Капитальный ремонт муниципального жилья судебная практика

Капитальный ремонт муниципального жилья судебная практика

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 ноября 2013 г. N 56-КГПР13-8 Суд, отменив апелляционное определение, оставил в силе решение суда по иску о возмещении расходов, затраченных на капитальный ремонт жилого помещения, поскольку утверждение о том, что работы по замене оконных конструкций и обшивке стен относятся к текущему, а не капитальному ремонту жилищного фонда, неверно

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Кликушина А.А., Асташова С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску прокурора Ольгинского района Приморского края в защиту интересов Бондарчук Г.С. к администрации Моряк-Рыболовского сельского поселения Приморского края о возмещении расходов, затраченных на капитальный ремонт жилого помещения, по кассационному представлению заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Кехлерова С.Г. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 28 ноября 2012 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В., выслушав прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Засееву Э.С., поддержавшую доводы представления, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

прокурор Ольгинского района Приморского края обратился в суд с иском в защиту интересов инвалида III группы Бондарчук Г.С., . года рождения, к администрации Моряк-Рыболовского сельского поселения Приморского края о возмещении расходов, затраченных на капитальный ремонт жилого помещения. В обоснование заявленных требований указал, что находящееся в муниципальной собственности жилое помещение, расположенное по адресу: . край, . район, пос. . в котором Бондарчук Г.С. проживает на основании договора социального найма, нуждается в капитальном ремонте. Однако органы местного самоуправления, несмотря на неоднократные обращения Бондарчук Г.С., обязанности по производству капитального ремонта не выполняют, в результате чего Бондарчук Г.С. была вынуждена самостоятельно, за свой счёт произвести замену оконных блоков и утепление наружных стен.

Решением Ольгинского районного суда Приморского края от 26 сентября 2012 г. исковые требования прокурора Ольгинского района Приморского края в защиту интересов Бондарчук Г.С. удовлетворены. С администрации Моряк-Рыболовского сельского поселения Приморского края в пользу Бондарчук Г.С. взыскано возмещение расходов на проведение капитального ремонта жилого помещения в размере . рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 28 ноября 2012 г. указанное решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований прокурора Ольгинского района Приморского края в защиту интересов Бондарчук Г.С. отказано.

В кассационном представлении заместитель Генерального прокурора Российской Федерации Кехлеров С.Г. ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 28 ноября 2012 г., ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 9 октября 2013 г. кассационное представление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Кехлеров С.Г. с делом передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационном представлении, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения Приморского краевого суда от 28 ноября 2012 г.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела судебной коллегией по гражданским делам Приморского краевого суда.

Судом установлено, что Бондарчук Г.С. проживает по адресу: . край, . район, . . на основании заключённого с администрацией Моряк-Рыболовского сельского поселения договора социального найма жилого помещения от 24 февраля 2009 г.

Указанная трёхкомнатная квартира общей площадью 40,1 кв.м находится в одноэтажном двухквартирном доме 1939 года постройки, сведения о капитальном ремонте которого отсутствуют.

Дом находится в муниципальной собственности и требовал капитального ремонта.

В связи с неисполнением наймодателем обязанности по производству капитального ремонта истцом самостоятельно и за свой счёт произведена замена оконных блоков (полностью) и наружное утепление внешних стен.

Установленные судом обстоятельства, а также размер расходов, понесённых истцом на выполнение работ по капитальному ремонту, подтверждены доказательствами, исследованными судом надлежащим образом и приведёнными в решении суда.

Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении требований прокурора Ольгинского района Приморского края в защиту интересов Бондарчук Г.С., судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда указала, что работы по замене оконных конструкций и обшивке стен относятся к текущему, а не капитальному ремонту жилищного фонда.

Между тем с названными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу пункта 3 части 2 статьи 65 Жилищного кодекса Российской Федерации наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 681 Гражданского кодекса Российской Федерации капитальный ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

В соответствии со статьёй 676 Гражданского кодекса Российской Федерации наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Согласно подпункту «в» пункта 5 договора социального найма жилого помещения от 24 февраля 2009 г. № 15, заключённого Бондарчук Г.С. с администрацией Моряк-Рыболовского сельского поселения, на который обоснованно сослался суд первой инстанции, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по проведению капитального ремонта сданного внаём жилого помещения наниматель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения. Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причинённых ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем (л.д. 32-35).

