Капитальный ремонт многоквартирных домов ндс

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В 2017 году организация заключила договор на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Заказчик является региональным оператором капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома (далее — МКД), ремонт финансировался за счет средств фонда капитального ремонта. Подрядчик также является управляющей организацией в МКД, в котором проводился капитальный ремонт общего имущества. Ремонт осуществлялся собственными силами подрядчика.
Работы оплачены в полном объеме. Счет-фактура за выполненные работы не выписывался и заказчику не предъявлялся.
Нужно ли подрядчику (является плательщиком НДС) платить НДС с данной суммы?

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Налогообложение средств, поступающих на проведение капитального ремонта многоквартирных домов

Кочетков Юрий Владимирович, генеральный директор «Бурмистр.ру»

Капитальный ремонт многоквартирных домов для управляющих компаний и ТСЖ – дело хлопотное, а для собственников помещений — очень затратное. Одного решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недостаточно, так до собрания необходимо определиться с порядком формирования источников финансирования работ по капитальному ремонту, а после собрания управляющей компании необходимо собрать с собственников денежные средства и выполнить запланированные работы. В зависимости от выбранного способа финансирования капитального ремонта зависит порядок налогообложения деятельности управляющих компаний и возникающие в связи с этим налоговые риски.

1. Варианты финансирования работ по капитальному ремонту многоквартирных домов?

В Жилищном кодексе заложена обязанность собственника помещений нести бремя содержания общего имущества многоквартирного жилого дома (п.3 ст.30 ЖК РФ). При этом в качестве обязательного платежа, подлежащего перечислению собственником на счета управляющей компании, обозначена лишь плата за техническое обслуживание общего имущества (п.2 ст.154 ЖК РФ).

Финансирование капитального ремонта многоквартирных жилых домов также производится на деньги собственников, однако для начала как строительно-монтажных работ по капитальному ремонту, так и сбора средств на него, необходимо проведение общего собрания собственников помещений (п.1 ст.145 ЖК РФ).

Существуют три варианта финансирования собственниками капитального ремонта многоквартирных домов:

1) На общем собрании принимается решение о проведении ремонта за счет средств управляющей компании. Управляющая компания производит работы и впоследствии погашение задолженности собственников перед управляющей компанией производится пропорционально их жилой площади в общей жилой площади многоквартирного дома. Данный вид финансирования используется крайне редко, так как:

— неинтересен управляющей компании из-за большого количества извлекаемых из оборота денежных средств;

— неизвестен срок возврата инвестиций ввиду несвоевременности платежей собственниками;

— существует риск потери объекта из-за выбора собственниками новой управляющей компании. В такой ситуации взыскивать задолженность приходится через суд, при этом взыскание производится с каждого собственника по отдельности.

2) Расходы производятся за счет средств бюджета и средств собственников. После проведения общего собрания принимается решение о проведении капитального ремонта. Производится расчет сметы стоимости строительно-монтажных работ и после поступления денежных средств из бюджета и от собственников управляющая компания приступает к выполнению работ.

Данный вид финансирования используется достаточно часто и при этом управляющая компания практически не несет никаких рисков. Для выделения средств из бюджета управляющей компании необходимо собрать с собственников минимальную сумму в 5 процентов от суммы предполагаемого объема строительно-монтажных работ. Остальная сумма выделяется из бюджета (пп.2 п.6 ст.20 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ).

3) Стоимость планируемого капитального ремонта финансируется собственниками путем формирования фонда капитального ремонта. На общем собрании собственники утверждают тариф на формирование фонда капитального ремонта, перечень планируемых строительно-монтажных работ и дату начала ремонта. Впоследствии управляющая компания выставляет счета на оплату жилищно-коммунальных услуг, в которых отдельной строкой выделена суммы платы на формирование фонда капитального ремонта.

2. Существующие льготы по налогу на прибыль в отношении средств поступающих на проведение капитального ремонта многоквартирных домов?

