Капитальный ремонт многоквартирных домов объектов культурного наследия

Разъяснения по проведению ремонтных работ на ОКН

Разъяснения по проведению ремонтных работ на объектах культурного наследия, расположенных на территории Московской области.

В соответствии с требованиями ст. 42 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) к ремонтным работам на объекте культурного наследия относятся научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны.

В соответствии с требованиями ст. 47.2 и 47.3 Федерального закона обязанность по сохранению объекта культурного наследия и осуществлению расходов на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии возложена на собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия.

Обязанности по сохранению, содержанию и использованию объекта культурного наследия в отношении многоквартирного жилого дома в целом и общего имущества многоквартирного дома, все жилые помещения которого находятся в частной собственности, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятому не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (ст. 56.1 Федерального закона).

Согласно письму Министерства культуры Российской Федерации от 27.05.2014 № 106-01-39/12-ГП необходимость в ремонте памятника подтверждается актом технического состояния (технического отчета о состоянии объекта культурного наследия), который составляется на основании визуального и (или) инженерно-технического обследования памятника. В указанном акте фиксируются повреждения (дефекты) объекта и его элементов с причинами их возникновения для обоснования проведения локальных ремонтных работ на памятнике или его элементах, подвергшихся в процессе эксплуатации износу.

Ремонтом считается, в том числе, замена и (или) восстановление конструкций объекта культурного наследия или элементов таких конструкций, за исключением несущих конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения объекта культурного наследия или их элементов, чье техническое состояние ухудшилось в процессе эксплуатации (например, устранение протечек в интерьере и на фасадах, ремонт покрытия кровли, покраска фасадов, замена и модернизация устаревшего оборудования инженерно-технического обеспечения, ремонт паркетного пола в случае вывала отдельных плах паркета). При этом применяются аналогичные утраченным материалы, а в случае ремонта (замены) оборудования инженерно-технического обеспечения – оборудование, улучшающее показатели.

В соответствии со ст. 45 Федерального закона проведение ремонтных работ на объекте культурного наследия (в том числе работы по ремонту фасада) должны проводиться на основании разрешения, выданного Главным управлением.

Выдача разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляется в соответствии с Порядком выдачи разрешений
на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного
в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия, утвержденным приказом Министерства культуры Российской Федерации от 21.10.2015 № 2625.

Согласно требованиям п. 5.2 указанного порядка для проведения работ по приспособлению объекта культурного наследия для современного использования необходимо представить в Главное управление следующие документы:

1. Заявление о выдаче разрешения.

2. Копию договора на проведение авторского надзора и (или) копия приказа о назначении ответственного лица за проведением авторского надзора.

3. Копию приказа о назначении ответственного лица за проведение научного руководства.

4. Копию договора подряда на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия.

5. Проектная документация (рабочая) либо рабочие чертежи на проведение локальных ремонтных работ с ведомостью объемов таких работ.

К проведению работ по сохранению объектов культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Реестр лицензий на деятельность по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации размещен на официальном сайте Министерства культуры Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в разделе «Лицензирование» по адресу: http://mkrf.ru/deyatelnost/licenzirovanie.

Разъяснения о проведении работ по фасадам объектов культурного наследия изложены в письме Министерства культуры Российской Федерации от 19.07.2017 № 212-01.1-39-ВА.

Источник

Заложники барских особняков

Жителям многоквартирных домов-памятников придется серьезно увеличить отчисления на капремонт

Миллион на фасад

Несколько лет назад семья Екатерины Волковой купила квартиру в бывшем купеческом доме в центре Костромы. Здание явно требовало ремонта, но молодую семью прельстило наличие отдельного входа и небольшого собственного палисадника под окнами.

— Покупая квартиру, мы радовались выгодной сделке: цена квадратного метра была не очень высокой. Но тогда мы даже не догадывались, в какую сумму нам обойдется ремонт и текущее обслуживание дома, — рассказывает костромичка.

