыши, материалов, строители пользуются СНиП II-26-76, описывающими технологию создания кровли. Его современная версия включена в названный приказ.

Технический регламент

Документ требует обеспечивать безопасность возводимых зданий. В проектах на строящийся дом должны учитываться противопожарные правила, технические решения, призванные предотвратить отсыревание помещений.

При выборе типа крыши необходимо устройство водоотводов. Применяемые материалы должны быть устойчивыми к негативным атмосферным воздействиям, водонепроницаемыми.

Не допускается образование конденсата на чердаках, конструкциях здания. Крыши не должны пропускать осадки в квартиры.

Когда ремонт необходим

Во всех случаях, когда в квартире на последнем этаже появляется излишняя влажность, на потолке, стенах развивается грибок, нужно задуматься о ремонте крыши МКД. Протечки могут возникать:

• во время дождя, таяния снега;
• без видимой причины – когда нарушается гидроизоляционный слой, жидкость накапливается, затем стекает вниз.

Выявить разрушение крыши поможет осмотр. Его позволено проводить жильцам дома, работникам управляющей компании. В этом случае нужно обратить внимание на:

1. Повреждение стропил грибком, насекомыми, природными воздействиями, например отслоение металлических листов из-за ветра.
2. Температуру на чердаке.
3. Влажность бетонных перекрытий, деревянных элементов конструкции.
4. Состояние покрытия – обветшание, появление отверстий недопустимы.
5. Гидроизоляцию. Листы кровельного материала должны плотно прилегать к выходам на крышу, антеннам, воздуховодам, зафиксированы между собой.

Восстанавливать кровлю должны УК, ТСЖ. При больших повреждениях потребуется капитальный ремонт. Протечки обслуживающие организации обязаны устранять за сутки после выявления.

Важно: принимать решения о проведении капитального ремонта крыши могут жильцы дома на общем собрании.

Кто должен чинить

Чинить крышу должны подрядные организации, работники УК, с которыми заключен договор на обслуживание дома.

Как обратиться

О протечках хозяин квартиры сообщает в УК. Сделать это можно по телефону или написав претензию. Когда требуется капремонт, придется созывать общее собрание жильцов.

В этом случае пригласить соседей могут жители поврежденной квартиры, представители УК, ТСЖ. Перед собственниками помещений поднимается вопрос о необходимости капремонта, его оплаты.

Решения собрания оформляются протоколом. Голосование проводится среди присутствующих людей. Те, кто не явился, могут ответить письменно, передав бумаги в управляющую компанию инициатору вопроса. Главное – набрать больше 51% голосов, согласных на проведение ремонта.

Также необходимо собрать документы:

1. Акты о выявленных повреждениях крыши.
2. Результаты экспертиз, если они проводились.
3. Протокол общего собрания с принятым решением.
4. Расчеты, сметы, ведомости, подтверждающие стоимость восстановления кровли.
5. Заявление о проведении ремонта. Пишется на имя директора оператора ремонта. В нем должны содержаться сведения о дате последнего восстановления покрытия, необходимости замены. Нужно знать, входит ли дом в региональную программу. Информацию можно найти на официальном сайте администрации.

Если входит, то программа может оказать действенную помощь и переложить 95% расходов на плечи государства.

Жильцам нужно погасить долги за текущий ремонт и решить, сколько денег понадобится на восстановление, кто его будет оплачивать. Для этого составляется дефектная ведомость работ, техническое задание, заключается предварительный договор на выполнение ремонта, пишется заявление.

Передаются бумаги в обслуживающую организацию, администрацию. Законом разрешается оформлять кредиты на проведение восстановительных работ. Часть займа может погашаться за счет денег, накопленных оператором капитального ремонта.

Как заставить по закону

Жилищный кодекс однозначно говорит о том, что крыши относятся к общему имуществу дома. Согласно статье 154, его ремонт ведется за счет собственников помещений. Чем большей площадью обладает человек, тем крупнее будет его взнос. С 2012 года все владельцы квартир обязаны регулярно вносить платежи за капитальный ремонт.

