Вопросы капитального ремонта
Капитальный ремонт – это проведение работ по устранению недостатков, замене изношенных конструктивных элементов и инженерных сетей и повышению эксплуатационных характеристик здания в целом. Для проведения таких работ каждый МКД создает фонд капитального ремонта.
Общее собрание собственников помещений уполномочено принимать решения по вопросам капитального ремонта и формирования фонда капитального ремонта в многоквартирном доме:
- капитальный ремонт общего имущества в МКД и вопросы использования фонда капитального ремонта;
- выбор способа формирования фонда капитального ремонта ( п. 1.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- о размере взноса на капремонт, если он превышает установленный минимальный размер такого взноса;
- и минимальном размере фонда капремонта, если он превышает минимальный установленный размер фонда ( п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- о выборе лица, которое уполномочено на открытие спецсчёта и операции с денежными средствами; находящимися на спецсчёте ( п. 1.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ );
- о выборе банка, в котором должен быть открыт спецсчёт;
- о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счёта ( ч. 3 ст. 175 ЖК РФ );
- о получение кредита или займа на капремонт ОИ в МКД
- об определении лица, которое уполномочено получить кредит или займ на капремонт;
- определении существенных условий кредитного договора или договора займа;
- о погашении за счёт фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт, и об уплате процентов за пользование таким кредитом или займом ( п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ).
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций
Источник
Проведение капитального ремонта при спецсчете: повестка общего собрания, часто задаваемые вопросы, ошибки при проведении собраний.
Если собственники выбрали в качестве способа формирования фонда капитального ремонта специальный счет, то важно знать, какие вопросы надо включить в повестку дня собрания по вопросу проведения капитального ремонта за деньги со спецсчета, а также какие вопросы могут возникнуть, и каких ошибок можно избежать.
Повестка собрания, если оно проводится исключительно по вопросу капитального ремонта, включает в себя организационные и основные вопросы.
К организационным вопросам относятся выбор председателя, секретаря, лиц, производящих подсчет голосов. Также в повестку можно включить выбор способа уведомления собственников о результатах собрания и определение места хранения копии протокола. Эти вопросы стоит выносить на голосование, если они не были решены на прошлых собраниях:
Основные вопросы повестки касаются непосредственно самого капитального ремонта. Проще всего их посмотреть на сайте своего регионального оператора. В поисковике его можно найти через запрос «ФКР название региона».
На сайте нужно искать разделы «для собственников», «образцы документов» и похожие по тематике страницы. На них часто выкладываются образцы протоколов общих собраний по вопросам перехода на специальный счет, а также по вопросу проведения капитального ремонта, как за счет денег, собираемых региональным оператором на своем счете, так и за счет средств, которые управляющие организации и ТСЖ собирают на специальных счетах.
Повестка собрания зависит от способа формирования фонда капитального ремонта, поэтому будьте внимательны при выборе нужного образца повестки. Сами протоколы мы использовать не рекомендуем, так как они выложены до вступления в силу новых требований Минстроя РФ к оформлению протоколов 2019 г., в связи с чем их форма не является актуальной.
При проведении собраний по капитальному ремонту мы, кроме рекомендаций региональных операторов, руководствуемся обязательными положениями ч. 5.1. ст. 189 Жилищного кодекса РФ. Там перечислен обязательный минимум всего того, что собственники должны утвердить на общем собрании.
Повестка и решения, исходя из этой нормы, обычно выглядят так:
Принятие решения о капитальном ремонте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в 20__ году.
Принять решение о капитальном ремонте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в 20__ году.
Утверждение перечня услуг и (или) работ по капитальному ремонту.
Утвердить следующий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту:
Утверждение предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту.
Утвердить предельно допустимую стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту _________________ в размере _____________ руб.
Определение сроков проведения капитального ремонта.
Определить сроки проведения капитального ремонта –_______________________.
Определение источника финансирования капитального ремонта.
Определить источником финансирования капитального ремонта – средства, находящиеся на специальном счете N____________________________ в банке — _____________________________, владельцем счета является ________________________.
Определение лица, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Определить лицом, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты, — __________________.
Кто-то из инициаторов помещает все это в один вопрос, так как принятие решения по части из них и непринятие по остальным ни к какому полезному результату не приведет. Мы обычно указываем их раздельно.
До сих пор многие инициаторы, особенно ТСЖ, включают в повестку вопрос об утверждении сметы по капитальному ремонту. Этот вопрос не является обязательным.
