КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ПРИВАТИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В соответствии с нормой статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Закон 1541-1) приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется согласно установленным Законом 1541-1 правилам. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Значит, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя – органа государственной власти или органа местного самоуправления – и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Недорогой и качественный ремонт квартир. Без предоплаты. Гарантия. Доставка высококачественных материалов по доступным ценам. Уборка мусора ежедневно.

Не все так просто.

Согласно п. 1 статьи 158 Жилищного кодекса (ЖК) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, исходя из всего вышесказанного, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, а значит на гражданах, приватизировавших жилые помещения. При этом отметить, что изношенность жилищного фонда в России в среднем составляет 70%.

Следует отметить, что разъясняя статью 16 Закона 1541-1 путем системного толкования совместно со статьей 158 ЖК и статьей 210 ГК, Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 г. указал, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации дом требовал капитального ремонта.

Значит, получается, что проводить капитальный ремонт должен все же собственник.

О сроках обращения.

Согласно ГК в случае, если обязательство не исполняется должником в добровольном порядке, кредитор вправе обратиться за понуждением к исполнению обязательства в суд.

При этом общий срок исковой давности устанавливается в 3 года (статья 196 ГК). Говоря о неисполнении наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, мы говорим о неисполнении обязательства, срок исполнения которого не определен. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока (п. 2 статьи 200 ГК).

При этом согласно п. 2 статьи 314 ГК в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Требовал ли дом ремонта на момент приватизации.

Нанимателям необходимо установить, требовал ли многоквартирный дом ремонта на момент приватизации.

Капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества (п. 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (Закон 185-ФЗ)).

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с п. 3 статьи 15 Закона 185-ФЗ относятся:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыш;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
• утепление и ремонт фасадов.

Получение доказательств наличия потребности в проведении капитального ремонта сводится к получению письменного заключения любой организации, имеющей соответствующую лицензию, о перечне работ, необходимых для приведения жилого дома в технически исправное состояние.

Получение средств на капитальный ремонт.

Получить с должника средства, равные финансовому эквиваленту стоимости капитального ремонта в целях самостоятельного их расходования, можно двумя путями:

• потребовать от суда указания в решении на то, что в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика (п. 1 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса);
• предъявить в суд требования о взыскании убытков в порядке статьи 15 ГК, а не о понуждении к исполнению обязательства.

Основная проблема заключается здесь в истце – лицо, обращающееся в суд, должно иметь полномочия действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме или же являться лицом, обслуживающим многоквартирный жилом дом и несущим ответственность за его нормальное техническое состояние.

Существует 3 варианта уполномочивания какого-либо лица действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирным доме:

• уполномочивание лица на основании нотариально удостоверенной доверенности (статья 185 ГК). При этом в рассматриваемом случае нотариальная доверенность должна быть выдана каждым собственником;
• уполномочивание лица на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, когда лицо является собственником (п. 3 статьи 164 ЖК);
• уполномочивание лица, не имеющего собственности в многоквартирном жилом доме, на основании решения общего собрания собственников и выданных большинством собственников доверенностей в простой письменной форме (п. 3 статьи 164 ЖК);

Самым оптимальным вариантом является обращение в суд обслуживающей организации, нанятой собственниками для содержания дома, уполномоченной на обращение в суд в защиту их интересов на основании решения общего собрания и выданных доверенностей.

Источник

Если квартира приватизирована, нужно ли платить за капремонт?

Несмотря на то, что оплата коммунальных услуг для россиян продолжает оставаться существенной, многим гражданам не совсем понятен вопрос касательно того, действительно ли нужно платить за капремонт. Особенно, если речь идёт о новостройке, в которой ещё много лет не понадобятся никакие ремонты, или в иных многоквартирных домах, если их состояние вполне приемлемо. Однако стоит учитывать, что абсолютно всё имеет свойство со временем изнашиваться, тот же лифт, покрытие на крыше, материалы, из которых здание строилось и прочее. В связи с этим, когда придёт время и что-либо выйдет из строя, устранить это будет практически невозможно в короткие сроки, поскольку без взносов не будет денег на нужные работы, а финансирование распланировано заранее на год и средств не выделят.

