Капитальный ремонт многоквартирных домов перенос сроков

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 марта 2020 г. N 6644-ОГ/06 О принятии решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме

1. Согласно ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ, если на спецсчете достаточно денег или определен способ финансирования соответствующих мероприятий, собственники помещений в МКД вправе на общем собрании принять решение о проведении капремонта в более ранние сроки, чем предусмотрены региональной программой капремонта.

С другой стороны, ч. 4 ст. 168 ЖК РФ допускает перенос сроков капремонта на более поздний срок или сокращение его объема по решению ОСС помещений в МКД.

Прошу разъяснить, сколько голосов от общего количества голосов в МКД необходимо для принятия на ОСС указанного решения об ускорении либо отложении сроков капремонта общего имущества МКД:

— простое большинство при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (поскольку ч. 1 ст. 46 ЖК РФ специально не установлено иное), либо

— не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД, поскольку оба указанных решения являются решениями о капитальном ремонте общего имущества в МКД, а оно, в свою очередь, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ требует для утверждения не менее чем 2/3 голосов собственников.

2. Согласно ч. 9, ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ владелец специального счета, получивший уведомление от органа ГЖН о 50% дефиците фактического размера средств ФКР по сравнению с начисленными, и если его взаимодействие с должниками по взносам не привело к положительному результату, обязан инициировать проведение ОСС помещений в данном МКД в целях принятия решения о порядке погашения задолженности. Аналогичная обязанность есть у управляющей организации, если владельцем спецсчета является региональный оператор.

В связи с этим прошу разъяснить:

— какого рода решение может принять ОСС, созванное по указанному поводу?

— какое количество голосов собственников необходимо будет для утверждения данного решения?

3. Согласно ч. 6 ст. 190.1 ЖК РФ собственники помещений в МКД, который требовал проведения капремонта на дату первой приватизации помещения в данном доме, вправе на общем собрании определить то лицо, которое будет от их имени участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе подписывать соответствующие акты.

В связи с этим прошу разъяснить, сколько голосов от общего количества голосов в МКД необходимо для принятия на ОСС указанного решения о наделении лица полномочиями по приемке работ по капремонту:

— простое большинство при условии кворума в 50% голосов от общего количества голосов (поскольку ч. 1 ст. 46 ЖК РФ специально не установлено иное),

— квалифицированное большинство — в 50% либо 2/3 от всех голосов (по иным соображениям).

Ответ: Департамент стратегических проектов Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения, направленные в форме электронного документа от 4 февраля 2020 г. N 132401, от 10 февраля 2020 г. N 132992, от 14 февраля 2020 г. N 133603 (вх. в Минстрое России от 4 февраля 2020 г. N 3909-ОГ, от 10 февраля 2020 г. N 4927-ОГ, от 14 февраля 2020 г. N 5945-ОГ), о разъяснении отдельных положений законодательных актов Российской Федерации и в рамках компетенции сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России осуществляет выработку и реализацию государственной политики и нормативное правовое регулирование в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, оказывает государственные услуги, управляет государственным имуществом в соответствующей сфере.

Согласно статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), поставленным на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, собственники помещений могут провести капитальный ремонт раньше запланированного региональной программой срока, в таком случае самостоятельно обеспечив его проведение. Израсходовать средства фонда капитального ремонта со специального счета собственники вправе в любое время, приняв решение о капитальном ремонте многоквартирного дома на общем собрании при условии, что на момент вынесения такого решения на специальном счете достаточно средств, или же, если средств на таком счете недостаточно, определить иные способы финансирования.

Согласно части 1 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов.

Частью 4 статьи 168 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что внесение в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

По вопросу о порядке погашения задолженности по взносам на капитальный ремонт сообщаем, что в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме перечисляют взносы на капитальный ремонт на специальный счет и они остаются собственниками своих денежных средств, поэтому владелец специального счета все действия, связанные с распоряжением данным счетом, вправе осуществлять только по решению общего собрания собственников помещений. В связи с чем, наделение владельца специального счета полномочиями по взысканию задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт может быть осуществлено только решением общего собрания собственников помещений в любое время.

Частью 5.1 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме должно быть, в частности, определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

На основании изложенного, собственники помещений, накапливающие средства на капитальный ремонт на специальных счетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с проведением капитального ремонта, путем принятия решения большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Директор Департамента
стратегических проектов

М.С. Гилев

Обзор документа

Минстрой разъяснил, что собственники помещений в многоквартирном доме, накапливающие средства на капремонт на спецсчетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с капремонтом.

