Капитальный ремонт жилого дома общей долевой собственности

Правомерно ли начисление размера взноса на капремонт на зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости долю собственника помещения в многоквартирном доме в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме?

Опубликовано чт, 01/26/2017 — 11:16 пользователем admin2

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее – ЖК РФ). Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ). То есть, при расчете доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения решается пропорция по следующей формуле:

Д_i — доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника i-го помещения (проц.)
S_i – общая площадь i-го жилого или индивидуально определенного нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику помещения (кв. м)
S_о – общая площадь всех жилых и индивидуально определенных нежилых помещений в многоквартирном доме, которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме (кв. м)

При таком расчете величины Д_i не используется площадь помещений общего пользования, указанных в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Исходя из нормы части 1 статьи 158 ЖК РФ полный размер расходов на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (100 процентов таких расходов) распределяется между собственниками помещений в многоквартирном доме исходя из принадлежащих каждому конкретному собственнику размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Минстроем РФ, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения (часть 8 1 статьи 156 ЖК РФ).

Согласно Методическим рекомендациям по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт (приложение к приказу Минстроя РФ от 27 июня 2016 г. N 454/пр) размер минимального размера взноса на капитальный ремонт рекомендуется рассчитывать в рублях на 1 квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме в месяц (пункты 3.3, 3.5, абзац 3 пункта 7.1). То есть размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт рассчитывается исходя из утвержденного уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц.

Из этого следует, что:

1. Общий размер расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме принимается за 100 процентов.
2. Если собственнику помещений и (или) машино-мест в многоквартирном доме принадлежит несколько жилых и индивидуально определенных нежилых помещений и (или) машино-мест в многоквартирном доме, то все приходящиеся на них доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме суммируются при определении общего размера расходов такого собственника на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
3. При расчете размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт для конкретного собственника помещения установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации минимальный размер взноса на капитальный ремонт или установленный решением собственников помещений в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, умножается на принадлежащую такому собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В отношении влияния на расчет размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт для конкретного собственника помещения зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости доли собственника помещения в многоквартирном доме в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, необходимо учитывать следующее.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). Согласно статье 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест (часть 4 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (часть 5 статьи 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).[1]

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (часть 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц (часть 1 статьи 62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). До 1 июля 2016 г. в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по запросу заинтересованных лиц могли выдаваться свидетельства о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме при этом государственная регистрация права отдельно на каждый объект общего имущества в многоквартирном доме не проводилась.

В связи с этим, наличие или отсутствие у нескольких собственников помещений в многоквартирном доме на руках свидетельств о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или на отдельные помещения общего пользования (по терминологии пункта 19 части 4 статьи 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», как «помещения вспомогательного использования», так и «помещение, которое относится к имуществу общего пользования») или выписок из Единого государственного реестра недвижимости о праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме или на отдельные помещения общего пользования:

• никоим образом не изменяет приведенный выше порядок расчета размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
• не означает, что такие помещения общего пользования или иные элементы общего имущества в многоквартирном доме принадлежат не всем собственников помещений в многоквартирном доме, а только части собственников помещений в таком доме.

При расчете размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт для конкретного собственника помещения не используется размер площади помещений общего пользования, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В противном случае, собственникам помещений в многоквартирном доме будут начисляться взносы на капитальный ремонт, размер которых будет превышать размер, который должен быть начислен в соответствии с частью 2 статьи 39 и частью 1 статьи 158 ЖК РФ, что приведет к нарушению этих норм. Начисление размера взноса на капитальный ремонт на зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости долю собственника помещения в многоквартирном доме в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме – неправомерно.

[1] До 1 января 2017 г. действовала аналогичная норма части 2 статьи 23 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Источник

Должен ли собственник доли жилого помещения оплачивать взносы на капитальный ремонт?

дожен ли собственник 1/2 доли жилого помещения не зарегистрированный по месту оплачивать за содержание и ремонт жилого помещения,взносы на капитальный ремонт.

Павел, здравствуйте! Собственник несет бремя содержания своего имущества, согласно ст. 210 ГК РФ

ГК РФ Статья 210. Бремя содержания имущества
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором

Причем тут регистрация не влияет, поэтому как-то отказать от этих платежей вряд ли получится.

