Капитальный ремонт многоквартирных деревянных домов

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома?

Многоквартирные жилые здания, предназначенные для комфортного существования граждан страны, нуждаются в уходе за ними. Каждая инженерная коммуникация или строительная конструкция имеет свой срок эксплуатации и в случае не выполнения профилактических мероприятий может прийти в негодность, что влечёт за собой аварийные ситуации с различной степени тяжести последствиями.

Изношенность жилья говорит о том, что ремонтными работами текущего характера здесь не обойтись. Необходимо выполнять капитальный ремонт жилых зданий.

Понятие капремонта многоквартирных домов

По техническому определению капитальный ремонт это процесс, направленный на улучшение состояния всего строения с внутренними коммуникационными сетями. Во время проведения такого класса действия проводится восстановление отдельных частей общедомового имущества, которые в нём нуждаются.

При выполнении капремонта происходит замена, частичная или полная, некоторых элементов входящих в перечень оборудования дома. Или происходит реконструкционные мероприятия, направленные на повышения функционала элементов здания до нормативных показателей.

Необходимость проведения КР жилого здания регулируется на законодательном уровне. Производство работ может быть инициировано при износе каменного дома в пределах 30-70%. Для деревянных зданий предел изношенности составляет 65%.

В зависимости от объёма выполнения задания, который планируется провести, существует определённая классификация КР:

1. Комплексного исполнения, который проводится на всех элементах МЖД.
2. Частичного вида, включающий в себя восстановление отдельных элементов здания. Такими работами считается частичная смена труб внутренних сетей, объём которой превышает количество производимых по текущему ремонту действий. Выполняется при отсутствии достаточных средств на производство КР.
3. Внедрение новых технических средств, направленных на экономию природных ресурсов или на повышение уровня комфортности для жильцов.

На основании Постановления 271 Правительства РФ[1], вступившего в силу в 2012 году, расходы по выполнению капремонтов возложены на владельцев жилищ, проживающих в данном жилье. Контролируют соблюдение сроков исполнения действий региональные власти.

Перечень видов работ капремонта

Все МЖД оснащены техническими паспортами, которые существуют с момента введения его в эксплуатацию. В процессе пользования домом в этот документ вносятся данные о выполнениях улучшений всех видов – текущего и капитального. Отображается текущее состояние конструктивных элементов здания и внутренних коммуникаций. Сведения берутся из актов обследования жилых домов, которые составляются на основаниях обязательных осенне-весенних обходов.

Перечень выполнение капремонта прописан в приложении №8 ФЗ№170[2], его можно распределить по элементам.

На фасаде и наружных стенах

К ним относятся:

• утепление, восстановление гидроизоляции;
• ремонт фактурного слоя штукатурки;
• восстановление облицовочного слоя;
• покраска по основанию;
• герметизация межпанельных и осадочных швов;
• монтаж окон и дверей, относящихся к общему имуществу дома;
• восстановление балконных плит;
• мероприятия по усилению козырьков над входами в подъезды или подвалы;
• перемена оконных отливов и водосточных труб.

Капремонт внутридомовых коммуникационных сетей

1. Холодного и горячего водоснабжения.
   • Мероприятия на водомерном узле и общедомовом оборудовании.
   • Замена разводящих магистральных труб и стояков, согласно балансовой принадлежности.
   • Реконструкция, связанная с системой пожаротушения.
2. Системы водоотведения.
   • Работы на выпусках из дома.
   • Замена стояков и фановых труб.
   • Смена клапанов и фасонных частей на общедомовых системах.
3. Систем централизованного отопления.
   • Работы, связанные с заменой разводящих магистралей и стояков, с соблюдением балансовой принадлежности.
   • Смена запорной арматуры, установленной на общедомовых сетях.
   • Монтаж отопительных приборов, установленных в местах для общего пользования и в муниципальном жилье.
   • Работы на оборудовании ИТП.