Вскоре после новоселья к Волковым пришла комиссия, которая объяснила, что дом-памятник, куда они переехали, — объект особой охраны и ему требуется не просто ремонт, а реставрация, причем делать ее имеет право только лицензированная организация. Приведение в порядок одного лишь парадного фасада, выходящего окнами на проезжую часть, обошлось Волковым почти в миллион рублей.

— Если бы мы знали обо всех условиях, то, наверное, не решились бы на эту покупку, — сетует Екатерина. — На деньги, которые мы вложили в дом, можно было купить новый коттедж с большим участком. Но сейчас мы настолько привыкли к жизни в особняке с высокими потолками в центре города, что уезжать отсюда не хотим, несмотря на серьезные траты на содержание. Мы начали планировать свою жизнь так, чтобы нам не приходило претензий и штрафов со стороны контролирующих структур.

Заложники охранной грамоты

В отличие от Волковых, добровольно тратящих деньги на содержание дома-памятника, жители многих старых зданий в центре Костромы оплатить реставрационные взносы не в силах. Заложниками ситуации оказались и обитатели бывших барских особняков. Сами дома-памятники без должного ухода стремительно разрушаются. В облпрокуратуре подсчитали, что за последние 20 лет регион лишился каждого десятого из поставленных на учет 3577 объектов культурного наследия.

В этом году у жителей исторических зданий появилась новая головная боль, из-за которой обслуживание комнаты в дореволюционной развалюхе приближается к стоимости аренды суперджета: костромские суды начали выносить решения о принудительном ремонте многоквартирных домов-памятников за счет собственников.

Как рассказали в Свердловском райсуде Костромы, одним из таких зданий стал десятиквартирный дом на улице Шагова, построенный в стиле позднего классицизма и некогда принадлежавший мещанке Мясниковой. С XIX века в особняке сохранилась парадная деревянная лестница с точеными балясинами, двери с фигурными цветными стеклами, а также прекрасная печь с белыми кафельными изразцами на втором этаже. С иском о ремонте памятника истории регионального значения, построенного в 1820-е годы, в суд обратилась областная инспекция по охране объектов культурного наследия.

«По мнению инспекции, объект культурного наследия находится в неудовлетворительном состоянии, необходимо его полное инженерно-техническое обследование и разработка проектной документации на выполнение работ по его сохранению, — пояснили в суде. — Однако данные меры собственниками дома не принимаются, ни предписания, ни привлечение их к административной ответственности положения не меняют».

Владельцы квартир возразили, что обследование дома должно проводиться за счет самой инспекции, а деньги на ремонт памятника следует брать из «общего котла» региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

— Когда я покупал эту квартиру, мне никто не сказал о том, что этот дом — памятник, — возмущается один из жильцов, попросивший не называть своего имени. — Я плачу за услуги ЖКХ и в Фонд капремонта, который устанавливает предельную стоимость работ. Почему за историческую развалюху, где дует изо всех щелей, я должен вносить платить больше, чем жители новых добротных домов? Дом не признан аварийным. Почему от нас требуют его реставрировать? Мне вся эта лепнина вообще ни к чему. Главное — чтобы крыша не текла.

Однако суд пришел к выводу, что именно собственники — соразмерно своей доле в праве — обязаны разработать и согласовать с инспекцией по охране объектов культурного наследия проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта. Все работы жители должны выполнить за свой счет и отчитаться перед инспекцией в течение 24 месяцев с даты вступления решения суда в законную силу.

Ремонт из-под палки

Сегодня в Костромской области вынесено уже пять подобных судебных решений о принудительном ремонте многоквартирных домов-памятников, расположенных в Парфеньевском и Нерехтском районах области, а также в Костроме.

«По закону бремя сохранения памятников лежит на собственниках, — пояснили в областной инспекции по охране объектов культурного наследия. — В многоквартирных домах вопрос решается на общем собрании. Финансировать работы должны владельцы пропорционально площади жилья, а выполнять их — специализированная организация, имеющая лицензию минкульта. Конечно, на дома-памятники затраты больше, чем на другие здания. Но некоторые владельцы добровольно выполняют требования. Судебная стадия урегулирования спора — это крайняя мера, когда собственники не реагируют на предписания и штрафы».