Доброго времени суток, Павел

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Источник

Ремонт имущества в долевой собственности

Я и двое моих несовершеннолетних детей владеем в совокупности 4/5 загородного дома. Также долевым собственником этого дома в 1/5 доле является мой брат. Содержание дома целиком и полностью на мне. Брат участвовать в тратах не желает, и домом не пользуется, но при случае грозит подселить туда постояльцев.

Второго входа в доме нет. Порядок пользования домом мы также не определяли. Дому 11 лет.

Дом деревянный, оборудован системой газового отопления, водоснабжения и канализацией. Кроме этого, в нем установлена станция водоочистки. В холодный период времени в доме необходимо наличие постоянного отопления, иначе порвет баллоны водоочистки, трубы отопления и водоснабжения. Из-за этого в 2015 г. по причине поломки в морозы мне срочно пришлось заменить газовый котел .

Кроме того, летом 2016 в доме начала протекать крыша (мягкая кровля прогнила местами из-за неправильного крепежа) — пришлось менять на металлочерепицу.

Будущим летом необходимо будет ошкурить стены дома, сняв слой древесины, пораженный грибком, после чего обработать антисептиком и покрасить.

Расходов с деревянным домом много и они постоянные — то одно, то другое, но ложатся они только на мои плечи. Брату нет дела до дома и его состояния. Его волнуют только отступные, которые он мечтает от меня получить в обмен на его долю в доме. Мои возражения, что из суммы отступных должна быть вычтена 1/5 понесенных мною за брата расходов на ремонт, не принимаются. Говорит, что не просил меня делать ремонт. Доводы о том, что поддержание дома в хорошем состоянии влияет, в конце концов, на его стоимость, и на стоимость доли брата соответственно, также игнорируются.

Но я не смогу, как это делает мой брат, спокойно смотреть, как дом приходит в негодность и ветшает.

Как призвать брата к ответственности за наше общее имущество?

И как в дальнейшем быть с таким безответственным собственником, ведь не могу я и дальше в одиночку тянуть этот воз, а он — владеть за мой счет? И 1/5 расходов на ремонт тоже хочется возместить.

Как выкупить его долю, возместив при этом мои траты?

Хочу также в будущем увеличить жилую площадь дома, сделав пристройку.

Подскажите, как правильно и в каком порядке действовать?

Возвести пристройку я могу только с согласия брата.

Для меня имеет значение последующее увеличение долей всех собственников пропорционально их вкладам в строительство.

Какие условия должны быть в этом документе обязательно оговорены, чтобы брат потом не смог это соласие оспорить?

Правильно ли я понимаю, что при возведении пристройки в существующих границах одноэтажного дома с мансардой, не затрагивающем несущие стены (неотапливаемая открытая веранда будет утеплена и переведена в жилое помещение), разрешение на строительство не нужно?

Про ремонт, уже произведенный мною, понятно : 1) написать претензию о возмещении 1/5 расходов на ремонт, 2) собрать доказательства необходимости и срочности такого ремонта, 3) идти с этим в суд.

Про дальнейшие работы:

Необходимо согласие брата как долевого собственника.

«Наличие согласия участников долевой собственности на проведение неотделимых улучшений объекта недвижимости является необходимым и достаточным условием для возникновения у собственников, осуществивших работы по улучшению объекта, права на соответствующее увеличение доли в праве общей долевой собственности на спорное имущество пропорционально фактическим вкладам в неотделимые улучшения.»

«Согласие может заключаться в разрешении другому совладельцу самостоятельно произвести неотделимые улучшения, при этом совладелец, дающий согласие, безразлично относится к тому, что его доля в результате может быть уменьшена. Кроме того, согласие может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении производства улучшений, вытекать из условий об использовании объекта общей собственности.»

Добиться от брата задокументированного безразличия к судьбе своей доли — это вряд ли. Он такую бумагу не подпишет.

Ели заключать Соглашение о порядке пользования, то какие условия должны быть в нем оговорены, чтобы из них вытекало согласие на улучшения и его сложно было бы потом оспорить?