1. Систем газообеспечения.
   • Смена запорной и регулировочной аппаратуры на разводящих магистралях.
   • Замена полная или частичная труб подающих магистралей по акту принадлежности.
2. Электроснабжения
   • Действия по реконструкции ГРЩ.
   • Реконструкция системы освещения мест общего пользования.
   • Ремонт или замена внутренней проводки до квартирных приборов учёта.

Состав работ по ремонту общей кровли

• частичная смена стропил, мауэрлатов, обрешёточных досок;
• утепление чердачного перекрытия;
• действия по реконструкции слуховых окон;
• утепление и восстановление основного слоя чердачного перекрытия;
• полная замена примыканий и коньков;
• монтаж покрытия из штучных и рулонных материалов;
• реконструкция оголовков дымовых и вентиляционных труб;
• восстановление кровельных ограждений.

Ремонт подвальных помещений общего имущества

1. Оштукатуривание, утепление и гидроизоляция стен, пола и потолка помещения.
2. Замена дверей, окон в общедомовых подвалах.
3. Восстановление продухов и приямков.
4. Мероприятия по восстановлению герметизации вводных труб инженерных коммуникаций и дренажной системы.
5. Ремонт отмостки.

Перечень выполняемого регламента может быть откорректирован. Решение о внесении изменений в официальный перечень происходит на региональном уровне.

Для осуществления капитального ремонта владельцы квартир производят ежемесячные отчисления определённой суммы, которая начисляется на основании рассчитанного тарифа. Действующий тариф на КР разнится в каждом субъекте. Отчисления аккумулируются в специально созданном фонде собственного МЖД или перечисляются на счёт регионального оператора. Оба варианта сбора средств на КР легитимны.

Собранные средства не могут быть истрачены на действия текущего характера. Во внутренних помещениях допустимо производство работ за счёт средств КР только в случае нанесённых повреждений, случившихся в результате замены труб в рамках проведения капремонта.

Контроль за выполнением задания по КР производят Минстрой, управление ЖКХ, специалисты фонда капремонта и представитель МЖД.

Источник

Капремонт не для всех: В 2019 году 150 деревянных домов в Архангельской области не подлежат ремонту по результатам обследований

150 деревянных домов в Архангельской области не подлежат ремонту по результатам обследований, проведенных в 2019 году. Из 237 МКД, по которым эксперты давали свое заключение о ремонтопригодности или рекомендации на признание домов аварийными, только 87 попали в капремонт. Остальные исключаются из программы.

По 2020 году в плане обследования – 108 МКД. Поскольку аукционы по ряду объектов были сыграны в текущем году, уже известно, что по пяти домам мнение экспертов однозначно – они должны быть признаны аварийными. Это дома в с.Холмогоры на ул.Племзаводской, 4а и 9 и на ул.Шубина, 26 и 25, а также один дом в Вельске на ул.Карпеченко,31. Еще по двум домам – на ул.Ломоносова,67а и ул.Племзаводской, 6а в Холмогорах специалисты дали рекомендации по проведению капитального ремонта фундамента, как основного элемента, отвечающего за жизнеспособность дома.

«Первые годы реализации программы капитального ремонта мы начинали выполнение мероприятий без специализированной оценки состояния домов. Брали ту информацию, которую предоставили органы местного самоуправления, и на ее основе планировали работы. Но при выходе подрядной организации на объект и вскрытии конструкций выяснялось, что ситуация с домом более плачевная, чем мы изначально предполагали. Приходилось увеличивать финансирование, проводить дополнительные аукционы, потому что объем работ вырастал в разы, — рассказывает директор Фонда капремонта Архангельской области Александр БАРАЕВ. — Можно сказать, что подобный сценарий развивался с большей частью деревянного жилфонда. Поэтому в 2017 году мы решили самостоятельно проводить оценку текущего состояния домов, чтобы выяснить, подлежат ли они вообще капитальному ремонту? Эти мероприятия мы назвали «экспертное обследование дома». И теперь весь деревянный жилищный фонд, независимо от того, с каким видом работ он входит в программу, мы сначала обследуем. Через открытый аукцион привлекаем экспертную организацию, сотрудники которой описывают состояние конструктивных элементов дома, применяя, в соответствии с ГОСТом, установленные нормы. Серьезное отхождение от этих норм и является основанием для отказа от ремонта дома».