Свой резон в этом есть. Например, капремонт фасада в доме Мясниковой на улице Шагова запланирован на 2032-2034 годы. Но здание уже все в трещинах. Если ждать десять с лишним лет — сохранять будет уже нечего.

Ольга Кокоулина, начальник отдела по работе со СМИ администрации города Костромы:

— В настоящее время принято два судебных решения о понуждении администрации города к проведению работ по сохранению объектов культурного наследия регионального значения: «Дом жилой М. Ф. Мясниковой» (улица Шагова, 20/2) и «Дом жилой Акатова, 1-я половина ХIХ века» (улица Комсомольская, 31). В связи с отсутствием в бюджете города денежных средств на эти цели идет поиск инвесторов. С 2017 по 2018 год региональный оператор провел капитальный ремонт в 23 многоквартирных домах — объектах культурного наследия на общую сумму 32 010 997,69 рубля. В план капитального ремонта на 2019 год включено 37 таких, из них на 17 разработана проектно-сметная документация. В 2019 году заключены договоры на проведение капитального ремонта общего имущества двух многоквартирных домов на улице Советской.

Иван Богданов, заместитель председателя Костромской областной думы:

— Вопрос капитального ремонта в домах-памятниках пока окончательно не урегулирован. На рассмотрение в Госдуму внесен проект изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия», которым предлагается ввести дополнительную главу, устанавливающую новый вид работ: «Текущее содержание объекта культурного наследия». Благодаря этому собственники смогут поддерживать памятник в надлежащем состоянии без разрешительных документов органа охраны. Если внутри такого дома потекла труба, для ее ремонта не нужно будет привлекать специализированную организацию с лицензией минкульта. На мой взгляд, это правильно. Пока поправки не приняты, муниципалитетам необходимо вести разъяснительную работу с жителями домов-памятников, рассказывать им о механизмах расприватизации жилья — если обслуживание квартиры окажется слишком дорогим. В таком случае гражданин сохранит право на пожизненное проживание в квартире, а бремя обслуживания памятника возьмет на себя муниципалитет, который в дальнейшем сможет распоряжаться этой собственностью.

По данным облдумы, сегодня в Костромской области насчитывается 478 жилых домов — объектов культурного наследия. Из них 334 требуют капитального ремонта. В краткосрочный план на 2017-2019 годы включено 77 домов. При этом количество зданий-памятников, отремонтированных по программе капитального ремонта, уменьшается. В 2017 году был отремонтирован 21 дом, а в 2018-м — всего шесть. Главная причина — проблемы с финансированием работ. Собираемость взносов в таких домах низкая. Как правило, это малоэтажки с квартирами небольшой площади. Их собственники формируют средства в «общем котле». Ремонт 27 домов-памятников обошелся в 29 миллионов рублей. А собственники квартир с октября 2014 года по 1 января 2019-го собрали всего четыре миллиона. Чтобы только окупить ремонт, потребуется более 25 лет. В Фонде капремонта жалуются, что качественно отремонтировать исторические фасады проблематично, поскольку стены украшены сложной лепниной, а применить реставрационные расценки при капитальном ремонте невозможно. Это в конечном итоге приводит к потере качества работ. Еще одна проблема — отсутствие подрядчиков, имеющих лицензию на проведение работ на домах-памятниках. Депутаты предложили создать для таких домов отдельную программу с бюджетным софинансированием, как это сделано в соседней Ярославской области. Однако урегулировать вопрос окончательно пока не удалось.

Источник

Где взять деньги на ремонт многоквартирников-памятников

Около 13 тысяч объектов культурного наследия являются многоквартирными домами, финансировать капремонт которых жильцы не могут

Стоимость капремонта жилых зданий, которые относятся к культурному наследию, значительно выше, чем обычного многоквартирного дома. За собственный счёт граждане его не потянут, а в бюджете денег нет. Депутаты предлагают изменить законодательство, а чиновники — изменить систему выделения средств. В преддверии Дня всемирного наследия, который будет отмечаться 18 апреля, тему обсудили на круглом столе в Госдуме депутаты, чиновники и эксперты.

