Капитальный ремонт общий котел или спецсчет

​«Общий котел» или спецсчёт – в чем разница

Ниже приведён сравнительный анализ способов накопления средств на капитальный ремонт. Напомним, что собственник вправе самостоятельно принять решение, что более выгодно: «общий котёл» или спецсчет. Более того решением общего собрания вы можете перейти с одного способа на другой.

Способ формирования фонда на счёте регионального оператора

Способ формирования фонда на специальном счёте

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта в полном объеме и в установленные сроки: привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки оказания услуг, осуществляет приемку выполненных работ.

Всю ответственность за организацию проведения капитального ремонта своего многоквартирного дома несут собственники.

Ответственность перед собственниками за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями несет региональный оператор.

Ответственность за ненадлежащее качество проведенного ремонта несут собственники помещений.

Контроль за целевым расходованием денежных средств, размещенных на счете регионального оператора, осуществляют федеральные и региональные контрольно-надзорные органы. При этом денежные средства в первую очередь выделяются на капитальный ремонт домов, которые требуют немедленного восстановления. Это позволяет ускорить темпы проведения капитального ремонта.

Контролировать целевое использование средств фонда капремонта должны сами собственники. При этом рассчитывать на использования средств регионального оператора невозможно.

Более подробную информацию о способах накоплений средств на капитальный ремонт вы можете почитать в методических рекомендациях «Азбука капитального ремонта».

Источник

«Общий котел» или специальный счет дома? Что выгоднее.

«Общий котел» или специальный счет дома? Что выгоднее

Что такое капитальный ремонт

К работам капитального характера относятся:

— Ремонт крыши
— Ремонт фасада с установкой новых дверей и окон (в подъезде)
— Полная замена инженерных сетей и стояков (канализации, тепло- и водоснабжения)
— Ремонт фундамента
— Замена лифтов
— Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу

Капитальный ремонт — очень дорогостоящее мероприятие, оплатить которое разом невозможно. Потому Жилищным кодексом предусмотрена обязанность для собственников по сбору средств на капитальный ремонт.

Способы формирования фонда кап ремонта

Первый способ формирования фонда капитального ремонта – накопление средств в «общем котле» на счете Регионального оператора, а именно Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов МО. Котловой способ интересен жителям старого жилфонда. Региональная программа капитального ремонта устанавливает очередность проведения капремонта во всех многоквартирных домах. Таким образом, дом может быть отремонтирован еще до того, как его жильцы соберут нужную сумму. Только котловые накопления позволят им своевременно провести капремонт, не дожидаясь аварийного состояния здания.

Такой способ используется по умолчанию, поэтому в настоящее время более 90% МКД собирают средства на кап ремонт в «общий котел».

Второй способ – накопление средств на специальном счете конкретного МКД.

На специальном счете собираются средства собственников одного конкретного дома. Собственники самостоятельно распоряжаются этими средствами — они вправе принять решение о проведении ремонта в более ранние сроки, конечно, при условии, что средств на специальном счете достаточно для финансирования работ или выбраны другие способы финансирования.

Сейчас открыть спецсчет можно только на юридическое лицо — ТСЖ, ЖСК или управляющую организацию, осуществляющую управление МКД на основании договора. Однако распоряжаться деньгами могут исключительно жители на основании решения собрания собственников.

Важно! Согласно ч. 6 ст. 175 ЖК РФ на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета.

Источник

Капитальный ремонт: специальный счет или общий котел.

Тем не менее, собственники могут выбрать, куда именно перечислять деньги. Сегодня таких вариантов два: Фонд капитального ремонта, и специальный счет конкретно на дом собственника.

Как и во всем, у обоих этих вариантов есть свои плюсы и минусы.

Пока очень распространен факт того, что люди платят в Фонд, который работает по принципу общего котла. То есть сегодня платите вы, а ремонтируют дома других людей. Плюсы в этом, несомненно, есть.

Например, к моменту наступления сроков проведения ремонта, вы всегда можете быть уверены в том, что ремонт будет произведен даже несмотря на нехватку денег по вашему дому. В этом случае принцип «общего котла» очень удобен.

Кроме того, лучше остаться у регионального оператора, если в доме не создан Совет или нет инициативных жителей, готовых заниматься вопросами обслуживания и содержания общего имущества.

Минусы здесь тоже есть: непонятно, будет ли вообще существовать эта региональная программа к моменту наступления ремонта. Также, многим не нравится, что, по факту, они платят за что-то далёкое, а в настоящем – за ремонт в чужих домах.

По поводу специального счета мнение тоже неоднозначное. Для того, чтобы открыть спецсчет, нужно провести собрание собственников, на котором нужно проголосовать по следующим обязательным пунктам:

Изменение способа формирования фонда капитального ремонта.

Выбор владельца спецсчета.

Выбор кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет.

Установление размера платы за капитальный ремонт общего имущества.

Определение сроков проведения капитального ремонта.

