Капитальный ремонт после продажи квартиры

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

– Что делать, если при покупке квартиры собственник (продавец) не оплачивал капитальный ремонт ни разу? Может ли он продать квартиру с долгом по капремонту? И как поступить покупателю в таком случае?

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:

Да, может. В данном случае, чтобы избежать дополнительных расходов, покупателю целесообразно перед совершением сделки убедиться в отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги прежним собственником, в частности, взносов на капитальный ремонт. В противном случае он должен будет заплатить долги по взносам на капремонт прежнего владельца недвижимости.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В этом случае можно приобрести квартиру с долгами и погасить их, по сути, за счет собственных средств. Иными словами, продавец недополучит ровно ту сумму, которую он должен коммунальным службам.

Если проводятся подобные сделки. мы рекомендуем получить справку о сумме долга за капитальный ремонт и обязательно указать в договоре купли-продажи, что Вы обязуетесь оплатить часть стоимости квартиры, покрыв долг продавца по капитальному ремонту после проведения государственной регистрации перехода права собственности на Ваше имя.

Таким образом, на сделке Вы вносите деньги в размере стоимости квартиры за вычетом долга по капитальному ремонту.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, перед продажей недвижимости покупатель проверяет отсутствие задолженностей продавца по коммунальным и иным платежам, включая отчисления на капительный ремонт. В большинстве случаев на дату заключения договора отсутствие обязательств фиксируется отдельным пунктом в самом договоре купли-продажи. Но нередко случается и так, что после заключения договора и его регистрации в Росреестре «всплывают» просроченные задолженности, в том числе связанные с пересчетом ставок коммунальных платежей и отчислений на капитальный ремонт.

Если Вам после заключения договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее пришли платежи предыдущих периодов, нужно немедленно связаться с продавцом и проинформировать о необходимости их оплатить до подписания акта приема-передачи квартиры.

Если продавец отказывается оплатить эту задолженность, Вы можете проинформировать управляющую компанию, чтобы этот счет она направила надлежащему лицу – прежнему собственнику. Или же можете самостоятельно оплатить задолженность и требовать в дальнейшем ее возмещения продавцом в судебном порядке.

Отвечает руководитель юридической службы юридической компании LawPro24.ru Дмитрий Руханов:

К сожалению, долг за капитальный ремонт ложится на плечи нового собственника. И возможности отказаться от уплаты долга бывшего владельца нет. Закон говорит о том, что долг за капительный ремонт переходит к следующему собственнику. Считается, что такой долг закреплен не за собственником, а за объектом недвижимости.

Стоит отметить, что в 2016 году Государственная дума рассматривала возможность закрепить долг за капитальный ремонт за предыдущим собственником. Однако комитет Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству не поддержал предложение, и его отклонили. Так что в настоящий момент долги за капитальный ремонт возлагаются на нового собственника. Долги же бывшего собственника за электроэнергию, воду и отопление не переходят на нового владельца, в отличие от долгов за капремонт.

Для того чтобы избежать проблем при покупке квартиры, необходимо проверить, насколько добросовестно предыдущий собственник делал все необходимые платежи. Для этого до заключения договора купли-продажи у продавца необходимо запросить квитанции, подтверждающие факт уплаты им всех взносов на капитальный ремонт в установленном размере. На день продажи за собственником не должно числиться никаких задолженностей. Кроме того, нужно заказать выписку по лицевому счету продавца. Именно в этой справке отражаются все долги.

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, также рекомендуется прописать в договоре купли-продажи пункт, который обязывает продавца предоставлять квитанции, подтверждающие факт оплаты услуг по капремонту за весь период владения имуществом. И затребовать такие квитанции. В таком случае в суде будет намного легче доказывать свою правоту.

