Когда можно расходовать средства капитального ремонта

Капремонты: что можно, а что нельзя?

«Я деньги на капитальный ремонт плачу, так пусть мне двор благоустроят, подъезд отремонтируют!» Такие заявления нередки среди собственников, которые считают деньги, но не всегда знают, на что их можно потратить, а на что нельзя. Разберемся.

«Ходят слухи по домам»

Кто хоть раз побывал на очном общем собрании собственников, тот прекрасно представляет, какие споры, доходящие до конфликтов, возникают в процессе обсуждения жизненно важных вопросов. Один из таких вопросов — капитальный ремонт дома. К сожалению, не все собственники обладают жилищной грамотностью и имеют четкое представление о том, что можно в доме отремонтировать за счет средств капитального ремонта, а что нельзя. Порой ситуация доходит до абсурда.

Приходим во двор дома, где решается вопрос благоустройства двора. Дело затратное. Если двор не попал в проект «Комфортная городская среда», значит, он «попал» на деньги. Благоустройство потянет миллиона на два. Самое дорогостоящее — парковки. Снять грунт, положить асфальт, плитку и т. д.

Народ шумит, высказывает предложения.

А аргумент такой: благоустроить двор на средства капитального ремонта дома нельзя. Другой оппонент позиции УК заявляет: «А я слышал…» — и далее идут рассказы, якобы в соседнем доме на деньги капремонта отремонтировали подъезд, благоустроили двор и т. п. Ключевые слова — «я слышал». Как тут не вспомнить строки из песни Высоцкого: «Словно мухи, тут и там, ходят слухи по домам». Конечно же, здесь нужно иметь четкое представление о том, что такое «общий котел», что такое спецсчет, на что тратятся средства капремонта.

Люди имеют право на достоверную информацию. И она не является закрытой. В Вологодской области реализуются различные проекты, нацеленные на повышение жилищной грамотности населения. И препятствий для получения достоверной информации нет.

Что в перечне капитальных ремонтов?

За комментариями журналисты обратилась к Игорю Михельсону, директору Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Вологодской области.

— Что можно отремонтировать за счет средств капитального ремонта, а что нельзя? Перечень ведь часто корректируется.

— Игорь Владимирович, не все дворы в Череповце попали в программу «Комфортная городская среда». А благоустраивать двор самим дорого, в среднем 2 млн рублей за один двор. Можно ли сделать благоустройство за счет средств капремонта?

— Поиск подрядчика. Простой пример: в доме протекла крыша, и ее срочно нужно ремонтировать. Кто ищет подрядчика? Фонд капремонта — если дом в «общем котле». И собственники — если у них спецсчет. Я права?

— Какова роль собственников в приемке работ по ремонту той же крыши? Должны ли они подписывать акт выполненных работ? А если нет совета дома?

— Что лучше — «общий котел» или спецсчет? Возможно, ответ на этот вопрос собственники должны найти сами. Но… Каковы правила перехода в «общий котел» со спецсчета и выхода из «общего котла»?

Источник

Для оплаты каких расходов можно использовать средства фонда капитального ремонта

Фонд капитального ремонта и средства, за счет которых он формируется

Как мы уже говорили, фонд капитального ремонт – это средства, предназначенные для финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Фонд капитального ремонта должен быть создан для каждого многоквартирного дома.

Основной источник средств наполнения фонда капитального ремонта – ежемесячные взносы собственников помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт. Эти взносы уплачиваются исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт или в большем размере, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в доме.

Кроме взносов на капитальный ремонт в фонд капитального ремонта зачисляются также:

— проценты, уплаченные собственниками помещений за просрочку внесения взносов (их размер также устанавливается общим собранием собственников);

— проценты, начисленные кредитной организацией за пользование денежными средствами на специальном счете фонда капитального ремонта (часть 1 статьи 170 ЖК).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья в фонд капитального ремонта можно также направлять:

— доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме (например, доходы от размещения на доме рекламы, сдачи в аренду нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме);

— средства товарищества собственников жилья, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества (часть 4 статьи 169 ЖК).

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:

— оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— оплаты услуг по строительному контролю;

— погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;

— уплаты процентов за пользование кредитами, займами;

— оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам на капитальный ремонт многоквартирного дома (часть 1 статьи 174 ЖК).

При этом Жилищным кодексом установлены ограничения по использованию средств фонда капитального ремонта, сформированных за счет взносов собственников помещений исходя минимального размера взноса на капитальный ремонт (схема 1). Эту часть фонда капитального ремонта можно использовать только для оплаты установленного перечня услуг и работ по капитальному ремонту, для погашения кредитов и займов, которые были получены для выполнения этих работ и уплаты процентов по таким кредитам и займам (часть 1 статьи 174 ЖК).

Перечень услуг и работ по капитальному ремонту, которые могут быть оплачены за счет средств от взносов минимального установленного размера, определил Жилищный кодекс (часть 1 статьи 166 ЖК).

Этот перечень включает:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Законом Новосибирской области установлен дополнительный перечень услуг и работ, которые также могут оплачиваться за счет средств от минимального размера взноса (статья 14 Закона НСО).

