Капитальный ремонт многоквартирных домов научные статьи

объединений, общественных организаций, собственников помещений, являющихся также

потребителями жилищно-коммунальных услуг хозяйства, а также новейших как инженерных, так и экономических разработок.

За три десятилетия (начиная с 1980 г.) общая площадь жилых помещений, приходящаяся на одного жителя страны, увеличилась с 13,4 кв. м до 23,4 кв. м. Уровень приватизированного жилья превысил 77 %.

При этом одной из основных причин неудовлетворенности проживающих является недостаточный объем ремонта, как планируемого, так и фактически проводимого (текущего – 38,8 % и капитального – 30,7 %).

Техническое состояние многоквартирного жилищного фонда РФ в целом свидетельствует о недостаточном обеспечении существующей системы организации и финансирования капремонта, выполнения задач по его сохранению и восстановлению. По данным Росстата на 01.01.2013 г. общее число многоквартирных домов, имеющих износ от 30% до 65 % и требующих капремонта, составляет более полутора миллиона единиц, в них проживают около 45 млн человек. Объем ветхого и аварийного жилья, имеющего износ более 66 %, равен 56,9 млн кв. м.[2,3]. Потребность в финансировании капитального ремонта многоквартирных домов оценивается Минрегионом примерно в 3,5 трлн руб., в то время как с 2008 по 2013 гг. по программам капремонта объем предоставленной Фондом ЖКХ финансовой поддержки составил всего 315,17 млрд руб. (с учетом софинансирования субъектов РФ и собственников помещений).

Принятые поправки в Жилищный кодекс предполагают обязательное накопление собственниками помещений в многоквартирных домах средств в региональных фондах капремонта или на специальном отдельном счете дома. В перспективе планируется переход к полному самофинансированию.

Введение обязательного накопления средств собственниками помещений на общем счете регионального оператора или на отдельном счете дома обусловливает изменение существующей системы планирования капитального ремонта. Рекомендуется формирование перспективных программ продолжительностью 30 лет, имеющих определенную аналогию с разрабатываемыми в 1970-1980-е гг. в СССР, когда объем проводимого капремонта достиг своего пика (рис. 1).

Рис. 1. Динамика объема проведения капремонта многоквартирного жилищного фонда за 1970–2012 гг. (на основе данных Росстата)

Капитальный ремонт проводится в многоквартирных домах, техническое состояние которых не позволяет (делает экономически нецелесообразным) обеспечивать их эффективную эксплуатацию путем технического обслуживания и текущего ремонта. Его конечными результатами являются восстановление и целесообразное улучшение эксплуатационных показателей многоквартирных домов (элементов), обеспечение надежности их функционирования. Характер требуемого капитального ремонта определяет управляющая компания с привлечением при необходимости квалифицированных экспертов (организаций), имеющих лицензии на право проведения диагностических работ в жилищном фонде. Согласно данным Минрегиона 50% многоквартирных домов были построены до 1971 г., 43% — в период 1971–1975 гг., и только 7% было построено после 1995 г. что и видно на рисунке 2.

Рис. 2. Многоквартирные дома по году постройки

К 2014 г. органы местного самоуправления были обязаны создать фонд капитального ремонта и назначить регионального оператора, который будет ремонтировать жилфонд и своевременно публиковать информацию о состоянии ремонтируемых домов в сети интернет. В отдельных регионах страны и до принятия указанного закона за капитальный ремонт жилых домов платили собственники. Тем не менее, возникало множество вопросов о том, как будут собираться и расходоваться эти деньги. Однако Закон нельзя было признать новшеством, так как статьи ГК РФ (ст. 210) и в ЖК РФ (п.1 ст. 158)[4] гласят: ответственность за содержание жилья, находящегося в собственности, лежит на его собственниках. Следовательно, человек, купивший, приватизировавший или иным способом получивший право собственности на квартиру в многоквартирном доме, получает не только права, но и обязанности по содержанию жилья в надлежащем состоянии (ремонт крыши, фасада, фундамента и т.д.). Однако все эти годы не существовало четкого механизма реализации этой обязанности. Можно жаловаться в ЖКХ, управляющие компании, ТСЖ на текущие трубы и прохудившиеся крыши, но ответственных не находили. Теперь мы можем быть уверены, что наша очередь на капитальный ремонт рано или поздно подойдет и у нас будет с кого за него спросить.