В действующей на конец 2011 года редакции Налогового кодекса уже содержится льгота, касающаяся капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Так, в соответствии с пп.14 п.1 ст.251 НК РФ к целевым средствам в целях исчисления налога на прибыль относятся «средства бюджетов, выделяемых осуществляющим управление многоквартирными домами товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, управляющим организациям, выбранным собственниками помещений в многоквартирных домах, на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ (далее по тексту Закон №185-ФЗ)».

В отношении денежных средств на финансирование проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома, поступающих не из бюджета, а от собственников помещений в многоквартирных домах, «отдельная» льгота предусмотрена лишь для товариществ собственников жилья.

Так, согласно пп.1 п.2 ст.251 НК РФ при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций к целевым поступлениям относятся отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья его членами. Таким образом, ТСЖ поступившие от собственников на проведение капитального ремонта денежные средства не включают в базу исчисления налога на прибыль и УСН.

3. Существущие льготы по НДС в отношении средств поступающих в счет финансирования капитального ремонта многоквартирных домов?

Суммы, поступающие от собственников в управляющие компании и ТСЖ на формирование фонда капитального ремонта многоквартирных домов не облагаются налогом на добавленную стоимость в силу льготы установленной в п.3 ст.162 НК РФ.

Вопросов по данной льготе исходя из ее сути быть не должно, так как при формировании фонда капитального ремонта у управляющих компаний и ТСЖ не возникает реализации, а значит, в силу пп.1 п.1 ст.146 НК РФ нет и объекта налогообложения.

4. Налогообложение денежных средств, поступающих от собственников помещений в счет формирования резерва на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

В отношении средств поступающих в управляющие компании в отличие от ТСЖ ситуация сложнее и зависит от применяемой управляющей компанией системой налогообложения. Возможны два варианта:

1) Если управляющая компания находится на общей системе налогообложения и формирует резерв на проведение капитального ремонта.

Для начала определимся, что в соответствии с НК РФ является объектом налогообложения. Согласно ст.247 НК РФ объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций признаются «полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов».

Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п.1 ст.249 НК РФ).

Понятие реализации содержится в статье 39 НК РФ. Так, в соответствии с п.1 ст.39 НК РФ реализацией товаров (работ, услуг) признается передача на возмездной основе права собственности на товары (работы, услуги), а также оказание услуг одним лицом другому на безвозмездной основе.

Фактически, начисляемая собственникам стоимость капитального ремонта в момент формирования фонда капитального ремонта, не является выручкой. Управляющая компания, формируя резерв, никаких услуг собственникам не оказывает и, как следствие, перехода права собственности на оказанные услуги от управляющей компании к жильцам не происходит. Следовательно, в соответствии с нормами ст.39 НК РФ, нет факта реализации, а значит, нет и выручки для целей налогообложения прибыли.

2) Если управляющая компания находится на упрощенной системе налогообложения.

При применении упрощенной системы налогообложения датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках, а датой несения расходов признается дата списания денежных средств со счетов налогоплательщика (п.1 и п.2 ст.346.17 НК РФ).

Таким образом, все поступающие на счета управляющей компании денежные средства от собственников на формирование фонда капитального ремонта включаются в налогооблагаемую базу для исчисления единого налога.

При этом обращаем внимание на такую распространенную у управляющих компаний ошибку, как неправильное определение момента возникновения выручки и ее размера при расчетах между собственниками помещений и управляющими компаниями через единые расчетные центры.

Так, выручка будет признаваться в момент поступления денег на счета агента (расчетного центра), а не в момент фактического перечисления денег от агента на счета управляющей компании (подробнее об этом можно прочитать здесь).

Статья о порядке налогообложения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома будет опубликована на сайте «Бурмистр.ру» в ближайшее время.

Источник

Как УК учесть при налогообложении ремонт многоквартирного дома

ОСНО: Налог на прибыль

Налоговый учет денежных средств, полученных на ремонт общего имущества многоквартирного дома, зависит от источников их получения:

от собственников помещений или из бюджета при долевом участии в ремонте. Фонд на ремонт формирует управляющая компания;

от нанимателей по договору социального найма (по неприватизированным квартирам) и других граждан, которые собственниками не являются. Фонд на ремонт формирует управляющая компания;

от регионального оператора. Фонд на ремонт формирует региональный оператор.