Люди, проживающие в социальных квартирах, не оплачивают работы. За них это делает муниципалитет.

Жильцы могут собирать деньги на счете дома или регионального оператора. Предусмотрен их минимальный размер. Власти городов, поселков принимают программы, в которых устанавливается очередность проведения восстановительных работ. Воспользоваться накоплениями можно с учетом решения администрации. Для этого пишется заявление оператору, который заключит договор с подрядчиком на проведение работ, подготовит сметы.

Чтобы не ждать плановых мероприятий, жители могут собирать деньги на конкретные цели самостоятельно, нанимать подрядчиков. В этом случае придется оплатить услуги проектировщиков, составление смет.

Если управляющие компании, оператор не выполняют свои обязанности по обслуживанию дома, их действия можно обжаловать в надзорных органах: Роспотребнадзоре, прокуратуре, суде.

Передвинуть запланированные сроки могут только органы власти, принимавшие решение об этом. Потребуется коллективное обращение. Оно составляется в произвольной форме от жителей дома. В нем должно быть описание проблемы, сведения, убеждающие в срочности работ. Необходимы подтверждения в виде смет, заключений экспертов, жилинспекции о том, что состояние кровли угрожает здоровью людей.

Отказ администрации придется обжаловать в судебном порядке. Часто заставить коммунальщиков выполнять обязанности может только суд.

Кто оплачивает

Закон однозначно говорит о том, что капремонт оплачивается собственниками помещений многоквартирного дома. За жителей муниципальных квартир рассчитывается администрация.

Деньги собираются в фонд, который контролирует их расходование.

Важно: оплачивают капремонт собственники жилых помещений, регулярно сдавая взносы в фонд.

Возможна ли государственная помощь

Региональные программы предполагают помощь населению. Государство предоставляет субсидии. Чтобы воспользоваться ими, во многих случаях нужно провести общее собрание и накопить не менее 5% от стоимости восстановительных работ.

Документы предоставляются в администрации городов, районов.

Возможно ли самостоятельно отремонтировать

Законодатель не запрещает собственникам квартир самостоятельно отремонтировать кровлю. Компенсировать расходы можно будет за счет накопленных оператором капремонта средств. Для этого понадобится написать заявление с просьбой вернуть деньги, составляется оно от имени жильцов дома. Для принятия коллективного решения понадобится общее собрание.

Такие ситуации возможны, когда нет времени дожидаться ремонтных сроков, предусмотренных региональной программой и требуется срочная замена кровли. Люди могут передать деньги или получить кредит. Собрание должно определить, кто будет распоряжаться банковскими счетами, отвечать за их расходование, составлять документы, передавать сведения в администрацию.

Помимо заявления, нужно будет предоставить:

• проект восстановительного ремонта;
• сметы;
• чеки, квитанции, ведомости, подтверждающие покупку стройматериалов;
• акт приема выполненных работ.

Региональный оператор проверяет представленные документы, расценки. Если они укладываются в обозначенные законом пределы, производятся выплаты.

Если владельцы жилья договариваются собирать деньги на капитальный ремонт сверх сумм, установленных законом, взносы в фонд не производятся. Документально оформленное решение об этом передается оператору.

Что входит в капремонт крыши

1. Снятие старого кровельного покрытия.
2. Ремонт, замена основы (конструкции). Она может быть деревянной, металлической.
3. Обработка, пропитка элементов кровли для защиты от вредителей, гниения, горения.
4. Восстановление теплоизоляционных свойств.
5. Укладка нового покрытия, иногда – покраска.

Возможны замена, усиление несущих конструкций. Объем работ устанавливается специалистами. Он зависит от старости покрытия, его вида, конструкции кровли.

В любом случае должны быть предусмотрены водостоки, системы, предотвращающие попадание влаги внутрь дома.

Мягкие

В строительстве часто используются недорогие материалы, например: толь, рубероид, мягкая черепица, которые относятся к мягким покрытиям. Они служат несколько лет, но под воздействием нагрева, охлаждения, ветров приходят в негодность. Ремонтировать их требуется примерно раз в 2-3 года. Обращать внимание при таком виде крыши нужно на герметичность швов между листами, мест соприкосновения со входами, антеннами, воздуховодами.