По данным Росстата в РФ насчитывается более 20,5 млн. кв. м аварийного жилья, а также почти 80 млн кв. м – «ветхого». Удельный вес таких жилищ в общем объеме жилищного фонда составляет 3%. По неофициальным данным, еще примерно столько же фактически являются аварийными, но таковыми не признаны, поскольку у местных бюджетов просто нет средств на расселение жильцов из таких домов. Сумма, необходимая для приведения жилого фонда в надлежащее состояние, для бюджета неподъемная. Вполне целесообразно то, что собственники будут выполнять предусмотренную законом обязанность содержать свое имущество.

Например, Пензенская программа по капремонту жилья рассчитана на 40 лет. За это время планируется отремонтировать 5810 многоквартирных домов. Работы будут проводиться за счет ежемесячных взносов собственников жилья. С 2008 г. в Пензенской области за счет софинансирования из фонда реформирования ЖКХ было отремонтировано 5 % от общего числа. В настоящее время 56 % пензенских многоэтажек имеют износ от 30 до 65 %. 10 % из них изношены на 70 %. В первую очередь в программу капремонта включили дома, которые на момент приватизации жилья не были отремонтированы. Капитальный ремонт домов, построенных 10 лет назад, отложили до 2040—2044 гг. К тому времени они тоже рискуют прийти в аварийное состояние. Программа капитального ремонта в многоквартирных домах, расположенных на территории Пензенской области, утверждена постановлением Правительства от 19 февраля 2014 г. № 95-пП и официально опубликована 24 февраля 2014 г. на официальном сайте Правительства Пензенской области, постановления о внесении изменений опубликованы также на сайте Правительства Пензенской области от 31 октября 2014 г.[3].

Региональная программа утверждается исполнительным органом государственной власти, она предусматривает для капитального ремонта определенные сроки и условия финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской федерации, местных бюджетов (государственная и муниципальная поддержка). Это не касается зданий с износом более 70%. Очередность проведения капитального ремонта проводится с учетом того, требовался ли ремонт в период приватизации здания и он не проведен по региональной программе. При первоочередности учитывались также возраст строения, дата проведения последнего ремонта и даже собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги. Внесение изменений в региональную программу: перенос сроков проведения ремонтов, объемов — не допускается, за исключением случаев с разрешения собственников помещений. Актуализация программы проводится не реже 1 раза в год. Краткосрочные программы составляются на 3 и на 1 год. Региональное Законодательное собрание установило размер минимального взноса на капремонт в 6,6 руб. за 1 кв. м жилой площади.

За 2014 г. в Пензе были отремонтированы: г. Пенза, ул. Медицинская, 14, капитальный ремонт лифта; г. Пенза, ул. Молодогвардейская,32, капитальный ремонт крыши; г. Пенза, ул. Плеханова, 18, капитальный ремонт лифтов; г. Пенза, ул. Суворова, 117, капитальный ремонт крыши; г. Пенза, ул. Циолковского, 22, капитальный ремонт крыши; г. Пенза, ул. Чехова, 46, капитальный ремонт крыши. Это шесть домов.

Недостаточность финансирования приводила к постоянному накапливанию так называемого недостаточного ремонта. В результате техническое состояние большого количества многоквартирных домов не соответствует современным требованиям, о чем говорится в пояснительной записке к программе.

Удачным примером реализации региональной программы является Тамбовская область. Тамбовская область в программе капитального ремонта многоквартирных домов участвует седьмой год подряд. Фонд содействия реформированию ЖКХ принял к рассмотрению заявку региона на предоставление финансовой поддержки для проведения капитального ремонта многоквартирных домов в 2014 г. По оперативной информации Фонда капитального ремонта Тамбовской области по состоянию на 5 декабря капитальный ремонт завершился в 80 многоквартирных домах из 161, участвующего в программе. Лидером по выполнению капремонта является город Котовск. Здесь работы завершены в 29 многоквартирных домах. Всего в программу включен 31 многоквартирный дом. Отремонтированы 27 домов в Тамбове, 11 – в Моршанске. Полностью программа текущего года выполнена в городах Кирсанов и Уварово. Здесь было отремонтировано 5 и 2 дома соответственно. В области создана специальная комиссия по мониторингу проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Если говорить о финансовой составляющей капремонта текущего года, то на эти цели будет потрачено более 335 млн руб. Из них 63 млн руб. — средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, 47 млн руб. выделены из бюджета Тамбовской области, а остальная часть – деньги собственников жилья. По исполнению региональной программы капитального ремонта Тамбовская область занимает 6-е место по стране. Показатель выполнения программы составляет порядка 94 %.