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно акту обследования от 18 августа 2005 г., обоснованно принятому во внимание судом первой инстанции, установлено, что в ходе длительного срока эксплуатации пришли в негодность кровля дома, оконные блоки, венцы бруса наружной стены сгнили, веранда нуждается в капитальном ремонте, а фундамент в усилении (л.д. 20).

Как видно из решения суда, Бондарчук Г.С. произведены работы по утеплению жилого дома, включая обшивку и утепление стен, замену полностью оконных заполнений, а не отдельных элементов.

Указанные работы в соответствии с пунктом 4 Примерного перечня работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда — приложение № 8 к постановлению Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» — относятся именно к капитальному ремонту.

Размер понесённых истцом расходов подтверждён приведёнными в решении суда доказательствами (л.д. 21).

При таких обстоятельствах Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, а у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для его отмены.

Допущенные судом второй инстанции нарушения норм материального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 28 ноября 2012 г.

При этом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из того, что все обстоятельства дела судом установлены, находит возможным оставить в силе решение суда первой инстанции, не передавая дело на новое апелляционное рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 28 ноября 2012 г. отменить, оставить в силе решение Ольгинского районного суда Приморского края от 26 сентября 2012 г.

Председательствующий

Горшков В.В.

Судьи

Кликушин А.А.

Асташов С.В.

Обзор документа

Прокурор в интересах нанимателя жилья в муниципальном доме обратился в суд.

Он потребовал возместить нанимателю расходы на проведение капремонта данного жилья.

СК по гражданским делам ВС РФ сочла требование обоснованным и пояснила следующее.

ЖК РФ обязывает наймодателя жилья по договору соцнайма проводить капремонт такого помещения.

По ГК РФ капремонт сданного внаем жилья — обязанность наймодателя, если иное не установлено договором найма помещения.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества такой недвижимости и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в помещении.

В данном случае договор соцнайма спорного жилья также возлагал на наймодателя обязанность проводить его капремонт.

Наниматель выполнил работы по замене оконных конструкций и обшивке стен.

Довод о том, что подобные работы относятся к текущему, а не к капитальному ремонту, ошибочен.

По факту выполнены работы по утеплению жилого дома, включая обшивку и утепление стен, замене полностью оконных заполнений, а не отдельных элементов.

Подобные действия в соответствии с Примерным перечнем работ, производимых при капремонте жилищного фонда, относятся именно к капремонту.

С учетом этого имеются основания для удовлетворения иска.

Источник

Капитальный ремонт муниципальной квартиры

В Жилищном кодексе довольно понятно описаны основные права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя. Однако, как показала практика, многие граждане, проживающие в квартирах муниципального типа, плохо разбираются в своих правах и обязанностях. Это обычно и приводит к спорным ситуациям между собственниками муниципальных квартир и их нанимателями, особенно когда встает вопрос ремонта.

Если раньше распоряжаться государственным жильем можно было достаточно свободно, то теперь во многих случаях требуется согласие наймодателя – собственника жилых помещений. Можно ли устроить перепланировку муниципальной квартиры? За чей счет проводятся ремонтные работы? Стоит ли воспринимать в этом плане квартиру «как свою»?

В первую очередь заметим, что главной обязанностью нанимателя (тут он от собственника мало чем отличается) является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. Зато он не оплачивает налог на недвижимое имущество.

Также наниматель должен использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. К этому как раз и относится текущий ремонт, за который всецело отвечает проживающий в комнате или квартире. Под таким ремонтом подразумевается побелка, окраска и оклейка стен, окраска пола, потолка, дверей и подоконников, а также оконных переплетов с внутренней стороны и радиаторов.

Наниматель должен самостоятельно заменять оконные и дверные приборы в случае их непригодности, ремонтировать электропроводку и другие инженерные сети. Разумеется, с помощью специалистов. Перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования от наймодателя производить запрещено. Однако не стоит путать текущий ремонт комнаты/квартиры с общедомовым имуществом. Во втором случае оплачивать его надлежит собственнику, то есть, государству.

Капитальный ремонт муниципальной квартиры также обязано осуществить государство. Квартиросъемщик может потребовать от муниципалитета проведения капитального ремонта квартиры, и тот обязан его выполнить. Если нанимателю откажут в проведении капитального ремонта жилищ, следует провести экспертизу технического состояния жилого помещения у независимых специалистов, и в судебном порядке потребовать проведения капитального ремонта. Если же нанимателю пришлось самостоятельно провести капитальный ремонт своего жилья, он имеет право взыскать возмещение расходов. И, наконец, взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором находится ваше муниципальное жилье, вы также оплачивать не обязаны. С квитанциями должен разобраться муниципалитет.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Комментарий к Ст. 676 ГК РФ

1. Формулируя обязанности наймодателя, комментируемая статья, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, сдающиеся по договору найма, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относятся: во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, положение о том, что если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

2. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении.