Твердые

Также требуют контроля за их состоянием. Например: часто расходятся швы покрытий, стальные листы ржавеют. Подвергаются природным воздействиям и другие виды материалов.

Плоские

Покрытие настилается на бетонную, деревянную основу поверх изоляционных материалов. Для этого типа крыш важно плотное прилегание листов битума. Под образовавшиеся пузыри может попадать влага.

Скатные

Крепятся к каркасу – металлическому или деревянному. Часто используются битумные, асбестовые черепицы. По окончании срока эксплуатации они требуют полной замены. Деревянные конструкции обрабатываются против насекомых, плесени, пропитываются жидкостями, исключающими горение. Дефектные элементы заменяются. По краю кровли устанавливаются ограждения, водосливы.

Важно: государство, региональные власти каждый год принимают программы ремонта, в которых оговариваются льготные условия, субсидии.

Заключение

Во время эксплуатации каждый многоквартирный дом подлежит ремонту. Проводить и оплачивать его должны собственники жилых помещений. В некоторых случаях государство помогает населению, возмещая часть расходов.

Полезное видео

Комментарий председателя народного движения:

Источник

Ремонт крыши многоквартирного дома: правовая азбука

В настоящее время жильцы многоквартирных домов остались наедине со всеми насущными проблемами по обслуживанию и ремонту дома. И большинство не знают, какие действия предпринимать, чтобы решить возникающие вопросы. Немало проблем возникает и при необходимости выполнения ремонта тех или иных конструкций. В нашей статье мы расскажем о том, как произвести капитальный ремонт крыши многоквартирного дома с минимальными затратами не нарушая действующего законодательства.

Первоначально определимся, что входит в понятие «ремонт крыши дома». Итак, ремонт крыши дома – это осуществление ремонта верхней части постройки, которая защищает все здание от негативного воздействия окружающей среды.

Напомним, по своей форме и конструктивным особенностям крыши делят на:

• беcскатные;
• односкатные;
• двускатные;
• многоскатные;
• более сложные конструкции.

Общее строение и подбой крыши включает кровлю (внешнее покрытие) и внутреннюю опору – стропильную систему. При возведении дома застройщик выбирает тот или иной тип крыши, в зависимости от архитектурной особенности и последующего назначения здания.

Очень часто тип крыши многоквартирного дома выбирают, ориентируясь на общую архитектурную застройку всего микрорайона. Система ливнестоков является неотъемлемым элементом крыши любого типа и сложности конструкции.

Ее могут оборудовать в виде наружного или внутреннего водостока. Современная крыша обязательно имеет тепло- и гидроизоляцию. В том случае, когда возникла необходимость произвести капитальный ремонт крыши, необходимо учитывать все ее элементы.

Применение новых высокотехнологичных материалов при проведении ремонта крыши многоквартирного дома позволяет значительно увеличить эксплуатируемые технические характеристики отремонтированной крыши.

Основные технологии ремонта крыш многоквартирного дома

В современном строительстве принято размежевывать ремонт крыши на: частичный и капитальный. К частичному ремонту крыши прибегают в том случае, когда выявляются некоторые ее дефекты, которые приводят к снижению ее эксплуатационных свойств.

При выполнении частичного ремонта крыши зачастую устраняют такие неполадки:

1. протечки на самой крыше и ее кровельного покрытия;
2. ликвидируют шум;
3. восстанавливают отдельные элементы покрытия кровли;
4. придают крыше эстетический вид.

Если на крыше возникают протечки, то в первую очередь производят осмотр кровли для выявления мест протечек.

В зависимости от того, какие элементы кровли пострадали вследствие определенного дефекта крыши, производится замена конструктивных элементов кровли, например, производят замену утеплителя, обрешетки, слоев гидроизоляции, других элементов подкровельного покрытия.