Поскольку каждый собственник обязан нести бремя содержания своего имущества, вы имеете полное право взыскать с брата как сособственника 1/5 часть расходов на проведение ремонта дома:

ГК РФ Статья 210. Бремя содержания имущества
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В части выкупа — ст. 252 ГК РФ говорит о том, что сам участник долевой собственности, требующий выдела в натуре своей доли, имеет право требовать выплатить ему компенсацию деньгами при невозможности реального выдела доли в виде обособленного помещения:

ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества,суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Как видите, выплата денег вместо доли допускается только с согласия собственника. Однако если доля незначительна и нет интереса в ее использовании, суд может обязать других собственников выплатить стоимость доли. Для такой выплаты нужно обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Ели заключать Соглашение о порядке пользования, то какие условия должны быть в нем оговорены, чтобы из них вытекало согласие на улучшения и его сложно было бы потом оспорить?
Игорь

Игорь, это два разных соглашения с разными предметами. Предмет (т.е. то, о чем соглашение) соглашения об определении порядка пользования — кто и какими помещениями пользуется, в каком порядке, вплоть до того, в какие часы. Предмет же соглашения о проведении неотделимых улучшений — сами эти улучшения. Иными словами — определяя, кто пользуется комнатой, довольно трудно тут же согласовать улучшения всего имущества, это по крайней мере нелогично.

Однако тут можно прописать, что он соглашается с тем, что вы будете делать пристройки к той части имущества, которой пользуетесь, за ваш счет. Только, боюсь, если вы будете получать разрешение, с вас все равно потребуют заявление от всех собственников или отдельное согласие на перепланировку.

Если я правильно понимаю, то самый быстрый путь — не оформляя соглашения о порядке пользования домом, оформить письменное согласие брата на ремонтные и строительные работы за мой счет.

Достаточно только этого, чтобы в дальнейшем требовать увеличения моей доли в имуществе за счет произведенного приращения и улучшений?

«Согласие может заключаться в разрешении другому совладельцу самостоятельно произвести неотделимые улучшения, при этом совладелец, дающий согласие, безразлично относится к тому, что его доля в результате может быть уменьшена. Кроме того, согласие может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении производства улучшений, вытекать из условий об использовании объекта общей собственности.»

1) Согласно ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Вы можете требовать возмещения расходов с вашего брата в судебном порядке, но вы должны будете доказать необходимость тех или иных ремонтных работ (экспертиза) и их стоимость (чеки, квитанции, договоры, акты). Делать это можно будет при каждом ремонте.

2) Если это не единственное его недвижимое имущество в собственности и если он будет отказываться платить по выигранным искам — на эту долю можно будет наложить взыскание, получив её в счёт уплаты за ремонт по выигранным искам.

3) Существует два вида пристроек. Это капитальные и не капитальные строения. С не капитальными в принципе никогда хлопот в оформлении не возникает. Не нужно брать разрешительной документации перед началом строительства. Необходимо просто внести некоторые изменения в технические документы уже после непосредственного строительства. После того, как будет построена не капитальная пристройка к частному дому, нужно будет сдать ее приемной комиссии, которая оформит акт о законченном переустройстве дома.

Пристройку можно считать некапитальной, если:

происходит возведение новых входов в дом, с постройкой крылец без привлечения отдельной территории участка;

пристраивается витрина, выступ которой составляет не более 12 метра;

пристройка считается навесом, крыльцом или лестницей. пристраивается терраса или балкон.

Также соответствующее разрешение на пристройку не потребуется, если:

если в качестве пристройки выступает гараж, который вы выстраиваете на земле, относящейся к товариществу садоводов, либо к землям, не относящимся к объектам капитального строительства;

если выстраиваются вспомогательные постройки;

если постройка не затрагивает несущих конструкций, либо коммуникаций здания.

Все строительные работы капитальных пристроек должны соответствовать стандартам, установленным при реконструкции домов. Здесь имеет место вид дома. В большинстве случаев пристройки устанавливают только частные владельцы домов, но есть ситуации, когда дом поделен на несколько семей. В этом случае процедура оформления немного отличается. Если речь идет о частной пристройке, то перед началом строительных работ нужно получить свидетельство, которое разрешит эти работы. Во время строительства должны быть соблюдены требования и правила Градостроительного кодекса. (Источник по пристройке: regionalrealty.ru/library/kak-oformit-pristroyku-v-chastnom-dome/)

Если у вас есть по этому ещё какие-то вопросы — обязательно задавайте.

последующее увеличение долей всех собственников пропорционально их вкладам в строительство
Игорь

Ст. 245 ГК РФ
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Порядок безусловно нужно будет соблюсти, но право на увеличение своей доли вы имеете по закону.

Не до конца понял суть «пристройки» — вы просто собираетесь утеплить веранду? В данный момент она является жилым помещением/представлена на планах как жилое помещение или нет?