Средства от собственников или из бюджета

Средства, которые поступают на счет управляющей компании от собственников помещений дома (или из бюджета) на проведение ремонта общего имущества, в доходах не учитывайте (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Это относится как к капитальному, так и к текущему ремонту (письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/104).

Управляющей компании нужно обеспечить раздельный учет полученных средств. При отсутствии раздельного учета данные средства нужно будет включить в состав доходов при расчете налога на прибыль . Это следует из подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Средства от арендаторов и нанимателей

Средства на ремонт, которые поступают на счет управляющей компании непосредственно от арендаторов общего имущества многоквартирного дома, от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма, по общему правилу в доходах учесть нужно. Однако, если оформить такие отношения агентским договором, налогооблагаемые доходы они не увеличат. В таком случае управляющая компания выступает посредником между пользователями помещений многоквартирного дома и подрядчиком, оказывающим услуги по ремонту. А доходом управляющей компании будет являться посредническое вознаграждение. Подтверждают данный подход нормы подпункта 9 пункта 1 статьи 251, пункта 9 статьи 270 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 9 октября 2012 г. № 03-03-06/1/530.

Cовет: во избежание споров с проверяющими заключайте агентский договор до подписания договоров с подрядчиками.

В противном случае такое посредничество будет поставлено под сомнение. Поскольку в данной ситуации нельзя действовать в интересах третьих лиц, не имея на то предварительной договоренности с ними. Это следует из статьи 1011 Гражданского кодекса РФ и пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85.

Средства от регионального оператора

Когда управляющая компания выступает подрядчиком по договору с региональным оператором, то доходы и расходы в рамках такого договора отражайте так же, как и по другим договорам, связанным с выполнением работ.

Подробнее об этом см.:

Важно: деньги, которые поступили на капитальный ремонт от регионального оператора, средствами целевого финансирования считать нельзя. Ведь деньги поступили не от собственников. В данном случае фонд капитального ремонта сформирован непосредственно региональным оператором. Для управляющей компании эти средства – обычная плата (предоплата) за работы по договору подряда. Это следует из положений подпункта 14 пункта 1 статьи 251, статей 271, 272 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 24 июня 2015 г. № 07-01-06/36433.

ОСНО: НДС. Ремонт за счет собственников, бюджетных денег

Если источником финансирования ремонта (капитального, текущего) являются средства собственников и нанимателей помещений, а также бюджетные средства, то порядок начисления НДС при реализации услуг по ремонту (текущему, капитальному) многоквартирного дома зависит от способа проведения работ: подрядный или хозяйственный.

При подрядном способе реализация работ по ремонту в сумме, выставленной подрядной организацией, от НДС освобождена (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ). Льготу можно применить тогда, когда работы управляющая компания реализует жильцам по цене приобретения их у подрядчика. Причем режим налогообложения подрядчика значения не имеет. Об этом сказано в письме Минфина России от 20 октября 2015 г. № 03-07-11/59955.

От этой льготы можно отказаться (п. 5 ст. 149 НК РФ). См. подробнее Как отказаться от льготы по НДС (приостановить ее использование) . В случае применения льготы сумму входного НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для ремонта, учтите в их стоимости (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Кроме того, не нужно включать в налоговую базу по НДС средства, которые:

управляющая организация собрала на ремонт (например, с собственников помещений), если они направляются в резерв на проведение капитального и текущего ремонта;

выделил муниципалитет на капитальный ремонт.

Это следует из пункта 3 статьи 162 Налогового кодекса РФ и разъяснено в письмах Минфина России от 17 марта 2015 г. № 03-07-11/14180 и от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399.

Совет: поскольку законодательно не закреплено определение резерва на ремонт общего имущества жильцов многоквартирного дома, во избежание споров с проверяющими порядок его формирования и расходования разработайте и утвердите сами. Для этого можно поступить так.

