Капитальный ремонт многоквартирных домов нежилое помещение пристроенное

Взносы по капитальному ремонту для собственников нежилых помещений в МКД

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

В жилищном законодательстве существует собирательное название обязательных платежей для собственников – плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Из-за такого названия у собственников нежилых помещений в МКД часто появляется убеждение, что они не обязаны платить такие платежи, в частности за капитальный ремонт, поскольку у них в собственности нежилое помещение. Но это не так – в случае неуплаты они рискуют стать должниками. Разберемся в нюансах этого обязательного платежа, как за нежилое помещение, так и за машиноместо.

Обязаны ли платить взносы за капитальный ремонт собственники нежилых помещений в МКД?

Напомним, плата за жилое помещение является реализацией собственниками как жилых помещений, так и нежилых бремени по несению расходов на содержание общего имущества (ст. 39 Жилищного кодекса). Более того, относительно оплаты взнос на капитальный ремонт существует ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, которая прямо предусматривает, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД распространяется на всех собственников помещений.

Законность и соответствие норм жилищного законодательства об оплате взносов на капитальный ремонт для собственников нежилых помещений была подтверждена Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы». При этом, Суд рассмотрел нормы в целом, не разграничивая собственников жилых и нежилых помещений.

В другом деле, КС РФ, рассматривая законность норм ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, закрепляющей общую обязанность собственников помещений в МКД участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт, отметил, что данная норма не может рассматриваться как не согласующаяся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление КС РФ от 29 января 2018 г. № 5-П). В итоге Суд сделал вывод собственники нежилых помещений с точки зрения обязательств по оплате за помещение несут такие же обязательства, как и собственники жилых помещений, в том числе обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт.

Они должны делать это с 30 июля 2017 года?

Действительно, ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ была введена в кодекс с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ. Но данный факт не означает, что обязанность оплачивать взносы возникла с указанной даты, поскольку данная норма распространяется на правоотношения с 1 января 2013 года. Такое положение было закреплено в ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». Это исключение согласуется с ч. 4 ст. 6 Жилищного кодекса РФ, предусматривающее распространение актов жилищного законодательства на отношения, возникшие до даты введения в действие такого акта, предусмотрев такое правило указанным актом.

Могут ли собственники нежилых помещений в МКД потребовать платежный документ на оплату на предстоящий календарный год?

По общему правилу, взносы на капитальный ремонт уплачиваются ежемесячно на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ч. 1-2 ст. 171, ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Собственникам нежилых помещений предоставлено вправе потребовать представить в их адрес платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год. При этом, собственник в таком случае, может оплатить такой платежный документ как единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, так и ежемесячно равными долями в течение календарного года (ч. 3 ст. 171 Жилищного кодекса РФ). При представлении платежного документа на год следует учитывать, что в пределах года тариф может быть разным. Как правило, до начала текущего года, субъекты РФ уже публикуют нормативный правовой акт, устанавливающий тариф на год и его изменение в течение года. Вопросы сроков публикации таких нормативных актов регулируются региональным законодательством. Например, в Ставропольском крае минимальный размер взноса устанавливается Правительством Ставропольского края ежегодно, но не позднее 1 октября года, предшествующего очередному году. Такой порядок определен ст. 2 Закона Ставропольского края от 28 июня 2013 года №57-кз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ставропольского края»

Если собственник нежилого помещения – юридическое лицо, то платежные документы должны представляться по адресу юридического лица.

Жилищным законодательством не урегулирован вопрос места представления платежных документов, а представление платежек в почтовый ящик представляет собой не иначе как правовой обычай согласно ст. 5 Гражданского кодекса.

На случай платежных документов за капитальный ремонт предусмотрено – если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, то платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.

Собственники машино-мест тоже должны оплачивать капитальный ремонт?

Жилищный кодекс не выделяет отдельного регулирования прав и обязанностей собственников машино-мест, поэтому при рассмотрении данного вопроса следует учитывать совокупность нормативно-правовых норм.

Машино-место отнесено к недвижимому имуществу в виде части здания или сооружения, границы частей которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

В п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354) содержится указание, что к нежилым помещениям в указанных Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Следует отметить общее, что в любом случае – машино-место является неотъемлемой частью здания и сооружения, то есть входит в его состав, поэтому, если машино-место находится в МКД, то наравне со всеми собственниками, собственник такого помещения обязан будет оплачивать взносы за капитальный ремонт.

Источник

Когда пристроенное помещение не оплачивает капремонт.

Взыскание задолженности за капремонт с собственника.

Мы уже рассказывали об обязанности собственников встроенных и пристроенных помещений участвовать в расходах на содержание и ремонт общедомового имущества. Однако из этого общего правила бывают и исключения. Пример – дело № А23 – 912/2018.

Фонд капитального ремонта обратился в суд с иском к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности за капремонт и пени в сумме почти 1 млн. руб.

Взносы на капремонт собирались на счёте регионального оператора, и суд первой инстанции не нашёл причин для отказа во взыскании задолженности. Он взыскал всю сумму, не приняв во внимание возражения собственника о том, что большая часть его площадей не относится к МКД.

Собственник не согласился с таким решением и обжаловал его в апелляционный суд.

Он указал, что неоднократно сообщал региональному оператору с предоставлением подтверждающих документов о принадлежности к МКД только части его помещений (440 кв.м). При этом эта площадь обособлена от других помещений ответчика (площадью 2300 кв.м.). Соответственно, самая большая площадь пристройки не относится к общедомовому имуществу.

Также собственник обратил внимание суда на то, что инженерные системы его нежилых помещений самостоятельны и независимы от инженерных систем жилой части дома, договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены им самостоятельно.