О переводе нежилого помещения веранды в жилое законодательство (ст. 22 ЖК РФ) говорит, что оно должно отвечать установленным для жилых помещений требованиям и не быть обремененным правами каких-либо лиц.
Разрешение на строительство, насколько я понимаю суть изменений, не понадобится, но сам перевод помещений осуществляется органом местного самоуправления. В больших городах данная функция возложена на администрации районов, в маленьких – на исполнительные и районные советы. Так же в некоторых городах решения о переводе принимают: Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства. В столице России городе Москва перевод помещений осуществляется через Департамент проектирования и согласований и Департамент жилищной политики и жилищного фонда.
В ст. 23 ЖК РФ представлен перечень документов необходимых для предоставления в орган местного самоуправления:
— Заявление о переводе помещения. (Подается лично собственником помещения или его представителем, заявление поданные нанимателями не принимаются);
— Правоустанавливающие документы на помещение. (Копия документов в обязательном порядке заверяется нотариально);
— Техническое описание помещения и его план (на жилое помещение предоставляется технический паспорт);
— Поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
— Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Может, для верности, попросить его дать мне нотариальную доверенность на выполнение работ?
Игорь

Доверенность на выполнение работ вам точно не нужна. А вот заверить согласие брата у нотариуса — пожалуйста. Можно использовать ту форму, которую предложила моя коллега выше, у нотариуса возможно есть своя.

Здравствуйте. Вы можете подать иск в суд к Вашему брату и взыскать стоимость произведенных работ, но Вы будете обязаны доказать, что данные работы были действительно необходимы и без них нормальное функционирование дома невозможно

Статья 210. ГК РФ Бремя содержания имущества
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Как выкупить его долю, возместив при этом мои траты?
Игорь

Попробовать можно, но на успех я бы особо не рассчитывала.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 6
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 8
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 1996 года
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ
ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
36. При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

Хочу также в будущем увеличить жилую площадь дома, сделав пристройку.
Игорь

Пристройка, это реконструкция дома. Если не выкупите долю, то придется получать согласие сособственника или решать данный вопрос в судебном порядке. И нужно будет получать разрешение на строительство.