В случае если квартира уже продана и новый владелец получил право собственности, есть небольшой шанс взыскать с продавца деньги через суд. Но придется доказывать, что Вас обманули и, например, при оформлении сделки были предоставлены поддельные квитанции на оплату долга. Но все же новому собственнику в любом случае придется погасить долги, как того требует закон, а уже потом пытаться их компенсировать через суд. К сожалению, шансы на то, что судебный процесс завершится для Вас успешно, крайне малы. Впрочем, если выполнить вышеуказанные рекомендации, он все же есть.

Отвечает директор ГК «Аметист» Андрей Толочко:

Собственник может продать квартиру с долгом по капремонту. В соответствии с ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса, долг будет обязан выплатить новый владелец. При совершении сделки купли-продажи квартиры покупатель может запросить в расчетно-информационном центре (РИЦ) информацию о задолженности предыдущего собственника по оплате жилищно-коммунальных услуг и по оплате за капитальный ремонт. Долги за ЖКУ должен погасить предыдущий владелец. Это бремя не ложится на плечи нового собственника. Однако долги по капитальному ремонту по закону закрепляются за квартирой. И от уплаты задолженности новому владельцу жилья, к сожалению, не освободиться даже в судебном порядке. Покупатель может договориться с продавцом о дополнительной скидке на квартиру в размере долга капремонта. Мы советуем покупателям недвижимости заранее тщательно проверять все документы на квартиру, в том числе и платежные истории собственников, чтобы не попасть в такие ситуации и не брать на свои плечи долги предыдущих владельцев.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

У прежнего владельца квартиры долг за капремонт. Теперь долг мой?

Добрый день, уважаемые сотрудники Тинькофф-журнала!

Столкнулся с ситуацией, которая, думаю, будет интересна многим людям, приобретающим вторичное жилье.

Я приобрел квартиру на вторичном рынке, а предыдущий хозяин не совершал платежи по капитальному ремонту от начала их начисления, поэтому там скопилась значительная сумма (около 10 тысяч рублей). А так как фактом заключения договора на внесение платежей за капитальный ремонт является первый платеж либо личное подписание, то, возможно, предыдущий владелец не считал себя связанным обязательствами платить.

Является ли начисленный долг моим? Мне нужно просто переоформить его вместе с договором на свое имя? Или у меня есть возможность отказаться от него, подав заявление на оформление нового договора на свое имя, не учитывая предыдущие долги? Буду рад услышать компетентное мнение. Спасибо!

Илья, начисленный долг за капремонт является вашим, и у вас нет возможности от него отказаться. По закону долг за капитальный ремонт переходит к следующему собственнику. Это как бы долг, закрепленный за квартирой. См. п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

В прошлом году в госдуме думали над тем, чтобы закрепить долги за капремонт за предыдущим собственником. Комитет по ЖКХ законопроект не поддержал, и его отклонили. Так что сейчас действует вот такое правило:

Долги за капремонт гасит новый собственник

Это значит, что вам придется платить по долгам предыдущего владельца квартиры, но только за капитальный ремонт. Если бы у него были долги за электроэнергию, отопление или воду, он бы платил сам. Долги за коммунальные услуги к новым собственникам по умолчанию не переходят, а за капитальный ремонт — переходят.

При покупке квартиры покупатель вынужден сам проверять, что по квартире нет долгов за капремонт. Можно попросить квитанции у продавца или взять справку в управляющей компании.

Если вы этого не сделали, считается, что согласились купить квартиру с долгом. Может быть, это стало поводом получить скидку.

Есть шанс потребовать эти деньги у продавца квартиры. Для этого придется доказать, что бывший собственник вас обманул: например, при оформлении сделки показал поддельные квитанции на оплату долга или вступил в сговор с бухгалтером ТСЖ. Но сначала всё равно нужно погасить долги, а уже потом требовать их компенсации через суд. И не факт, что вы выиграете процесс и вернете судебные расходы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Долг за капремонт переходит к новому собственнику (за исключением бывшего гос. или мун. жилья) — письмо Минстроя РФ от 01.09.2017 №31284-АЧ

На всех хозяев недвижимого имущества с конца 2014 года возложили обязательства по уплате взносов, которые идут на капитальный ремонт. Большое количество собственников считают это несправедливым и принципиально не хотят платить взносы.

