Капитальный ремонт техническое перевооружение объектов недвижимости
.jpg)
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Министерства экономического развития РФ от 20 февраля 2014 г. N Д23и-478 «Относительно реконструкции объектов недвижимости»
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости), рассмотрев письмо относительно реконструкции объектов недвижимости, сообщает.
Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс):
— строительство — это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);
— реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
— реконструкция линейных объектов — это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.
Как установлено статьей 55 Градостроительного кодекса, окончание строительных работ в связи со строительством нового объекта, реконструкцией объекта капитального строительства, оформляется разрешением на ввод в эксплуатацию, на основании которого производится:
— постановка на государственный кадастровый учет построенного объекта;
— внесение изменений в документы государственного кадастрового учета реконструированного объекта.
Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, законодательство в целом определяет строительство как создание нового объекта, а иные виды строительных работ — реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование — как изменение существующего объекта.
Согласно статье 16 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) государственный кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее — постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также — снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10-21, 25-29 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений об объекте недвижимости.
Таким образом, при осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости могут быть изменены сведения государственного кадастра недвижимости об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе о площади, местоположении здания, сооружения на земельном участке, а также о дополнительных сведениях государственного кадастра недвижимости, таких как назначение здания (пункт 5 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), назначение помещения (пункт 16 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), вид жилого помещения (пункт 17 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), назначение сооружения (пункт 18 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), количество этажей, в том числе подземных этажей (пункт 19 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), материал наружных стен (пункт 20 части 2 статьи 7 Закона о кадастре), основная характеристика объекта недвижимости (пункт 25 части 2 статьи 7 Закона о кадастре).
При этом в Законе о кадастре отсутствуют ограничения в отношении допустимых пределов изменения (увеличения или уменьшения) площади здания, сооружения, помещения и объекта незавершенного строительства при осуществлении государственного кадастрового учета изменений, в том числе в связи с реконструкцией такого объекта, или пределов изменения количества этажей. Кроме того, в Законе о кадастре отсутствуют условия при которых не допускается осуществлять государственный кадастровый учет изменений сведений о местоположении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке.
Необходимо отметить, что согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. N 37, признаками единства здания служат:
— фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;
— при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.
Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, если в результате реконструкции объекта недвижимости были изменены параметры такого объекта недвижимости, указанные в статье 16 Закона о кадастре, то в орган кадастрового учета представляется заявление об осуществлении государственного кадастрового учета изменений и необходимые для осуществления того учета документы, предусмотренные статьей 22 Закона о кадастре, в том числе технический план.
Вместе с тем реконструкция может проводиться, в том числе с целью раздела объекта недвижимости, выдела из объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, то есть в результате реконструкции происходит преобразование существующего объекта недвижимости (объектов недвижимости), в результате которого образуются новые объекты.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровом номере объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее — преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (далее — образование объекта недвижимости).
В связи с этим, по мнению Департамента недвижимости, если в результате реконструкции объекта недвижимости происходит образование других объектов недвижимости, то в данном случае в орган кадастрового учета представляется заявление и необходимые для постановки на государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости документы, указанные в статье 22 Закона о кадастре, в том числе технические планы в отношении каждого образованного объекта недвижимости.
Учитывая, изложенное, по мнению Департамента недвижимости, при реконструкции объекта недвижимости в зависимости от цели и результатов проведения реконструкции (изменение параметров существующего объекта, образование новых объектов) может быть осуществлен государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости или постановка на учет образованных в результате реконструкции новых объектов недвижимости.
Обзор документа
Действующее законодательство определяет строительство как создание нового объекта. Реконструкция, капремонт, перепланировка и переоборудование — это изменение существующего.
Кадастровый учет недвижимости проводится в т. ч. в связи с изменением уникальных характеристик объекта. Речь идет, в частности, о площади, о местоположении здания, сооружения. Вносятся уточнения в дополнительные сведения. Это назначение, вид помещения, материал наружных стен, количество этажей и др.
Таким образом, если в результате реконструкции корректируются параметры объекта, то подается заявление о кадастровом учете изменений. Представляются необходимые документы, в т. ч. технический план.
Однако реконструкция может проводиться и для раздела или объединения объектов. Т. е. в результате образуются новые. В этом случае представляются заявление и документы в отношении каждого созданного объекта.