Заметим, что Фонд не признает дом аварийным – это дело межведомственной комиссии, которая организуется органами местного самоуправления.

«Мы передаем результаты обследований органам местного самоуправления, а дальше они решают – признавать жилье аварийным или нет, на основании нашего заключения. Здесь есть свои сложности, — поясняет Александр Викторович. — Иногда жители дома не согласны с тем, что он находится в таком состоянии. Но решение-то принимается на основании нормативных документов, по которым работает вся страна. Мало просто сказать: «Мы не считаем дом аварийным». Нужны доказательства. Вообще, принятие решения об аварийном состоянии дома не такой простой момент, как может показаться. От этого зависит, как минимум, безопасность людей, которые там проживают. А в некоторых случаях еще и тех, кто находится рядом».

В ряде случаев главы поселений отказываются от подписания акта выполнения работ по обследованию таких домов – именно тогда, когда эксперты 100-процентно уверены: дом ремонтировать нельзя, потому что такой ремонт не улучшит состояния дома и качества жизни, проживающих в нем, а напротив, усугубит уже имеющиеся проблемы.

Именно так складывается ситуация с МО «Луковецкое». Дом на улице Советской,2, где обследование проводил подрядчик Фонда капремонта Архангельской области – ИП Богданов, имеет износ 75,5%, при этом его фундамент изношен на 90%, крыша и полы – на 80%, стены и перегородки – на 75%. У здания значительная деформация – венцы и полы трех квартир первого этажа в буквальном слове лежат на земле, то есть дом с одного края погрузился в землю, имеет место быть неравномерная осадка. Древесина имеет следы биопоражения, что подкреплено заключением микологической экспертизы. По типовой схеме в данном случае дом не отремонтировать, если же начать его поднимать домкратами – он «потащит» за собой другие конструктивные элементы – крышу, перекрытия, стены, инженерные системы…

Выводы эксперты делают следующие:

· Фундамент здания в части деревянных свай имеет аварийное состояние.

· Обшивка цоколя находится в аварийном состоянии.

· Окладной и нижние венцы находятся в аварийном состоянии.

· Наружные и внутренние стены находятся в аварийном состоянии.

· Перекрытия цокольные по всей площади 1-го этажа находятся в аварийном состоянии.

· Чердачное и междуэтажное перекрытия находятся в аварийном состоянии.

· Крыша находится в аварийном состоянии.

· Входные двери находятся в ограниченно работоспособном состоянии.

· Деревянные окна в здании находятся в недопустимом состоянии.

· Крыльца находятся в недопустимом состоянии.

· Инженерные системы здания находятся в недопустимом состоянии.

С заключением экспертов не согласна глава МО «Луковецкое» Ирина СОБОЛЕВА. Она мотивирует тем, что «вторая часть дома – идеальная», а потому не соглашается признать аварийным «весь дом». Мотивация Ирины Станиславовны понята – она одинаковая у всех глав поселений: «У меня нет резервного жилья, мне некуда переселять людей…»

«Никаким капремонтом крен здания мы не исправим – деформация продолжится, — объясняет заместитель директора Фонда Михаил ХАБАРОВ. Разговор с главой МО состоялся по конференц-связи. – Мы потратим 4-5 млн рублей, при этом качества жизни людей не улучшим. При этом мы не уложимся в предельную стоимость и прогнозную собираемость по дому. Давайте посчитаем: сегодня по дому на Советской,2 собрано взносов на капремонт 145 тысяч рублей. Всего. И долг по одной из квартир – 30 тысяч. Цифры несопоставимы с затратами. И к положительному результату, повторюсь, такой ремонт не приведет. Поэтому он экономически нецелесообразен».

Источник

Нужно ли проводить капитальный ремонт деревянных домов, или стоит разобраться в его целесообразности?