Этот перечень включает:

— разработку проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

— проведение экспертизы проектно-сметной документации;

— энергетическое обследование многоквартирного дома, проводимое в соответствии с Федеральным законом 23 ноября 2009 года N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— техническую инвентаризацию и паспортизацию многоквартирного дома.

Схема 1. Использование средств фонда капитального ремонта

Таким образом, Закон Новосибирской области существенно расширил перечень услуг и работ, которые можно оплатить за счет взносов минимального размера. Принимая на общем собрании решение о том, нужно ли установить размер взноса на капитальный ремонт больше, чем установленный Правительством Новосибирской области минимальный размер взноса, собственникам помещений надо учитывать, есть ли необходимость провести работы по капитальному ремонту, которые не вошли ни в перечень, установленный Жилищным кодексом, ни в перечень, установленный законом Новосибирской области. Если такая необходимость (или желание) есть, а других доходов для наполнения фонда капитального ремонта нет, то необходимо увеличивать размер взноса на капитальный ремонт.

Если собственники помещений в многоквартирном доме примут решение установить взнос на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, который установлен решением Правительства Новосибирской области, то часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет получившегося превышения размера взноса, по решению общего собрания собственников помещений может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 166 ЖК).

В случае если многоквартирный дом будет признан аварийным, собственники помещений на общем собрании могут принять решение о сносе дома или его реконструкции. В соответствии с решением общего собрания накопленные в фонде капитального ремонта средства можно будет использовать для сноса дома или для реконструкции многоквартирного дома (часть 2 статьи 174 ЖК).

Источник

Судебная практика по капремонту: как расходовать деньги со спецсчёта

Собрали свежую судебную практику по капитальному ремонту, которая прошла кассацию. Узнайте, как УО и ТСЖ доказать свою правоту, если их обвиняют в нецелевом расходовании средств со спецсчёта, и когда власти могут потребовать вернуть выданную субсидию.

Важно лично присутствовать на суде, чтобы отстоять свою позицию

Екатерина Окунькова, юрист ООО «РУСЭНЕРГОСБЫТ», в начале июня провела онлайн-семинар «Как УО и ТСЖ реализовать право на проведение капитального ремонта».

Рассказывая о судебных делах по вопросам проведения работ по капремонту, она отметила, что УО и ТСЖ часто не ходят в суды, и решения принимаются заочно. Управляющим домами, даже если они понимают, что не выиграют дело, важно присутствовать на заседаниях и отстаивать свои интересы.

Чтобы суметь защитить свою позицию, нужно поднять нормативную базу и изучить судебную практику. В суде необходимо настаивать на том, что все работы проведены в полном соответствии с законодательством РФ.

Рассмотрим несколько дел. В части из них управляющим организациям удалось доказать, что средства со спецсчёта они потратили на работы капитального характера. В ряде других споров это сделать не получилось, объясним, почему.

Да. На установку общедомовых приборов учёта

В деле № А56-55208/2019 администрация обратилась в суд с иском к ЖСК по поводу нецелевого расходования средств со спецсчёта капремонта.

На общем собрании собственники помещений в МКД приняли решение провести работы по капитальному ремонту общедомового имущества: установить ОДПУ и реконструировать узел учёта тепловой энергии. На собрании утвердили перечень работ, смету расходов и сроки, выбрали подрядчика.

ЖСК вовремя оплатил выполненные работы, об этом свидетельствует акт. Суд первой инстанции не обнаружил нецелевого расходования денег. С его выводами согласился апелляционный суд:

• работы провели по решению ОСС,
• они являются составной частью работ по ремонту внутридомовой инженерной системы теплоснабжения.

Ремонт внутридомовых инженерных систем тепло-, водоснабжения и водоотведения относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ). Капитальным ремонтом объектов капитального строительства считается замена и, или восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения домов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).

К видам работ по капитальному ремонту МКД относится ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения (п. 3 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ). Именно поэтому установка ОДПУ и в целом реконструкция узла учёта тепловой энергии считается капитальным ремонтом.

Да. На монтаж системы водоотведения для кондиционеров в МКД

Комитет в деле № А12-11561/2020 оспаривал проведённые товариществом собственников жилья работы. ТСЖ выполнило монтаж системы водоотведения для кондиционеров в МКД и потратило на это средства со спецсчёта капитального ремонта.

Госжилинспекция провела проверку и выдала предписание, определила вернуть на специальный счёт 462 612 рублей. Такие конфликты обычно сложны для ТСЖ: иных доходов у товариществ нет, деньги взять неоткуда, а судиться с подрядчиком бессмысленно, потому что он уже выполнил работы в рамках договора.

Товарищество попыталось отстоять свою правоту в суде. Суды встали на его сторону: признали предписание недействительным, потому что оно нарушает права и законные интересы ТСЖ в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Работы по ремонту фасада, в том числе монтаж сливной системы для кондиционеров в МКД, относятся к капитальным.

