Капитальный ремонт нового мкд

Внесение платы за капремонт в новом доме

Насколько законно внесение платы за капремонт, если дому нет и пяти лет и в региональную программу капремонта он не внесен?

В силу ч. 3 ст. 169 Жилищного кодекса РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта РФ, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ.

Для собственников помещений в домах, введенных в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, обязанность по уплате взносов возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).

Часть 2.2 ст. 5 Закона Московской области от 01.07.2013 № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области» устанавливает такой срок равным шести месяцам для новых домов.

При этом в срок не позднее трех месяцев до наступления даты возникновения обязательства собственников такого дома оплачивать взносы ими должен быть принято и реализовано решение о выборе способа формирования фонда капремонта (на счете регионального оператора или на специальном счете).

Вместе с тем необходимо разграничивать пятилетний срок ответственности застройщика и обязанность по проведению капремонта. Эти два понятия не подменяют друг друга.

В течение пяти лет застройщик несет обязанность по исполнению гарантийных обязательств. Собственники при обнаружении недостатков вправе в претензионном, а потом и в судебном порядке обратиться к застройщику с требованием об их устранении.

Формирование же фонда капремонта и, соответственно, уплата взносов на капремонт являются гарантией исполнения обязательства собственников о проведении капремонта после истечения нормативных сроков эксплуатации объекта.

Отвечая на ваш вопрос о правомерности выставления взносов к оплате, можно сказать, что требование об оплате взносов может быть неправомерным только в том случае, если дом действительно не включен в программу капремонта. Но даже и в этом случае возможны исключения.

Обратите внимание, кем выставляются взносы. Если взносы начисляются и собираются организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, то, возможно, обязанность по уплате взносов определена решением общего собрания собственников и она не находится во взаимосвязи с региональной системой капремонта.

Рекомендуем обратиться к лицу, выставляющему платежные документы, с требованием о разъяснении и подтверждении оснований таких действий.

Источник

Капитальный ремонт новостройки: о чём нужно позаботиться заранее

Когда дом только что или недавно сдан в эксплуатацию, меньше всего жители и управляющая организация думают о том, что в своё время ему предстоит капитальный ремонт. А между тем, обо всех организационных моментах нужно позаботиться заранее. Читайте советы нашего эксперта Екатерины Окуньковой.

Изучите организационные моменты проведения капремонта новостройки

29 января Екатерина Окунькова, юрист ООО «РУСЭНЕРГОСБЫТ», провела онлайн-семинар «Капитальный ремонт новостроек: кому доверить деньги, как провести ОСС и выбрать банк», на котором рассказала:

• как формируется фонд капремонта,
• спецсчёт или общий счёт регоператора лучше выбрать,
• как правильно открыть спецсчёт.

Узнайте, включён ли дом в региональную программу капитального ремонта

Капитальный ремонт общего имущества в МКД – это восстановление или полная замена конструктивных элементов здания, в том числе внутридомовых коммуникаций.

Региональная программа капремонта создана для того, чтобы вести учёт многоквартирных домов и отслеживать, когда им необходим капитальный ремонт. В такую программу включены все МКД, кроме тех, что перечислены в ч. 2 ст. 168 ЖК РФ, а это дома:

• в установленном Правительством РФ порядке признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции,
• в которых менее пяти квартир.

Собственники помещений в МКД, введённом в эксплуатацию после утверждения региональной программы капремонта и включённом в региональную программу при её актуализации, платят взносы на капитальный ремонт. Такая обязанность появляется у них по истечении срока, установленного органом госвласти субъекта РФ, но не позднее чем в течение 5 лет с даты включения дома в региональную программу.

Екатерина Окунькова объяснила, что обычно происходит на практике. Застройщик сдаёт дом, администрация его принимает и передаёт документы в местное министерство строительства, которое включает МКД в региональную программу капитального ремонта.