Когда правительство страны принимало решение об участии населения своими взносами в капитальном ремонте многоквартирных домов, никто и предположить не мог, с чем придется столкнуться. Но уже через год практической работы стало ясно: многие деревянные дома, как их называют на Севере, «деревяшки», скорее всего, придется исключить из программы, так как эффект от их капитального ремонта весьма призрачный.

Двухэтажные деревянные дома практически уже не строят в Ханты-­Мансийском автономном округе. Те, что возводили в 60–80­е годы, а это эпоха бурного освоения Западной Сибири, основательно обветшали. Что же делать с ними?

Ремонтировать или исключать из программы, но какие должны быть для этого основания и кто должен их обосновывать?

«Экономическое и экспертное обоснование капитального ремонта многоквартирных домов»– такую тему для круглого стола предложили в штабе регионального отделения Общероссийского народного фронта в Югре, пригласив для обсуждения экспертов, представителей органов власти, Югорского фонда капремонта.

– Никто не ставит под сомнение саму идею ремонта деревянных домов, – заявил, открывая заседание круглого стола, сопредседатель регионального штаба ОНФ Константин Терновой. – Но, прежде чем приступать к ремонту, необходимо иметь заключение о его целесообразности. Также важно знать: как выполненная работа повлияет на сроки эксплуатации здания, когда будут возвращены в фонд затраченные средства? Ведь ни для кого не секрет, что в год жильцы деревянного дома могут собрать от 30 до 50 тысяч рублей, а на капремонт требуется несколько миллионов. Так как речь идет не о полной реконструкции здания, а лишь о нескольких видах работ, кто даст гарантии, что дом не признают аварийным раньше, чем жильцы рассчитаются за ремонт?

ВМЕШАЛИСЬ «ФРОНТОВИКИ»

Эти же вопросы волнуют как население, так и органы местной власти, на которых лежит обязанность формирования программы капремонта, а она рассчитана на 30 лет – до 2044 года. Недавно была актуализирована региональная программа: какие-­то дома исключили из списка, какие­-то добавили, и это происходит дважды в год.

– Мы благодарны народному фронту за то, что он уделяет особое внимание проблеме технического состояния деревянных домов и целесообразности их капитального ремонта, – говорит врио директора Югорского фонда капитального ремонта многоквартирных домов Елена Дарибабина. – Фонд оказывается заложником ситуации. Самовольно мы не имеем права исключать дома из плана, наша обязанность как исполнителя отремонтировать здания, включенные в перечень. Мы поддерживаем «фронтовиков» и призываем муниципальные образования округа провести обстоятельную ревизию, чтобы решить – оставлять дома в программе или нет? Крайне оперативно этот мониторинг необходимо выполнить для перечня домов из плана на 2017–2019 годы.

Насколько это актуально, подтверждает пример Унъюгана. В декабре 2014 года в одном из домов поселка был сделан ремонт инженерных сетей, а в январе 2016­го здание признали непригодным для проживания, и по закону собственники жилых помещений не должны вносить взносы в фонд. В то же время взятые взаймы деньги надо возвращать, так что пока вопрос остается открытым. Аналогичная ситуация сложилась и в поселке Агириш Советского района, где вскоре после капитального ремонта крыши комиссия признала дом аварийным. О чем это говорит? О том, что муниципалитеты, формируя свои программы, подходят к их составлению формально. На Ямале вообще пошли на радикальные меры: из региональной программы исключили 1 622 деревянных дома, стоимость ремонта которых, как здесь подсчитали, не покрывается собранными от населения взносами.

По пути ямальцев пошел и Мегион. Здесь провели большую работу по инвентаризации жилфонда и, установив высокий процент износа, исключили из программы 83 дома.