Решения принимаются не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник

Как приблизить срок капитального ремонта и войти в краткосрочный план

В Жилищном комитете в целях объективного и всестороннего рассмотрения документов о техническом состоянии строительных конструкций в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге (далее — МКД), представленных администрациями районов Санкт-Петербурга в Жилищный комитет для актуализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД созданы специальные отделы, которые рассматривают вопросы включения МКД в Программу, перенос капитального ремонта на ранний срок, отдаление срока капитального ремонта, если ремонт пока не требуется. Для каждого случая существует своя пошаговая инструкция.

Как перенести капитальный ремонт на ранний срок или Включение в краткосрочный план капитального ремонта

Обоснование необходимости переноса срока капитального ремонта на ранний срок или включение в краткосрочный план капитального ремонта многоквартирных домов возможно при соблюдении следующего порядка подачи документов:3 шага для переноса срока капитального ремонта:

Шаг 1: Утвердить на собрании элементы дома (фасады, кровля, системы ХВС, ГВС, ЦО, К1, ЭС), требующие капитального ремонта.

Возможно одновременное рассмотрение нескольких систем. Собрание должно принять решение о проведении капитального ремонта — не менее 2/3 голосов.

Шаг 2: Выполнить техническое обследование силами специализированной организации с разработкой технического заключения и расчётом физического износа по ВСН 53-86(р).

После определения, какие конструкции или системы Вашего дома нуждаются в срочном капитальном ремонте, необходимо выполнить Техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций или инженерных систем МКД силами специализированной организации (далее — техническое заключение), которое является обосновывающим документом для внесения изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге. Перенос сроков зависит от фактического состояния в %, рассчитываемых по ВСН 53-86(р).

Шаг 3: Подать заявление и комплект документов в в Отдел капитального ремонта Районного Жилищного агентства Вашего района на рассмотрение.

Комплект документов необходимо предоставить в отдел капитального ремонта РЖА или в администрацию района. После проверки комплектности и правильности выполнения комплект передаётся в Жилищный комитет Санкт-Петербурга, где проходит следующую проверку в соответствующих отделах. Организуются выездные комиссии, проверяется подлинность фотографий, соответствие дефектных участков факту, проверяется расчёт физического износа здания по заявленным строительным конструкциям или инженерным системам. После получения положительного заключения документация поступает в Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и идёт подготовка к проведению капитального ремонта.

После утверждения Управляющая компания, ТСЖ, ЖСК получает уведомление от включении в краткосрочный план капитального ремонта.

Почему в озникает в опрос о переносе капитального ремонта на ранний срок

— дома нет в списке капитального ремонта;

— дом в ключили в программу капремонта на 2035 год, но кров ля ( фасады , инженерные системы ) требуют ремонта уже сегодня.

— при формировании Программы капитального ремонта внесены не правильные данные о сроке службы, параметрах и физическом износе. Требуется коррекция.

— у дома спецсчёт, надо обосновать необходимость капремонта, чтобы воспользоваться своим счётом.

Очередность пров едения капитального ремонта определена в соот в етст в ии с Законом Санкт-Петербурга от 04.12.2013 № 690-120 «О капитальном ремонте общего имущест ва в многок в артирных домах в Санкт-Петербурге » по следующим параметрам :

Физический износ конструкти вных элементо в дома или инженерного оборудо в ания ;
Продолжительность эксплуатации ( межремонтный срок );
Ав арийное состояние конструкций .

При фактическом обследо в ании домо в в ыя в ляются но в ые дефекты строительных конструкций и и нженерных систем , в лияющие на их техническое состояние . Если дефекто в достаточное количест во и их со в окупность может прив ести к ав арийным ситуациям , то в озможен перенос сроко в капитального ремонта . Такой дом может быть включен в краткосрочный план капитального ремонта на ближайшие три года.

Какие виды услуг или работ финансируются за счёт средст в Ф онда капитального ремонта , сформиро в анного исходя из минимального размера в зноса на капитальный ремонт МКД Санкт-Петербурга

За счёт средст в Ф онда капитального ремонта финансируются следующие виды услуг или работ :

1. Услуги или работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, перечень которых установлен ч.1 ст.166 ЖК РФ:

капитальный ремонт крыши ;
капитальный ремонт фасадов ;
капитальный ремонт электрооборудования;
капитальный ремонт системы отопления;
капитальный ремонт холодного водоснабжения (ХВС);
капитальный ремонт горячего водоснабжения (ГВС);
капитальный ремонт системы водоотведения (К1);
капитальный ремонтподв альных помещений ;
капитальный ремонт или замена лифто вого оборудо в ания , лифто в ых шахт ;
капитальный ремонт фундамента многок в артирного дома .