Источник
Техперевооружение объекта капстроительства
Техническое перевооружение объекта капитального строительства в свете современного законодательства
Достижение российской промышленностью уровня эффективности и конкурентоспособности, отвечающего требованиям мирового рынка наукоемкой и высокотехнологичной продукции, невозможно реализовать вне инновационного развития машиностроения и предприятий перерабатывающих отраслей промышленности с обеспечением соответствующих темпов роста, как по показателям экономической эффективности, так и по объемным показателям.
Рано или поздно в жизни любого владельца производственного предприятия наступает момент, когда настаёт пора обновить производственный процесс, модернизировать предприятие. Тогда и встаёт вопрос о разнице между такими понятиями, как «реконструкция» и «техническое перевооружение».
Определение понятия «реконструкция» содержится в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК) и в ряде других нормативно-правовых актов.
Согласно статьи 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с ч. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ реконструкция включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения.
В рамках налогового законодательства применяется определение ст. 257 Налогового кодекса, — «В целях настоящей главы к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции».
Градостроительное законодательство не содержит определение понятия «техническое перевооружения» за исключением МДС 12-9.2001/Госстрой России «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации» согласно которому – «Техническое перевооружение действующих предприятий (объектов) — установка на существующих площадях дополнительного оборудования, переустройство отопительных, вентиляционных, природоохранных и иных систем с частичной перестройкой (усиление несущих конструкций, замена перекрытий и т.д.), расширением существующих или строительством новых объектов подсобного и обслуживающего назначения».
В тоже время в перечне действующих нормативных актов, связанных с градостроительной деятельностью, зачастую присутствует понятие «техническое перевооружение», например, постановление Правительства РФ от 15.03.2021 г. №378 «Об осуществлении бюджетных инвестиций в проектирование, строительство, реконструкцию и техническое перевооружение объектов капитального строительства федеральных государственных унитарных предприятий, подведомственных Министерству промышленности и торговли Российской Федерации», «Разработка комплексной программы реконструкции и технического перевооружения объектов транспорта газа на 2016-2020 годы», распоряжение Правительства РФ от 7 августа 2014 г. № 1478-р «О реализации проекта «Реконструкция и техническое перевооружение производства электрооборудования» в открытом акционерном обществе «Научно-производственное объединение «Электромашина», г. Челябинск и т.д.
В целях налогообложения определение понятия «техническое перевооружение» основных средств объектов содержится в Налоговым кодекс ст. 257 – «К техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным».
Определение технического перевооружения опасного производственного объекта содержится в Федеральном законе №116-ФЗ «О промышленной безопасности опасного производственного объекта» – «техническое перевооружение опасного производственного объекта – приводящее к изменению технологического процесса на опасном производственном объекте внедрение новой технологии, автоматизация опасного производственного объекта или его отдельных частей, модернизация или замена применяемых на опасном производственном объекте технических устройств».
Градостроительный кодекс предусматривает последовательность всех мероприятий по осуществлению реконструкции объекта капитального строительства, в которые входит в том числе проведение инженерных изысканий, подготовка проектной документации в соответствии с требованиями к ее составу и содержанию, проведение экспертизы проектной документации, разработка рабочей документации и получение разрешения на строительство. Только после этого можно начать проводить сами работы по реконструкции.
Рассмотрим последовательность мероприятий по осуществлению реконструкции объекта капитального строительства.
В соответствии с п.1 статьи 47 Градостроительного кодекса инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Проведения работ по инженерным изысканиям регламентируется СП 47.13330.2016 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 11-02-96» и СП 446.1325800.2019 «Инженерно-геологические изыскания для строительства. Общие правила производства работ». Оба эти документа распространяются на выполнение работ в составе инженерных и инженерно-геологических изысканий для подготовки документов территориального планирования, документации по планировке территории, выбора площадок (трасс) строительства, архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов капитального строительства повышенного и нормального уровня ответственности, но не распространяются на техническое перевооружение.
Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора подряда на подготовку проектной документации), результатов инженерных изысканий, информации, указанной в градостроительном плане земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Состав и требования к содержанию разделов проектной документации, представляемой на экспертизу проектной документации и в органы государственного строительного надзора, устанавливаются постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Постановление устанавливает состав разделов проектной документации и требования к содержанию этих разделов при подготовке проектной документации в отношении отдельных этапов строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, но не распространяется на техническое перевооружение.