Как видно из анализа, Пензенская область значительно уступает Тамбовской по исполнению региональной программы. Это связано с недостаточным количеством средств, малой активностью граждан и региональных властей, а также с малой осведомленностью о механизме финансирования капитального ремонта. Данная проблема является актуальной и нуждается в скорейшей доработке. В течение 2014 г. российские регионы выполнили только 56% годового плана по капитальному ремонту многоквартирных домов. Фонд финансовой поддержки предоставил 5,6 млрд руб. на капремонт многоквартирных домов. Субъекты и муниципалитеты в рамках софинансирования программы потратили 7,2 млрд руб., а граждане — 6,3 млрд руб. Результатом было завершение ремонта 7,7 тыс. многоквартирных домов, что составляет 56% от годового плана. На сегодняшний день 83 региона утвердили минимальный взнос собственников на проведение капремонта. Из них 63 субъекта начали их взимать еще в 2014 г., остальные запланировали сбор на текущий год. Исключением стали Крым и Севастополь, где тарифы планируется утвердить с 1 января 2016 г. Размер сбора в среднем составляет от 4,2 до 7,7 руб. за 1 кв. м. Ко всему прочему самым отстающим регионом пока является Москва — единственный субъект, не утвердивший порядок использования средств фонда и не зарегистрировавший оператора капремонта. Эффективность капитального ремонта во многом определяется на этапе планирования, поэтому необходимо обоснование компонентов формирования долгосрочных программ капремонта. Учитывая нововведения, а также значительный физический и моральный износ, несоответствие многоквартирных домов стандартам современного проживания, исследование проблемы обеспечения долгосрочного планирования и финансирования модернизации жилищного фонда является весьма актуальным. Введение дополнительных взносов собственников помещений на капремонт в комплексе с системой кредитования и стимулирования, проведения энергосберегающих и модернизирующих мероприятий способствует положительному решению проблемы. Ранее программы по проведению капитального ремонта тоже существовали, на них выделялись деньги из бюджета, и программы выполнялись. Однако в отдельных случаях вместо капитального ремонта выполнялся текущий ремонт. Рассматривая ремонты кровель домов по Пензенской области, можно заметить, что это выполнен выборочный капитальный ремонт. Если же рассматривать эту проблему несколько шире, то во время капитального ремонта необходимо все здание приводить к требованиям действующих строительных норм и правил, Это касается, прежде всего, теплотехнических норм. Поскольку большая часть зданий, подлежащих капремонту, — это здания, построенные без учета современных требований по энергосбережению. В старых зданиях необходимо выполнить утепление наружных стен, замену оконных блоков, дверей, замену отопительных приборов. Без этих улучшений эксплуатация зданий будет обходиться очень дорого. Перед тем как выполнять капитальный ремонт старого здания, необходим экономический расчет затрат на оставшийся срок его жизненного цикла с учетом мероприятий по энергосбережению и без них. Полагаем, что расчеты покажут, что некоторые здания из-за больших расходов на эксплуатацию выгоднее снести, чем ремонтировать. Вместе с тем значение капитального ремонта многоквартирного жилищного фонда как формы его простого воспроизводства, позволяющей продлить период эффективной эксплуатации зданий, в условиях плотной городской застройки возрастает. Это связано не только с нехваткой свободных участков для нового строительства, но и с социально-экономическими и культурно-историческими аспектами – затраты на восстановление на порядок ниже, чем на создание нового жилья, качество проживания в существующих домах должно отвечать современным требованиям, облик исторически сложившейся городской среды должен быть сохранен.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

1. Несомненно, принятое Правительством России решение по капремонту многоквартирных жилых домов правильное, рациональное, вполне обоснованное. Однако оно требует дальнейшего организационного совершенствования в направлении более четкого планирования в области финансирования.

2. В Пензенской области, в отличие от Тамбовской, где капитальный ремонт завершился в 80 многоквартирных домах из 161, участвующего в программе, было отремонтировано всего 6 домов. Этот показатель ничтожно мал; следовательно, проблема «недоремонта» является актуальной для регионов и требует дополнительных рациональных управленческих решений.

3. Прежде чем выполнять работы по капитальному ремонту старых жилых домов, необходимо разработать проект, где будут учтены энергетические расходы на последующую эксплуатацию здания. Рассматриваться должен оставшийся жизненный цикл здания при условии, что стены будут утеплены, отопление модернизировано, водоснабжение и канализация соответствуют строительным нормам и правилам.

Рецензенты:

Хрусталев Б.Б., д.э.н., профессор, ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза;

Баронин С.А., д.э.н., профессор, преподаватель каф. «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г. Пенза.

