Капитальный ремонт жилых домов утепление

Энергоэффективный капремонт на практике

Как совместить капремонт дома с его полным утеплением, посчитать эффективность работ и получить компенсацию затрат у государства, рассказывает руководитель направления «Энергоэффективность зданий» корпорации «ТехноНИКОЛЬ» Станислав Щеглов.

Свое – не жалко?

Удивительный парадокс: зимы в России гораздо суровее, чем в Европе, но при этом большинство домов в нашей стране существенно уступают европейским по способности сохранять тепло.

Объяснение простое. Европа импортирует большинство энергоресурсов, и рационально расходовать их – вопрос экономической безопасности. После мирового энергетического кризиса середины 70-х годов европейские страны взяли курс на энергоэффективность. Уже через два года они планируют сделать нормой строительство «пассивных» зданий, то есть тех, которые могут самостоятельно снабжать себя энергией.

Наша страна энергоресурсами богата. Поэтому в советское время, решая квартирный вопрос, экономили не на теплоснабжении, а на строительстве. Например, недостаточное теплосопротивление стен компенсировали усиленным отоплением. Так и получилось, что существенная часть энергоресурсов до сих пор идет на «обогрев улицы» – сквозь тонкие стены, кровли, окна и фундаменты. А жильцы вынуждены не только оплачивать эти теплопотери, но и страдать от холода в своих квартирах.

Заплатки на фасадах

Последние десятилетия ситуация стала меняться. Требования к термическому сопротивлению стен существенно выросли, так что жители новостроек заведомо оказываются в более выгодных условиях. В их домах будет тепло, а счета за отопление будут ниже.

Но 60% всех квартир в России находятся в зданиях старше 25 лет. Понятно, что жители стараются решить проблему утечки тепла самостоятельно. Во многих городах на фасадах можно увидеть «заплатки» – это жильцы утепляют собственные квартиры. Сделать это грамотно, законно и красиво очень сложно. Лучше, во-первых, заниматься утеплением коллективно, а во-вторых, совместить эти работы с капитальным ремонтом здания. Следует помнить, что утепление фасадов и кровли, замена окон и прочие мероприятия, которые сделают дом теплее и уменьшат коммунальные платежи, в перечень обязательных работ по капремонту не входят. Принять решение о том, чтобы включить эти работы в капремонт, должны сами жильцы на собрании собственников.

Поставьте цель – получите цену

В самом начале нужно определиться с целью: например, снизить энергопотребление здания на 10% или сократить на определенную сумму платеж за отопление 1 кв. метра жилой площади. Для того чтобы понять, в каком состоянии дом находится сейчас, нужно рассчитать энергетический паспорт здания. Заявку на такой расчет подает управляющая компания или ТСЖ. Специалисты изучают текущее состояние оболочки здания, режим эксплуатации, учитывают количество жильцов, геометрические и объемные параметры и т. д.

Имея энергопаспорт, можно приступать к оптимизации, выбрать работы и понять, сколько энергии каждое из них сэкономит для дома. Министерство строительства и ЖКХ разработало «меню энергоэффективного капремонта» – список дополнительных мероприятий с прогнозируемой эффективностью, которые начиная с 2018 года жильцы могут добавить к своему капремонту за дополнительный взнос.

Имеет смысл рассчитать несколько вариантов термомодернизации: утепление оболочки здания, замену окон на более энергоэффективные, снижение инфильтрации наружного воздуха сквозь оболочку здания и т. д. Некоторые меры могут быть очень эффективны, но при этом настолько дорогими, что в итоге капремонт окупится очень нескоро. В идеале срок окупаемости энергосберегающих мер не должен превышать 7–10 лет.

Как получить государственную компенсацию?

Жильцам придется вносить собственные средства, поэтому очень важно потратить их как можно эффективнее. Но есть реальная возможность получить частичную компенсацию затрат у государства.

С этого года действует постановление Правительства РФ о финансовой поддержке энергоэффективного капитального ремонта. Поддержку получат собственники, которые смогли повысить энергоэффективность здания не менее чем на 10%. В этом случае Фонд содействия реформированию ЖКХ может вернуть жильцам половину стоимости проведенных работ или субсидировать процентную ставку по кредиту на эти работы – в целом в пределах 5 млн рублей на одно здание.