Выбор лица, уполномоченного на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома в отношениях с владельцем специального счета , а также в отношениях с лицом, уполномоченным на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взноса на капитальный ремонт.

Открывать отдельный счет целесообразно, если дом новый, либо в этом доме недавно уже был проведен капитальный ремонт. Кроме этого, желательно, чтобы у руля стоял активный и юридически грамотный житель

Если плюсы для заведения спецсчета для вас перевесили минусы, помните, что если к моменту сроков проведения ремонта на счете вашего дома не будет хватать средств, все деньги вернутся в «общий котел» Фонда капитального ремонта.

Источник

Зачем нужен спецсчет на капремонт и как его открыть

Москвичи стали получать платежки со строчкой «капремонт» с 1 июля 2015 года. Перечисленные средства формируются на счетах регионального оператора фонда капитального ремонта, также их можно копить на специальных счетах. В столице каждый десятый дом перешел на самостоятельное накопление средств на таких счетах (по данным на 2017 год).

О том, как перейти на спецсчет, выбрать банк и оператора, как можно использовать эти средства, кому выгоднее копить самостоятельно, а кому платить в общий котел — в коротких карточках.

Какие счета бывают. Что выбрать — собственный и общий котел?

Cобственники многоквартирных домов, согласно Жилищному кодексу, могут выбрать один из двух способов, который позволит распоряжаться собранными средствами на капремонт. Жильцы имеют право создать спецсчет для своего дома или перечислять деньги региональному оператору — в общий котел.

«Схему работы регионального оператора можно сравнить с общим котлом, когда собранные населением средства расходуются на ремонт всех домов региона, без привязки к тому, в каком корпусе проживали плательщики», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Когда собственники формируют этот фонд на спецсчете, в случае ремонта банк перечисляет денежные средства по указанию владельца счета.

Кто может открыть счет. ТСЖ, ЖСК или управляющая компания

Сейчас открыть спецсчет можно только на юридическое лицо — ТСЖ, ЖСК или управляющую организацию, осуществляющую управление МКД на основании договора. Однако распоряжаться деньгами могут исключительно жители на основании решения собрания собственников. Собственный счет также можно открыть на регионального оператора.

«Основная сложность — определить, на кого открывать спецсчет и как обеспечить его высокую наполняемость. Если взносы собственников не поступают на спецсчет, его могут закрыть, а накопленные средства автоматически перевести регоператору», — разъясняет президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), Никита Чулочников.

Как выбрать банк и условия открытия спецсчета

В России существуют десятки кредитных организаций, где можно открыть и обслуживать спецсчет на капремонт. Их список опубликован на сайте Центробанка. Все они соответствуют требованиям к размеру капитала, установленным Жилищным кодексом и законом «О Фонде содействия реформированию ЖКХ».

Крупнейшие банки Сбербанк и ВТБ не берут деньги за открытие и обслуживание счета, но некоторые предоставляют такие услуги на платной основе. Поэтому прежде чем определиться с выбором финансовой организации, где будет открыт спецсчет, нужно уточнить условия его открытия. Чтобы деньги не сгорали от инфляции, так называемый неснижаемый остаток на расчетных счетах можно перевести на депозит с начислением на него процентов.

В некоторых случаях за открытие специального счета и его обслуживание придется платить — обычно в договоре прописывается пункт, согласно которому банк может снять необходимую для обслуживания сумму, уточняет Литинецкая. По ее словам, стоимость открытия не превышает нескольких тысяч рублей.

Как открыть спецсчет

Для начала нужно провести собрание собственников многоквартирного дома (ОСС). На нем большинство должно принять решение о переходе на спецсчет, выбрать кредитную организацию, оператора счета (юрлицо), определить размер ежемесячного взноса на капремонт (он должен быть не ниже минимального в регионе). Если ОСС приняло положительное решение, то владелец счета открывает его в соответствующем банке, направив заявление (не позднее чем через 15 дней), а также уведомляет об этом Мосжилинспекцию и регионального оператора (в течение пяти дней после принятия решения).

«Перейти от общего котла к специальному счету, открытому собственниками на конкретный дом, сегодня проще, чем несколько лет назад. При этом отказаться от спецсчета для капремонта по конкретному дому в пользу общего котла куда проще и быстрее по времени. В первом случае переход займет три месяца, во втором — всего месяц», — отмечает Литинецкая.

Подробные рекомендации и примеры документов для проведения собрания собственников жилья по вопросам, связанным с капремонтом, обычно размещены на сайтах региональных отделений фонда капремонта.

Главная сложность при переходе от сборов региональному оператору на спецсчет заключается в обеспечении кворума собственников. Необходимо, чтобы на общем собрании как минимум половина плюс один голос были за новую схему отчислений. Кроме того, сложности возникают с определением размера взносов на специальный счет: жильцы могут быть не согласны с озвученной суммой, поэтому нужного количества голосов не наберется, говорит Литинецкая.

