Капитальный ремонт при обслуживании здания

Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирного дома

• Жилищный кодекса РФ ФЗ-188 — часть 1 (п.1) статьи 166 главы 15 раздела IX
• Постановления Госстроя от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» — приложение 8
• ВСН 58-88 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» — в приложении 9
• МДС81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ» — п.3.8

Приведем данные пункты этих нормативных документов.

Согласно части 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ:

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2. ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
3. ремонт крыши;
4. ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5. ремонт фасада;
6. ремонт фундамента многоквартирного дома.

Согласно приложению 8 Постановления Госстроя №170 от 27.09.2003:

Приложение N 8 (рекомендуемое)

ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, ПРОИЗВОДИМЫХ ПРИ КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Согласно приложению 9 ВСН 58-88:

ПРИЛОЖЕНИЕ 9
Рекомендуемое

Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте здания и объектов

1. Обследование зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Перепланировка квартир, не вызывающая изменение основных технико-экономических показателей здания, увеличение количества и качества услуг, оборудование в квартирах, кухонь и санитарных узлов; расширения жилой площади за счет подсобных помещений; улучшение инсоляции жилых помещений; ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь, а также балконов, лоджий и эркеров; замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 мм; устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных; установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 14 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; устройство теле- и радиоантенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям; установка домофонов, электрических замков; устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация отопительных котельных, тепловых сетей, теплопунктов и инженерного оборудования жилых домов; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев); оборудование детских, спортивных (кроме стадионов) и хозяйственно-бытовых площадок; разборка аварийных домов; изменение конструкции крыш; оборудование чердачных помещений жилых и нежилых зданий под эксплуатируемые.

3. Замена существующего и установка нового технологического оборудования в зданиях коммунального и социально-культурного назначения.

4. Утепление и шумозащита зданий.

5. Замена изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей.

6. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

7. Экспертиза проектно-сметной документации.

8. Авторский надзор проектных организаций.

9. Технический надзор.

10. Проведение ремонтно-реставрационных работ памятников, находящихся под охраной государства.

Согласно п.3.8 МДС81-35.2004:

п.3.8. К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Источник

Капитальный ремонт зданий и сооружений – когда он действительно необходим?

Каким бы дорогостоящим ни был проект, любому зданию в будущем потребуется ремонт. Невозможно выполнить ремонт в помещении так, чтобы он оставался неизменным десятилетия подряд. Стены, перекрытия и прочие элементы строений будут со временем изнашиваться. Если не предпринимать никаких мер, в конечном итоге они могут частично или полностью обрушиться. Чтобы не допустить этого, нужно своевременно проводить капитальный ремонт.

Что такое капитальный ремонт

Понятие капитального ремонта зданий встречается в нескольких документах:

• Градостроительном кодексе РФ;
• Постановлении Правительства Москвы № 586-ПП от 30.07.2002 «Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в городе Москве» (актуализированная редакция от 23.12.2015);
• Постановлении Госстроя России № 15/1 от 05.03.2004 «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (актуализированная редакция от 16.06.2014).

Объединяя их, можно дать следующую формулировку: капитальный ремонт – это ремонт, при котором:

• заменяют или восстанавливают ненесущие строительные конструкции, их элементы или отдельные части зданий и сооружений;
• заменяют или восстанавливают инженерные системы или их элементы;
• восстанавливают или заменяют элементы несущих строительных конструкций;

Замена возможна не только на аналогичные элементы: при необходимости можно использовать новые поколения строительных материалов – они могут даже улучшить эксплуатационные показатели конструкций.

• выполняют прочие строительные работы и организационно-технические мероприятия. Это проводится для того, чтобы устранить физический износ и восстановить ресурс конструкций зданий.

Объем работ при капитальном ремонте значительно больше, чем при текущем

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции

На первый взгляд, эти понятия должны обозначать если не одинаковые, то очень близкие работы. Так и есть – но у них есть одно существенное различие: при проведении капитального ремонта сооружения возвращаются в первичное состояние, а при реконструкции их технико-экономические параметры могут быть изменены. Например, при реконструкции может измениться этажность здания, появиться пристройка, а неэксплуатируемый чердак – превратиться в мансарду. При капитальном ремонте это недопустимо.

Следует отметить, что получение разрешения на реконструкцию и последующий ввод здания в эксплуатацию – сложная и длительная по времени процедура. Для проведения капитального ремонта разрешение получать не требуется.

Реконструкция может кардинально изменить здание

Какие работы выполняют при капитальном ремонте

При проведении капитального ремонта зданий выполняют следующие работы:

• частично перекладывают или усиливают фундаменты;
• восстанавливают гидроизоляцию;
• перекладывают и укрепляют стены, устраняют трещины в них;
• восстанавливают отмостку вокруг зданий;
• ремонтируют или меняют перегородки;
• ремонтируют кровлю. В зависимости от состояния кровли может проводиться частичная или полная ее замена;
• восстанавливают или меняют перекрытия;
• меняют окна и двери;
• ремонтируют или меняют лестницы;
• восстанавливают или меняют облицовочные покрытия;
• восстанавливают или монтируют новые системы отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электрического освещения, газоснабжения и сети связи.

Когда нужно проводить капитальный ремонт

Мы можем выделить четыре основных случая, в которых нужно проводить капитальный ремонт:

1. Здание повреждено и нуждается в восстановлении.
2. Требуется продлить срок эксплуатации сооружения.
3. Необходимо улучшить характеристики зданий. Этого можно добиться, например, за счет применения новых технологий и стройматериалов.
4. Надзорные органы в ходе проверки выявили нарушения, которые необходимо устранить.

Только после обследования объекта можно установить, какой перечень работ необходимо провести. В дефектных ведомостях указывается перечень и объем требуемых работ. В каждом конкретном случае комплекс работ будет различаться.

Наличие такого повреждения – признак того, что здание нуждается в капитальном ремонте

В каких документах заложена ответственность собственников за состояние зданий

Помимо Градостроительного кодекса РФ, есть несколько документов, в которых изложены подходы к эксплуатации и техническому обследованию зданий:

• Трудовой кодекс Российской Федерации (статьи 212 и 215).
• Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (актуализированная редакция от 02.07.2013).
• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
• Положение ПОТ Р О-14000-004-98 «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений».

Этапы

Мы можем выделить следующие этапы проведения капитального ремонта после проведения технического обследования:

1. Подготовка проекта. Согласовывать его с надзорными органами нужно только в тех случаях, когда вносятся существенные изменения в инженерные сети, планировку, внешний вид и цветовое оформление фасада.
2. Составление и согласование с заказчиком сметы.
3. Подписание договора на выполнение работ.
4. Подготовительный этап (здание освобождается от техники, оборудования и мебели, проводятся демонтажные работы).
5. Общестроительные работы.
6. Фасадные работы (отделка, покраска, восстановление).
7. Внутренние работы (отделка помещений, монтаж дверей, розеток и выключателей, сантехнического оборудования).
8. Подключение к инженерным сетям.
9. Пусконаладочные работы.
10. Осмотр здания с заказчиком и подписание акта.

Источник