После того, как произведена замена или ремонт дефектных участков крыши, приступают к выполнению работ по герметизации всех вновь произведенных стыков на ремонтируемых участках, а также у герметизации швов не кровельном покрытии.

Важно: для разных типов кровельных материалов нужно применять разные типы герметиков. Это могут быть силиконы, мастики, другие герметики.

Для того чтобы выяснить вопрос: крыши + капитальный ремонт, мы обработали большое количество источников информации и пришли к следующему виду: капитальный ремонт многоквартирного дома проводится при полном обветшании или серьезном повреждении крыши.

Как правило, при капитальном ремонте требуется замена всех несущих элементов крыши, в том числе стропильной системы, обрешетки, систем ливнестока и водостока.

Иногда даже стоит вопрос: выполняет ли сейчас крыша дома свои эксплуатационные функции или лучше отказаться от капитального ремонта и произвести ее полную замену?

Государственные программы капитального ремонта многоквартирного дома

Вполне понятно, что ремонт кровли, во все времена стоил немалых денег. Поэтому перед жильцами многоквартирного дома возникает закономерный вопрос: кто должен ремонтировать крышу?

Спешим Вас заверить, что во многих городах России действуют Программы капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств Фонда ЖКХ (Жилищного Коммунального Хозяйства).

В рамках данной Программы управляющим организациям и товариществам собственников жилья, которые осуществляют управление домом, оказывается финансовая поддержка. Причем финансовая помощь может даже составлять 95% от общей стоимости капитального ремонта.

Важно знать: для того, чтобы Ваш дом включили в Программу капремонта собственникам нужно принять решение о том, что дом (или, например, крыша) нуждается в проведении капитального ремонта.

А также должна быть составлена и утверждена смета на ремонт крыши для проведения ее капитального ремонта и принято решение о том, что все совладельцы не отказываются об участии в этой программе.

После этого управляющей организацией товарищества совладельцев собственников жилья должна быть подана заявка в орган местного самоуправления на включение дома в Программу.

Действие Программы капитального ремонта распространяется на определенные виды работ. В данный перечень входит и ремонт крыши, в том числе частичная замена некоторых отдельных элементов (ферм, стропильной системы, плит перекрытия).

В перечень ремонтных работ входит:

• противопожарная обработка и антисептирование всех деревянных конструкций;
• замена кровельного покрытия;
• восстановление в чердачных помещениях температурно-влажностного режима;
• замена внутреннего и наружного водостока.

Полная замена стропильной системы дома

Следует учесть, что те многоквартирные дома, степень износа у которых выше 70%, не подлежат капитальному ремонту. Такие дома относятся к аварийным, они подлежат либо сносу, либо реконструкции.

Обычно федеральный городской бюджет выделяет 95% средств от общей стоимости капитального ремонта крыши. 5% от общего объема затраченных на ремонт крыши средств обязаны заплатить: товарищество собственников жилья, жилищно-строительные или жилищные кооперативы, а также собственники всех помещений в многоквартирных домах.

Для того чтобы получить такую субсидию по государственной программе, нужно предоставить следующий перечень документов:

• заявление для получения субсидии;
• учредительные документы юридического лица на осуществление управления многоквартирным домом;
• свидетельство о государственной регистрации данного юридического лица;
• выписку банковских реквизитов со счета-заявителя;
• протокол собрания собственников многоквартирного дома о выборе управляющей компании и перечне услуг и работ по ремонту и содержанию жилья, размере их финансирования;
• копию договора об управлении многоквартирным домом;
• проект и смету на проведение капитального ремонта крыши;
• протокол общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что принято решение на проведение ремонта, утверждена смета, определена стоимость работ, рассмотрен порядок внесениями собственниками квартир средств и назначены уполномоченные представители для подписания акта приемки выполненных работ. Такое решение законно лишь в том случае, если за него проголосовало 2/3 собственников жилья;
• реестр собственников жилья;
• договор на ремонт крыши.

Важно знать: все копии документов должны быть заверены руководителем управляющей организации.