Источник

Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов: проблемы правового и экономического характера

Рубрика: 20. Жилищно-коммунальное хозяйство

Дата публикации: 15.02.2018

Статья просмотрена: 899 раз

Библиографическое описание:

Рыжкова, К. Ю. Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов: проблемы правового и экономического характера / К. Ю. Рыжкова. — Текст : непосредственный // Проблемы современной экономики : материалы VII Междунар. науч. конф. (г. Казань, март 2018 г.). — Казань : Молодой ученый, 2018. — С. 83-85. — URL: https://moluch.ru/conf/econ/archive/294/13806/ (дата обращения: 21.06.2021).

На территории Российской Федерации расположена значительная доля многоквартирных домов, физический износ которых превышает 50 %. В связи с тем, что с каждым годом количество таких домов возрастает, федеральным органам государственной власти потребовалось довольно оперативно разработать и утвердить государственную политику, направленную на решение сложившейся ситуации, как на уровне регионов, так и на территории страны в целом.

Необходимость создания эффективной системы обеспечения жилищного фонда страны, и регионов в частности, качественным и своевременным капитальным ремонтом, определила введение в 2012 году в Жилищном кодексе Российской Федерации нового раздела «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». В разделе включены положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах, порядке его финансирования, особенностях формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и счете регионального оператора.

До настоящего времени довольно остро стоит вопрос, касающийся экономической обоснованности взносов за капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Каждый регион самостоятельно устанавливает размер платы и в зависимости от субъекта РФ коэффициент колеблется от одного до пятнадцати рублей за 1 квадратный метр. Недовольство общественности обусловлено отсутствием законодательно урегулированного четкого алгоритма по определению размера взноса за капитальный ремонт многоквартирных домов. В настоящее время владельцы помещений и в старом жилищном фонде, и в новых многоквартирных домах осуществляют плату по единому тарифу, несмотря на то, что собственники новых многоквартирных домов могут и не дождаться даты проведения капитального ремонта своего дома в виду отсутствия необходимости проведения капитального ремонта в виду незначительного физического износа здания.

После определения статуса взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах как обязательного платежа, население страны фактически разделилось на две категории — люди, которые готовы оплачивать счета и население, которое категорически отказывается признавать имеющуюся систему капитального ремонта с ее начислениями. Вопрос о том, что взносы на капитальный ремонт можно не оплачивать, не является частью правовой дискуссии после вынесения постановления Конституционного Суда РФ от 12.04.2016, признавшего систему формирования фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов законной, а взносы на оплату капитального ремонта многоквартирных домов обязательными.

Информационная компания, направленная на информирование граждан с положениями нового законодательства, была провалена. Имеются определенные трудности в проведение информационной и разъяснительной беседы с владельцами помещений в многоквартирных домах.

Как сообщалось ранее, взносы на капитальный ремонт являются обязательным платежом и за просрочку платежа устанавливается пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального Банка. В случае неуплаты собственником взносов, денежные средства могут быть взысканы в судебном порядке. Однако, с другой стороны, как показывает практика некоторых регионов, неисполнение программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах связано не столько с неоплатой собственниками помещений взносов, сколько неспособностью региональных операторов распорядиться собранными денежными средствами. В подтверждение сказанному стоит озвучить статистику, представленную Фондом содействия и реформирования ЖКХ, согласно которой за два года с момента начала действия существующей системы капитального ремонта, региональными операторами страны было собрано порядка 78 млрд. рублей, однако потрачено в ходе выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов около 40 млрд. рублей. Из всего вышесказанного возникает ряд вопросов: зачем собирать с людей больше, если денежные средства на счетах не используются? Может стоит пересмотреть взгляды и направить силы на оптимизацию работы регионального оператора? Поступления средств от собственников помещений контролируются, должникам выставляются пени, активно ведется претензионно-исковая работа, а контроль за использованием региональным оператором денежных средств со счетов должным образом не осуществляется.

Созданные на территории субъектов РФ региональные операторы часто вызывают недоверие со стороны населения по ряду причин. Во многих регионах России отмечается слабая нормативно-правовая база, на основе которой функционируют региональные операторы, что способствует допущению нарушений со стороны региональных операторов и понижает и без того низкий уровень доверия к системе капитального ремонта у граждан Российской Федерации. Как правило, региональный оператор выступает техническим заказчиком работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, заключает договоры на проведение капитального ремонта в многоквартирных домах по результатам конкурса, несет ответственность за качество и сроки выполнения соответствующих видов работ капитального характера, предусмотренных программой. Подрядные организации, выбранные по результатам конкурса региональными операторами, нередко оказываются аффилированными к руководству фондов, чьи сметы на ремонт могут быть завышены в разы. Также, не редкими оказываются ситуации, когда на содержание регионального оператора затрачиваются необоснованно значительные суммы, а заработные платы сотрудников фонда чрезмерно высоки.

