Когда начинают делать ремонт

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

– Можно ли начинать ремонт в новостройке после подписания акта приема-передачи, но до регистрации права собственности?

Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Дарья Кашлева:

После подписания акта-приема передачи жилого помещения у Вас есть возможность сделать только так называемый косметический ремонт. Для более масштабного ремонта с переустройством жилого помещения (установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) или его перепланировкой (изменение его конфигурации) требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения и предварительное согласование с органом местного самоуправления. Там Вам потребуется подтвердить наличие зарегистрированных прав, так что будет необходимо предоставить свидетельство о праве собственности на жилье.

Отвечают специалисты юридического отдела СК «Неометрия»:

Регистрация права собственности имеет скорее заявительный характер. Эта процедура необходима для начисления налогов, учета в государственных органах, для оформления дальнейших сделок. Но самое главное для того, чтобы застройщик как можно скорее отказался от земельного участка в пользу дольщиков, что возможно только после 100-процентного оформления права собственности на все объекты недвижимости жилого комплекса.

Ремонт в новой квартире можно начинать до регистрации права собственности. Но учтите, что по закону после подписания акта приема-передачи риск случайной гибели или повреждения объекта переходит к участнику долевого строительства. То есть, если при проведении ремонтных работ будут допущены ошибки, которые приведут к разрушению перекрытий, систем водоснабжения или отопления и прочему, ответственность будете нести Вы, а не застройщик. Проще говоря, не существует прямой взаимосвязи между ремонтом и регистрацией права собственности. Если Вы уверены в подрядчике, имеете необходимые ресурсы и компетенции для грамотного проведения ремонта, можно приступать к работам в любой момент, имея на руках подписанный акт приемки-передачи.

Комментирует старший аналитик компании BSA Алексей Зубик:

Я бы рекомендовал приступать к ремонту уже после регистрации прав собственности на квартиру. Само оформление квартиры в собственность занимает не так много времени. Если с документами все будет в порядке, то процедура займет около пяти-семи рабочих дней.

В законе четко прописано, что никаких изменений в конфигурацию квартиры вносить нельзя. Это все делается не просто так. Дело в том, что после подписания акта приема-передачи квартиры покупатель несет все имущественные риски, связанные с гибелью или порчей имущества (как своего, так и других участников долевого строительства). Если получится так, что Вы уже приступили к ремонтным работам или изменили планировку, то при возникновении споров или помех в регистрации права собственности придется все привести в первоначальны вид, поскольку в противном случае будет существовать несоответствие между переданным Вам объектом и тем объектом, право собственности на который Вы хотите зарегистрировать.

Отвечает адвокат, партнер Беркшир Адвайзори Групп Сергей Копейкин:

Можно, но надо предварительно либо получить разрешение от застройщика на проведение ремонта, либо оформить с ним двустороннее соглашение. Учитывая тот факт, что лицо, которое хочет начать ремонт в новостройке, является соинвестором или долевым инвестором, то есть имеет заключенный инвестиционный договор на приобретение жилья в этой новостройке, разрешение или соглашение является приложением к инвестиционному договору.

В инвестиционном договоре закреплен этаж, подъезд, указан план квартиры (которой на данном этапе еще не присвоен номер). За таким приложением к договору можно обращаться с того момента, когда будет подписан акт государственной приемки. Собственность в этом случае не передается владельцу немедленно, поскольку на оформление документов уйдет еще не менее трех-шести месяцев, но многие застройщики подписывают соглашение на ремонт в дополнение к инвестиционному договору на период, пока идет оформление собственности, либо предоставляют разрешение о возможности начала ремонта.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Конечно можно. С момента приемки квартиры по акту приема-передачи Вы имеете право пользоваться этой квартирой как объектом недвижимости в соответствии с его предназначением. Наличие ремонта никак не может сказаться на оформлении права собственности. Но если Вы сделаете капитальную перестройку квартиры с переносом электросетей, стен, мокрых зон, наружных границ без соответствующей разрешительной документации, то у Вас могут возникнуть проблемы с подключением к энергосетям, а если очень не повезет, то и с регистрацией прав.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Ремонт возможен, если не предполагает перепланировки или переустройства. В случае таковых потребуется их легализация, а процедура легализации перепланировки или переустройства включает в себя в качестве требования предоставление заявителем документа, подтверждающего право собственности на квартиру. Поскольку удостоверяющий право собственности документ (выписка из ЕГРН) еще не получен, с легализацией перепланировки или переустройства могут быть проблемы. Таким образом, начать ремонт возможно, но мероприятия по перепланировке или по переустройству лучше выполнять после государственной регистрации права собственности на квартиру и получения разрешения на это в уполномоченном органе государственной власти. Иначе такие действия считаются незаконными и могут повлечь негативные юридические последствия в виде обязанности по иску заинтересованных лиц демонтажа ранее выполненных результатов работ.