Проектная документация на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.
Проведение государственной экспертизы проектной документации регламентируется положениями постановления Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 года №145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», в котором указано, что государственная экспертиза проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполняемых для таких объектов, организуется и проводится при их строительстве, реконструкции, капитальном ремонте и сносе, но не проводится при техническом перевооружении.
В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Перечень случаев, в которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлен частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. При этом в силу пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.
Соответственно, в иных не указанных в Градостроительном кодексе и в законодательстве субъектов Российской Федерации случаях выдача разрешения на строительство требуется.
В настоящее время, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство при проведении технического перевооружения опасного производственного объекта не требуется.
К сожалению, в отношении осуществления технического перевооружения объектов капитального строительства градостроительное законодательство не содержит каких-либо положений.
Что касается технического перевооружения опасных производственных объектов (далее ОПО), то в соответствии с п.1 ст.8 Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» – «Техническое перевооружение, капитальный ремонт, консервация и ликвидация опасного производственного объекта осуществляются на основании документации, разработанной в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом законодательства о градостроительной деятельности». Однако, в законе не прописан порядок разработки документации на техническое перевооружение, а законодательство о градостроительной деятельности предписывает (п.13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), что состав и требования к содержанию разделов проектной документации, представляемой на экспертизу проектной документации, устанавливается Правительством Российской Федерации, следовательно, регулируется Постановлением Правительства от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
В результате, если на предприятии проводится техническое перевооружение, связанное, например, с заменой единицы оборудования и сопутствующим изменением технологии на действующем предприятии, то в соответствии с требованиями градостроительного законодательства проектировщику необходимо выполнять разработку документации технического перевооружения в объеме требований Постановления Правительства от 16.02.2008 № 87, хотя большинство разделов, требуемых постановлением, совершенно не нужны для проведения технического перевооружения. Некоторые проектные организации так и делают и в тех разделах, которые не нужны просто приводят, согласно Постановлению Правительства от 16.02.2008 № 87, названия подразделов и пишут «подраздел не разрабатывался за ненадобностью», а другие бросаются в противоположную крайность, предоставляют на экспертизу промышленной безопасности один лист формата А3 сделанный «на коленке».
Полагаем, ненужным ориентироваться на состав документации технического перевооружения, аналогичный ее составу при архитектурном проектировании в соответствии с требованиями Постановления Правительства от 16.02.2008 № 87. Не в интересах развития отечественной промышленности затягивание проектирования с увеличением затрат бизнеса на финансирование разработки полноценной стадии «проект», ростом стоимости проектирования почти вдвое, соответственным увеличением и времени проектирования, и затрат на проведение экспертизы промышленной безопасности документации (хотя, как правило, последние значительно меньше затрат на разработку документации).
Подавляющее большинство объектов технического перевооружения требует разработки только отдельных разделов рабочей документации и пояснительной записки к ним, не касаясь разработки других частей проекта. К тому же опытные проектировщики прекрасно знают разницу между узко специализированным подходом экспертной организации при экспертизе промышленной безопасности объекта технического перевооружения (обращающей пристальное внимание прежде всего на детали основных разделов технического перевооружения связанные с промышленной безопасностью и не затрагивающей прочие разделы, которых это перевооружение не касается).
Экспертиза документации на техническое перевооружение ОПО предусматривается п.1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».
После того как работы по реконструкции объекта капитального строительства завершены необходимо провести кадастровые работы и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В свою очередь разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 218-ФЗ, с заявлением о государственном кадастровом учете объекта недвижимости, является основанием для постановки на государственный кадастровый учет такого объекта недвижимости.
Государственный кадастровый учет проводится только в отношении объектов недвижимости и сопровождается присвоением каждому объекту недвижимости кадастрового номера.
