Капитальный ремонт объектов культурного наследия жилые дома

Разъяснения по проведению ремонтных работ на ОКН

Разъяснения по проведению ремонтных работ на объектах культурного наследия, расположенных на территории Московской области.

В соответствии с требованиями ст. 42 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) к ремонтным работам на объекте культурного наследия относятся научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны.

В соответствии с требованиями ст. 47.2 и 47.3 Федерального закона обязанность по сохранению объекта культурного наследия и осуществлению расходов на его содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии возложена на собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия.

Обязанности по сохранению, содержанию и использованию объекта культурного наследия в отношении многоквартирного жилого дома в целом и общего имущества многоквартирного дома, все жилые помещения которого находятся в частной собственности, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятому не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (ст. 56.1 Федерального закона).

Согласно письму Министерства культуры Российской Федерации от 27.05.2014 № 106-01-39/12-ГП необходимость в ремонте памятника подтверждается актом технического состояния (технического отчета о состоянии объекта культурного наследия), который составляется на основании визуального и (или) инженерно-технического обследования памятника. В указанном акте фиксируются повреждения (дефекты) объекта и его элементов с причинами их возникновения для обоснования проведения локальных ремонтных работ на памятнике или его элементах, подвергшихся в процессе эксплуатации износу.

Ремонтом считается, в том числе, замена и (или) восстановление конструкций объекта культурного наследия или элементов таких конструкций, за исключением несущих конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения объекта культурного наследия или их элементов, чье техническое состояние ухудшилось в процессе эксплуатации (например, устранение протечек в интерьере и на фасадах, ремонт покрытия кровли, покраска фасадов, замена и модернизация устаревшего оборудования инженерно-технического обеспечения, ремонт паркетного пола в случае вывала отдельных плах паркета). При этом применяются аналогичные утраченным материалы, а в случае ремонта (замены) оборудования инженерно-технического обеспечения – оборудование, улучшающее показатели.

В соответствии со ст. 45 Федерального закона проведение ремонтных работ на объекте культурного наследия (в том числе работы по ремонту фасада) должны проводиться на основании разрешения, выданного Главным управлением.

Выдача разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляется в соответствии с Порядком выдачи разрешений
на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного
в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия, утвержденным приказом Министерства культуры Российской Федерации от 21.10.2015 № 2625.

Согласно требованиям п. 5.2 указанного порядка для проведения работ по приспособлению объекта культурного наследия для современного использования необходимо представить в Главное управление следующие документы:

1. Заявление о выдаче разрешения.

2. Копию договора на проведение авторского надзора и (или) копия приказа о назначении ответственного лица за проведением авторского надзора.

3. Копию приказа о назначении ответственного лица за проведение научного руководства.

4. Копию договора подряда на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия.

5. Проектная документация (рабочая) либо рабочие чертежи на проведение локальных ремонтных работ с ведомостью объемов таких работ.

К проведению работ по сохранению объектов культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Реестр лицензий на деятельность по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации размещен на официальном сайте Министерства культуры Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в разделе «Лицензирование» по адресу: http://mkrf.ru/deyatelnost/licenzirovanie.

Разъяснения о проведении работ по фасадам объектов культурного наследия изложены в письме Министерства культуры Российской Федерации от 19.07.2017 № 212-01.1-39-ВА.

Источник

Заложники барских особняков

Жителям многоквартирных домов-памятников придется серьезно увеличить отчисления на капремонт

Миллион на фасад

Несколько лет назад семья Екатерины Волковой купила квартиру в бывшем купеческом доме в центре Костромы. Здание явно требовало ремонта, но молодую семью прельстило наличие отдельного входа и небольшого собственного палисадника под окнами.

— Покупая квартиру, мы радовались выгодной сделке: цена квадратного метра была не очень высокой. Но тогда мы даже не догадывались, в какую сумму нам обойдется ремонт и текущее обслуживание дома, — рассказывает костромичка.

Вскоре после новоселья к Волковым пришла комиссия, которая объяснила, что дом-памятник, куда они переехали, — объект особой охраны и ему требуется не просто ремонт, а реставрация, причем делать ее имеет право только лицензированная организация. Приведение в порядок одного лишь парадного фасада, выходящего окнами на проезжую часть, обошлось Волковым почти в миллион рублей.

— Если бы мы знали обо всех условиях, то, наверное, не решились бы на эту покупку, — сетует Екатерина. — На деньги, которые мы вложили в дом, можно было купить новый коттедж с большим участком. Но сейчас мы настолько привыкли к жизни в особняке с высокими потолками в центре города, что уезжать отсюда не хотим, несмотря на серьезные траты на содержание. Мы начали планировать свою жизнь так, чтобы нам не приходило претензий и штрафов со стороны контролирующих структур.

Заложники охранной грамоты

В отличие от Волковых, добровольно тратящих деньги на содержание дома-памятника, жители многих старых зданий в центре Костромы оплатить реставрационные взносы не в силах. Заложниками ситуации оказались и обитатели бывших барских особняков. Сами дома-памятники без должного ухода стремительно разрушаются. В облпрокуратуре подсчитали, что за последние 20 лет регион лишился каждого десятого из поставленных на учет 3577 объектов культурного наследия.

