КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ: ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ

Действующее российское законодательство не содержит положений, однозначно регламентирующих процесс эксплуатации зданий и сооружений.

Поэтому на практике возникает множество вопросов: кто, когда и как должен производить капитальный ремонт нежилых строений, а также кто несет за это ответственность?

Что такое капитальный ремонт?

Исходя из п. 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (ГСК) капитальный ремонт является видом градостроительной деятельности.

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 статьи 1 ГСК).

Для целей бухгалтерского учета объект капитального строительства выступает объектом основных средств и «содержание объекта основных средств осуществляется с целью поддержания эксплуатационных свойств указанного объекта посредством его технического осмотра и поддержания в рабочем состоянии. Восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции» (Приказ Минфина России от 13.10.2003 №91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств»).

Кто должен осуществлять капитальный ремонт?

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса (ГК) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества также лежит на собственнике этого имущества (статья 211 ГК).

В соответствии с п. 1 статьи 616 ГК у арендодателя существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Когда должен осуществляться капитальный ремонт здания?

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (Постановление) государственный учет объектов капитального строительства независимо от их назначения и принадлежности осуществляется по единой для РФ системе учета. Технический паспорт служит документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета в силу п. 8 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденная Постановлением, проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах не реже одного раза в 5 лет.

Осуществление мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию нежилых помещений по всей вероятности может быть переложено на арендатора или иное лицо. Однако передача столь серьезной функции должна быть соответствующим образом оформлена и, в частности, определены лица, ответственные за эксплуатацию данного объекта.

Капитальный ремонт, произведенный за счет арендатора в нарушение положений договора и п. 1 статьи 616 ГК, в соответствии с которыми обязанность по осуществлению капитального ремонта лежала исключительно на арендодателе, повлечет за собой среди неблагоприятные налоговые последствия для арендатора.

Согласно п. 1 статьи 252 НК расходами в целях налогообложения прибыли признаются обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком. Следовательно, если в договоре аренды проведение капитального ремонта арендатором не предусмотрено, а он производится за его счет, то такие расходы не могут быть признаны в налоговом учете обоснованными и экономически оправданными.

Согласно статье 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Довольно часто между арендатором и арендодателем установлена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, но не обозначено, в какие сроки необходимо это делать. При этом каких-либо внешних признаков для проведения капитального ремонта может и не быть. Тогда лишь собственник – арендодатель, полностью несет ответственность за правильную эксплуатацию объекта капитального строительства. В его же обязанности входит предупреждение арендатора о каких-либо особенностях эксплуатации передаваемого объекта и ознакомление со всей технической документацией на данный объект.

Обязан ли собственник проводить капитальный ремонт?

Законодательство о градостроительной деятельности среди прочих регулирует отношения «по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов» (п. 1 статьи 4 ГСК). В то же время в ГСК нет ни одной нормы, обязывающей собственника нежилого помещения следить за его техническим состоянием.

Единственным документом, когда-либо регулирующим вопрос проведения тех или иных мероприятий в отношении нежилых объектов, является Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.73 №279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Положение).

Согласно п. 1.1 Положения система планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в плановом порядке, является обязательной при проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.

Производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов, а результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ (п. п. 2.1, 2.4, 2.13 Положения).

Минимизировать риск случайного обрушения или иных нарушений в нормальной эксплуатации зданий также призваны их обязательные очередные общие технические осмотры, которые проводятся 2 раза в год — весной и осенью для выявления возможных повреждений в результате атмосферных и других воздействий.

Из вышесказанного следует, что собственник обязан предпринимать указанные меры, направленные на нормальную эксплуатацию объекта.

Источник

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт предполагает полный ремонт здания – замену или восстановление строительных конструкций, ремонт инженерных сетей и коммуникаций.
Цель капитального ремонта – устранение износа или снижение процента износа здания или помещения, а также поддержание и восстановление его исправности. К капитальному относятся масштабные работы – замена кровли, штукатурки на фасаде здания, стояков горячей и холодной воды и т.д.
Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений. Собственники вправе решать, нужна ли замена элементов общего имущества в случае их морального устаревания ( п.п. 21, 23 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ).
Сведения о том, что дому требуется капитальный ремонт отражаются в акте осмотра.
Кроме того, решение о капитальном ремонте могут принимать федеральные органы исполнительной власти или государственной власти субъектов РФ – органы ГЖН, которые осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда ( п. 22 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ).

