Капитальный ремонт многоквартирных домов технадзор

Строительный контроль при капитальном ремонте МКД

УО и ТСЖ в своей деятельности должны руководствоваться огромным количеством нормативных правовых актов. При проведении капитального ремонта УО/ТСЖ часто упускают из вида обязанность по проведению строительного контроля, которая предусмотрена Градостроительным кодексом (далее — ГрК РФ). Подробнее в статье.

УО, ТСЖ обязаны осуществлять строительный контроль

Согласно ч. 1 ст. 53 ГрК РФ строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

Цель строительного контроля — проверка:

• соответствия выполняемых работ проектной документации (в том числе решениям и мероприятиям, направленным на обеспечение соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов);

• требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий;

• требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства.

Строительный контроль лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Кто проводит строительный контроль: силами УО, ТСЖ или сторонняя организация?

Функции строительного контроля вправе осуществлять работники подрядчика и заказчика, на которых в установленном порядке возложена обязанность по осуществлению такого контроля (п. 4 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468).

Обратите внимание! Возможность ведения строительного контроля подрядной организации и организации, которая проводит работы по капитальному ремонту, была опровергнута Минстроем в письме от 20 декабря 2018 г. N 55067-ОГ/08, где сделан вывод : очевидно, в этой связи, что соответствующие контрольные мероприятия, осуществляемые в рамках строительного контроля заказчиком в отношении подрядчика, не могут осуществляться самим подрядчиком.

Как правило, работы по капитальному ремонту оформляются договором строительного подряда и регулируются соответствующими нормами ГК РФ. В свою очередь, заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика (ст. 749 ГК РФ).

Таким образом, УО/ТСЖ имеют право самостоятельно осуществлять строительный контроль при наличии у организации штатного инженера. Также, возможен вариант привлечь инженера или инженерную организацию по договору об оказании услуг.

Источник

Фонд капремонта Москвы снял с себя функции технадзора за капремонтом многоквартирных домов

7 апреля 2021 года ФКР Москвы объявил очередной конкурс на «Оказание услуг по осуществлению строительного контроля за капитальным ремонтом общего имущества в многоквартирном(ых) доме(ах)«. Теперь, по новым правилам, технадзор за проведением работ по капремонту МКД Москвы начали вести не сотрудники Фонда капремонта, а сторонней организации, выигравшей уже прошедшие конкурсы и, скорее всего, планирующие выиграть и новый объявленный конкурс.

При этом ни Фонд капремонта МКД Москвы, ни Департамент капремонта Москвы не дают никакой информации на своих официальных сайтах о самых существенных изменениях в системе капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Москвы за весь период существования новой системы с 2015 года.

На эти существенные изменения обратили внимание в первую очередь муниципальные депутаты в разных районах Москвы причём уже в ходе текущей работы. Так, например, Светлана Кобзарь, муниципальный депутат района Преображенское (ВАО) получила приглашение на комиссию по приемке работ по капитальному ремонту не от ФКР Москвы, а от совершенно другой организации, о чём ФКР Москвы никого и никак заранее не стал уведомлять, а просто поставил всех перед фактом.

Так, в прошлом году в московское законодательство, касающееся капитального ремонта был внесен целый ряд изменений. Теперь функции строительного надзора закреплены не за сотрудниками Фонда капремонта Москвы, а за организацией, которая выиграет конкурсы, объявленные ФКР Москвы. Таких конкурсов в прошлом году было объявлено два, на оба конкурса заявилась всего одна организация, конкурсы были признаны несостоявшимися и оба договора были заключены с единственным участником — ГАУ МосжилНИИпроект, который, что не удивительно, является организацией, подведомственной Департаменту капремонта города Москвы.

Соответственно ГАУ МосжилНИИпроект подписал в прошлом году два договора с ФКР Москвы на оказание услуг по осуществлению строительного контроля за капитальным ремонтом общего имущества в многоквартирном(ых) доме(ах):

— СК-000001-20 на сумму 810 611 395,69 руб., стройконтроль в 1337 многоквартирных домах;
— СК-000002-20 на сумму 842 787 885,96 руб., стройконтроль в 1270 многоквартирных домах.