Денег нужно в два раза больше

Согласно закону об объектах культурного наследия, жильцы домов — объектов культурного наследия должны поддерживать их в надлежащем техническом состоянии. При этом не каждая организация может проводить реставрацию, надо использовать особые материалы, конечную стоимость работ вообще сложно просчитать, но главное — в Жилищном кодексе даже не прописаны особенности эксплуатации таких зданий.

В России существует единый государственный реестр памятников истории и культуры, который содержит сведения обо всех объектах культурного наследия. Кроме федеральных, есть достопримечательности регионального и муниципального значения. Чтобы здание могло быть признано культурной ценностью, с момента его постройки или исторических событий, связанных с ним, должно пройти не менее 40 лет. Это правило не относится к квартирам и домам выдающихся личностей — такие дома могут стать объектами культурного наследия сразу после смерти этих людей.

Выявлением и учётом таких памятников занимаются, согласно Закону «Об объектах культурного наследия», Министерство культуры, а также уполномоченные местные ведомства. В Москве это департамент культурного наследия.

Статус могут получить объекты, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, а также социальной культуры. Рекомендовать включение того или иного объекта в реестр могут также общественные организации и граждане.

В конце марта Российская ассоциация реставраторов обратилась в Правительство, Минкультуры и Минстрой с просьбой выделить дополнительные средства на ремонт многоквартирных домов, которые входят в список объектов культурного наследия. Сейчас финансирования на реставрацию этих зданий просто нет. Проблема в том, что на объекты культурного наследия нужно тратить минимум в два раза больше денег и не ясно, откуда их брать. Средств хватает только на восстановление общей инфраструктуры, а для реставрации непосредственно предметов охраны культуры: фасадов, лепнины, ограды — нет.

По данным Минстроя, на территории 71 региона расположено 12,2 тысяч многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия. Среди них в федеральном ведении находится лишь 519, в региональном — 7934, муниципальные власти отвечают за 471, а ещё 3997 домов были только недавно выявлены.

Государство пока держится в стороне

«31 декабря 2016 года президент Владимир Путин дал поручение Правительству до 1 сентября 2017 года разработать методику определения размера предельной стоимости работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Это должно касаться и тех, которые являются объектами культурного наследия», — напомнила участникам встречи первый зампред Комитета Госдумы по культуре Елена Драпеко.

Сейчас в федеральном законе об объектах культурного наследия прописано, что власти региона разрабатывают охранные обязательства и предъявляют их собственникам помещений в многоквартирных домах. Это уже ставит людей в неравные условия и вообще в невыгодное положение по сравнению с собственниками помещений обычных многоэтажек. Кроме того, большинство исторических зданий возведено давно и имеет большой процент износа, что серьёзным образом влияет на расходы, необходимые для поддержания их в нормальном состоянии. Если в Самаре таких домов 20, то, например, в Санкт-Петербурге — 600.

А требования к содержанию объекта культурного наследия высоки. Нужно обеспечивать неизменность его облика, поддерживать в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии. Драпеко уверена, что человек со средней зарплатой не сможет выделить нужную сумму на реставрацию, которая потребует создания специального проекта, покупки дорогих строительных материалов, оплату труда высококвалифицированных рабочих. «Это непосильно для большинства собственников. Особенно для пенсионеров, а их в домах-памятниках проживает немало», — подчеркнула депутат.

«Государство должно выделять дополнительные средства на ремонт таких зданий. Памятники истории и культуры — это общенародная собственность. Поэтому финансирование их реставрации должно идти сверху», — уверена Драпеко.

С ней полностью согласилась председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. Она считает, что ремонтные работы должны производиться в рамках предусмотренных программ, финансируемых из бюджета, ведь не вина людей, что они живут в домах, признанных объектами культурного наследия. Если речь идёт о бывшем госфонде, который приватизировался и стал принадлежать собственникам, то ремонтные работы там — зона ответственности властей.