Перечень мероприятий по капитальному ремонту

Согласно ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ и ч. 1 ст. 166 ЖК РФ к капитальному ремонту относятся следующие работы:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости – ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыш;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
• ремонт фасада;
• установка коллективных (общедомовых) приборов учёта потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
  ремонт фундамента МКД.

Это перечень работ и услуг по капитальному ремонту ОИ в МКД, финансирующихся за счёт средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ.

Перечень может быть дополнен работами ( ч. 2 ст. 166 ЖК РФ ):

• по утеплению фасада;
• переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую;
• по устройству выходов на крышу;
• по установке автоматизированных информационно-измерительных систем учёта потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;
• по установке общедомовых приборов учёта потребления ресурсов;
• другими видами услуг и работ.

Порядок проведения капитального ремонта

Органы государственной власти субъекта РФ должны размещать в ГИС ЖКХ нормативные акты, которые определяют ( ч. 2 ст. 167 ЖК РФ ):

• минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов;
• порядок деятельности регионального оператора;
• порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта ОИ в МКД;
• порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта ОИ в МКД;
• требования к этим программам;
• порядок предоставления владельцем специального счета и региональным оператором сведений о сумме зачисленных на счёт платежей собственников всех помещений в МКД, об остатке средств и о всех операциях по данному специальному счёту и перечень иных сведений, подлежащих предоставлению указанными лицами;
• порядок выплаты владельцем специального счёта или региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений, а также порядок использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции МКД;
• порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счёт взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств;
• устанавливается порядок информирования собственников помещений в многоквартирных домах и организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, о содержании региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и критериях оценки состояния многоквартирных домов, на основании которых определяется очередность проведения капитального ремонта.

Собственники помещений в МКД в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта по предложению лица, которое осуществляет управление домом, регионального оператора либо по собственной инициативе ( ч. 2 ст. 189 ЖК РФ ).
УО или региональный оператор, в случае, если фонд капитального ремонта формируется на счёте регионального оператора, должны представить собственникам предложения в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ:

• о сроке начала капитального ремонта,
• необходимом перечне и об объёме услуг и работ и их стоимости,
• о порядке проведения работ и об источниках финансирования,
• другие предложения, связанные с проведением капитального ремонта.

Это нужно сделать не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт в соответствии с региональной программой капитального ремонта, если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта РФ ( ч. 3 ст. 189 ЖК РФ ).

Решение об оплате расходов на проведение капитального ремонта должно быть принято на ОССП. При этом должны учитываться предложения УО о сроке начала капитального ремонта, необходимом объёме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и др. ( п. 37 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» ).
Перечень работ и услуг по капитальному ремонту ОИ в многоквартирном доме, финансируется за счёт средств фонда капитального ремонта, который формируется исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

• Фонд капитального ремонта
• Специальный счёт
• Счёт регионального оператора

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Источник

Капитальный ремонт зданий и сооружений – когда он действительно необходим?

Каким бы дорогостоящим ни был проект, любому зданию в будущем потребуется ремонт. Невозможно выполнить ремонт в помещении так, чтобы он оставался неизменным десятилетия подряд. Стены, перекрытия и прочие элементы строений будут со временем изнашиваться. Если не предпринимать никаких мер, в конечном итоге они могут частично или полностью обрушиться. Чтобы не допустить этого, нужно своевременно проводить капитальный ремонт.

Что такое капитальный ремонт

Понятие капитального ремонта зданий встречается в нескольких документах:

• Градостроительном кодексе РФ;
• Постановлении Правительства Москвы № 586-ПП от 30.07.2002 «Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в городе Москве» (актуализированная редакция от 23.12.2015);
• Постановлении Госстроя России № 15/1 от 05.03.2004 «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (актуализированная редакция от 16.06.2014).