При этом все сотрудники технического надзора (ИТН), которые ранее работали в Фонде капремонта МКД Москвы, теперь полностью перешли в новую организацию. Таким образом, в ближайшее время ГАУ МосжилНИИпроект будет осуществлять строительный контроль в 2 607 МКД Москвы со стоимостью работ в 1,65 млрд.рублей. Причём, если ранее эти миллиарды финансировались из бюджета Москвы (заработная плата сотрудников ИТН, накладные расходы и т.п.), то теперь все эти расходы лягут на плечи собственников помещений в многоквартирных домах — с 2021 года всё это в полном объёме финансируется из взносов на капитальный ремонт.

Новый конкурс, объявленный 7 апреля на сумму 653 667 465,36 рублей (1 643 МКД) скорее всего тоже выиграет ГАУ МосжилНИИпроект.

Перечень новых сотрудников института с официального сайта (или вакансии) — в основном бывших сотрудников ФКР Москвы:

• Заместитель директора Бийбулатов Эльдар Муратович
• Управление контроля производства работ, Начальник управления Чуищев Евгений Юрьевич
• Управление строительного контроля по ВАО, Начальник управления Юдов Владимир Иванович
• Управление строительного контроля по ЮЗАО, ТиНАО, Начальник управления Цыганков Владимир Михайлович
• Управление строительного контроля по ЗАО, Начальник управления — Вакансия
• Управление строительного контроля по ЦАО, Начальник управления Травкин Владимир Валерьевич
• Управление строительного контроля по САО, Начальник управления Ситник Александр Витальевич
• Управление строительного контроля по ЮАО, Начальник управления — Вакансия
• Управление строительного контроля по СВАО, Начальник управления Рябоненко Павел Валентинович
• Управление строительного контроля по ЮВАО, Начальник управления Коваль Максим Борисович
• Управление строительного контроля по СЗАО, ЗеленАО, Начальник управления Тимофеев Игорь Валентинович
• Управление по работе с объектами культурного наследия, Начальник управления Краснов Сергей Александрович
• Сметное управление, Начальник управления Токаревская Надежда Николаевна
• Управление лифтового хозяйства, Начальник отдела Дубинкин Сергей Александрович

Поскольку это не единственные и не последние изменения, в следующих материалах дополнительно расскажем, что и как происходит в сфере капитального ремонта МКД Москвы. Только выход из «общего котла» и переход на специальный счёт даст возможность собственникам САМИМ контролировать свои расходы на капремонт и делать именно те работы, которые им реально нужны.

UPD от 12.04.2021г. Вчера состоялось онлайн мероприятие, на котором муниципальный депутат района Щукино Татьяна Яскович рассказала дополнительные подробности нововведений — непосредственно работы будут начинаться только после приемки проектно-сметной документации, акт выполненных работ по изготовлению проектно-сметной документации является фактически актом открытия самих работ, представитель стройконтроля должен иметь доверенность от ФКР Москвы, экспертиза теперь оплачивается подрядчиком, штрафы на подрядчиков будет накладывать организация стройконтроля, а не ФКР Москвы.

Источник

Технадзор за капитальным
ремонтом

Один из самых важных и ответственных этапов при выполнении капитального ремонта зданий и сооружений — технический надзор. Это цельный комплекс проверочных работ, начиная с монтажа и завершая отделкой зданий. Чтобы план действий был выполнен на высшем уровне с учетом требований и в оговоренные сроки, нужно выполнять строгий технический надзор за капитальным ремонтом. Регулирование и контроль становятся неотъемлемой частью любого строительного процесса, в том числе и ремонтно-отделочных работ.

Цены на экспертизу указаны «от…», так как невозможно заранее определить точную стоимость того или иного проекта. Все объекты сугубо индивидуальны, также, как и Заказчики, поэтому к каждому Заказчику у нас личный подход, в зависимости от характера проекта, объёма и сложности.

Ознакомиться с ценами можно здесь

Изучение документов, что позволит соотнести реальные результаты проверки с проектными характеристиками и предотвратить проблемы в будущем. Анализ технических отчетов, актов работ, исполнительных схем и заключения сторонних экспертных организаций.