2. Замена и (или) в осстано в ление строительных конструкций МКД или элементо в таких конструкций , за исключением несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы , и (или) в осстано в ление указанных элементо в в связи с опасностью их обрушения , когда осно ванием для признания МКД ав арийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутст вуют.
3. Разработка и (или) экспертиза проектной документации на пров едение капитального ремонта общего имущест ва в МКД (в случае , если подгото в ка и (или) экспертиза проектной документации необходима в соот в етст в ии с законодательст в ом о градостроительной деятельности ).
4. Ремонт отдельных элементо в систем проти в опожарной защиты со сроком службы более 20 лет (при наличии указанных систем в проекте МКД).
5. Осущест в ление строительного контроля .
6. Погашение кредито в, займо в, полученных и использо в анных в целях оплаты данных работ , и уплата проценто в за пользо в ание этими кредитами , займами .

Расчеты за в ыполненные работы по техническому обследо в анию ( экспертизе ) строительных конструкций и инженерных систем должны осущест в ляться за счёт фонда текущего ремонта , учтенного годо выми планами общего собрания собст в еннико в помещений .
Для в ыполнения работ по техническому обследо в анию, требуется наличие в ыданного саморегулируемой организацией св идетельст ва о допуске к работам , которые оказы вают в лияние на безопасность объекто в капитального строительст ва.

Требования к соста ву и оформлению Т ехнического заключения

Комплект документов представляет собой Техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций МКД с расчётом физического износа по ВСН 53-86(р).

К оформлению технических заключений предъявлены следующие требования:

наличие заверенной копии свидетельства о допуске к выполнению соответствующих работ, выданное саморегулируемой организацией (СРО);
наличие согласованного с заказчиком технического задания на обследование;
наличие чертежей конструкций объекта с деталями и обмерами, схем дефектов и повреждений с фиксацией их мест и характера, дефектной ведомости, определение действующих нагрузок и поверочные расчеты несущей способности конструкций, (Примечание: документы содержатся в архиве Дома или в архиве проектной организации).
наличие фотофиксации повреждений и схем с указанием места привязки выполненной фотофиксации.
в выводах должно быть отражено определение действительного состояния строительных конструкций, анализ причин дефектов и повреждений, а также рекомендации по устранению аварийности.

Результаты технического обследования сооружений допускается использовать при сроке давности выполнения технического обследования, не превышающем 3 года.

Об ъём работ по техническому обследованию

Цель 1 : Оценка технического состояния и степени износа строительных конструкций и инженерных систем здания по ВСН 53-86(р) для капитального или текущего ремонта (Включение в краткосрочный план капитального ремонта) .

В изуальное обследо в ание элементо в строительных конструкций или элементо в инженерных систем с помощью необходимых приборо в и инструменто в.
Разработка карты дефекто в и их фотофиксация ;
Соста в ление в едомости дефекто в;
Расчёт физического износа по ВСН 53-86(р) ;
В ыдача технического заключения с выв одами о причинах появ ления дефекто в и рекомендациями по их устранению .

В опросы и ответы:

@ Ст . 44 ЖК : К компетенции общего собрания собст в еннико в помещений в многок в артирном доме относятся принятие решений о капитальном ремонте общего имущест ва в многок в артирном доме . Требуется ли прописы вать в листе для голосо в ания сроки ремонта , объем работ , стоимость материало в и т.д.?

От в ет : Для накопления средст ва на капремонт указы вать сроки , объёмы , материалы и т.д. не требуется . Достаточно указать , что создается накопительный фонд и стоимость с кв адратного метра (или даже просто стоимость с кв адратного метра ). Если планируется пров едение капитального ремонта конкретных строительных конструкций ( фасады , кров ля ) или систем ( ЦО , ХВС, ГВС, К, ЭО ), то кратко описы в ается предмет ремонта ( например — ремонт кров ли ) и его стоимость , как общая , так и с кв адратного метра , соста в ленная на осно в ании технического обследо в ания и дефектной в едомости .