Все вышеперечисленные документы нужно предоставлять в комитет жилищно-коммунального хозяйства города. Решение о предоставлении субсидии для капитального ремонта должно быть принято в течение 10 рабочих дней.

Основанием для получения государственной субсидии является ФЗ РФ от 21 июля 2007г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» а также ФЗ от 30.12.2008 № 323-ФЗ.

Образец договора на ремонт крыши есть в каждом ЖЭУ. Однако в том случае, если Ваш дом не отвечает всем критериям, которые указаны в 14 статье ФЗ РФ, то субсидия предоставлена не будет. Один из критериев данного закона – отсутствие долгов у всех совладельцев многоквартирного дома.

Как правильно обратиться в ЖЭУ

При обнаружении протечки крыши или ее других дефектов, которые требуют оперативного ремонта, совладельцы многоквартирных домов должны как можно быстрее обратиться в ЖЭУ, обслуживающее дом.

Причем устное обращение никто рассматривать, скорее всего, не будет. Лишь в том случае, если Вами будет сделана письменная заявка на ремонт крыши, в управлении приступят к его рассмотрению.

Инструкция заполнения заявки:

1. Шапка заявления должна содержать фамилию, имя, отчество начальника ЖЭУ и Ваши данные, в том числе фамилию, имя, отчество и адрес проживания.
2. В тексте заявления укажите фактическое состояние дел: когда, и в какой части квартиры произошла протечка. Максимально подробно опишите, откуда лилась вода (с потолка или стен), а также укажите материальный ущерб, который был нанесен Вашей квартире.
3. Итоговая часть заявления должна содержать такие слова: Прошу отремонтировать крышу над моей квартирой.
4. В конце заявления ставьте дату обращения и свою подпись (разборчиво).

Важно: заявление нужно написать в двух экземплярах: один для ЖЭУ, второй – для себя. Причем на Ваше заявление должно быть зарезервировано, то есть на Вашем экземпляре должна стоять номер, дата принятия заявления, подпись должностного лица, подтверждающая Ваше письменное обращение в ЖЭУ.

После того, как к работникам ЖЭУ поступило Ваше заявление в письменном виде, они обязаны связаться с подрядной организацией, которая специализируется на проведении ремонтных работ подобного вида. Специалистом компании будет оценен объем проведения необходимых работ и составлена дефектная ведомость на ремонт крыши.

В том случае, если Ваш дом по каким-то причинам не имеет право на получение государственной субсидии (о ней мы рассказали выше), то общую стоимость ремонтных работ нужно поделить на всех жильцов дома.

Небольшой совет: делить общую сумму, необходимую для проведения ремонтных работ, нужно пропорционально площади квартиры. Иногда допускают ошибку и делят общую сумму на количество жильцов в каждой квартире. Это в корне неправильно.

Лишь после того, как вся сумма, указанная в дефектной ведомости, будет уплачена полностью, ремонт крыши 9 этажного дома будет произведен в кратчайшие сроки.

Хотя многие ЖЭУ пользуются тем, что в ФЗ РФ не установлены конкретный сроки проведения ремонта, но Вы можете мотивировать тем, что в пункте В статьи 40 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» говориться о том, что работни ЖЭУ обязаны в самые краткие сроки отреагировать и исправить возникшую аварийно-ремонтную ситуацию.

Поверьте, только от Вашей активности и напористости зависит, как быстро работники ЖЭУ предпримут какие-нибудь действия для устранения дефектов или ремонта крыши Вашего дома.

Достигнув определенных результатов в ЖЭУ, не останавливайтесь на этом. Узнайте, какая подрядная организация будет заниматься осуществлением ремонтных работ и требуйте составить договор подряда на ремонт крыши.

В том случае если Вам отказывают в предоставлении информации, есть смысл обратиться за помощью в юридическую компанию.

Есть много способов, как заставить управляющую компанию отремонтировать крышу, не доводя дело до суда. Важно действовать грамотно, соблюдая букву закона, выполняя все рекомендации, о которых мы рассказали выше.

И тогда вполне реально выполнить ремонт крыши дома с минимальными затратами и не испорченным здоровьем.

Источник