Когда считают ремонт капитальный

Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими

При сезонных осмотрах общего имущества собственников в МКД управляющая организация выявляет дефекты и неисправности и определяет объём работ для их устранения, в том числе в рамках текущего и капитального ремонта. Рассказываем о том, чем они различаются и являются ли взаимоисключающими при планировании ремонтных работ.

УО несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников в доме

Управляющая домом организация, заключив с собственниками договор управления, несёт ответственность за надлежащее содержание и ремонт их общего имущества. Для этого УО обязана обеспечить техническое обслуживание дома, контроль за его состоянием и при необходимости проводить текущий и капитальный ремонт элементов МКД (ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ, ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Под надлежащим содержанием общего имущества дома в широком смысле понимается исправность конструктивных элементов дома, внутридомовых инженерных систем и сетей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, СанПиН и технической документации на МКД (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ, п.п. 10, 11 ПП РФ № 491).

Для надлежащего содержания общего имущества собственников УО должна проводить его осмотры. Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Правил № 170, в год обязательно должны проводиться два плановых осмотра: весенний, после окончания отопительного сезона, и осенний, накануне осенне-зимнего периода. Остальные осмотры проводятся по мере необходимости и считаются внеплановыми.

УО проводит осмотры общего имущества и планирует работы по текущему или капремонту дефектов

По результатам весеннего осмотра УО составляет акт, где фиксирует обнаруженные в элементах дома неисправности и планирует работы по их устранению: в рамках текущего или капитального ремонта. Первый оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Второй – из фонда капремонта, который формируется за счёт ежемесячных взносов собственников.

Как указал Минфин РФ в письме от 14.01.2004 № 16-00-14/10, определять вид необходимых ремонтных работ – текущие или капитальные – обязаны технические службы управляющей организации в соответствии с существующими нормативно-правовыми актами и регламентами.

В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 даны следующие определения видов ремонтов общего имущества:

1. Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий.
2. Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников, в том числе по их восстановлению или замене, для улучшения их эксплуатационных характеристик. В такой же интерпретации понятие капремонта используется в ПП РФ № 491 (п. 21 ПП РФ № 491).

Текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей (п. 18 ПП РФ № 491).

Перечень работ по капремонту указан в ЖК РФ и № 185-ФЗ

Перечень работ, которые относятся к капитальному, указан в ст. 166 ЖК РФ, ч. 3 ст. 15 № 185-ФЗ:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
• ремонт подвальных помещений;
• ремонт фасада;
• установка коллективных (общедомовых) приборов учёта, в том числе автоматизированных информационно-измерительных систем;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Это указано в п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов», изданных 15 февраля 2013 года Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Управляющая организация выступает исполнителем таких решений и не вправе самостоятельно решать эти вопросы.

Текущий ремонт направлен на профилактику износа дома и устранение дефектов и неисправностей

В соответствии с п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, текущий ремонт общего имущества жилого дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей.

В приложении 2 пособия приведён перечень работ, которые относятся к текущему ремонту общего имущества и плата за которые включается в размер платы собственников за содержание жилого помещения. Работы разделены на 13 групп в зависимости от объекта работ.

Работы по текущему ремонту общего имущества собственников также указаны в ПП РФ № 290, где приведён обязательный минимальный перечень работ и услуг, которые УО необходимо выполнять/оказывать для надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД.

Однако, как показывает практика, эти перечни не исчерпывающие. Если для поддержания элементов дома в надлежащем состоянии требуется провести работы, не указанные в ПП РФ № 290 и иных НПА, управляющая организация всё равно обязана их провести в силу обязательств, взятых на себя по договору управления.

При этом:

1. УО должна провести текущий ремонт даже без решения общего собрания собственников помещений.
2. Отсутствие у управляющей организации средств на такие работы не освобождает её от обязанности провести текущий ремонт.

Такая правовая позиция отражена в судебной практике: № А74-6267/2015, № 2-157/2018, № 33-9061/2017.

УО обязана проводить текущий ремонт элемента дома даже при необходимости в капитальных работах

УО обязана проводить необходимый текущий ремонт вне зависимости от того, есть ли у неё на это средства и принимали ли такое решение собственники на общем собрании. Капитальный ремонт проводится только в случае принятия решения об этом собственниками помещений в доме на общем собрании.

Но текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, и необходимость в работах капитального характера не освобождает УО от проведения текущего ремонта.

Такой вывод сделал суд при рассмотрении апелляционной жалобы УО с требованием признать незаконным предписание органа ГЖН и решение суда первой инстанции в деле № А17-6634/2017.

Жилинспекция после внеплановой проверки деятельности управляющей организации обязала её устранить дефекты в конструктивных элементах дома. УО настаивала на том, что перечисленные в предписании работы относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. На их проведение необходимо решение собственников на ОСС.

Однако суд указал, что орган ГЖН не обязывал управляющую организацию сделать в доме капремонт. У организации есть право выбора, как устранить выявленные нарушения, какой объём работ для этого необходим. Управляющая организация не смогла доказать, что указанные в предписании ГЖИ нарушения можно устранить только путём проведения капитального ремонта.

Суд отметил, что необходимость в капремонте сама по себе не является обстоятельством, освобождающим УО от обязанности по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до момента, когда будут организованы соответствующие работы капитального характера.

Запомнить

Из анализа норм жилищного законодательства можно сделать выводы, что к капитальному ремонту относится строго определённый перечень работ по восстановлению, установке или замене элементов изношенных элементов общего имущества дома. Такие работы проводятся только с согласия ОСС и оплачиваются из средств фонда капремонта.