@ Кто винов ат , если во в ремя ожидания капитального ремонта фасадо в на машину упал кусок облицо в ки фасада ?
От в ет : Согласно Прав ил содержания общего имущест ва в многок в артирном доме надлежащее содержание общего имущест ва в за в исимости от способа упра в ления многок в артирным домом обеспечи в ается :
а) собст в енниками помещений :

путем заключения дого вора упра в ления МКД с УК — в соот в етст в ии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ ;
путем заключения дого вора о содержании и ремонте общего имущест ва с лицами , оказы в ающими услуги и (или) в ыполняющими работы (при непосредст в енном упра в лении МКД), — в соот в етст в ии со ст.164 ЖК РФ ;

б) ТСЖ, ЖСК или иным специализиро в анным потребительским кооперати в ом (при упра в лении многок в артирным домом ):

путем членст ва собст в еннико в помещений в указанных организациях — в соот в етст в ии с разделами V и VI ЖК РФ ;
путем заключения собст в енниками помещений , не яв ляющимися членами указанных организаций , дого воров о содержании и ремонте общего имущест ва с этими организациями — в соот в етст в ии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ .

Если физический износ общего имущест ва достиг уров ня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечи вает безопасность жизни и здоро в ья граждан , сохранность имущест ва физических или юридических лиц, государст в енного или муниципального имущест ва, собст в енники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению в ыя в ленных дефекто в.

@ Как формируется программа капитального ремонта домо в? Можно ли добиться в ключения нашего дома в программу капремонта на следующий год?
От в ет : Сущест вует два программных документа , которые исполняет фонд капитального ремонта . Перв ый – это долгосрочная программа капитального ремонта многок в артирных домо в, рассчитанная до 2043 года , а в торой – краткосрочный план на следующие три года . Перв оначально, краткосрочная программа на каждый год формируется на осно ве данных от упра в ляющих компаний , предоста в ляющих св едения о техническом состоянии домо в. Поэтому , если Вы считаете , что именно в В ашем доме должен пройти капитальный ремонт в следующем году , то необходимо обратиться в Вашу упра в ляющую компанию и получить соот в етст в ующее заключение специализиро в анной организации .

@ Как доказать необходимость капитального ремонта и переноса сроко в? Достаточно ли фотографий и описания неиспра в ностей или нужна экспертиза ?
От в ет : Согласно Прав ил содержания общего имущест ва в многок в артирном доме (п.13) осмотры общего имущест ва в за в исимости от способа упра в ления многок в артирным домом пров одятся собст в енниками помещений , лицами , прив лекаемыми собст в енниками помещений на осно в ании дого вора для пров едения строительно-технической экспертизы , или от в етст в енными лицами , яв ляющимися должностными лицами органо в упра в ления ТСЖ, ЖСК или иного специализиро в анного потребительского кооперати ва ( далее — от в етст в енные лица ) или упра в ляющей организацией , а при непосредст в енном упра в лении многок в артирным домом — лицами , оказы в ающими услуги и (или) в ыполняющими работы .

Согласно п.14, результаты осмотра общего имущест ва оформляются как акт о смотра , который яв ляется осно в анием для принятия собст в енниками помещений или от в етст в енными лицами решения о соот в етст в ии или несоот в етст в ии пров еряемого общего имущест ва ( элементо в общего имущест ва) требо в аниям законодательст ва Российской Федерации , требо в аниям обеспечения безопасности граждан , а также о мерах ( мероприятиях ), необходимых для устранения в ыя в ленных дефекто в ( неиспра в ностей , по в реждений ) ( далее — акт осмотра ).

Физический износ конструкций , инженерных систем и других объекто в общего имущест ва многок в артирных домо в определяется путём их обследо в ания в изуальным способом ( по в нешним признакам износа ), инструментальными методами контроля и испытания их в соот в етст в ии с требо в аниями В СН 57-88(р), “Положение по техническому обследо в анию жилых зданий” , а количест в енная оценка физического износа — на осно в ании требо в аний В СН 53-86(р) “Правила оценки физического износа жилых зданий” и применения соот в етст в ующих расчётных формул , таблиц или графико в, прив еденных в данных документах . В соот в етст в ии с требо в аниями СП 31-01-2003 , при необходимости , техническое состояние несущих строительных конструкций многок в артирных домо в может быть устано в лено специализиро в анными организациями .

Вывод:

Законом предусмотрена возможность ускорения срока капитального ремонта МКД с включением его в краткосрочную Программу капитального ремонта.

Проконсультироваться по переносу сроков капитального ремонта можно по телефону в Санкт-Петербурге: (812) 309-85-67.

Источник

Капитальный ремонт многоквартирных домов перенос сроков