Заявку на субсидию могут подать региональные операторы, управляющие организации, ТСЖ, жилищные и другие специализированные потребительские кооперативы.

Есть важные моменты.

1. Цифру в 10% необходимо подтвердить, поэтому в программе могут участвовать только дома, где установлены общедомовые приборы учета энергоресурсов, и показания с них нужно снимать регулярно в течение года перед капитальным ремонтом.
2. В программе не могут участвовать дома, которые ремонтируются из фонда регионального оператора, состоящего из сборов на капремонт жителей других многоквартирных домов.
3. Не могут участвовать в программе также дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
4. Дом не должен быть «моложе» пяти и «старше» 60 лет.

В некоторых регионах власти берут инициативу в свои руки. Так, недавно в Петербурге принято решение включить утепление фасадов в перечень работ по капремонту. При наличии технического обоснования жильцам не придется вносить дополнительные средства на эти работы. Это большой шаг вперед. Власти Санкт-Петербурга воспользовались возможностью, которую дает Жилищный кодекс РФ. Возможно, инициативу подхватят и другие регионы.

Источник

Утепление фасада МКД за счет средств фонда капитального ремонта

Возможно ли утеплить фасад всего пятиэтажного многоквартирного дома за счет фонда капитального ремонта? Денег на счете накопилось достаточно, все жильцы дома выступают за утепление. В какой форме подается заявление, с каким количеством подписей заинтересованных лиц? Куда следует его подавать?

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса РФ ремонт фасада относится к числу работ по капитальному ремонту общего имущества, выполняемых за счет фонда капитального ремонта, сформированного исходя из го минимального размера взноса, установленного на региональном уровне.

При этом регионам предоставлено право расширить допустимый перечень работ по капитальному ремонту в том числе работами по утеплению фасада многоквартирного дома.

В ст. 20 Закона Нижегородской области от 28.11.2013 № 159-З «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Нижегородской области» предусмотрена возможность выполнения в ходе капремонта работ по утеплению фасада, но только в объеме, необходимом для восстановления первоначальных свойств ограждающих конструкций многоквартирного дома.

Основанием для проведения капитального ремонта фасада с утеплением будет решение общего собрания собственников, принятое собственниками, обладающие не менее чем двумя третями голосов от общего количества собственников. Решение может быть принято в любой момент.

Оригинал протокола и решений собственников в 10-дневный срок необходимо будет направить в адрес управляющей организации для последующей передачи в орган госжилнадзора.

Судьба принятого решения будет зависеть от реализуемого способа формирования фонда капремонта.

Если фонд формируется на специальном счете, то вопрос порядка исполнения решения о проведении капремонта будет разрешаться собственниками совместно с владельцем спецсчета с учетом достаточности собранных взносов или определения иных источников финансирования ремонта.

Если же взносы уплачиваются на счет регионального оператора, то исполнить решение можно будет только в сроки, определенные региональной программой капремонта.

Также собственники могут воспользоваться правом, предоставленным Жилищным кодексом РФ и ст. 31 указанного регионального закона. Выполнив работы без привлечения бюджетных средств и средств регоператора капремонта до наступления срока, установленного региональной программой, вы сможете получить зачет стоимости выполненных работ в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

Источник

Является ли утепление фасада дома капремонтом

Разграничение понятий капитального и текущего ремонта – тема весьма спорная для всех участников правоотношений в сфере ЖКХ: собственников помещений, управляющих компаний, жилищной инспекции, региональных фондов капитального ремонта и органов законодательной власти. В судах практика также не устоялась – зачастую решения противоречат друг другу.

Поскольку основной сферой моей деятельности в последнее время были правовые основы ремонта фасада многоквартирных домов, указанную проблему я рассмотрю на примере Нижегородской области.

