Капитальный ремонт жилищник делает или нет

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник

Как защитится от незаконных действий ГБУ «Жилищник»?

С момента ввода платы за капитальный ремонт я не оплачивал эту статью в ЕПД по принципиальной позиции — не хочу потерять свои деньги, так как никакого, даже надлежащего текущего ремонта наш дом 1972 года постройки не видел.

Оплату за услуги ЖКХ платил исправно и регулярно. В назначении платежа указывал: Олата ЖКУ за исключением взноса на кап. ремонт в сумме ххх рублей. Итого: хххх рублей.

Я не знаю кто, Банк ВТБ или ГБУ «Жилищник», но мои деньги распределялись не в соответствии с моим указанием в назначении платежа, а в неких пропорциях по всем статьям в ЕПД, в том числе и на кап. ремонт.

Таким образом, мне искусственно была сформирована задолженность за коммунальные услуги (вода, канализация и т.д.).

Сейчас мне под дверь положили бумагу, в которой угрожают в случае неуплаты по искусственному долгу за ЖКУ перекрыть канализацию.

Порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг регламентирован разделом XI Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354.

Судя по всему «Жилищник» ссылается на пункт 118 правил №354, согласно которому:

В случае если потребитель частично оплачивает предоставляемые исполнителем коммунальные услуги и услуги по содержанию жилого помещения, то исполнитель делит полученную от потребителя плату между всеми указанными в платежном документе видами коммунальных услуг и платой за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально размеру каждой платы, указанной в платежном документе. В этом случае исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги исходя из частично неоплаченной суммы.

Но это действовало бы, если бы Вы не указывали при оплате, за что конкретно Вы платите. Поскольку Вы указываете, что не платите конкретно за кап.ремонт, то все Ваши оплаты должны идти в погашение задолженности за ЖКУ, кроме кап.ремонта, в соответствии с п.1 ст.319.1 ГК РФ:

Статья 319.1. Погашение требований по однородным обязательствам

1. В случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

А поскольку долга за водоотведение у Вас нет, то и отключить водоотведение Вам не вправе.

С Уважением,
Олег Рябинин.

Олег, добрый день.

Благодарю вас за развернутый ответ. Буду признателен, если подскажете, что мне сделать в моей ситуации, если гбу жилищник начнёт производить действия по перекрытию водоотведения не принимая во внимание отсутствие у меня задолженности по ЖКУ?

что мне сделать в моей ситуации, если гбу жилищник начнёт производить действия по перекрытию водоотведения не принимая во внимание отсутствие у меня задолженности по ЖКУ?

Вас перед отключением за 20 дней должны предупредить. В случае получения такого предупреждения я бы рекомендовал сразу обратиться в суд с требованием о признании незаконным отключения (гос.пошлиной не облагается), а также сразу ходатайствовать в суде об обеспечительных мерах в виде не отключения. Заодно можно пожаловаться в жил.инспекцию. Правда с учетом того, что на это все равно требуется определенное время (может быть более 20 дней), то, как вариант, можно оплатить вперед за водоотведение, указав в назначении платежа соответствующую фразу, а дальше уже судиться и признавать незаконным уведомление об отключении.

Соглашусь с ответом коллеги и дополню, что вам необходимо направить в указанную организацию претензию с изложением приведенных доводов и акцентировать внимание именно на назначение платежа — за коммунальные услуги без оплаты капремонта.

дождитесь от них ответа и, если они все равно будут отказываться принимать ваши платежи — пишите жалобу в прокуратуру.

Буду признателен, если подскажете, что мне сделать в моей ситуации, если гбу жилищник начнёт производить действия по перекрытию водоотведения не принимая во внимание отсутствие у меня задолженности по ЖКУ?

Александр, добрый день! Обращаться в суд, со вступления в силу ст. 319.1 ГК суды учитывают ее приоритет пере положениями п. 118 Правил, например

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 13.01.2017 по делу N 33-801/2017(33-23735/2016)

Доводы ответчика о несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, поскольку у истца имеется задолженность по иным коммунальным услугам, отклоняется, поскольку судом установлено, что зачисление поступавших платежей по оплате коммунальных услуг осуществлялось с нарушением требований ст. 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.06.2015 и подлежащей применению к отношениям, возникшим после указанной даты, кроме того, ограничение предоставления коммунальной услуги подлежит прекращению после погашения задолженности, определенной на момент введения ограничения.

Коллега, данное решение принято ДО вступления в силу ст. 319.1 ГК поэтому приводить ее тут по меньшей мере некорректно, смотри более свежую практику

Статья ГК о проведении платежей или постановление правительства?

В данном случае ГК, что подтверждается свежей судебной практикой,

Статья ГК о проведении платежей или постановление правительства? Кроме того, если капремонт это услуга, то она мне не оказана, актов я не подписывал.

Это не услуга а скорее работа. Капремонт проводится в соответствии с утвержденной региональной программой КР, и оплата производится при условии включения мкд в указанную программу,

3. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонтвозникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев,если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса.

т.е. для возникновения обязанности не требуется факта проведения работ, подписания акто в и т.д. тем более что у Вас нет полномочий подписания таких актов, ведь общим собранием Вам не делегировались права на представление интересов от лица всего МКД

Фонд капитально ремонта имеет право подать на меня в суд и взыскать причитающуюся ему сумму, но эта организация — НКО, а значит взносы туда могут быть только добровольными. Что-то тут всё очень криво сшить.

Александр, взносы за КР обязательны, установлены законодательно, признаны не противоречащими конституции РФ. Максимум что можно сделать это по результатам общего собрания собственников создать отдельный счет по вашему дому для таких взносов.

Право на перераспределение оплаты за коммунальные услуги в случае неполной оплаты каких-либо коммунальных услуг предоставлено управляющим компаниям на основании:

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 09.09.2017) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)

117. Исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае:
а) неполной оплаты потребителем коммунальной услуги в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами…
118. Под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения.
В случае если потребитель полностью не оплачивает все виды предоставляемых исполнителем потребителю коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги в отдельности.
В случае если потребитель частично оплачивает предоставляемые исполнителем коммунальные услуги и услуги по содержанию жилого помещения, то исполнитель делит полученную от потребителя плату между всеми указанными в платежном документе видами коммунальных услуг и платой за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально размеру каждой платы, указанной в платежном документе. В этом случае исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги исходя из частично неоплаченной суммы.

Если Вы считали, что ремонтные работы не проводятся или ненадлежащим образом проводятся, тогда Вам необходимо было писать жалобы руководителю управляющей компании или жаловаться в Жилищную инспекцию, в суд. На данный момент в связи с тем, что долг уже образовался, Вы вправе обратиться с заявлением о рассрочке платежа.

Источник