На данный момент последствия коснулись новых хозяев недвижимости, которые получают уведомления о сумме долга, оставшегося от бывших собственников.

Кто обязан оплатить долг

Согласно ст. 158 Жилищного Кодекса РФ, долг по взносам на капремонт должен быть уплачен нынешним хозяином, вне зависимости от того, в какое время и при каком именно владельце он появился. Так что всегда важно тщательно проверять наличие долгов до момента заключения самой сделки.

Но, увы, довольно часто покупатели небрежно относятся к проверке, думая, что все взносы за капремонт регулирует ст. 153 Жилищного Кодекса, где говорится о том, что новый владелец не несет никакой ответственности за долги, оставшиеся от предыдущего владельца. Тем не менее, в данной статье регулируется лишь вопрос о коммунальных услугах.

В целом, порядок взыскания долгов за капитальный ремонт весьма нов, поскольку действует лишь с 2015 года. Программа капитального ремонта вызывает множество дискуссий, так что юристы полагают, что произойдет существенный рост неплательщиков, а значит, настоятельно советуют, как можно более тщательно проверять наличие долгов, а также все необходимые документы.

Случаи, когда владельца квартиры могут заставить прописать и вселить жильца

Долг за капитальный ремонт от бывшего собственника квартиры.

Почему мы должны платить за капитальный ремонт, если в тот период квартира нам не принадлежала?

В соответствии с частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Переход права собственности к новому собственнику жилого помещения в многоквартирном доме не освобождает нового собственника от оплаты расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе от не исполненной предыдущим собственником обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Как выйти из ситуации?

Вам следует оплатить счет за капитальный ремонт. Затем вы приобретаете право требовать данную сумму с бывшего собственника квартиры.

В данном случае подлежат применению положения статьи 1081 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве регресса к лицу, причинившему вред.

В силу закона (п. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации) не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт при переходе права собственности переходит от предыдущего собственника новому.

В силу п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Поскольку переход обязанности по погашению задолженности от предыдущего собственника к новому предусмотрен законом сам переход обязанности не свидетельствует о нарушении прав нового собственника.

В силу же п. 1 ст. 1081 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, возместившее вред, причиненный другим лицом (работником при исполнении им служебных, должностных или иных трудовых обязанностей, лицом, управляющим транспортным средством, и т.п.), имеет право обратного требования (регресса) к этому лицу в размере выплаченного возмещения, если иной размер не установлен законом.

Именно после погашения новым собственником задолженности по платежам на капитальный ремонт за предыдущего собственника, у нового собственника возникает право регрессного требования к предыдущему собственнику.

Каким образом проверять, есть ли задолженность

Те, кто приобретает недвижимость, должны следовать следующему алгоритму:

• Нужно попросить у продавца предоставить справку об отсутствии у него долгов, либо лично обратиться и получить ее в управляющей компании либо ТСЖ. Может быть и так, что УК, действующая на данный момент, стала управлять домом уже после момента регистрации права собственности продавца. В этом случае нужно запросить справки у тех компаний, которые управляли домом раньше. На все это понадобится время, однако у покупателя будет полная уверенность в том, что отсутствует долг за капитальный ремонт.
• Следует уведомить УК или ТСЖ о смене собственника. Если есть какой-либо долг за капремонт, то предыдущему собственнику, следует показать справку, которая была выдана в ТСЖ. Может он не хотел обманывать покупателя, и в таком случае долг он оплатит добровольно.

В ряде регионов нашей страны гражданам стали объяснять, каким образом они могут узнать долг за капремонт с помощью сети интернет. На данный момент нет какого-то единого сервиса, где всем желающим можно узнать свой долг за капитальный ремонт, но ряд субъектов РФ дают доступ у различным региональным программам.