Отвечает адвокат GRAD Евгений Лазарев:

Да, после подписания АПП можно приступать к ремонту квартиры в новостройке. Действующим законодательством установлены два существенных требования к оформлению права собственности на квартиру в новостройке:

• квартира должна быть передана от застройщика к покупателю по акту приема-передачи;
• право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке покупателю должно быть выдано свидетельство о праве собственности.

Здесь необходимо понимать различие данных документов. Государственная регистрация необходима только для одной цели сообщение всем иным лицам (кроме застройщика и покупателя), что конкретный гражданин является собственником конкретной квартиры. То есть пока регистрация права собственности не прошла, про то, что на квартиру претендует конкретный гражданин, знает только застройщик и сам гражданин. Публичной эта информация становится только после регистрации права собственности.

Акт приема-передачи в данном случае играет как раз ключевую роль. Ведь после подписания акта приема-передачи к покупателю переходят все риски, связанные с квартирой, в частности бремя ее содержания. Законодательство признает акт в качестве не только обязательного документа, который должен быть подписан между сторонами, но и накладывает на покупателя ряд обязанностей по содержанию квартиры, в частности, ст. 153 ЖК РФ обязывает покупателя вносить плату за коммунальные услуги до регистрации права собственности.

Таким образом, именно акт приема-передачи, а не свидетельство о праве собственности является ключевым документом. Именно он позволяет покупателю фактически начать пользоваться новой квартирой, в частности осуществлять в ней ремонт.

Отвечает ведущий юрист юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Рассмотрю вопрос с юридической точки зрения, не принимая во внимание строительные нюансы, такие как усадка, деформация и неработающее лифтовое оборудование. Между подписанием акта приема-передачи и оформлением права собственности часто проходит значительное время по вине в том числе и застройщика. Законодательство, регулирующее вопросы проведения шумных работ, изменилось, и владельцам квартир в новостройках на проведение ремонта на «льготных» условиях выделено с даты ввода в эксплуатацию шесть месяцев в Московской области, 1,5 года в Москве. После этого срока периоды на проведение шумных работ существенно сокращены, что повлияет на скорость ремонта.

С юридической точки зрения необходимо рассмотреть ситуацию с нескольких сторон, предварительно ответив на вопросы:

• Какие условия содержит акт?
• На основании какого договора подписан акт (договор долевого участия в строительстве, предварительный договор, договор участия в ЖСК)?
• Какие задачи необходимо решить после подписания акта?

Подписание акта квартиры во временное пользование по предварительному договору не свидетельствует о том, что квартира уже принадлежит только тому, с кем этот акт подписан. Существуют случаи двойных продаж квартир по договорам, которые не регистрируются в Федеральной регистрационной службе. Это относится и к договорам участия в ЖСК. Проведение ремонта в такой квартире до оформления права собственности не рекомендуется. Лучше дождаться оформления права собственности на квартиру, после чего приступить к проведению ремонта.

Подписание акта по договору долевого участия допускает проведение ремонта до оформления права собственности на квартиру, однако стоит отметить, что если есть претензии по качеству построенной квартиры или по фактической площади переданной квартиры, то проведение ремонта может сделать невозможным установление существенных обстоятельств, необходимых для разрешения спора в пользу участника долевого строительства.

Таким образом, проводить ремонт в квартире, переданной по акту, до оформления права собственности можно, если квартира приобретена по договору долевого участия в строительстве и если у Вас отсутствуют претензии к застройщику в части качества строительства и площади квартиры. Вопрос взыскания неустойки с застройщика, при правильном подходе к вопросу подписания акта приема-передачи, не влияет на проведение ремонта в квартире, как и наоборот, подписанный акт и выполненный ремонт не лишает Вас права на обращение в суд за взысканием неустойки в пределах срока исковой давности, то есть трех лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Когда делать ремонт лучше

Планирование ремонта в квартире можно сравнить с подготовкой широкомасштабной наступательной операции, проводимой по нескольким фронтам. Тут важно не только грамотно рассчитать силы и средства, определить количество единиц техники, но и правильно выверить сроки проведения сокрушительного удара по «неприятелю». Итак, когда же выгоднее всего начинать ремонтные работы?