Управляющая организация может включить в договор управления (протокол общего собрания собственников помещений) условие о том, что плата за ремонт, вносимая собственниками помещений, направляется на формирование резерва на проведение текущего или капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Порядок формирования и использования резерва можно оформить приложением к договору управления (если условие о создании резерва прописано в договоре) или в виде отдельного положения (если решение о создание резерва закреплено в протоколе общего собрания собственников).

При этом создавать резерв предстоящих расходов в налоговом учете нет оснований, поскольку средства, собранные на ремонт, являются предоплатой, а расходы на ремонт за счет собственников не учитываются для целей налогообложения.

Такой вывод следует из статей 44 и 162 Жилищного кодекса РФ, подпункта 14 пункта 1 статьи 251 и статьи 324 Налогового кодекса РФ.

Если управляющая компания выполняет ремонт общего имущества многоквартирного дома собственными силами, реализация работ облагается НДС независимо от источника финансирования (п. 1 ст. 146 и ст. 154 НК РФ, письмо Минфина России от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169. При этом тарифы, предъявляемые жильцам, формируйте с учетом НДС (письмо ФНС России от 15 марта 2013 г. № АС-3-3/904). Начислять НДС на стоимость ремонтных работ, производимых собственными силами, нужно, даже если управляющая компания создавала резерв на проведение капитального и текущего ремонта (письма Минфина России от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399, от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169). НДС со стоимости товаров, работ, услуг, приобретенных для целей ремонта, примите к вычету в общем порядке (ст. 171 и 172 НК РФ).

Также НДС нужно начислить, если выполнен ремонт не общего, а частного внутриквартирного имущества. См. подробнее Как отразить в учете реализацию работ (услуг) .

Если управляющая компания получила бюджетные субсидии на ремонт дома, то воспользоваться нормой пункта 2 статьи 154 Налогового кодекса РФ в данном случае не получится, так как стоимость ремонта дома не относится к регулируемым государством ценам. Поэтому полученные суммы из налоговой базы по НДС не исключайте. Такие разъяснения даны в письме ФНС России от 30 мая 2014 г. ГД-4-3/10394.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении расходов на ремонт общего имущества в многоквартирном доме (подрядным способом). Все квартиры дома находятся в собственности граждан

Управляющая компания «Альфа» применяет общую систему налогообложения, использует освобождение от НДС по операциям, предусмотренным подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Помимо коммунальных платежей, организация взимает с собственников помещений многоквартирного дома плату за ремонт. Из бюджета проведение ремонта не финансируется. По смете стоимость ремонта составляет 500 000 руб. Столько же получено от собственников помещений (суммарно за 2014 год).

В декабре 2014 года «Альфа» перечислила подрядной организации плату за проведенные ремонтные работы – 495 600 руб. (в т. ч. НДС – 75 600 руб.).

В учете были сделаны проводки:

Дебет 51 Кредит 62 «Расчеты по авансам полученным»
– 500 000 руб. – получены средства на ремонт от собственников помещений;

Дебет 20 Кредит 60
– 420 000 руб. – отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 19 Кредит 60
– 75 600 руб. – выделен входной НДС.

Принять входной НДС к вычету нельзя, поэтому бухгалтер включил его в стоимость работ:

Дебет 20 Кредит 19
– 75 600 руб. – скорректирована стоимость ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51
– 495 600 руб. – перечислена оплата подрядчику за счет средств собственников помещений многоквартирного дома;

Дебет 20 Кредит 90-2
– 495 600 руб. – списаны на себестоимость расходы на проведение ремонта;

Дебет 62 Кредит 90-1
– 495 600 руб. – отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту (в сумме средств, полученных от собственников и нанимателей помещений);

Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
– 495 600 руб. – зачтена предоплата, полученная от собственников (нанимателей) помещений.

ОСНО: НДС. Ремонт по договору подряда с региональным оператором

Фонд на капитальный ремонт может формировать региональный оператор . А управляющая компания в этом случае может выступать его подрядчиком, заключив договор на работы по капремонту. Реализуя такие работы (получив аванс за них), управляющая компания должна начислять НДС в общем порядке (п. 1 ст. 146 и ст. 154 НК РФ).