В указанном регионе несущие конструкции домов, построенных до 2000-х гг., потеряли их теплозащитные свойства, в связи с чем жильцы за собственный счет производят внешнее утепление стен во избежание промерзаний и для достижения нормального температурного режима в квартирах. Исходя из судебной практики других регионов, данная ситуация встречается почти во всей северной части страны – в частности, во Владимирской, Ивановской и Кировской областях (например, решения Слободского районного суда Кировской области от 10 марта 2016 г. по делу № 2-1957/2015, Фрунзенского районного суда города Иваново от 7 апреля 2015 г. по делу № 2-628/2015, Сосногорского городского суда Республики Коми от 3 декабря 2015 г. по делу № 2-1015/2015 и прочие).

С технической точки зрения утепление внешней стены не является ремонтом многоквартирного дома. Эти действия направлены на модернизацию, улучшение состояния общедомового имущества даже относительно изначального положения. С правовой точки зрения названную деятельность нельзя квалифицировать как входящую в одно из устоявшихся понятий – текущий, капитальный ремонт, реконструкция или перепланировка.

Получила развитие тенденция, когда собственники квартир стали требовать от управляющих компаний проведения работ по утеплению наружных стен.

До июля 2018 г. судебная практика в Нижегородской области складывалась в интересах собственников помещений (потребителей коммунальных услуг управляющих компаний).

Суды исходили из следующего.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, устанавливают, что стены относятся к общедомовому имуществу. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 ( далее – Правила № 170), организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать восстановление теплотехнических (перекрытия чердачные, над подвалами), акустических, водоизоляционных (перекрытия в санитарных узлах) свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов (п. 4.3.1),заданный температурно-влажностный режим внутри здания; тепло- и влагозащиту наружных стен (п. 4.2.1.1). Кроме того, предусмотрено, что участки стен, промерзающие или отсыревающие вследствие недостаточной теплозащиты, необходимо утеплять (п. 4.2.1.12).

В приложении № 2 к МДК 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» (утвержденное Госстроем России) закреплено, что утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях содержится в перечне работ, входящих в плату за текущий ремонт жилья. Работы свыше 15% от общей площади общего имущества являются работами капитального характера.

В приложении № 7 к ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утверждено приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312) указано, что утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях входит в перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов.

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нем, а также надлежащее содержание общего имущества. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества услуг и работ, а также порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ (ч. 1.2).

Во исполнение данной нормы Кодекса было вынесено Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – Минимальный перечень), согласно п. 3 которого управляющие компании обязаны проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами; выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней. В случае выявления указанных нарушений, в том числе утраты теплозащиты ограждающих конструкций, управляющая компания обязана разработать план их устранения и выполнить его.

Согласно распоряжению Правительства Нижегородской области от 11 ноября 2010 г. № 2358-р организациям, ответственным за содержание многоквартирных домов, за счет платы за содержание и ремонт общедомового имущества надлежит утеплять часть наружных стен для устранения промерзания и увеличения энергетической эффективности здания.

Примеров подобной практики много. В частности: решения Кстовского городского суда Нижегородской области от 8 ноября 2017 г. по делу № 2-1680/2017; Ленинского районного суда г. Н. Новгорода от 20 октября 2017 г. по делу № 2-1437/2017; Приокского районного суда г. Н. Новгорода от 13 сентября 2017 г. по делу № 2-1386/2017; Дзержинского городского суда Нижегородской области от 30 августа 2017 г. по делу № 2-2433/2017; Автозаводского районного суда г. Н. Новгорода от 14 июня 2017 г. по делу № 2-2561/2017; Володарского районного суда Нижегородской области от 7 ноября 2016 г. по делу № 2-415/2016; Ленинского районного суда г. Владимира от 25 ноября 2014 г. по делу № 2-1694/2014 и другие.

Изменения в Нижегородской области произошли после вынесения Постановления Президиума Нижегородского облсуда от 11 июля 2018 г. по делу № 4г-1682/2018 (44г-34/2018). С выходом данного судебного акта суды стали крайне поверхностно рассматривать дела по таким спорам, сводя все обстоятельства к понятию капитального ремонта.