Если многоквартирный дом возвёл добросовестный застройщик, то он в течение следующих пяти лет после сдачи объекта в эксплуатацию несёт за него ответственность и исправляет все огрехи. Бывают и другие ситуации. Например, застройщик обанкротился сразу после сдачи дома, а здание построено так некачественно, что ему требуется ремонт в ближайшие четыре года. В таком случае УО обращается в администрацию с заявлением о проведении комиссии в данном МКД для постановки его на учёт и включения в программу капремонта.

Проверить, включён ли МКД в программу капремонта, можно на сайте регионального оператора капитального ремонта вашего региона.

Проследите, чтобы собственники приняли решение о способе формирования фонда капремонта

Собственники помещений в МКД должны принять и реализовать решение о способе формирования фонда капитального ремонта не позднее чем за 3 месяца до возникновения их обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).

Екатерина Окунькова рекомендует обязательно провести ОСС для того, чтобы определить способ формирования фонда капремонта (спецсчёт или «общий котёл»), если до окончания пяти лет гарантии остаётся пара месяцев. Если этого не сделать, то администрация примет решение аккумулировать средства на общий счёт регионального оператора.

Эксперт советует для новостроек открывать специальные счета. Почему – узнайте из видеозаписи онлайн-семинара.

Откройте спецсчёт капремонта

Чтобы открыть для дома специальный счёт, необходимо следовать простой инструкции:

1. Убедитесь, что МКД включён в региональную программу (ст. 168 ЖК РФ). Для этого зайдите на сайты минстроя или регионального оператора вашего субъекта.
2. Подготовьте и проведите ОСС в доме (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ).

На этом собрании определите владельца специального счёта и выберите кредитную организацию. Главная сложность заключается в том, чтобы правильно сформулировать вопросы к собранию и оформить протокол ОСС.

1. После проведения собрания и получения протокола уведомьте контролирующий орган и регионального оператора об изменении способа формирования фонда капремонта (ст. 173 ЖК РФ).

Каждый пункт инструкции Екатерина Окунькова раскрыла на онлайн-семинаре. Подробности узнайте из видеозаписи, прикреплённой к статье.

Учтите основные ошибки, которые УО совершают при проведении ОСС

При проведении общего собрания собственников о выборе или изменении способа формирования фонда капремонта управляющие организации и ТСЖ часто допускают ошибки. В будущем, даже если капремонт уже будет проведён, прокуратура может потребовать вернуть деньги обратно регоператору. Чтобы этого не произошло, обратите внимание на следующие моменты:

• протокол ОСС должен быть легитимным;
• по всем вопросам необходимо набрать кворум;
• в повестку дня включите обязательные вопросы, убедитесь, что их формулировка однозначна;
• правильно определите владельца спецсчёта;
• выберите банк из списка разрешённых для открытия спецсчёта;
• своевременно уведомьте регионального оператора и контролирующий орган о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

После просмотра видеозаписи онлайн-семинара и изучения раздаточных материалов вы будете знать, как соблюсти все организационные моменты для того, чтобы капремонт в вашей новостройке был проведён вовремя.

Источник

Изменения в Жилищном кодексе РФ о капитальном ремонте в МКД

29 июля был подписан Федеральный закон от 29.07.2017 N 257-ФЗ. Он внёс изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся проведения капитального ремонта в МКД.

Сегодня мы расскажем, как собственникам нежилых помещений в МКД вносить плату за капитальный ремонт, переходят ли обязательства по расходам на капремонт к новому владельцу помещения в МКД и какие новые полномочия появились у общего собрания собственников.

Об обязанностях собственников и полномочиях ОСС

Пункты 1.1 и 1.1-1 части 2 статьи 44 ЖК РФ теперь излагаются в новой редакции. В этой статье перечислены вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников.

ОСС может принимать решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. Может выбирать уполномоченного на открытие спецсчёта в банке, совершать операции с денежными средствами, находящимися на таком счёте.

Кроме того общее собрание собственников имеет право принимать решения о размере взноса на капитальный ремонт, о минимальном размере фонда, о размещении временно свободных средств фонда.

N 257-ФЗ установил порядок уплаты взносов на капитальный ремонт для собственников нежилых помещений в МКД. Они могут платить за капремонт один раз за предстоящий календарный год или каждый месяц равными долями в течение календарного года (ч. 3 ст. 171 ЖК РФ).

