МКД — объект культурного наследия (Емельянова Е.В.)
Дата размещения статьи: 13.12.2014
Если МКД или его части являются объектом культурного наследия, на управляющего это налагает дополнительные обязательства. Теперь в законе произошли изменения, конкретизирующие обязанности собственников помещений в доме и прописывающие порядок участия управляющего в сохранении объекта культурного наследия. Внесли ли они ясность в вопрос о роли УК в сохранении объекта культурного наследия?
Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ (он вступит в силу с 22.01.2015, за исключением отдельных положений) был существенно изменен Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» (далее — Закон N 73-ФЗ). Рассмотрим лишь те поправки, которые касаются или могут коснуться работы управляющих МКД.
Данный Закон не изменяет общих правил гражданского законодательства о том, что собственник объекта несет бремя его содержания, а расширяет их. В силу ч. 4 ст. 48 Закона N 73-ФЗ (утратит силу с 22.01.2015) собственник объекта культурного наследия принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований. Все эти требования указываются в охранном обязательстве и являются обременениями права собственности. На основании комплексного анализа этих норм и положений жилищного законодательства правоприменители приходят к выводу, что управляющий МКД принимает на себя обязательства не только по содержанию общего имущества, но и по сохранению МКД как объекта культурного наследия.
В 2015 г. в Законе N 73-ФЗ появится новая ст. 56.1, устанавливающая особенности государственной охраны объекта культурного наследия, являющегося жилым помещением или МКД. Прежде чем перейти к этой норме, перечислим обязательные требования к собственникам (владельцам) объектов.
Содержание и использование объекта
Обращаем особое внимание, что в действующей редакции Закона N 73-ФЗ не расшифровываются требования к содержанию и использованию общего имущества. Этот пробел будет исправлен путем введения специальной ст. 47.3. Во-первых, целью содержания и использования объекта культурного наследия, включенного в реестр, а также выявленного объекта культурного наследия является поддержание его в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта. Во-вторых, при содержании и использовании объекта лица, о которых сказано в п. 11 ст. 47.6 (в отношении МКД — в ст. 56.1), обязаны (перечислим только актуальные для МКД требования):
— осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;
— не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для его сохранности;
— не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;
— обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия;
— незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных им повреждениях, авариях или иных обстоятельствах, причинивших вред объекту или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия;
— не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.
Отдельно отмечено, что собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или его части в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны. В этом смысле Закон N 73-ФЗ не вступает в противоречие с жилищным законодательством, которое детально регулирует требования к содержанию МКД независимо от их отнесения к объектам культурного наследия. Однако при выполнении мероприятий по содержанию общего имущества нужно помнить об ограничениях (не изменять предмет охраны) и дополнительных требованиях (незамедлительно уведомлять орган охраны объектов культурного наследия о повреждениях и угрозе причинения вреда).
Сохранение объекта
Содержание и использование объекта культурного наследия следует отличать от его сохранения, под которым понимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и, главное, сохранение историко-культурной ценности объекта. Сохранение включает в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за выполнением этих работ (п. 1 ст. 40 Закона N 73-ФЗ в новой редакции).
Ранее мы разбирались с составом работ по сохранению объекта культурного наследия. Считаем необходимым вкратце повторить, что понимается под каждым видом работ:
— консервация имеет целью предотвращение ухудшения состояния объекта без изменения дошедшего до настоящего времени облика указанного объекта и без изменения предмета охраны, включая комплекс противоаварийных работ по защите объекта культурного наследия, которому угрожает быстрое разрушение;
— цель ремонта — поддержание в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны;
— реставрация проводится, чтобы выявить и сохранить историко-культурную ценность объекта культурного наследия (для выявленного объекта обязательные требования не включают требование о проведении реставрации);
— приспособление объекта культурного наследия для современного использования — работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия, включая реставрацию представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта.