Используемое в градостроительном законодательстве понятие «объект капитального строительства» применяется прежде всего для описания общественных отношений в ходе строительства здания или сооружения, его ремонта, реконструкции (часть 1 статьи 4 ГрК РФ). В то же время гражданское законодательство употребляет понятия «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество» для определения зданий и сооружений как вещей, по поводу которых возникают права и обязанности участников гражданского оборота. При этом представляется возможным отождествить оба понятия, когда они применяются к уже построенному зданию (сооружению). Другими словами, вероятность признания объекта капитального строительства после завершения его строительства объектом недвижимости (или образования из него объекта недвижимости) весьма высока, в то время как некапитальная постройка, как правило, не становится недвижимостью.
Учитывая изложенное, в случае если объекты построены и введены в эксплуатацию с получением разрешительной документации, т.е. как объекты капитального строительства, то такие объекты с большей степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.
В результате выполнения кадастровых работ вы получите технический план, который нужен для получения разрешения на ввод в эксплуатацию и внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает, что:
— реконструкция здания выполнена в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации;
— реконструированное здание соответствует требованиям к реконструкции, которые установлены градостроительным планом земельного участка и разрешенному использованию земельного участка.
Далее объект капитального строительства следует ввести в эксплуатацию, после этого провести кадастровый учет изменений.
При проведении технического перевооружения, судя по перечню работ в соответствии с определением закона «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», не создается объект капитального строительства, следовательно, результат проведения работ по техническому перевооружению не является и объектом недвижимости.
Постановка на учет, а соответственно, и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет, производящийся на основании изменений характеристик объекта недвижимости, осуществляются на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с нормативным актом для осуществления такого учета документов.
К характеристикам объекта относятся те из них, которые позволяют определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, в данном случае сюда относятся:
• изменение вида объекта недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства);
• изменение кадастрового номера и даты внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
• изменение описания местоположения границ объекта недвижимости, только если объектом недвижимости будет являться земельный участок;
• изменение описания местоположения объекта недвижимости на земельном участке в случае, если объектом недвижимости являются здание, сооружение или объект незавершенного строительства; изменение кадастрового номера здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах определенного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости будет являться помещение.
В результате технического перевооружения опасного производственного объекта — объекта недвижимости его характеристики, предусмотренные статьей 8 Закона о регистрации, не изменяются, следовательно, в отношении объекта технического перевооружения не осуществляется внесение изменений в государственный кадастровый учет.
Сегодня объектом обложения налогом на имущество является только недвижимое имущество (объект недвижимости), следовательно, так как в процессе технического перевооружения не создается объект капитального строительства – объект недвижимости, то в соответствии с пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ и налогообложение объектов технического перевооружения производится как амортизация основного средства.
Налогоплательщик вправе увеличить срок полезного использования объекта основных средств после даты ввода его в эксплуатацию в случае, если после модернизации или технического перевооружения такого объекта увеличился срок его полезного использования. При этом увеличение срока полезного использования основных средств может быть осуществлено в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено такое основное средство.
Первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях модернизации, технического перевооружения и по иным аналогичным основаниям.
При установлении налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения линейного метода начисления амортизации, сумма начисленной за один месяц амортизации в отношении объекта амортизируемого имущества определяется как произведение его первоначальной (восстановительной) стоимости и нормы амортизации, определенной для данного объекта.
Стоимость произведенной модернизации, технического перевооружения увеличивает первоначальную стоимость основного средства.
Амортизация может начисляться по тем нормам, которые были определены при введении этого основного средства в эксплуатацию. А в случае, если срок полезного использования после проведения модернизации или технического перевооружения был увеличен, организация вправе начислять амортизацию по новой норме, рассчитанной исходя из нового срока полезного использования основного средства.
Таким образом, в понятии «техническое перевооружение объекта капитального строительства» присутствует некоторая неопределенность, которая не позволяет достоверно отделить «настоящие» объекты технического перевооружения от «ложных», которые являются реконструкцией, из-за отсутствия ясности в градостроительном законодательстве в вопросе, что является техническим перевооружением, особенно объектов капитального строительства. Поэтому признание строительных работ техническим перевооружением имеет риск, что при осуществлении государственного надзора проектные решения могут быть отнесены к реконструкции если задание на проектирование и проектные решения в документации на техническое перевооружения будут включать мероприятия по изменению параметров существующего объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; с учетом определения реконструкции, данного в рамках налогового законодательства также могут быть риски идентификации реализованных проектов технического перевооружения, направленных на увеличение производительности производства, как «реконструкция».
Источник