Визуальный осмотр непосредственно на объекте. Определение масштабов работ, взятие образцов материалов для сверки — например, экспертиза мягкой кровли обязательно включает анализ гидроизоляции, ее сцепления с поверхностями. Находясь на объекте, специалисты инструментально оценивают уклон, параметры нахлеста полотнищ, наличие пустот и воздушных мешков. Калькуляция обследования кровли включает, как правило, затраты на фотосъемку — снимки прикладывают к экспертному заключению.

В лаборатории проверяют качество обмазочных, изоляционных и прочих используемых материалов, сверяя их с требуемыми и проектными характеристиками. Экспертиза кровли частного дома или многоквартирного здания включает изучение качества покрытия в точках примыкания к выводам вентиляционных шахт, парапетам.

Исследования завершает составление детального отчета.

• Что обеспечивает технадзор
• Почему необходимо профессиональное сопровождение
• Контроль качества
• Контроль объема выполненных работ

Задачи, решаемые при проведении технадзора, отражены в п.6.З СНиП 12-01-2004 «Организация строительства». Согласно этой информации, определяются возможности заказчика контрольных мероприятий:

• проверка полноты и качества ПСД, соответствия действующим нормам;
• контроль материалов/техники, наличия необходимых сертификатов;
• организация правильного складирования стройматериалов;
• мониторинг инженерных испытаний;
• контроль сроков выполнения работ, соблюдения графика;
• сверка фактически выполненных и заявленных в ПСД мероприятий.

Владелец, недвижимость которого подлежит капитальному ремонту, не всегда успевает следить за процессами, обсуждать договоры, участвовать в выборе отделочных материалов и вести долгие обсуждения с подрядчиками. Проверка документации и отчетов — также ответственная и важная часть любой работы. Упущение подобных моментов может привести к значительным лишним затратам, завешенным ценам, некачественной работе или случайным поломкам из-за неопытности бригады.

Профессиональный технадзор позволит минимизировать неприятные случайности во время работ и проследить за выполнением каждого пункта, указанного в договорной документации в соответствии со сроками.

Опыт в сфере строительства и надзора свидетельствует о том, что независимый экспертный контроль обеспечивает до 30% экономии по смете, позволяет предотвратить:

• преждевременный износ элементов здания/отделки/несущий конструкций;
• штрафы со стороны госинстанций по причине неверно оформленной документации/несоблюдения нормативов;
• необоснованные траты/непредвиденные дополнительные расходы;
• изменение прочностных параметров здания;
• задержку сроков без объективных причин;
• недобросовестность исполнителей.

Функции надзора возлагают на профильных специалистов, которые имеют право оформлять предписания, предусматривающие переделку отдельных работ, уведомлять заказчика об отклонениях от проекта, выявленных ошибках, нарушении техусловий. Эксперт может инициировать удержание части средств, за не должным образом выполненные работы, аргументируя несоответствия.

Все материалы должны иметь сертификаты, подтверждающие возможность их применения на разных этапах ремонтных работ. При контроле качества следует делать сверку по каждому виду оборудования, в том числе сантехническому, электромонтажному и лифтовому. Это влияет на конечный результат.

На качестве материалов сказывается правильность складирования их на объекте. Чаще всего в здании, где выполняется капремонт, выделяется ограниченный участок для размещения оснащения и материалов, поэтом следует принимать доставку товаров отдельными партиями.

Технический надзор при капитальном ремонте зданий дает возможность следить за соответствием материалов, указанных в договоре, стандартам и нормам; предотвратить замену одного другим, менее качественным.

Одна из важных функций технического надзора — контроль соответствия объемов работ, которые группа подрядчиков сдает заказчику, указанным в договоре. Проверяется правильность и качество фактических мероприятий, после чего разбирается предъявленный подрядчиком список непредвиденных дополнительных работ, выполненных на объекте. Оплата может производиться только при выполнении следующих условий:

• в договоре прописано, что оплачиваются фактически выполненные работы;
• величина допрасходов не превышает сумму резерва, запланированного на случай непредвиденных трат;
• мероприятия, требующие оплаты, санкционированы заказчиком, подтверждены актами/сметами.

Компания «СтройЭкспертНадзор» предоставляет услуги по сопровождению капитального ремонта зданий различного назначения, сооружений, инженерных сетей. Наши специалисты оформят и разъяснят информацию о расходах и сроках выполнения работы. Команда профессионалов позаботится о капитальном ремонте объекта на каждом этапе.

Источник