Данный вопрос требовался Жилищным кодексом РФ до 2017 г., потом он был заменен на утверждение предельной стоимости работ. Такая формулировка гораздо удобнее: в случае превышения сметы не надо собирать новое собрание, достаточно уложиться в ту максимальную стоимость, которую утвердили собственники.
На сайтах некоторых региональных операторов и органов власти до сих пор содержится устаревшая информация, которую не актуализировали после поправок в Жилищный кодекс РФ. Поэтому если Вы видите в перечне предлагаемых вопросов смету и не видите предельную стоимость, то это повод открыть Жилищный кодекс РФ и сделать все по нему.
Также ч. 5.1 ст. 189 Жилищного кодекса РФ не требует утверждать подрядчиков и тексты договоров, но и не запрещает этого делать. Поэтому включение этих вопросов в повестку остается на усмотрение инициатора собрания. С одной стороны, они позволяют собственникам больше влиять на проведение капитального ремонта, с другой стороны, они связывают владельца спецсчета на случай непредвиденных ситуаций.
Сколько голосов нужно по вопросу проведения капитального ремонта?
Решения по организационным вопросам (выбор председателя, секретаря и т.д.) принимаются простым большинством голосов от участвующих в собрании – более 50% голосов от общего числа голосов участников.
Про количество голосов по основным вопросам в интернете можно встретить противоречивую информацию. Мы же призываем руководствоваться Жилищным Кодексом РФ:
В ч. 2. ст. 44 Жилищного кодекса РФ перечислены вопросы, которые решаются на общем собрании собственников. Например, интересующее нас решение «о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме» спряталось в середине п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Там же вопрос об использовании фонда капитального ремонта.
Далее открываем ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, где написано, сколько голосов по какому вопросу нужно: решение по вопросу, предусмотренному п. 1. ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ (к которому отнесен вопрос о капремонте), принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.
Как мы указали ранее, решение о капитальном ремонте включает в себя несколько подвопросов. Здесь судебная практика расходится: надо ли по этим подвопросам получать две трети голосов или по части из них достаточно простого большинства.
По нашему мнению, перечисленные подвопросы являются частью решения о капитальном ремонте. Решение о капремонте, как мы установили ранее, принимается не менее 2/3 голосов. Поэтому считаем, что и эти вопросы должны приниматься 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.
Однако можно встретить и другое мнение, выраженное в судебных решениях, например, в апелляционном определении Новосибирского областного суда от 20.03.2018 по делу N 33-2680/2018. Там суд указал:
«Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по вопросам, указанным в ст. 189 ЖК РФ, не предусматривает требования о принятии решения (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.) . только по двум рассмотренным общим собранием собственников вопросам, относящимся к капитальному ремонту — о самом проведении капитального ремонта, а также об использовании для этого фонда капитального ремонта, закон требует принятие решения не менее чем 2/3 голосов собственников». По остальным вопросам суд посчитал достаточным большинства голосов.
Когда проводить собрание?
Ответ также содержится в ч. 3 и ч. 4 ст. 189 ЖК РФ:
— не меньше чем за 6 месяцев (если иной срок не установлен региональным правовым актом) до наступления года, в котором должен быть проведен капремонт в соответствии с региональной программой, лицо, осуществляющее управление домом, представляет собственникам предложения о сроке начала капремонта, перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования, другие предложения, связанные с проведением капитального ремонта, в порядке, установленном региональным правовым актом.
— собственники не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, если более продолжительный срок не установлен регионом, обязаны рассмотреть их и принять решение на общем собрании.
Таким образом, по общему правилу, собрание должно проводиться не в год проведения самого ремонта, а в предшествующий ремонту год. Однако на практике это правило часто нарушается.
Еще одна ошибка, также распространенная в жизни, — это проведение собрания членов ТСЖ, а не собрания собственников.
Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ, решение вопроса о капитальном ремонте относится к исключительной компетенции собрания собственников. Поэтому даже если все собственники являются членами ТСЖ, то стоит проводить и оформлять именно общее собрание собственников помещений, а не членов ТСЖ. Иначе некоторые банки не принимают протоколы собраний и отказываются перечислять по ним деньги за работы по капитальному ремонту. Инициаторам приходится проводить новые собрания. Чтобы этого избежать, лучше сразу все делать правильно.
Источник
Капитальный ремонт повестка собрания собственников
- » onclick=»window.open(this.href,’win2′,’status=no,toolbar=no,scrollbars=yes,titlebar=no,menubar=no,resizable=yes,width=640,height=480,directories=no,location=no’); return false;» rel=»nofollow»>
Информация о материале Опубликовано: 21.05.2018 22:30
Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №6_2018
При использовании данного материала интерактивная ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»
Практически все владельцы спецсчетов на капремонт не намерены затягивать с проведением ремонтных работ с использованием спецсчета. Как показала практика первопроходцев, сложности с использованием спецсчета возникают при оформлении документов для банка. Сотрудники банков весьма щепетильно, но совершенно справедливо, относятся к формулировкам в протоколе общего собрания.