С чего начать ремонт в квартире

Для начала определите, какой ремонт вы намерены сделать. Если мероприятие подразумевает всего лишь замену окон или батарей отопления, лучше отвести для этого один из летних месяцев. В теплое время года рекомендуется также заделка трещин в стенах, обновление сантехники, ремонт в ванной, поскольку в ходе такого ремонта придется перекрывать горячее водоснабжение.

При выборе сроков проведения ремонта учитывайте также, что многие строительные материалы рассчитаны на применение в плюсовом диапазоне температур, в противном случае они могут утратить свои полезные свойства. Это относится к некоторым видам строительных смесей и лакокрасочным покрытиям. Поинтересуйтесь указанными свойствами при закупке материалов.

Если вы стремитесь сделать ремонт более дешевым, часть работ перенесите все же на зимний период, поскольку в это время некоторые строительные и ремонтные услуги стоят существенно меньше. На осенне-зимний период можно спланировать, к примеру, укладку паркета или ламината, замену линолеума.

Когда делать ремонт

На зимнее или весеннее время наметьте подготовительные работы – планирование дизайна обновленной квартиры, закупку необходимых материалов и бытовой техники. С началом летнего сезона, как правило, цены на отделочные материалы несколько повышаются.

При отсутствии возможности провести быстрый единовременный ремонт, разбейте весь фронт работ на несколько этапов. Часть мероприятий по ремонту осуществите в летний период, а отдельные операции перенесите на более холодное время года. Такие работы, как оклейка помещения обоями, покраска стен и потолков, укладка плитки могут быть проведены в любое время года.

Установку систем кондиционирования воздуха, предполагающую монтаж внешнего блока, а также обустройство балкона или лоджии проводите в теплое время года. В противном случае вам не удастся поддержать температурный режим в жилом помещении во время проведения работ. В отдельных случаях возможно выполнить многие работы и в зимнее время, если на период ремонта есть возможность переместиться всей семьей в арендованное жилье. Теперь Вы знаете когда делать ремонт в квартире. Вы можете прочитать статью с чего начать ремонт квартиры.

Организуем и планируем контроль

Так как вы не сможете на 2-3 месяца бросить свою работу, для того чтобы посвятить себя всем вопросам надзора за выполняемыми операциями по ремонту, спасти такую ситуацию вам поможет только четкое планирование и организация.

Провидение ремонтных работ в квартире

Если вы не сможете ежедневно бывать на объекте, то вам нужно определиться с моментами, когда без вашего присутствия просто не обойтись. Вы должны четко представить цель каждого вашего приезда на объект. Потому что просто заехать для того чтобы посмотреть, без определенной цели, это все равно что оставить ваш объект без всяческого контроля.

Для вас должен быть составлен график производства работ, это будет одним из самых оптимальных путей решения данного вопроса. Этот документ вы должны получить у организации, с которой имеете дело, вместе с договором и сметой. Лучше всего для вас будет, если фирма сделает график работ неотъемлемой частью договора. Так как после этого они будут обязаны соблюдать свои обязательства.

Этим самым фирма сразу настраивает своих рабочих на серьезный лад, и вы сможете проконтролировать все сроки завершения строительных операций, на абсолютно любом этапе их производства. Так как для всех будет совершенно очевидным, что если рабочие опоздают с возведением перегородок на неделю, то наклеивание обоев тоже опоздает, и сдача объекта в таком случае передвинется из-за этого на неопределенный срок.

Знайте, что строительные работы – это очень сложный технологический процесс, и не всегда ему можно придать ускорение, добавив несколько рабочих на объект с переходом на трехсменный с двух сменного графика работ. Такое понятие как «технологический цикл» в строительстве имеет огромное значение.

С графиком работ на руках вы уже можете что-то делать.

График ремонтных работ в квартире

Во-первых, вы с легкостью определите точки контроля. Т. е. какие операции и когда вы будете проверять на соблюдение сроков их исполнения и соответственно следить за качеством.

Например, если в вашем жилом помещении осуществляется гидроизоляция санузлов, естественно проверять ее качество выполнения нужно до того, как ее скроют под слоем цементной стяжки. А чтобы вы смогли проверить качество самой стяжки, вы должны быть на объекте до того момента, когда начнут стелить паркет или улаживать плитку.

С таким графиком на руках это сделать не сложно. Вам достаточно будет посмотреть, когда должна быть закончена та операция, по завершении которой вы будете проверять ее качество. Вы сообщите нанятым специалистам, что вы будете на объекте через такое то время, чтобы проверить качество выполнения работ. Они не имеют права выполнять те операции, которые скроют от вас результаты выполненных работ, которые вы собираетесь проверить.