Подробнее об этом см.:

О применении вычетов по НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения подрядных работ, см. При каких условиях входной НДС можно принять к вычету .

УСН: поступление средств

Учет денежных средств, полученных на ремонт общего имущества многоквартирного дома, зависит от источников их получения:

от собственников помещений или из бюджета;

от нанимателей по договору социального найма (по неприватизированным квартирам) и других граждан, которые собственниками не являются;

от регионального оператора.

С редства от собственников или из бюджета

Средства, полученные непосредственно от собственников помещений дома (из бюджета) на проведение ремонта общего имущества, в доходах не учитывайте (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Это относится как к капитальному, так и к текущему ремонту (письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/104). Несмотря на то что указанное письмо относится к организациям на общей системе, применять его можно и при упрощенке (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Управляющей компании нужно обеспечить раздельный учет данных средств. При отсутствии раздельного учета эти средства нужно будет включить в состав доходов. Это следует из подпункта 1 пункта 1.1 статьи 346.15, подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ и подтверждено письмом ФНС России от 30 ноября 2011 г. № ЕД-4-3/20145.

Управляющая компания «Альфа» применяет упрощенку (объект налогообложения – «доходы за минусом расходов»).

В декабре 2013 года «Альфа» перечислила подрядной организации плату за проведенные ремонтные работы – 495 600 руб. Работы были выполнены в том же месяце, что подтверждено актом.

В учете были сделаны проводки:

Дебет 20 Кредит 60
– 420 000 руб. – отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;

Дебет 19 Кредит 60
– 75 600 руб. – отражен входной НДС;

Дебет 20 Кредит 19
– 75 600 руб. – включен входной НДС в стоимость ремонтных работ;

Дебет 20 Кредит 90-2
– 495 600 руб. – списаны на себестоимость расходы на проведение ремонта;

Бухгалтер «Альфы» при расчете единого налога в декабре учел: затраты на проведение ремонта в сумме 495 600 руб. в составе расходов.

Средства от арендаторов и нанимателей

Средства на ремонт, которые поступили непосредственно от арендаторов общего имущества многоквартирного дома, от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма, по общему правилу в доходах учесть нужно. Нормы подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ в отношении таких средств не применяются. Однако, если оформить перечисление этих средств посредническим договором, налогооблагаемые доходы они не увеличат. В таком случае управляющая компания выступает посредником между пользователями помещений многоквартирного дома и подрядчиком, оказывающим услуги по ремонту. Подтверждают данный подход нормы статьи 346.15, подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 28 февраля 2013 г. № 03-11-11/86.

Средства от регионального оператора

Если управляющая компания выступает подрядчиком по договору с региональным оператором , то доходы и расходы в рамках такого договора отражайте так же, как и по другим договорам, связанным с выполнением работ.

Деньги, поступившие на капитальный ремонт от регионального оператора, средствами целевого финансирования не являются. Для управляющей компании это обычная плата (предоплата) за выполненные работы по договору подряда. Поэтому сумму поступивших средств отразите в доходах. Это следует из положений подпункта 14 пункта 1 статьи 251, статей 346.15, 346.17 Налогового кодекса РФ.

УСН: расходование средств

Управляющие компании, которые платят единый налог с разницы между доходами и расходами, стоимость товаров (работ, услуг), приобретенных для целей ремонта, могут учесть в расходах . Сделать это можно при условии, что средства на ремонт не являются целевыми в соответствии со статьей 251 Налогового кодекса РФ, а расходы поименованы в закрытом перечне статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.

УСН: НДС

Если управляющая компания на упрощенке реализует населению работы (услуги) по тарифам, которые утверждены местными властями, то включенный в тариф НДС платить в бюджет она не должна (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). НДС, предъявленный подрядчиками, учитывайте в стоимости реализуемых работ (услуг) (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ). Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 10 апреля 2013 г. № 03-07-14/11871 и от 1 октября 2013 г. № 03-07-15/40685 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 25 октября 2013 г. № ЕД-4-3/19226).

Источник