В этом году у жителей исторических зданий появилась новая головная боль, из-за которой обслуживание комнаты в дореволюционной развалюхе приближается к стоимости аренды суперджета: костромские суды начали выносить решения о принудительном ремонте многоквартирных домов-памятников за счет собственников.

Как рассказали в Свердловском райсуде Костромы, одним из таких зданий стал десятиквартирный дом на улице Шагова, построенный в стиле позднего классицизма и некогда принадлежавший мещанке Мясниковой. С XIX века в особняке сохранилась парадная деревянная лестница с точеными балясинами, двери с фигурными цветными стеклами, а также прекрасная печь с белыми кафельными изразцами на втором этаже. С иском о ремонте памятника истории регионального значения, построенного в 1820-е годы, в суд обратилась областная инспекция по охране объектов культурного наследия.

«По мнению инспекции, объект культурного наследия находится в неудовлетворительном состоянии, необходимо его полное инженерно-техническое обследование и разработка проектной документации на выполнение работ по его сохранению, — пояснили в суде. — Однако данные меры собственниками дома не принимаются, ни предписания, ни привлечение их к административной ответственности положения не меняют».

Владельцы квартир возразили, что обследование дома должно проводиться за счет самой инспекции, а деньги на ремонт памятника следует брать из «общего котла» региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

— Когда я покупал эту квартиру, мне никто не сказал о том, что этот дом — памятник, — возмущается один из жильцов, попросивший не называть своего имени. — Я плачу за услуги ЖКХ и в Фонд капремонта, который устанавливает предельную стоимость работ. Почему за историческую развалюху, где дует изо всех щелей, я должен вносить платить больше, чем жители новых добротных домов? Дом не признан аварийным. Почему от нас требуют его реставрировать? Мне вся эта лепнина вообще ни к чему. Главное — чтобы крыша не текла.

Однако суд пришел к выводу, что именно собственники — соразмерно своей доле в праве — обязаны разработать и согласовать с инспекцией по охране объектов культурного наследия проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта. Все работы жители должны выполнить за свой счет и отчитаться перед инспекцией в течение 24 месяцев с даты вступления решения суда в законную силу.

Ремонт из-под палки

Сегодня в Костромской области вынесено уже пять подобных судебных решений о принудительном ремонте многоквартирных домов-памятников, расположенных в Парфеньевском и Нерехтском районах области, а также в Костроме.

«По закону бремя сохранения памятников лежит на собственниках, — пояснили в областной инспекции по охране объектов культурного наследия. — В многоквартирных домах вопрос решается на общем собрании. Финансировать работы должны владельцы пропорционально площади жилья, а выполнять их — специализированная организация, имеющая лицензию минкульта. Конечно, на дома-памятники затраты больше, чем на другие здания. Но некоторые владельцы добровольно выполняют требования. Судебная стадия урегулирования спора — это крайняя мера, когда собственники не реагируют на предписания и штрафы».

Свой резон в этом есть. Например, капремонт фасада в доме Мясниковой на улице Шагова запланирован на 2032-2034 годы. Но здание уже все в трещинах. Если ждать десять с лишним лет — сохранять будет уже нечего.

Ольга Кокоулина, начальник отдела по работе со СМИ администрации города Костромы:

— В настоящее время принято два судебных решения о понуждении администрации города к проведению работ по сохранению объектов культурного наследия регионального значения: «Дом жилой М. Ф. Мясниковой» (улица Шагова, 20/2) и «Дом жилой Акатова, 1-я половина ХIХ века» (улица Комсомольская, 31). В связи с отсутствием в бюджете города денежных средств на эти цели идет поиск инвесторов. С 2017 по 2018 год региональный оператор провел капитальный ремонт в 23 многоквартирных домах — объектах культурного наследия на общую сумму 32 010 997,69 рубля. В план капитального ремонта на 2019 год включено 37 таких, из них на 17 разработана проектно-сметная документация. В 2019 году заключены договоры на проведение капитального ремонта общего имущества двух многоквартирных домов на улице Советской.

Иван Богданов, заместитель председателя Костромской областной думы:

— Вопрос капитального ремонта в домах-памятниках пока окончательно не урегулирован. На рассмотрение в Госдуму внесен проект изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия», которым предлагается ввести дополнительную главу, устанавливающую новый вид работ: «Текущее содержание объекта культурного наследия». Благодаря этому собственники смогут поддерживать памятник в надлежащем состоянии без разрешительных документов органа охраны. Если внутри такого дома потекла труба, для ее ремонта не нужно будет привлекать специализированную организацию с лицензией минкульта. На мой взгляд, это правильно. Пока поправки не приняты, муниципалитетам необходимо вести разъяснительную работу с жителями домов-памятников, рассказывать им о механизмах расприватизации жилья — если обслуживание квартиры окажется слишком дорогим. В таком случае гражданин сохранит право на пожизненное проживание в квартире, а бремя обслуживания памятника возьмет на себя муниципалитет, который в дальнейшем сможет распоряжаться этой собственностью.