3. К обязанностям наймодателя жилого помещения относится и осуществление капитального ремонта, при этом в договоре коммерческого найма стороны могут договориться о проведении такого ремонта нанимателем (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней). Переоборудование дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

4. Полагаем, что ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, относящаяся к договору социального найма, по аналогии может быть использована и применительно к коммерческому найму. На основании указанной нормы при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Вопрос в свете законодательства: если квартира не приватизирована, нужно ли платить за капремонт? Кто оплачивает ремонт муниципальных квартир?

Закон о платах за капремонт принят недавно и не сказать, чтобы он обрадовал хозяев квартир.

Одни без удовольствия, но подчинились, другие решили вести заведомо обреченную борьбу.

А как быть тем, кто не является собственниками жилища? Должны ли платить за капитальный ремонт жители муниципальных квартир? Или им можно жить спокойно и не думать ни о чем?

Вопрос в свете законодательства

Совсем не думать ни о чем не получится — на бесплатной основе ни одно помещение не предоставят. Так что как минимум, придется платить за квартиру и держать в порядке общедомовое имущество (ст. 678 ГК РФ).

Статья 678 ГК РФ

Обязанности нанимателя жилого помещения

— Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

— Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

— Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Надо ли платить за капитальный ремонт если квартира не приватизирована?

Согласно действующему закону, кто собственник жилища, тот за него и платит (ст. 158; 169 ЖК РФ).

А должны ли квартиранты платить за капитальный ремонт?

Если квартира не является собственностью человека, то есть — он либо ее снимает, либо проживает по договору социального найма, плата за капитальный ремонт муниципальной квартиры ложится либо на муниципалитет, либо на арендодателя. Если такие квитанции приходят по адресу, где проживают по коммерческому найму, их нужно передавать хозяину помещения.

Причем, согласно действующим нормам, взносы нужно платить за все — и обитаемые, и нежилые помещения здания, включенного в программу капремонта.

Если квартира муниципальная, то кто платит за капремонт?

Так кто же оплачивает капитальный ремонт в муниципальной квартире? Тот, кто и является ее собственником — муниципалитет. Должен ли наниматель жилья платить за капитальный ремонт? Его это не касается (ст. 154 ЖК). В тот взнос, что требуется с обитателей государственных «квадратов», входит оплата:

— содержания и ремонта дома (речь идет о текущем ремонте);

— ЖКХ (газ, водоотведение, горячая и холодная вода, вывоз мусора. Важно: вопреки устоявшемуся мнению некоторых не слишком грамотных граждан, в категорию жилищно-коммунальных услуг не входит капремонт! Это отдельный пункт, который может быть применим исключительно к хозяевам помещений. Правда, проблема в том, что на практике разница между текущим и капитальным ремонтом может оказаться чисто условной).

Должен ли арендатор платить за капитальный ремонт?

Должен ли платить за капремонт не собственник жилья? Нет, не должен. Человек, проживающий в квартире по коммерческому найму, обязан платить ту сумму, что указана в договоре и жилищно-коммунальные услуги.

Если приходят такие квитанции -их нужно отсылать хозяину квартиры. Если же вы занимаете площадь по договору соц.найма, квитанции за капремонт можно попросту игнорировать. Но лучше будет, если вы обратитесь в Управляющую компанию с просьбой разрешить недоразумение.

Из этого сделаем вывод: оплата капитального ремонта не собственниками жилья не ложится на их плечи.

Верховный суд о капитальном ремонте муниципального жилья

Верховный суд Российской Федерации разъяснил кто должен платить за капитальный ремонт муниципального жилого помещения.

В силу п. 3 ч. 2 ст. 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 681 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Согласно договору социального найма жилого помещения, заключаемому гражданином с администрацией, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения наниматель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения. Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Соответственно, в случае самостоятельного проведения гражданами работ по капитальному ремонту жилого дома, являющегося муниципальной собственностью, граждане вправе потребовать уменьшения собственником жилого помещения платы за жилое помещение либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем.

Перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, закреплен в приложении № 8 к постановлению Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Источник