Полезные советы

Обычно, выполнение тех работ, которые потом скрываются под выполнением других, в строительстве носят наименование «скрытых работ». Их выполнение должно очень подробно быть зафиксировано специальными актами. Это общепринятые меры в практике строительства.

Конечно же, строители в любом случае будут заявлять, что вы задерживаете их своими проверками. Только вам нужно проявить жесткость. Как вы, так и строители должны знать, что в графике указаны сроки любой работы, которые должны быть произведены, например, 27 июля. Ваше прибытие вечером того же дня ну никак не задержит строителей. Только в этом случае и на вас будет возложена ответственность. Вам никак нельзя опаздывать с проверками, и уж тем более откладывать их. Если вы так будете делать, претензии строителей будут обоснованы.

Но бывает и такое что в некоторых случаях, строительные работы выполняются несколько раньше сроков обозначенных в графике, а бывает и наоборот, иногда чуток задерживаются. В таких случаях вас обязаны поставить в известность заблаговременно, бригадир или прораб, чтобы вы смогли сроки проверки перенести на другой день. Только тут нужно детально разобраться в причинах срыва сроков. Что строители будут делать, если они отбились от графика работ, для того чтобы сдать объект в срок. И не пойдет ли это все в ущерб качеству.

Правда, могу вас успокоить в некоторой степени. Только одно то, что вы с бдительной пристальностью будете относиться к их работе, избавит вас в большинстве случаев от большого количества проблем.

Шумовые работы

Действующий закон о тишине в московской области

Множество факторов влияют на качество жизни граждан. Безусловно, в первую очередь, это здоровье, отношения с близкими людьми, материальное и социальное благополучие и пр.

Условия для нормальной жизни и должны обеспечиваться законами, принимаемыми депутатами всех уровней. В этом их работа, и в этом они ответственны перед жителями.

Нынешняя ситуация такова, что партия власти продавливает антинародные законы, постоянно ухудшающие, усложняющие жизнь людей.

Закон «о тишине» РФ предусматривает ограничение на уровень шума в зависимости от времени суток: ночью с 23.00 до 7.00 – не более 40 дБ, днем с 7.00 до 23.00 – не более 80-100 дБ.

Громкость 40 дБ – это обычная речь без ярко выраженной эмоциональной окраски, услышанная на расстоянии, громкий шепот, шелест листьев или звук холодильника. Уровень шума в 80-100 дБ – это игра на пианино, музыка из радиоприемника, крик, звук перфоратора или автомобильная сирена.

Подробнее о административном штрафе за нарушение тишины в ночное время

Упомянутый закон гласит, что жилые помещения должны эксплуатироваться в соответствии с санитарными нормами, к которым относиться и допустимый уровень звука (п.

3 статья 23). Сами нормы прописаны в СН2.2.4/2.1.8.562-96 , где в таблицах расписаны уровни допустимого шума в различных помещениях.

Несмотря на указанные в санитарных нормах уровни звука в 40 и 30 децибел, административная ответственность, вероятней всего, наступит только при превышении предельных значений шума в 60 и более децибел.

Праздники предназначены для отдыха, поэтому дрель лучше отложить. При этом в законе сделано исключение для новых домов.

В новостройках в течение полутора лет после их сдачи можно будет вести ремонтные работы в светлое время суток. На такие дома не будут действовать ограничения и по дням недели. — Мне бы хотелось бы напомнить, что ремонтировать, а так же петь пьяные песни, громко слушать музыку или телевизор по-прежнему нельзя с 23.

В дневное время суток, существует определенное ограничение уровня шума, хотя критерий определения этого уровня достаточно субъективный. Имеется определенное постановление, согласно которому владелец жилого помещения или наниматель не должен создавать повышенного уровня шума, который мешает нормальному отдыху и нарушает условия проживания других жильцов.

Так что, если соседи создают условия, которые препятствуют нормальному отдыху и нарушают ваш покой, вы имеете законное право потребовать уменьшить уровень шума.

Введен запрет на проведение с 21:00 вечера до 8:00 утра строительных, ремонтных, погрузочно-разгрузочных работ, нарушающих тишину и покой жильцов. Исключения составляют аварийные и спасательные работы.

Также к нарушениям тишины и покоя относится использование в жилых помещениях на повышенной громкости телевизоров, магнитофонов, радиоприемников и других звуковоспроизводящих устройств. Как же вы бедненькие в самолете летаете и в поезде ездите.

Источник