Согласно п. 2 новой ст. 47.2 Закона N 73-ФЗ состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, сроки (периодичность) их проведения определяются органом охраны объектов культурного наследия с учетом мнения собственника или иного законного владельца объекта на основании составленного органом охраны акта технического состояния объекта с учетом вида объекта, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования (п. 2 ст. 47.2 Закона N 73-ФЗ).
Все указанные работы выходят за рамки содержания и относятся к текущему или капитальному ремонту, реконструкции. Работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся в особом порядке — на основании проектной документации, по согласованию с органом охраны, при наличии специальной лицензии и т.п. Сказанное полностью справедливо и для МКД, признанного объектом культурного наследия. Поэтому управление таким домом накладывает на УК, ТСЖ особые обязательства.
Охранное обязательство собственника объекта, включенного в реестр
В Законе N 73-ФЗ появится еще одна новая ст. 47.6, полностью посвященная охранному обязательству собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр.
Во-первых, в охранное обязательство включаются требования, предусмотренные п. п. 1 — 3 ст. 47.3, то есть требования к содержанию и использованию объекта, указанные выше.
Во-вторых, охранным обязательством устанавливаются требования:
— к сохранению объекта (ст. 47.2);
— к содержанию и использованию объекта культурного наследия в случае угрозы ухудшения его состояния (п. 4 ст. 47.3);
— к обеспечению доступа к объекту (ст. 47.4);
— к размещению наружной рекламы на объектах культурного наследия, их территориях, в случае если ее размещение допускается в соответствии с законодательством РФ.
При необходимости органы охраны объектов культурного наследия вправе устанавливать дополнительные требования. При этом за собственником остается право обжаловать в суд требования, предусмотренные охранным обязательством (п. 3 ст. 47.6 Закона N 73-ФЗ).
Кто обязан выполнять охранные обязательства?
Согласно п. 11 ст. 47.6 Закона N 73-ФЗ содержащиеся в охранном обязательстве требования в отношении МКД, жилого или нежилого помещения в нем должны выполнять лица, указанные в ст. 56.1 данного Закона.
Об обязанностях бывшего наймодателя
Данная статья начинается с утверждения о том, что обязательства собственников жилых помещений, приватизированных гражданами в домах, требовавших капитального ремонта, по выполнению требований к сохранению объекта культурного наследия определяются с учетом обязанности бывшего наймодателя помещения проводить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами жилищного законодательства. Это положение новой редакции Закона N 73-ФЗ имеет, пожалуй, самое важное значение для граждан, владеющих помещениями в домах, признанных объектами культурного наследия.
Статья 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» гласит: за бывшим наймодателем сохраняется обязанность проводить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Закон не предлагает механизмов реализации этой обязанности бывшего собственника жилищного фонда.
В настоящее время капитальный ремонт МКД проводится по новой схеме: дома включаются в региональные программы капитального ремонта, формируется фонд капитального ремонта за счет средств собственников помещений. МКД, являющиеся объектами культурного наследия, не исключены Жилищным кодексом из региональных программ. Более того, согласно ч. 3 ст. 168 ЖК РФ в первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в них, при условии что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта. Судьи на местах удовлетворяют иски жильцов к местным администрациям о проведении капитального ремонта. Некоторые эксперты предлагают включать МКД, которые обязан ремонтировать бывший наймодатель за счет своих средств, в специальный раздел региональной программы.
Одновременно, если физический износ основных конструктивных элементов МКД превышает 70%, а стоимость работ в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений превышает установленную региональными властями, субъект РФ имеет право не включать такие дома в региональную программу (п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ), но тогда он обязан определить порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством РФ и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещении и нанимателей жилых помещении по договорам социального найма в этих домах. На практике власти некоторых субъектов РФ выделяют субсидии непосредственно региональному оператору на финансирование мероприятий по сохранению МКД — объектов культурного наследия вне рамок региональных программ.
В конечном итоге представляется, что собственники жилых помещений вправе в судебном порядке обжаловать включение в охранное обязательство требований к сохранению объекта, которые обязан выполнять бывший наймодатель.