Глава думского комитета также настаивает на срочных поправках в Жилищный кодекс, где будет прописан пункт о проведении капремонта в домах-памятниках. Она также отметила, что одними финансами проблемы будет не решить, ведь выполнять ремонтные работы должны тщательно отобранные подрядные организации

«У семи нянек дитя без глазу»

Такой видит ситуацию замминистра культуры Олег Рыжков. То есть ряд ведомств занимается проблемами многоквартирных домов — памятников культуры, но слаженности в их работе нет. «Главными проблемами являются ветхий аварийный фонд, финансирование, особенности капитального ремонта в рамках ЖКХ в таких зданиях и доступ к многоквартирным жилым домам», — сказал Рыжков.

Он считает, что надо переходить от сохранения отдельных жилых домов, как объектов культурного наследия, к сохранению исторической среды отдельных улиц с такими домами либо исторических центров городов.

«Кроме того, Минкульт сам не в состоянии проводить инвентаризацию таких домов, нам нужна помощь субъектов. И необходимо определять источники финансирования», — сказал чиновник. По его словам, финансирование капремонта в таких домах возможно как в рамках региональной программы капремонта, так и отдельной программы, утверждённой субъектом Федерации для таких домов.

«Мы считаем, что общие работы в таких домах должны вестись за счёт средств фонда капремонта, а особые работы — за счёт средств бюджета, на уровне которого объект культурного наследия включён в реестр», — обозначила позицию ведомства Солнцева, добавив, что понимает — средств нет. «Надо стараться их найти, иначе будут безвозвратно потеряны величайшие памятники культуры», — высказалась председатель комиссии.

«Сейчас сборы в рамках капремонта не учитывают дома, которые являются памятниками наследия, защищены ЮНЕСКО, например, эти строения нельзя отремонтировать на средства, которые собирают с граждан», — сказал в комментарии «Парламентской газете» глава Комиссии Общественной палаты по развитию социальной инфраструктуры, местного самоуправления и ЖКХ Игорь Шпектр.

Он напомнил, что запрещено менять оригинальную лепнину с фасадов домов-памятников на копии из пластика или скульптуры — на копии. «Например, в Саратове на центральной улице стоит 60 жилых домов — памятников культурного наследия и ясно, что все их привести в надлежащее состояние за счёт взносов и денег из местного бюджета нельзя. Поэтому я считаю, что федеральному бюджету надо выдавать дотации. Эти дома — гордость страны, и если мы хотим, чтобы карнизы не падали на головы прохожих и не были закрыты сетками, то надо посчитать, во что обходятся элементы домов культурного наследия, и их реставрацию осуществлять на федеральные деньги».

Пока что депутаты дали Минкульту и Минстрою общее поручение совместно выявить и провести учёт многоквартирных домов — объектов культурного наследия, находящихся в аварийном состоянии.

Что думают жители

«У нас как раз затевается капремонт. Этот дом 1931 года постройки, который расположен в Басманном тупике в Москве — памятник архитектуры эпохи конструктивизма. Он был экспериментальным и объединял коммуну и частные квартиры», — рассказал «Парламентской газете» сотрудник фармацевтической компании Константин Гудков. Главное в постройках того времени — пропорции и объёмы, сама архитектура здания, то есть декоративных элементов на его фасадах нет.

«Важно, чтобы подрядная организация, которая будет делать нам ремонт, понимала, с каким зданием она работает, — продолжил Константин. — К сожалению, зачастую у нас тратятся деньги на капремонты там, где они не нужны. Часто кладётся плитка на бетонную лестницу, которая представляет собой историческую ценность или меняются деревянные окна на пластиковые, то есть детали заменяются без учёта исторической ценности дома».

Культуролог и историк Сергей Агрба живёт в одном из исторических домов Арбата. «По хорошему, городские и федеральные власти должны выделять средства на содержание и ремонт исторических домов, это наше наследие. Либо помогать проживающим в этих домах, так как большинство жителей осталось ещё с давних времён и являются по сути хранителями их истории, — рассуждает Сергей. — Второй вариант — собирать деньги с жителей. Только объяснять цели в этом случае надо грамотно, люди должны понимать, что от их сознательности зависит дальнейшая судьба дома».

Источник