Так, например, в Челябинской области был запущен особый интернет-сервис, благодаря которому жители региона могут получать информацию относительно суммы коммунальных счетов и капитальному ремонту как можно быстрее, а не ждать счета по почте.

Долг за капремонт покупается вместе с квартирой

Бывает, что после приобретения квартиры, оказывается, что на этой квартире висит долг по оплате взносов на капитальный ремонт. У покупателя возникает куча вопросов, кто должен погасить задолженность и куда обращаться.

На вторичном рынке была куплена квартира через ипотеку Сбербанк, документы проверялись только самим Сбербанком. Через три месяца выясняется, что за этой квартирой числится долг за капитальный ремонт в размере 40 тысяч рублей.

Вот что говорится в пункте 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ:

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

То есть, если квартира до нового владельца принадлежала не государству, то долг по оплате взносов на капитальный ремонт, который накопил бывший хозяин квартиры, переходит новому владельцу квартиры.

В подобной ситуации нужно понимать отличие платы за капремонт от коммунальных расходов. Задолженность по оплате коммунальных услуг остается за прежним собственником квартиры, новый хозяин может получить с купленной квартирой только долг за капремонт.

Получается, что при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, покупатель сам должен выяснять, есть ли долги за капитальный ремонт у этой квартиры. Можно потребовать квитанции у продавца или получить сведения в управляющей компании.

Если покупатель квартиры этого не сделал, то фактически считается, что он согласился купить квартиру с накопившимся долгом. Возможно, это стало причиной получить скидку.

Многое может зависеть от условий договора купли-продажи. В нем может быть прописано, что задолженности нет и за это отвечает продавец квартиры. Может быть прямо указано, что в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ покупатель принимает квартиру с обязательством предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Можно обратиться в суд с иском о расторжении договора, в порядке ст. 450 Гражданского кодекса РФ, в связи с существенными нарушениями договора продавцом, опять же, если в договоре есть пункт, за который можно «зацепиться».

Если расторгнуть договор не удалось, после погашения задолженности, в последствии можно взыскать данную задолженность с прежнего владельца квартиры, но только через суд, в порядке регресса. Для этого потребуется представить доказательства, что задолженность скопилась именно до сделки купли-продажи.

Вывод один и он простой – во избежание лишних проблем необходимо проверять квартиру на наличие задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

НТВП «Кедр — Консультант»

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » О взыскании задолженности по оплате за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме при смене собственника некоторых квартир

Вопрос:

В период с 2012 года по 2015 год у Муниципального образования, являющегося собственником квартир, образовалась задолженность по оплате капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. В 2014 году одно жилое помещение было приватизировано и перешло в собственность физическому лицу согласно ч.3 ст.158 ЖК РФ Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Отсюда возникает вопрос, с кого должна быть взыскана задолженность по оплате за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 2012 года по 2015 год.

Ответ:

Статьей 158 Жилищного Кодекса РФ предусмотрена обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

ст. 158, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 13.07.2015)

Таким образом, согласно данной нормы не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику. Пояснение к данной статье имеется в материале подготовленном при содействии кандидата юридических наук Грачева Н.А.

С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника помещения возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ):

— плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

— взнос на капитальный ремонт;

— плату за коммунальные услуги (за горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление).

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).

Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки — перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

Подборка документов :

Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27.11.2014 по делу N 33-16924/2014 Требование: О признании незаконными действий по взиманию платы с собственников жилого помещения за его содержание и ремонт, предоставленные коммунальные услуги, обязании произвести их перерасчет, взыскании судебных расходов. Обстоятельства: По мнению истцов, обязанность по содержанию квартиры возникла у них именно с момента регистрации права долевой собственности на квартиру. Решение: Требование удовлетворено в части перерасчета платы, в удовлетворении требования о признании незаконными действий по взиманию платежей отказано, поскольку доказан факт неисполнения предыдущим собственником обязанности по уплате спорных платежей.

Разъяснение дано в рамках консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, сентябрь 2015 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Источник