В упомянутом документе суд указал, что работы по утеплению фасада даже на площади в 1 кв. см считаются капремонтом, так как, по его мнению, происходит создание нового конструктивного элемента на фасаде (утеплителя), которого ранее не существовало.

Многие суды стали руководствоваться приведенными выводами при принятии решений (см., например, решения Дзержинского городского суда Нижегородской области от 27 ноября 2018 г. по делу № 2-3107/2018; Советского районного суда г. Н. Новгорода от 1 апреля 2019 г. по делу № 2-1297/2019; Московского районного суда г. Н. Новгорода от 22 ноября 2018 г. по делу № 2-1607/2018 и др.).

В то же время сохранилась и прежняя практика, когда суды исходят из того, что утепление в случае нанесения вреда имуществу собственника не является видом капитальных работ, а входит в указанный Минимальный перечень как единственно возможный способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций (см. решения Борского городского суда Нижегородской области от 10 января 2019 г. по делу № 2-48/2019; Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 13 мая 2019 г. по делу № 2-617/2019 и др.).

По моему мнению, вывод судов о капитальном характере работ по утеплению фасада весьма спорен.

Обратимся к Правилам № 170. Согласно их разделу II текущий ремонт здания включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем для поддержания эксплуатационных показателей.

Как указано в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, финансируемых за счет средств фонда капремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада.

Законом Нижегородской области от 28 ноября 2013 г. № 159 (ст. 20) (далее – Закон Нижегородской области № 159) действительно предусмотрена возможность утепления фасада, но с существенной оговоркой – региональный законодатель зачем-то установил, что утепление фасада производится исключительно в объемах, необходимых для восстановления проектных значений теплозащиты здания.

Поскольку утепление фасада с использованием современных технологий всегда будет иметь следствием улучшение технического состояния стен относительно проектных значений, нормы ст. 166 ЖК РФ и Закона Нижегородской области № 159 вообще не отражают реальность: утепление во всех случаях будет приводить к улучшению, а не восстановлению прежних проектных значений.

Из этого следует, что единственно верной в данной ситуации является позиция, согласно которой работы по устранению нарушения теплозащитных свойств в отдельно взятом помещении относятся к обязательным работам управляющих компаний, предусмотренным Минимальным перечнем, а вот в объемах свыше 15% от площади общего фасада – капитальными видами работ.

Решению этого сложного правового вопроса будет способствовать, на мой взгляд, уточнение законодательства путем принятия распоряжения регионального правительства.

Необходимо закрепить следующие обязанности управляющих компаний:

• выходить с осмотром на место и составлять акт по результатам обследования помещения и внешнего состояния стен;
• если за последние два года не проводилось инструментальное обследование (при помощи тепловизионного оборудования) стен помещения квартиры заявителя и всего многоквартирного дома на предмет нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций (промерзаний), следует такое исследование провести (Минимальный перечень);
• в случае выявления участков промерзания стен площадью менее 15% от всего фасада дома производить наружное утепление отдельных помещений своими силами и за счет средств текущего ремонта;
• после утепления отдельных участков рекомендовать управляющим компаниям проводить общие собрания собственников многоквартирных домов для учета произведенного утепления в программе капремонта дома;
• при выявлении участков промерзания стен площадью более 15% общего фасада уведомлять всех собственников помещений многоквартирного дома о данном факте и направлять материалы инструментального исследования в местную администрацию для принятия решения о переносе сроков капремонта в этой части, а также инициировать общее собрание собственников по определению даты ремонта.

Принятие перечисленных мер актуально не только для Нижегородской области. Результат будет способствовать разрешению и иных споров по определению вида работ (капитальные или текущие) для устранения нарушений в сфере ЖКХ.

Высказанные предложения обоснованы практикой Верховного Суда РФ (в частности, определениями от 21 августа 2019 г. № 302-ЭС19-13268 и от 27 августа 2019 г. № 307-ЭС19-14880), согласно которой управляющие компании не могут бездействовать, даже если для восстановления технического состояния общего имущества многоквартирного дома необходимо проведение капитальных работ.

Источник