КОНКУРС ПРОСЯТ ОТЛОЖИТЬ

Еще один крупный обладатель деревянного жилфонда – окружная столица. В программе капремонта на 2016 год – более ста домов, из них
90 % – деревянные. Ханты-­Мансийск обратился с предложением в Югорский фонд – отложить проведение конкурса по выбору подрядных организаций, пока не выяснится целесообразность ремонтных работ. Собрания собственников не внесли ясности: некоторые из них настаивали на проведении ремонта даже там, где износ здания крайне высок. Но это опасно: ремонт стен не входит в перечень необходимых видов работ, а если на них «повесить» утеплитель, а потом и сайдинг, конструкция может и не выдержать. Так стоит ли заставлять людей платить взносы, а потом расходовать деньги на бессмысленную работу?

По мнению заместителя директора департамента муниципальной собственности администрации Ханты-­Мансийска Александра Гурина, необходимость ремонта должен определять «авторитетный орган» после проведения обследования здания в полном объеме.

При этом по закону управляющие компании должны регулярно проводить мониторинг технического состояния домов, привлекать специализированные организации для инструментального обследования зданий, а муниципалитеты – анализировать представленные данные. Но, по словам Елены Дарибабиной, на практике фонд столкнулся с тем, что техпаспорта, которые имеются на руках управляющих компаний, зачастую датированы 1997 годом – эти сведения двадцатилетней давности давно не отражают реального состояния дел. Очевидно, что при формировании окружной программы капремонта нужны актуальные данные, и необходимо масштабно решать сложившуюся проблему.

ЗА ЧЕЙ СЧЁТ ЭКСПЕРТИЗА?

В ходе развернувшейся дискуссии за круглым столом член регио­нального штаба ОНФ Александр Хильман из Советского района рассказал, как в поселке Пионерский собрались ремонтировать дома постройки 1969 года. Раньше это был детский сад, в начале 90­х годов его закрыли и в трех корпусах поселили рабочих леспромхоза.

– И вот эти, с позволения сказать, дома собираются капитально ремонтировать! – отметил Александр Хильман. – Стоимость ремонта чуть более пяти миллионов рублей. На эти деньги, по задумке местных властей, собираются заменить шифер, трубы, но никто не учитывает физического износа стен почти за полвека эксплуатации здания. А чтобы вернуть средства в фонд
капремонта, потребуется 66 лет!

На заседании круглого стола прозвучали различные предложения. В частности, не собственники должны определять на общем собрании – подлежит дом ремонту или нет, а специальные организации после проведения необходимых экспертиз, инструментального обследования. Возникает вопрос: за чей счет должна проводиться экспертиза? Обычно это делается за счет собственников, если они хотят доказать, что дом в аварийном состоянии, но вряд ли на это согласятся те, кто и так платит взносы на капремонт.

Общественники Югры предлагают внести изменения в окружной закон и включить в перечень обязательных видов работ инструментальные обследования домов за счет взносов на капремонт.

По словам Елены Дарибабиной, технически фонду не составит труда включать в задания подрядчикам проведение таких экспертиз, но на практике это возможно только после законодательного утверждения инициативы.

ИЗМЕНИТЬ ПРАВИЛА ИГРЫ

Говорили за круглым столом и о том, что тема капитального ремонта сегодня активно используется политическими партиями, особенно в год выборов. Звучат призывы вообще отказаться от уплаты взносов, и многим собственникам это действительно нравится. Но, может быть, вместо радикальных мер, озвученных политтехнологами, лучше общими усилиями разобраться в том, что происходит в новой для нас области капитального ремонта многоквартирных домов с участием населения?

– Сегодня и муниципальные образования, и Югорский фонд, и эксперты согласны: необходимы инструментальные обследования зданий, чтобы точно определить, сколько им еще «жить», – говорит Константин Терновой. – Необходимо экономическое обоснование ремонта, также должен быть установлен обоснованный срок возврата средств, позаимствованных на ремонт из средств, собранных собственниками других домов. Предложения, сформулированные участниками круглого стола, будут направлены в окружную думу, органы государственной власти с тем, чтобы были узаконены обязательные комплексные обследования деревянных многоквартирных домов, внесены изменения в нормативные акты в части обоснования капитального ремонта. Проблема требует комплексного решения, участия всех заинтересованных сторон.

Источник