По данным облдумы, сегодня в Костромской области насчитывается 478 жилых домов — объектов культурного наследия. Из них 334 требуют капитального ремонта. В краткосрочный план на 2017-2019 годы включено 77 домов. При этом количество зданий-памятников, отремонтированных по программе капитального ремонта, уменьшается. В 2017 году был отремонтирован 21 дом, а в 2018-м — всего шесть. Главная причина — проблемы с финансированием работ. Собираемость взносов в таких домах низкая. Как правило, это малоэтажки с квартирами небольшой площади. Их собственники формируют средства в «общем котле». Ремонт 27 домов-памятников обошелся в 29 миллионов рублей. А собственники квартир с октября 2014 года по 1 января 2019-го собрали всего четыре миллиона. Чтобы только окупить ремонт, потребуется более 25 лет. В Фонде капремонта жалуются, что качественно отремонтировать исторические фасады проблематично, поскольку стены украшены сложной лепниной, а применить реставрационные расценки при капитальном ремонте невозможно. Это в конечном итоге приводит к потере качества работ. Еще одна проблема — отсутствие подрядчиков, имеющих лицензию на проведение работ на домах-памятниках. Депутаты предложили создать для таких домов отдельную программу с бюджетным софинансированием, как это сделано в соседней Ярославской области. Однако урегулировать вопрос окончательно пока не удалось.

Источник

Капремонт с историей: как в Москве ремонтируют жилые дома-памятники

Каждый московский жилой дом хранит свою неповторимую историю. И чем ближе к центру, тем она интереснее. Например, здание во 2-м Троицком переулке строил штатный архитектор Троице-Сергиевой лавры, а в доме в Петровском переулке жили Анатолий Мариенгоф и Сергей Есенин. Объединяет эти дома с богатой историей столичная программа капитального ремонта, благодаря которой они скоро обретут новую жизнь.

Многоквартирные дома-памятники приводят в порядок внутри и снаружи: в них обновляют фасады и фундамент, подъезды, крыши, подвалы, меняют инженерные коммуникации.

С начала года 87 проектов капитального ремонта домов-памятников прошли государственную экспертизу, еще 30 находятся в стадии подготовки. До конца 2020 года специалисты Фонда капитального ремонта планируют передать на согласование 147 объектов.

Mos.ru прогулялся с победителем конкурса «Лучший гид Москвы» Георгием Макеевым по центру столицы и осмотрел несколько домов, в которых в ближайшее время начнется капитальный ремонт.

Дом архитектора Латкова

Начинается прогулка возле дома 6 во 2-м Троицком переулке, расположенном вблизи храма Троицы Живоначальной в Троицкой слободе. С начала XVII века эту местность занимает подворье Троице-Сергиевой лавры — самого крупного монастыря нашей страны. Этот дом — работа штатного архитектора лавры Александра Латкова. Позже в здании надстроили два этажа. А после Великой Отечественной войны сделали наружные лифты.

Главная особенность дома-памятника во 2-м Троицком переулке в том, что он не единожды перестраивался. Кроме того, здание сильно изношено — в нем все течет, ломается и требует замены.

Инженерные коммуникации внутри объектов-памятников — это нередко особый ребус, который нужно разгадать. Необходимо понять, как они проходят, что из себя представляют, как их правильно ремонтировать.

«Реставрацию и ремонт зданий, являющихся объектами культурного наследия, нужно проводить строго в рамках согласованных проектов: это гарантирует сохранность их исторического облика и тех особенностей, которые позволили поставить каждое конкретное здание-памятник под охрану. Необходимо соблюсти баланс между уникальностью и подлинностью объекта и техническими требованиями, которые предъявляются к современным зданиям», — отметил руководитель Департамента культурного наследия города Москвы Алексей Емельянов.

Технологию и метод проведения капитального ремонта дома-памятника определяет проект, который составляется в строгом соответствии с предметом охраны. В предмете четко прописано, какие элементы конструкций и декора нельзя изменять.

В приемке проекта принимают участие собственники квартир и помещений. Они могут высказать свои пожелания, но в том случае, если предложения повлияют на предмет охраны, их учитывать не будут. Например, в доме-памятнике нельзя установить пластиковые окна или покрасить холлы подъездов в цвет, который хотят собственники, если исторически использовались другие цвета и это зафиксировано в предмете охраны.

Проект также согласовывают с городским Департаментом культурного наследия, который осуществляет надзор за обеспечением сохранности дома и его предмета охраны.

Когда проект утвержден, приступить к ремонту можно только при наличии протокола общего собрания собственников: они дают согласие на выполнение того или иного вида работ. Также необходимо разрешение Мосгорнаследия.

«Мы как фонд активно начали заниматься многоквартирными домами-памятниками, уделяем им особое внимание и стараемся бережно их ремонтировать, чтобы сохранить на ближайшие десятилетия в том виде, в котором они дошли до нас», — рассказывает Сергей Краснов, начальник управления по работе с объектами культурного наследия Фонда капитального ремонта города Москвы.

Источник