Ниже приведен «универсальный» протокол составленный на основе:
— Жилищного кодекса РФ;
— Приказа Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах…»;
— конкретных работ в ТСЖ «Перовская 22 корпус 2» (г.Москва)
В протоколе красным цветом выделены ссылки на НПА на основании которых сформулированы те или иные вопросы, вынесенные на голосование.
При подготовке документов для банка (ГЖИ, ФКР) необходимо обратить внимание на следующие «тонкости»:
– документы, подтверждающие полномочия председателя правления ТСЖ, каждые 2 года после избрания/переизбрания передаются в банк. Поэтому банк легко идентифицирует действующего председателя ТСЖ/ЖСК и вопросов со стороны банка не возникает;
– при спецсчете фонда капремонта, формируемого на спецсчете ТСЖ/ЖСК (спецсчет может быть еще на УО без ТСЖ/ЖСК, это уже другая история) инициатором собрания о проведении капремонта должен быть собственник помещения в МКД. Председатель ТСЖ как должностное/выборное лицо не может быть инициатором собрания. Таковым может быть только собственник. И таким собственником желательно выступить председателю ТСЖ или иному лицу, полномочия которого подтверждены на момент подписания документов (уполномоченное лицо имеет право от имени всех собственников помещений в МКД участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капремонту, в том числе – подписывать соответствующие акты);
– формулировки вопросов, вынесенных на собрание и отраженных в протоколе, должны совпадать с формулировками ЖК РФ и региональной программы капремонта. Например, нельзя на общем собрании ставить вопрос о 100% замене межпанельных швов, такого вида работ нет в ЖК РФ. Необходимо ставить вопрос о «ремонте фасада». В противном случае ГЖИ, ФКР скорее всего поймут, о чем идет речь и вопросов может не возникнуть. Но банк может не принять такой документ, т.к. в нормативно-правовых актах по капремонту такого вида работ нет;
– если запланировано проведение нескольких видов работ, например, ремонт лифтов и ремонт мусоропроводов, то каждый вид ремонтных работ выносится на голосование отдельно;
– в протоколе сумма голосов по 3-м колонкам («за», «против», «воздержался») должна строго соответствовать кворуму;
– регистрационный номер протокола должен соответствовать порядковому номеру общего собрания в течение календарного года (п.7, раздел II, Приложение № 1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 937/пр);
– заголовок протокола должен содержать адрес МКД, вид собрания (годовое, внеочередное) и форму его проведения (очное, заочное, очно-заочное голосование) (п.9, раздел II, Приложение №1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 937/пр);
– датой протокола общего собрания является дата составления протокола, которая должна соответствовать дате подведения итогов (окончания подсчета голосов) ОС (п. 6, раздел II, Приложение № 1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 937/пр).
– в протоколе указываются реквизиты документа, подтверждающего право собственности инициатора собрания на указанное помещение (п 11, а), раздел II, Приложение № 1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 937/пр)
– в качестве места проведения ОС указывается адрес, по которому проводилось очное собрание, или адрес, по которому передавались оформленные в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме при очно-заочном и заочном голосовании (п. 6, раздел II, Приложение № 1 к приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 г.№ 937/пр).
ПРОТОКОЛ № 1
общего годового заочного собрания собственников помещений
в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 22 корпус 2,
проведенного в заочной форме в период с 14 апреля 2018 г. по 14 мая 2018 г.
16 мая 2018 г.
г. Москва
Инициатором проведения собрания – собственником помещения (кв.___ , свидетельство о собственнности ________) в МКД Шияновым Сергеем Александровичем (он же председатель правления ТСЖ «Перовская 22 корпус 2») – проводилось общее собрание собственников помещений посредством заочного голосования (опросным путем).
В многоквартирном доме 202 квартиры, 1 нежилое помещение, 255 собственников, владеющих 11277,2 кв. м. жилых и нежилых помещений в доме, которые составляют 100% голосов.
В заочном голосовании приняло участие 145 собственников из 139 квартир, владеющих 7939,1 кв. м. жилых и нежилых помещений в доме, что составляет 70,4 % долей от всех собственников МКД, кворум имеется.
Общее собрание проводилось по адресу: г. Москва, ул. Перовская, д. 22, корпус 2
- Избрание председателя, секретаря общего собрания и членов счетной комиссии собрания.
Источник