Дело дошло до кассационного суда, но и он подтвердил позицию товарищества. Добавил, что монтаж системы водоотведения для кондиционеров необходим, чтобы предотвратить разрушение фасада и отмостки МКД в результате попадания конденсата из отводных труб сплит-систем, которые размещены на фасаде дома.

Да. На ремонт цоколя здания

Управляющей организации удалось доказать, что она правомерно потратила 299 096 рублей со спецсчёта на капитальный ремонт цоколя. ГЖИ настаивала, что такие работы относятся к текущему ремонту. Об этом дело № А63-1436/2019.

Согласно п. 5.5.16 ГОСТ Р 58033-2017, цоколь – это нижняя часть наружной стены здания, которая расположена непосредственно на фундаменте, или верхняя, надземная, часть ленточного фундамента.

Цокольная часть дома – это конструкция, которая защищает стены дома от воздействия внешней среды. Цоколь является конструктивным элементом общего имущества дома.

Суды указали, что ремонт цоколя здания не является ремонтом отдельной части строительной конструкции. Это конструктивный элемент общего имущества здания. Поэтому его ремонт относится к капитальному. Ремонт провели из-за физического износа и истечения срока службы цоколя и на основании решения общего собрания собственников.

Нет. На реконструкцию пристройки, которая не является общедомовым имуществом

В деле № А84-5896/2019 Фонд капремонта по решению ОСС вместо предусмотренного региональной программой ремонта внутридомовых инженерных систем провёл капитальный ремонт фасада и крыши дома. Формально он реконструировал пристройку, которая не входила в состав общего имущества в доме.

Управление федерального казначейства отметило, что так Фонд нарушил положения ст. ст. 168 и 191 ЖК РФ, постановления Правительства Севастополя от 19.12.2019 № 672-ПП и потребовал вернуть потраченные деньги – 380 403 071,56 рублей.

Кроме того, Фонд неправомерно использовал 3 315 292,04 рублей, сформированных за счёт взносов на капитальный ремонт:

• подготовил задания на выполнение работ по оценке технического состояния 39 домов;
• разработал проектную документацию на капремонт по видам работ, которые не включены в краткосрочный план.

Фонд ссылался на то, что решение о ремонте приняли собственники дома, но апелляционный и кассационный суды поддержали решение суда первой инстанции. А затем и ВС РФ отказался передавать дело на рассмотрение Судебной коллегии. Деньги придётся вернуть.

Нет. Если региональная программа не предусматривает такие работы

Решение по делу № А50-38815/2019 является показательным для отдельного вида споров. Часто работы относятся к капитальному ремонту, но не включены в региональную программу. Если выполнить такие работы, деньги на спецсчёт придётся вернуть.

ГЖИ провела внеплановую проверку и вынесла ТСЖ предписание о возврате денег на спецсчёт, владельцем которого было товарищество. Выяснилось, что виды и объёмы работ не соответствуют перечню работ по капремонту.

В отношении спорного дома региональная программа предусматривает определённый круг работ по капремонту. Собственники определили размер взносов на капремонт в размере минимального взноса. Из-за этого ТСЖ может расходовать деньги, накопленные на спецсчёте, только на работы, которые прописаны в региональной программе и в установленные ею сроки.

Если бы взносы были установлены выше минимальных, то деньги можно было бы потратить на другие работы, не входящие в перечень региональной программы.

Товарищество потратило 483 127, 59 рублей на ремонт участка циркуляции ГВС, на капремонт участков по замене стояков отопления по подвальному помещению, на кровельные работы. Все они относятся к капитальному ремонту, но не предусмотрены региональной программой. Расходовать на них деньги со спецсчёта было нельзя, товариществу придётся вернуть потраченные средства.

Нет. На ремонт только части конструктивного элемента

Жилищно-строительному кооперативу из дела № А63-24009/2019 тоже пришлось вернуть деньги на специальный счёт. Собственники на ОСС приняли решение отремонтировать внутридомовую инженерную систему теплоснабжения и водосточную систему.

Вместо этого подрядчики по договору с ЖСК реконструировали часть системы теплоснабжения и отремонтировали один из элементов крыши. Но капитальный ремонт подразумевает под собой ремонт всего конструктивного элемента, а не отдельной его части.

Нет. Если выделена субсидия, а УО завышает стоимость ремонта или расходует деньги не на те работы

В деле № А46-6170/2020 Департамент городского хозяйства администрации г. Омска потребовал от управляющей организации вернуть деньги. На капитальный ремонт была выделена субсидия, но выяснилась, что цены на работы были завышены. Перерасходованную часть субсидии пришлось вернуть.

А в деле № А53-5119/2020 управляющая организация израсходовала субсидию не на те работы, на которые деньги выделялись. МУП оспорил это в суде и вернул деньги.

Мы рассмотрели свежие решения по спорам о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД. Они демонстрируют наиболее частые ошибки управляющих домами при проведении ремонтных работ. Изучите эти дела, чтобы не повторять недочётов коллег.

Если дело дошло до суда, отстаивайте свои интересы и интересы собственников. Если этого не сделать, то вас могут обязать вернуть деньги, даже если работы уже проведены и вы за них заплатили. Это урон для бюджета компании.

Источник