Взносы на капитальный ремонт собственники платят на основании платёжных документов. Если собственник нежилого помещения – юридическое лицо, квитанция доставляется по адресу места нахождения постоянно действующего исполнительного органа ЮЛ.

Платить за проведение капитального ремонта в МКД должны все собственники помещений в таком доме. Вместе с правом собственности на помещение новому владельцу переходит и обязанность выплачивать взносы на капитальный ремонт.

Не переходит такая обязанность по наследству, если её не исполнила Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. Это положение относится ко всем правоотношениям, которые возникли с 1 января 2013 года.

О региональных операторах и региональных программах капремонта

Внесение в региональную программу капитального ремонта изменений по:

• переносу установленного срока капитального ремонта на более поздний период,
• сокращению планируемых видов услуг или работ по капремонту

осуществляется при наличии соответствующего решения ОСС.

Такого решения не нужно получать в нескольких случаях, все они перечислены в ч. 4 ст. 168 ЖК РФ. Теперь к ним добавился ещё один пункт – 4. Получать решение ОСС не нужно, если была определена невозможность оказания услуг или работ по капитальному ремонту из-за воспрепятствования со стороны собственников или управляющей организации.

Что такое воспрепятствование? Это значит, что перечисленные лица не допустили подрядную организацию в помещения МКД или к строительным конструкциям дома, инженерным сетям, санитарно-техническому, электрическому, механическому или другому оборудованию.

В связи с этим у регионального оператора появляется новая обязанность (п. 4.1 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Он должен обеспечить установление фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту.

N 257-ФЗ установил возможность вносить изменения в региональную программу капитального ремонта – изменять сроки оказания услуг или выполнения работ по капитальному ремонту. Переносить сроки можно только тогда, когда нет возможности их своевременно оказать из-за вмешательства собственников или лиц, которые управляют МКД (ч. 4.2 ст. 168 ЖК РФ).

Дополнен перечень принципов, исходя из которых формируются краткосрочные планы реализации региональной программы. Теперь к ним относится принцип актуализации в связи с проведением капитального ремонта МКД в объёме, необходимом для ликвидации последствий аварии, иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера.

О фонде капитального ремонта

Поменялась формулировка ч. 1 ст. 170 ЖК РФ, которая касается фонда капремонта и способов его формирования. Уточнены источники средств, из которых формируется фонд капитального ремонта. К ним относятся:

• взносы на капремонт;
• пени;
• проценты, начисленные за пользование деньгами, находящимися на спецсчёте, счёте, счетах регионального оператора;
• доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта;
• средства финансовой поддержки;
• кредитные и заёмные средства, привлечённые собственниками помещений на проведение капитального ремонта.

Новая редакция п. 9.1 ст. 173 ЖК РФ рассказала, как региональным операторам бороться с задолженностью. Если владелец специального счёта – региональный оператор и его выбрали на общем собрании собственников, он не позднее пяти дней после получения уведомления от ГЖИ информирует в письменной форме управляющую организацию и должников о необходимости погашения задолженности.

Если задолженность не гасят за два месяца до истечения срока, установленного ГЖИ, управляющая организация инициирует проведение общего собрания собственников помещений для принятия решения о порядке погашения задолженности.

Дополнен список операций, которые можно совершить со специального счёта (ст. 177 ЖК РФ):

• списание денег по решению суда;
• списание ошибочно зачисленных на спецсчёт денег при представлении владельцем специального счёта заявления на возврат денежных средств и документа, подтверждающего оплату.

Если ОСС решает, что фонд КР формируется счете регионального оператора, то нужно определить и утвердить:

• перечень услуг и работ;
• предельно допустимую стоимость услуг и работ по капитальному ремонту;
• уполномоченное лицо, которое будет участвовать в приёмке оказанных услуг и выполненных работ.

Тоже самое, а ещё сроки проведения капитального ремонта и источники финансирования нужно утвердить, когда фонд капитального ремонта по решению собственников МКД формируется на специальном счёте.

Источник