Статья 246. ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

«Электронный журнал „Азбука права“, 11.01.2017
КАК ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРИСТРОЙКУ К КОТТЕДЖУ?
С точки зрения градостроительства возведение пристройки к коттеджу является его реконструкцией, поскольку при этом меняется площадь коттеджа и может измениться его этажность (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
Чтобы возведение пристройки к коттеджу (жилому дому) было законным, необходимо соблюсти ряд административных процедур. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте проект будущей пристройки.
Обратитесь к архитектору или в архитектурное бюро, которые разработают для вас проект пристройки с учетом особенностей и ограничений вашего земельного участка и коттеджа.
При строительстве или реконструкции отдельно стоящего жилого дома высотой не более трех этажей, предназначенного для проживания одной семьи, проектную документацию подготавливать не обязательно. Однако вы вправе подготовить ее по собственной инициативе (ч. 3 ст. 48 ГрК РФ).
Шаг 2. Получите разрешение на строительство и реконструкцию коттеджа.
Обратитесь в уполномоченный орган исполнительной власти по месту нахождения коттеджа (например, в отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации) и представьте следующие документы (ч. 9, 10.2 ст. 51 ГрК РФ; п. 12 ст. 60 Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ):
— заявление о выдаче разрешения на строительство и реконструкцию коттеджа;
— правоустанавливающие документы на земельный участок;
— градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;
— схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения коттеджа;
— описание внешнего облика коттеджа в случае, если он расположен в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая использования типового архитектурного решения (об использовании типового решения должно быть указано в заявлении).
Уполномоченный орган самостоятельно запрашивает правоустанавливающие документы на участок и его градостроительный план, но, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не содержится сведений об участке, вы должны представить правоустанавливающий документ (ч. 9.1, 9.2 ст. 51 ГрК РФ).
Заявление и документы можно подать как лично, так и через МФЦ (ч. 9 ст. 51 ГрК РФ).
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ):
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном гражданину для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) капитального ремонта.
В течение семи дней уполномоченный орган должен выдать разрешение на строительство или отказ в выдаче с указанием причины отказа (ч. 11 ст. 51 ГрК РФ).
Примечание. До 01.03.2018 получать разрешение на ввод реконструированного коттеджа в эксплуатацию не нужно (ч. 4 ст. 8 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ).
Шаг 3. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на реконструированный коттедж.
Для последующего государственного кадастрового учета изменений необходимо заключить с кадастровым инженером договор на проведение кадастровых работ, в результате которых кадастровый инженер подготовит технический план (ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. 29 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
Технический план готовится в том числе в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (ч. 12 ст. 24 Закона N 218-ФЗ).
Технический план может быть помещен на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав.
В договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера по помещению в электронное хранилище подготовленного им технического плана (ч. 3, 5 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).
Шаг 4. Подготовьте документы для государственного кадастрового учета и регистрации права собственности.
Для кадастрового учета реконструированного коттеджа и государственной регистрации права собственности на него вам потребуются, в частности (ч. 1 — 3 ст. 14, ч. 4 ст. 18, ст. 21, ч. 7 ст. 70 Закона N 218-ФЗ):
— заявление о кадастровом учете и регистрации права собственности;
— нотариально удостоверенная доверенность, если обращаться с заявлением будет представитель;
— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен коттедж (может не потребоваться, если право на земельный участок ранее было зарегистрировано в ЕГРН).
В случае помещения технического плана в электронное хранилище в заявлении можно указать идентифицирующий номер технического плана. В таком случае его представление не потребуется (ч. 4 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).
Уплатите госпошлину в размере 350 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Обратите внимание!
Госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 при условии подачи заявления о регистрации и уплаты госпошлины через Портал государственных и муниципальных услуг (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Шаг 5. Подайте документы для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются Росреестром (ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ).
Заявления и необходимые документы можно подать лично, в том числе уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме, через МФЦ, отправить по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении, а также представить с помощью Интернета через сайт Росреестра или Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) (ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
При представлении заявления посредством личного обращения заявитель предъявляет паспорт, а его представитель — также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (ч. 8 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Уполномоченные органы обязаны осуществить кадастровый учет изменений объекта недвижимости и государственную регистрацию права собственности в течение 10 рабочих дней со дня получения документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ — 12 рабочих дней (п. п. 5, 6 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Проведенные кадастровый учет и государственная регистрация удостоверяются выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Обратите внимание!
В ряде регионов РФ налог на имущество физических лиц исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (п. 1 ст. 402, п. 1 ст. 403 НК РФ). Если вы считаете, что в результате регистрации пристройки кадастровая стоимость коттеджа оказалась завышенной, вы можете обжаловать результаты кадастровой оценки в Росреестре или в суде (ч. 1 ст. 22 Закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ; п. 5.1.27 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 1980 г. N 4
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ
МЕЖДУ УЧАСТНИКАМИ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЙ ДОМ
10. Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем, в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Правильно ли я понимаю, что при возведении пристройки в существующих границах одноэтажного дома с мансардой, не затрагивающем несущие стены (неотапливаемая открытая веранда будет утеплена и переведена в жилое помещение), разрешение на строительство не нужно?
Игорь

Не нужно, это уже перепланировка.

Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Но придется получать разрешение на перепланировку в местной администрации, если в Москве, то в Мосжилинспекции.

ля меня имеет значение последующее увеличение долей всех собственников пропорционально их вкладам в строительство. Какие условия должны быть в этом документе обязательно оговорены, чтобы брат потом не смог это соласие оспорить?
Игорь

Т.к. у Вас перепланировка, то ничего не меняется. Хотя согласие брата Вы все равно должны получить иначе доли остаются прежними.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 декабря 2016 г. по делу N 308-ЭС16-10315
В соответствии с частью 3 статьи 245 Гражданского кодекса участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (часть 1 статьи 247 Гражданского кодекса).
Из приведенных норм права следует, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении на то согласия его участников.
Таким образом, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, в виде увеличения доли лица, произведшего неотделимые улучшения, в праве на общее имущество.

Как призвать брата к ответственности за наше общее имущество?
Игорь

Направьте ему требование о выплате компенсации за проведенный ремонт. Т.к. он добровольно выплачивать отказывается, то придется обращаться в суд и взыскивать в суд порядке, для суда необходимо будет предоставить документы, подтверждающие расходы на ремонтные работы ( чеки, квитанции, договоры)

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Как выкупить его долю, возместив при этом мои траты?
Игорь

Также если добровольно не получается договорится, то можете в судебном порядке решить вопрос, с требованием произвести выплату компенсации за долю

Хочу также в будущем увеличить жилую площадь дома, сделав пристройку. Подскажите, как правильно и в каком порядке действовать?
Игорь

Т.к. у вас доли не выделены, то при оформлении пристройки увеличена будет вся площадь дома, но не только ваших частей. В связи с чем, для начала решите вопрос с выкупом/выплатой компенсации, а далее уже делайте пристройку

Источник