Объединяя их, можно дать следующую формулировку: капитальный ремонт – это ремонт, при котором:

• заменяют или восстанавливают ненесущие строительные конструкции, их элементы или отдельные части зданий и сооружений;
• заменяют или восстанавливают инженерные системы или их элементы;
• восстанавливают или заменяют элементы несущих строительных конструкций;

Замена возможна не только на аналогичные элементы: при необходимости можно использовать новые поколения строительных материалов – они могут даже улучшить эксплуатационные показатели конструкций.

• выполняют прочие строительные работы и организационно-технические мероприятия. Это проводится для того, чтобы устранить физический износ и восстановить ресурс конструкций зданий.

Объем работ при капитальном ремонте значительно больше, чем при текущем

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции

На первый взгляд, эти понятия должны обозначать если не одинаковые, то очень близкие работы. Так и есть – но у них есть одно существенное различие: при проведении капитального ремонта сооружения возвращаются в первичное состояние, а при реконструкции их технико-экономические параметры могут быть изменены. Например, при реконструкции может измениться этажность здания, появиться пристройка, а неэксплуатируемый чердак – превратиться в мансарду. При капитальном ремонте это недопустимо.

Следует отметить, что получение разрешения на реконструкцию и последующий ввод здания в эксплуатацию – сложная и длительная по времени процедура. Для проведения капитального ремонта разрешение получать не требуется.

Реконструкция может кардинально изменить здание

Какие работы выполняют при капитальном ремонте

При проведении капитального ремонта зданий выполняют следующие работы:

• частично перекладывают или усиливают фундаменты;
• восстанавливают гидроизоляцию;
• перекладывают и укрепляют стены, устраняют трещины в них;
• восстанавливают отмостку вокруг зданий;
• ремонтируют или меняют перегородки;
• ремонтируют кровлю. В зависимости от состояния кровли может проводиться частичная или полная ее замена;
• восстанавливают или меняют перекрытия;
• меняют окна и двери;
• ремонтируют или меняют лестницы;
• восстанавливают или меняют облицовочные покрытия;
• восстанавливают или монтируют новые системы отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электрического освещения, газоснабжения и сети связи.

Когда нужно проводить капитальный ремонт

Мы можем выделить четыре основных случая, в которых нужно проводить капитальный ремонт:

1. Здание повреждено и нуждается в восстановлении.
2. Требуется продлить срок эксплуатации сооружения.
3. Необходимо улучшить характеристики зданий. Этого можно добиться, например, за счет применения новых технологий и стройматериалов.
4. Надзорные органы в ходе проверки выявили нарушения, которые необходимо устранить.

Только после обследования объекта можно установить, какой перечень работ необходимо провести. В дефектных ведомостях указывается перечень и объем требуемых работ. В каждом конкретном случае комплекс работ будет различаться.

Наличие такого повреждения – признак того, что здание нуждается в капитальном ремонте

В каких документах заложена ответственность собственников за состояние зданий

Помимо Градостроительного кодекса РФ, есть несколько документов, в которых изложены подходы к эксплуатации и техническому обследованию зданий:

• Трудовой кодекс Российской Федерации (статьи 212 и 215).
• Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (актуализированная редакция от 02.07.2013).
• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
• Положение ПОТ Р О-14000-004-98 «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений».

Этапы

Мы можем выделить следующие этапы проведения капитального ремонта после проведения технического обследования:

1. Подготовка проекта. Согласовывать его с надзорными органами нужно только в тех случаях, когда вносятся существенные изменения в инженерные сети, планировку, внешний вид и цветовое оформление фасада.
2. Составление и согласование с заказчиком сметы.
3. Подписание договора на выполнение работ.
4. Подготовительный этап (здание освобождается от техники, оборудования и мебели, проводятся демонтажные работы).
5. Общестроительные работы.
6. Фасадные работы (отделка, покраска, восстановление).
7. Внутренние работы (отделка помещений, монтаж дверей, розеток и выключателей, сантехнического оборудования).
8. Подключение к инженерным сетям.
9. Пусконаладочные работы.
10. Осмотр здания с заказчиком и подписание акта.

Источник