О зависимости между предметом охраны и обязанным лицом
В зависимости от предмета охраны требования к содержанию и сохранению объекта культурного наследия могут быть установлены в отношении МКД в целом, жилых и нежилых помещений в нем, а также общего имущества собственников помещений в МКД. От этого будет зависеть, кто должен выполнять охранные обязательства. Представим соответствующие предписания из п. 3 ст. 56.1 Закона N 73-ФЗ в виде таблицы.
Охранные обязательства содержат требования в отношении:
Охранные обязательства подлежат выполнению:
— жилых помещений в МКД
— собственниками жилых помещений
— жилого помещения в МКД, занимаемого по договору социального найма
Источник
Разъяснения по проведению ремонтных работ на ОКН
Разъяснения по проведению ремонтных работ на объектах культурного наследия, расположенных на территории Московской области.
В соответствии с требованиями ст. 42 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) к ремонтным работам на объекте культурного наследия относятся научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны.
В соответствии с требованиями ст. 47.2 и 47.3 Федерального закона обязанность по сохранению объекта культурного наследия и осуществлению расходов на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии возложена на собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия.
Обязанности по сохранению, содержанию и использованию объекта культурного наследия в отношении многоквартирного жилого дома в целом и общего имущества многоквартирного дома, все жилые помещения которого находятся в частной собственности, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятому не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (ст. 56.1 Федерального закона).
Согласно письму Министерства культуры Российской Федерации от 27.05.2014 № 106-01-39/12-ГП необходимость в ремонте памятника подтверждается актом технического состояния (технического отчета о состоянии объекта культурного наследия), который составляется на основании визуального и (или) инженерно-технического обследования памятника. В указанном акте фиксируются повреждения (дефекты) объекта и его элементов с причинами их возникновения для обоснования проведения локальных ремонтных работ на памятнике или его элементах, подвергшихся в процессе эксплуатации износу.
Ремонтом считается, в том числе, замена и (или) восстановление конструкций объекта культурного наследия или элементов таких конструкций, за исключением несущих конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения объекта культурного наследия или их элементов, чье техническое состояние ухудшилось в процессе эксплуатации (например, устранение протечек в интерьере и на фасадах, ремонт покрытия кровли, покраска фасадов, замена и модернизация устаревшего оборудования инженерно-технического обеспечения, ремонт паркетного пола в случае вывала отдельных плах паркета). При этом применяются аналогичные утраченным материалы, а в случае ремонта (замены) оборудования инженерно-технического обеспечения – оборудование, улучшающее показатели.
В соответствии со ст. 45 Федерального закона проведение ремонтных работ на объекте культурного наследия (в том числе работы по ремонту фасада) должны проводиться на основании разрешения, выданного Главным управлением.
Выдача разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляется в соответствии с Порядком выдачи разрешений
на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного
в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия, утвержденным приказом Министерства культуры Российской Федерации от 21.10.2015 № 2625.
Согласно требованиям п. 5.2 указанного порядка для проведения работ по приспособлению объекта культурного наследия для современного использования необходимо представить в Главное управление следующие документы:
1. Заявление о выдаче разрешения.
2. Копию договора на проведение авторского надзора и (или) копия приказа о назначении ответственного лица за проведением авторского надзора.
3. Копию приказа о назначении ответственного лица за проведение научного руководства.
4. Копию договора подряда на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия.
5. Проектная документация (рабочая) либо рабочие чертежи на проведение локальных ремонтных работ с ведомостью объемов таких работ.
К проведению работ по сохранению объектов культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
Реестр лицензий на деятельность по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации размещен на официальном сайте Министерства культуры Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в разделе «Лицензирование» по адресу: http://mkrf.ru/deyatelnost/licenzirovanie.
Разъяснения о проведении работ по фасадам объектов культурного наследия изложены в письме Министерства культуры Российской Федерации от 19.07.2017 № 212-01.1-39-ВА.
Источник