Кроме того, существенной критике подвергается формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, работающего по принципу «общего котла», в рамках которого средства фонда капитального ремонта, сформированные на счете регионального оператора, свободно распределяются региональным оператором на капитальный ремонт любого многоквартирного дома. Фактически речь идет о проведении ремонта в одном многоквартирном доме (при недостаточности средств) за счет средств собственников другого многоквартирного дома.

Помимо вышеизложенного, согласно действующему законодательству, информация о работе фондов и движении денежных средств должна отображаться на сайте. Однако, далеко не всеми региональными операторами осуществляется принцип открытости в данной части своей деятельности. Непрозрачная система расходования денежных средств может способствовать развитию коррупционной составляющей.

Значительной проблемой на данный момент остается отсутствие правовой базы, четко регулирующей деятельность фондов. Разработанные рекомендации Минстроя РФ не носят обязательный характер и могут быть проигнорированы региональными операторами.

Помимо экономических вопросов остаются нерешенными вопросы, касающиеся организации формирования фонда капитального ремонта, функционирования региональных операторов, а также вопросы самого качества капитального ремонта и многие другие. Остановимся на отдельных проблемах правового регулирования капитального ремонта.

Значительной проблемой остается взаимодействие регионального оператора с муниципальными образованиями в части оплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Несмотря на то, что муниципальные образования являются такими же собственниками части жилищного фонда, и несут одинаковую ответственность наравне с иными собственниками помещений за своевременное внесение взносов на капитальный ремонт, как показывает практика, данная обязанность ими не исполняется в надлежащем объеме.

Во-вторых, в соответствии со ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», на момент приватизации жилого помещения обязанность наймодателя по договору социального найма по капитальному ремонту жилого дома должна быть выполнена в полном объеме. То есть фактически, наймодатель сохраняет до настоящего времени свои обязанности по проведению капитального ремонта за свой счет в отношении всех многоквартирных домов, капитальный ремонт которым требовался на момент приватизации. Постановление Конституционного Суда РФ от 08.04.2014 № 10-П содержит указание на необходимость разработки правового механизма внесения соответствующих взносов при подобных ситуациях. Решение данного вопроса разрабатывается специалистами в области жилищного права и по сей день.

Еще одним актуальным вопросом является формирование фонда капитального ремонта на специальном счете организации. При формировании средств на специальном счете можно столкнуться со следующими сложностями:

Слабая защищенность средств фонда капитального ремонта. Сюда можно отнести вопросы, связанные с:

а) признанием кредитной организации, где открыт специальный счет, не соответствующей требованиям ст. 176 Жилищного кодекса РФ;

б) отзывом лицензии у кредитной организации;

в) страхование средств, размещенных на специальном счете в соответствии с Федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 № 177-ФЗ.

Сложность процедуры принятия решения о формировании фонда на специальном счете и открытия счета (к сожалению, для многих граждан Российской Федерации данная процедура до сих пор остается непонятной).

Подводя итоги, стоит отметить, что значительная часть многоквартирных домов страны требует проведения капитального ремонта уже на данном периоде реализации программ. Эту проблему можно решить, в том числе и благодаря системе капитального ремонта, но только при условии ее максимальной эффективности, открытости и понятности гражданам — собственникам жилых помещений. Существует необходимость проведения большого объема работы со стороны государства по разъяснению гражданам всех сведений и возможностей относительно системы капитального ремонта, в том числе и о процедуре выбора способа формирования фонда капитального ремонта, последствиях такого решения и последствиях непринятия данного решения. На текущий момент разъяснительная практика, представленная в основном работой региональных операторов, является недостаточной или не проводится вовсе. Помимо этого стоит проработать вопросы, связанные с ужесточением контроля за целевым использованием денежных средств фондом капитального ремонта, особенно на счете регионального оператора. Кроме этого, предстоит большая работа по совершенствованию федерального законодательства в части устранения выявленных Конституционным Судом РФ пробелов в регламентации капитального ремонта. Все это позволяет говорить о том, что система правового и экономического регулирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов нуждается в скорейшем принятии мер по совершенствованию имеющейся системы, оптимизации процессов и повышении эффективности работы в первую очередь региональных операторов.

Капитальный ремонт многоквартирных домов научные статьи