Плюсы и минусы: мому подойдет собственный счет, а кому общий котел?

Переход на спецсчет выгоден, в первую очередь, жителям вчерашних новостроек, а также владельцам объектов с дорогим ремонтом и инженерными системами, с размером взноса выше среднего, считает Никита Чулочников. В новых домах капремонт планируется еще не скоро, и важно сохранить и приумножить накопленные на него средства, поясняет он. «Возможный риск — это снижение ставок при размещении средств на короткий период (дает возможность оперативно тратить, например на капремонт протекшей весной кровли) и банкротство кредитно-финансовой организации», — предостерегает Чулочников.

Основная выгода в переходе на спецсчет, по мнению Чулочникова, в том, что собранную сумму можно потратить на свой дом вне зависимости от финансовой ситуации в региональном фонде капремонта. «Главное преимущество работы со специальным счетом заключается в том, что вам не придется годами ждать ремонта, проводимого по графику. Как только будет накоплена нужная сумма, собранием собственников можно решить вопрос о необходимости выполнения капремонта», — говорит Литинецкая. Причем владельцы жилья свободны при выборе подрядной организации: это может быть конкретная компания либо подрядчик выбирается на конкурсной основе, добавляет она.

Котловой способ интересен жителям старого жилфонда, особенно в несерийных зданиях в плотной застройке центра города, считает Чулочников. «Утрата проектной документации на дом, многослойные, запутанные инженерные сети и необходимость нестандартного подхода к организации работ могут сильно удорожить их проведение. Для накопления нужной суммы необходим высокий тариф и сбор средств в течение многих лет. Ни то ни другое немногочисленные жители среднеэтажного дома сделать не в состоянии. Только котловые накопления позволят им своевременно провести капремонт, не дожидаясь аварийного состояния здания», — убежден Чулочников.

Котловой способ, по мнению Литинецкой, для собственников более прост и поэтому привлекателен: работа с региональным оператором освобождает собственников от необходимости управлять расходами, заниматься поиском подрядчиков и пр.

Источник

Спецсчет или «общий котел»? Выбор собственников!

Сегодня снова коснемся темы формирования фонда капитального ремонта.

Как известно, сформировать его можно двумя способами:

1. На специальном счете, открытом для каждого конкретного дома.

2. В «общем котле» или, иными словами, на счете регионального оператора.

Отличие специального счета от «общего котла» состоит в том, что на него перечисляются средства, которые платят жители только одного конкретного дома и, соответственно, эти средства могут быть потрачены только на ремонт данного дома. В случае, если собственники многоквартирного дома приняли решение аккумулировать взносы на специальном счете, то владельцем такого счета в банке может быть: ТСЖ (если в его состав входит только один дом или несколько домов, в пределах одного земельного участка, имеющих общие инженерные сети). ЖСК, Управляющие организации (с 2015 года), Региональный оператор (в этом случае деньги будут храниться не в общем котле, а на специальном счете регионального оператора).

К преимуществам формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в банке можно отнести следующие:

− накопление средств происходит на счете одного дома и использование их на ремонт других домов не представляется возможным;

− работы по капитальному ремонту можно провести раньше установленного срока, если к этому времени будет накоплена необходимая сумма;

− существует возможность изменения способа накопления средств в любой момент;

− собственники самостоятельно выбирают размер взноса, перечень работ и услуг по ремонту, сроки проведения и кредитную организацию, в которой будет открыт счет конкретного дома.

При этом ключевым моментом является желание у собственников активно участвовать в решении вопросов проведения капитального ремонта, взять на себя эту ответственность. Кроме того, собственники не всегда используют средства по назначению, направляя их на мелкие текущие работы, что является недопустимым.

Стоит отметить, что если выбранный ранее владелец специального счета прекращает свое существование, собственники в течение двух месяцев обязаны выбрать нового владельца.

Что же касается «общего котла», то он формируется по принципу: ежемесячно платят все, а ремонт осуществляется в порядке очереди, установленной региональной программой. За сохранность внесенных в «котел» средств несет ответственность региональный оператор и если он не справится со своей задачей, то ответственность ляжет на власти региона.

В этом случае отметим следующие преимущества:

− возможность проведения капитального ремонта в домах, которые наиболее остро в этом нуждаются.

— возможность заимствования средств с фонда капремонта других домов,

− у региональных властей имеется субсидиарная ответственность по обязательствам регионального оператора, что дает гарантию гражданам на выполнение всех обязательств.

— Фондом ведется системная работа по учету начислений, обеспечению бесперебойной доставки квитанций, полный контроль за целевым использованием средств, начиная от проектно-сметных работ и проведения капитального ремонта.

— накопленные средства направляются исключительно только на проведение капитального ремонта.

Но в любом случае важно помнить, что выбор способа формирования фонда капитального ремонта — это решение собственников и все внесенные средства принадлежат им и могут быть потрачены только на капитальный ремонт.

Источник