Что входит в это понятие?

Чтобы стало немного понятнее, для чего всё же нужен капремонт и так ли весомо его значение, чтобы нужно было каждый месяц делать денежные взносы на него, следует отметить, что входит в ремонтные работы данного типа:

• Ремонтирование стен, цоколей и фасадов дома для продления срока службы здания, утепления, устранения трещин и прочих изъянов, поскольку без основы объект достаточно быстро начнёт разрушаться;
• Монтаж козырька, громоотвода, остекление балконов и их ремонт;
• Установка новых пожарных лестниц, реконструкция шахты лифтов снаружи;
• Устранение неисправностей наружных водостоков;
• Починка подвалов и фундамента, изношенность которых обычно сокрыта от глаз жильцов;
• Работы по герметизации участка с пересечением инженерных коммуникаций;
• Починка кровли и чердаков с противопожарной обработкой;
• Процессы по восстановлению влажностного и температурного режимов;
• Починка заземления;
• Исправность перил, лестниц, ограждений.

Капремонт, за который платит владелец квартиры, включает в себя и починку входных дверей, тамбуров, системы вентиляции, отопления, канализации, системы газоснабжения.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Оплачивать или нет?

Несмотря на возникающие разногласия, владельцы приватизированной квартиры платить за капремонт всё же обязаны. Не нужно платить взносы лицам, квартиры которых расположены в аварийном многоквартирном доме, а также некоторым категориям населения, за которыми такое право зафиксировано законодательно. Чтобы удостоверится в данном факте, можно собственнолично убедиться в необходимости внесения взносов, изучив федеральное законодательство Российской Федерации, действующее по сей день.

Кто не платит капремонт:

• Жильцы аварийных домов и зданий, официально признанных подлежащими сносу. Если сборы всё же велись, денежные средства должны быть возвращены;
• Владельцы квартиры, если их жилплощадь изымается для государственных нужд;
• Одинокие пенсионеры возрастом от 80 лет.

Помимо перечисленных лиц, некоторые категории населения могут претендовать на компенсацию расходов, которые были понесены ими в виде сборов на капремонт. К ним относятся инвалиды детства, инвалиды первой и второй группы, родители лиц с ограниченными возможностями и одинокие пенсионеры от 70 лет. Размер компенсации составляет 50%.

Стоит заметить, что на законодательном уровне не упоминается ситуация с новостройками. Однако есть один нюанс, согласно которому, если капремонт новостройке потребовался в течение пяти лет с момента сдачи его в эксплуатацию, то все расходы на его проведение ложатся не на собственников квартиры, а на компанию застройщика.

Законодательные положения

Разногласия по поводу обязанности платить за планируемый капремонт для собственников приватизированной квартиры возникают в большей мере по той причине, что ещё несколько лет назад подобные взносы были добровольными. Однако в 2014 году в федеральное законодательство были внесены изменения, согласно которым платить за капремонт владельцам приватизированного жилья теперь нужно обязательно.

К сожалению, действующее российское законодательство ещё далеко не совершенно и многие понятия противоречивы, а некоторые и вовсе не имеют чёткого разграничения. Так, например, законодательно не установлено границ между капитальным и текущим ремонтом, хотя разница между ними всё же существенна.

Недовольство граждан затрагивает не только условность определяемых понятий, но и необходимость делать взносы в общую кассу, которая идет не на их конкретный дом, а в местный бюджет. В целом же предусматривается два счёта:

• Специальный, отведённый для отдельного многоквартирного дома, создающийся после согласования на собрании жильцов;
• Регионального оператора.