Таким образом, по мнению ответчика, его нежилые помещения представляют конструктивно изолированный, самостоятельный объект, имеющий обособленные входы-выходы с улицы и не имеющий в своих пределах функциональных частей, предназначенных для обслуживания нужд МКД.

Вышестоящие суды поддержали собственника.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с собственником, указав, что суд первой инстанции не принял во внимание важные обстоятельства.

Дом управляется кооперативом. Договором между ЖСК и собственником предусмотрен состав общего имущества, где установлена принадлежность к МКД только части нежилой площади ответчика в размере 440 кв. м, расположенной на первом этаже МКД. При этом там же разграничена ответственность за помещение, находящееся вне границ МКД, и установлено, что доля собственника нежилого помещения в общем имуществе МКД рассчитывается из расчета 440 кв. м. – то есть в размере встроенной части помещения. Из этого следует, что другая площадь пристройки – 2300 кв. м. не относится к общему имуществу МКД.

Также назначалась судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам эксперта, неотъемлемой частью МКД дома являются только встроенные помещения общей площадью 440 кв.м. Эти помещения конструктивно связаны с МКД, и их эксплуатация влияет на общее техническое состояние дома.

В свою очередь, пристроенные нежилые помещения общей площадью 2300 кв.м. являются самостоятельной частью, они могут быть демонтированы без ущерба строительным конструкциям жилого дома. При соблюдении норм эксплуатации, использование спорных нежилых пристроенных помещений не влияет на конструктивную целостность и общее техническое состояние строительных конструкций. Кровля пристроенных помещений не связана с кровлей и строительными конструкциями стен жилого дома.

Инженерные сети тоже являются обособленными и не влияют на общий объем потребления ресурсов МКД.

Таким образом, при эксплуатации нежилых помещений только небольшая их часть площадью 440 кв. м. является его конструктивной неотъемлемой частью.

Кроме того, суд указал, что собственник самостоятельно несет затраты по содержанию и обслуживанию своих помещений, в том числе текущему и капитальному ремонту.

Суд отменил решение суда первой инстанции, вынес новое решение о частичном удовлетворении заявленных требований, посчитав, что требования регионального оператора в отношении почти 800 тыс. руб. являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Арбитражный суд Центрального округа оставил кассационную жалобу регионального оператора без удовлетворения. Определением Верховного Суда РФ от 18 ноября 2019 г. N 310-ЭС19 – 20207 данное решение также оставлено без изменения.

Источник

Оплата капремонта собственником пристроенного помещения.

Обращение в суд за взысканием задолженности по капремонту.

Собственник пристроенного помещения не хотел платить за капремонт и дошёл в своих жалобах до Верховного Суда РФ. Однако освободиться от оплаты обязательных взносов владельцу помещения не удалось.

Дело №А07 – 12262/2017, о котором идёт речь, началось со взыскания небольшой задолженности (50 тыс.руб.) с собственника региональным оператором, собирающим взносы на свой счет. Ранее направленную претензию Фонда капремонта собственник проигнорировал. Владелец помещения настаивал на том, что пристрой к жилому дому и сам дом единым объектом недвижимого имущества не являются, а, значит, ответчик не обязан оплачивать капремонт.

Суд думал иначе и требование регионального оператора удовлетворил полностью. Дальше это дело по жалобам недовольного собственника прошло по всем инстанциям, но на результате дела это никак не отразилось.

Как суды мотивировали свое решение.

Суды в своих решениях написали, что спорный МКД включён в региональную программу капремонта, при этом согласно выписке из ЕГРН ответчик является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу этого многоквартирного дома.

По силу статей 36, 39, 154, 155, 158 Жилищного кодекса РФ понятие взноса на капремонт является составной частью платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Таким образом, собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание и капремонт общего имущества.

Государственная регистрация права в ЕГРН – это единственное доказательство существования зарегистрированного права. Принадлежность собственнику пристроенного помещения, расположенного по адресу МКД, никто не оспаривал.

Время возникновения у собственника обязанности по оплате капремонта зависит от опубликования региональной программы капремонта, в которую входит этот дом. Так как дом был включён в программу, и обязанность по оплате взносов уже наступила у всех собственников, то и ответчик в силу прямого требования закона должен нести расходы, в том числе на капремонт общедомового имущества. В свою очередь, региональный оператор вправе требовать уплаты взносов, так как эта обязанность не вытекает из какого-либо договора, а является обязательной в силу закона.

Довод ответчика о том, что его помещение является конструктивно изолированным помещением – пристроем с отдельными кровлей и входами, предназначенным для самостоятельного использования, не имеющее мест общего пользования совместно с жилым домом, суд отклонил.

Для определения статуса помещения была назначена экспертиза. Эксперт указал, что МКД и пристрой «не являются единым объектом недвижимого имущества, но, при этом, – не являются и обособленными, самостоятельными объектами недвижимости по отношению друг к другу, т.к. не удовлетворяют ряду требований, предъявляемым к обособленным (самостоятельным зданиям)».

Экспертиза показала, что пристрой имеет ряд общих несущих и ограждающих конструкций с многоквартирным домом, а также инженерные системы – общие как с жилым домом, так и с другими нежилыми помещениями, не входящими в состав спорного объекта. Собственник не представил каких-либо доказательств того, что спорное нежилое помещение является отдельно стоящим зданием и имеет самостоятельные инженерные сети, через которые осуществляется поставка коммунальных услуг, отдельный земельный участок, выделенный для его строительства и эксплуатации.

Исходя из этого, суды пришли к выводу, что помещение ответчика относится к МКД, а сам собственник обязан оплачивать взносы на капремонт. Задолженность была взыскана.

Верховный Суд РФ в определении от 1 ноября 2019 г. N 309-ЭС19 – 19112 также оставил жалобу собственника без удовлетворения.

Источник