Работы по текущему ремонту, которые требуются для предотвращения износа элементов общего имущества или устранения небольших дефектов, УО обязана планировать и проводить самостоятельно в силу взятых на себя обязательств по договору управления и за счёт средств, которые жители МКД вносят ежемесячно за содержание жилого помещения.

При этом, если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

В ином случае орган ГЖН имеет право привлечь управляющую организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и обязать выполнить ремонт без учёта того, работы какого характера – текущего или капитального – необходимы для устранения нарушений.

Источник

С какого времени: месяца, числа и года надо платить за капитальный ремонт в новом и старом доме, а также с какой площади берется плата?

Два года назад правительство нашей страны окончательно решило переложить бремя ответственности за состояние многоквартирных домов на плечи собственников квартир, введя плату за капремонт.

Федеральная программа быстро вступила в силу, огорошив жильцов новыми правилами. Причем, те, кто до 1 августа 2015 года не разобрался в этих правилах и не успел выбрать способ накопления средств, теперь перечисляют деньги в «общий котел». Давайте разберемся, когда введена плата за капитальный ремонт и даже с какого числа начали платить за капитальный ремонт.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

С какого года платим за капитальный ремонт?

С какого месяца и года надо платить за капитальный ремонт? Плату за капремонт официально ввели с 1 января 2014 года. И до 1 августа 2015 года жители многоквартирных домов должны были определиться каким способом собирать средства на будущий ремонт. Либо разрешить органам местной власти управлять средствами через регионального оператора капремонта, отчисляя в специальный фонд деньги. Либо на основании решения общего собрания жильцов дома открыть в банке специальный счет, куда лично перечислять все деньги.

Правда, и в том, и в другом случае принимать решение о том, когда и в какие сроки ремонтировать дом, будет принимать местная администрация. Однако плюс в специальном счете все же есть: вы точно знаете, что из ваших средств не ремонтируют другой дом или не используют нецелевым образом на другие коммунальные нужды. В случае же «общего котла» отследить расходование ваших денег будет затруднительно.

Необходимо провести общее собрание собственников жилья многоквартирного дома, принять несколько решений и определить:

• размер ежемесячно отчисляемого взноса на капремонт. Его сумма должна быть больше или равна той, что установлена местными органами власти в качестве минимальной.
• какие именно ремонтные работы будут проведены в вашем доме. В этом перечне должно быть не меньше позиций, чем в перечне регионального фонда капремонта.
• сроки проведения ремонта. Он также должен пройти не позднее, чем установили местные власти в своей программе.
• владельца этого спецсчета.
• банк, в котором будет обслуживаться счет.

После все этих процедур в течение пяти дней после принятия необходимо это решение довести до сведения регионального оператора фонда капремонта, куда пока отчисляются все ваши средства. Дальше придется подождать шесть месяцев, чтобы решение вступило в силу. А уже после этого срока местный оператор перечислит собранные вашим домом средства на спецсчет.

С какого времени нужно платить за капитальный ремонт в новом доме

Больше всего введение платы за капремонт вызвало гнев у жителей новостроек. И их можно понять. Ведь возникает резонный вопрос: зачем ремонтировать то, что только что построили?

На этот счет правительство после долгих обсуждений наконец-то приняло решение ввести налоговые каникулы для тех домов, которые были или будут сданы после введения федеральной программы в действие.

С какого числа платят за капитальный ремонт в новостройках? Если ваш дом сдали после старта федеральной программы, то вы имеете право на платежные каникулы от трех до пяти лет.

Тарифы в разных регионах

Безусловно, даже тех, кому платить не скоро, волнует вопрос: а сколько, собственно, придется отчислять?

Размер минимального взноса каждый регион устанавливает самостоятельно до 1 октября года, предшествующего следующему трехлетнему периоду. В среднем, собственники жилья платят 6-7 рублей за квадратный метр. В Ленинградской области вообще собирают всего по 2 рубля с квадратного метра, а в Москве эта сумма составляет 15 рублей.

С какой площади берется плата за капитальный ремонт? Начисляется плата, исходя из общей площади квартиры. К примеру, если у вас жилье в 50 «квадратов», и живете вы в столице, то увидите в квитанции сумму в 750 рублей, если вам не положено льгот.

Когда начали платить за капитальный ремонт, то кто должен это делать? Сбор взимается только с владельцев приватизированных квартир (читайте подробнее о том, нужно ли платить жильцам приватизированных и не приватизированных квартир). Если жилище находится в государственной собственности, то проживающий там по договору соцнайма человек ничего не платит. О том, в каких случаях можно отказаться от уплаты, читайте тут, а кто имеет право не платить взносы, можно узнать здесь.

Пожизненный сбор

Федеральная программа капремонта будет действовать в течение тридцати лет. В московской программе все сроки ремонтных работ по каждому дому разбиты по три года. По истечении этого срока программа может быть скорректирована.

С какого времени платят за капитальный ремонт? Сроки и время ремонта каждого дома определяются программой индивидуально, исходя из технического состояния инженерных систем и продолжительности эксплуатации.

Теперь вы знаете, с какого месяца платят за капитальный ремонт. Нельзя сказать, что такие сборы — это нововведение последних лет. В советское время такие платежи тоже существовали, просто включались в общую стоимость коммунальных услуг. В то время частной собственности не было, поэтому вся забота о состоянии дома лежала на плечах государства. Теперь же, когда квартиры стали приватизированными, их владельцы в поной мере должны нести ответственность за комфорт того дома, в котором живут.

Источник