Ни для кого не секрет, что второй счёт по бюджету гораздо больше первого, поскольку на него осуществляются переводы не с одного дома, а с многих. Однако это не причина для беспокойства, поскольку государственные органы строго следят за размерами поступлений и учитывают, кто сколько платит.

Нюансы во взносах

Денежные средства со взносов являются предварительными и капремонт проводится тогда, когда на счету накапливается необходимая сумма. Товарищество собственников жилья уполномочено брать на себя сам процесс в полной мере, открывая личный специальный счёт. При этом имеется нюанс, согласно которому, если к нужному сроку требуемой суммы на счету не окажется, владельцы жилья будут вынуждены взять в банковском учреждении кредит.

Есть и иная сторона, согласно которой, если не был подписан договор, не было первого платежа, выступающего в качестве действенного подтверждения начала договорных взаимоотношений, платить не обязательно. Граждане, которые так считают, часто ссылаются на Гражданский кодекс, которым и регламентирован договор, вступающий в силу лишь после его официального заключения. Текстом данного документа стороны могут устанавливать ряд своих условий, применимых к их отношениям, если это не противоречит закону и не ущемляет ничьих прав. Также закон или договор говорит о прекращении всех обязательств и прав с момента расторжения договора. Однако не стоит забывать о Жилищном кодексе и федеральном законодательстве, поскольку именно эти два документа устанавливают правила для владельцев приватизированной квартиры и указывают, нужно им платить или нет.

Разница с неприватизированным жильем

Ссылаясь на 154 статью Жилищного кодекса Российской Федерации, взносы, которые переводились за жилую недвижимость и в качестве оплаты коммунальных услуг, человеком являющимся нанимателем социальной квартиры или иного жилья путём подписания договора, включают в себя:

• Оплату за пользование жилым помещением (плата за наем);
• Оплату предоставления коммунальных услуг;
• Оплату за содержание и ремонт помещений.

Платить за проведение капремонта общего домового имущества владельцу неприватизированной квартиры не нужно, потому как капремонт выполняется за средства собственника жилого фонда, на учёте которого состоит квартира.

Если наниматель пользуется приватизированным жильём, то согласно условиям договора о коммерческом найме, он также не обязан перечислять средства за капремонт всего дома. Статьей 678 Гражданского кодекса для нанимателей предусмотрены обязанности сохранения нанятого жилья в надлежащем состоянии. Квартиросъемщики не могут без согласия владельца осуществлять перепланировку и реконструкцию. От нанимателя нельзя требовать регулярных отчислений в оплату работ по капремонту.

Каковы последствия?

за капремонт владельцу приватизированной квартиры стоит, если он не желает неприятностей и хочет жить в пригодном для жизни доме. По сути, граждане платят не управляющей компании, а самим себе.

Последствия, если не платить, весьма неблагоприятные:

• Постепенно ветшающее здание;
• Уведомления от управляющей компании;
• Просрочка платежей и начисление пени;
• Судебное разбирательство.

Размер пени будет зависеть от того, какие тарифы установлены в конкретном регионе. Отдельно следует упомянуть о том, как может отреагировать управляющая компания. Коммунальщики имеют право уведомлять должника о просроченных взносах (официальный документ, почтовым отправлением с уведомлением под подпись), а затем применять санкции. Сюда относится и отключение коммунальных услуг. Причем наличие несовершеннолетних детей не будет являться препятствием.

Примерно четверть россиян не считает нужным выполнять предписания закона об обязательных взносах на капитальный ремонт. Однако, задавая себе вопрос относительно того, нужно ли платить за будущий капремонт собственникам приватизированной квартиры, стоит учитывать и то, что выполнение своих прямых обязательств исключает массу проблем с законом.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Нужно ли платить взносы на капремонт в новостройках

Капремонт многоквартирных домов — платить или нет?

Льготы на капремонт для пенсионеров с 1 января 2019 г.

Муниципальная квартира: нужно ли приватизировать

Кто освобожден от уплаты за капремонт жилья

Как разделить лицевой счет в приватизированной квартире?

Источник