Компенсация за капитальный ремонт при сносе дома

Компенсация за аварийное и ветхое жилье собственнику при сносе

Компенсация за аварийное жилье позволяет полностью возместить его рыночную стоимость. Выплачивается она из муниципального или регионального бюджета, но не всегда сумму рассчитывают правильно, компенсируя собственнику лишь часть цены недвижимости. Рассмотрим, какими законами регламентируется выплата компенсации, как она рассчитывается и что делать, чтобы ее получить.

В статье расскажем:

Что сказано о компенсации в законе об аварийном жилье?

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, при признании жилья аварийным собственнику полагается равноценное возмещение. То же самое касается и принудительного изъятия земельного участка для муниципальных нужд по решению суда. При отсутствии другого жилья в собственности владелец может жить в старом доме не более полугода с момента предоставления возмещения, если иные условия не установлены соглашением между ним и муниципалитетом.

Некоторые ошибочно считают, что компенсируется только стоимость аварийного и ветхого жилья или земельного участка, но это не так. В обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ от 29.04.2004г. сказано, что возмещению подлежит:

1. Рыночная цена жилища без учета ветхого состояния.
2. Стоимость земельного участка, на котором расположен дом.
3. Убытки, причиненные собственнику в связи с изменением места жительства: возмещение расходов на аренду квартиры, переезд, поиск жилплощади.

Жильцам многоквартирных домов компенсируется стоимость долей в праве собственности на общедомовое имущество и земельные участки, а также взносы за непроизведенный капитальный ремонт.

Примечание: если аварийное жилье включено в региональную программу расселения, собственник вправе требовать выкупную цену или выделение новой квартиры. Если дом не включен в программу, выплачивается компенсация.

Полагается ли компенсация за ветхое жилье?

Ветхое и аварийное жилье – это совершенно разные понятия. Под ветхим подразумевается жилище в неудовлетворительном состоянии, если проживание в нем не представляет опасности для жильцов. В расселении он не участвует, возмещение получить нельзя.

Аварийное помещение признается непригодным для проживания по решению администрации после обследования межведомственной комиссией. В ее состав входят сотрудники МЧС, градостроительного комитета, отдела ЖКХ и других ведомств. По результатам экспертизы составляется акт и заключение. На основании решения администрации людей расселяют или выплачивают выкупную цену.

Кто оплачивает снос?

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, оплата сноса непригодного для проживания жилища возлагается на собственника. Соответствующее требование направляется администрацией после признания недвижимости непригодной для проживания. Если его не выполнить, могут обязать сносить через суд.

Если указанное требование не выполнено в установленные сроки, земельный участок и расположенные на нем помещения изымаются для муниципальных нужд с выплатой выкупной цены.

Совет юриста: лучше вовремя выполнить требование администрации и снести все. Если это будет сделано принудительно по решению суда, придется заплатить гораздо больше, причем процедуру будут сопровождать судебные приставы. Помимо оплаты работ, взыщут и исполнительский сбор.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Размер компенсации за жилье: расчет

Чтобы рассчитать компенсацию при сносе частного дома, нужно сложить несколько параметров:

1. Рыночную стоимость жилища и земельного участка.
2. Расходы, связанные с переменой места жительства.

Пример. Семья Гальпериных жила в частном доме. Его признали аварийным, обязали снести. Рыночная стоимость дома по результатам оценки составила 3 000 000 р., участка – 1 500 000 р. Семье нужно было где-то жить после сноса до получения возмещения, поэтому была снята квартира. На аренду потрачено 90 000 р., на переезд – 10 000 р.

Сколько в общей сложности выплатил муниципалитет:

3 000 000 + 1 500 000 + 90 000 + 10 000 = 4 600 000 р. – итоговая сумма к выплате.

Если сносится гараж

Нередко на одном участке жилыми помещениями строятся и гаражи. Их стоимость тоже учитывается при расчете выкупной цены. Сюда же относятся и другие нежилые постройки: в ст. 35 Конституции РФ сказано, что принудительное изъятие любого имущества граждан для нужд государства или муниципалитета возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Полагается ли компенсация при ликвидации ветхого жилья нанимателю?

Наниматель по договору социального найма вправе претендовать лишь на новое жилье по аналогичному договору. Дом не в его собственности, и возмещение не предоставляется.

Как получить компенсацию за ветхое жилье?

Для получения субсидии на ветхое жилище сначала нужно признать его аварийным. Без этого никаких выплат не будет.

Как выглядит процедура пошагово:

1. Подается заявление в администрацию.
2. Проводится экспертиза.
3. Оформляется акт обследования и заключение.
4. Муниципалитетом выносится решение о признании жилища непригодным для проживания.
5. Подается заявление о выплате возмещения.
6. Заключается соглашение с муниципалитетом.

Обратите внимание! Экспертиза соответствия дома установленным требованиям безопасности проводится в обязательном порядке. Ее можно заказать до обращения в администрацию, и заключение подать с заявлением. Это немного ускорит процесс.

Шаг 1: подача заявления

Заявление подается в администрацию по месту нахождения ветхого жилища. После этого формируется межведомственная комиссия, которая проводит обследование.

Содержание и образец заявления

Форма заявления может быть установлена региональным законодательством. Обычно в нем указывается следующая информация:

1. Ф.И.О., паспортные данные, адрес собственника.
2. Наименование и адрес госоргана, в который подаются документы.
3. Адрес, кадастровый номер, площадь дома, количество комнат.
4. Просьба о рассмотрении вопроса о признании дома небезопасным для проживания.
5. Опись представленных документов.

В конце ставится дата составления и подпись.

Источник

Возврат взносов на капремонт при сносе дома

В рамках рубрики GKH.RU отвечает на вопросы мы разобрали вопрос подписчика, который просит указать кто и в какие сроки возместит взносы на капремонт в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу. Администрация города уверяет, что деньги пойдут на покрытие затрат по сносу дома. На вопрос отвечает юрист Дмитрий Бурняшев .

ВНИМАНИЕ! Каждую неделю мы выбираем самые актуальные и интересные ваши вопросы. Вопросы оставляйте в комментариях к статье GKH.RU отвечает на вопросы

Деньги подлежат возврату за вычетом затрат на снос дома

Фонд капитального ремонта обязан вернуть взносы за вычетом израсходованных средств на цели сноса, а также за вычетом денег, израсходованных ранее фондом при проведении капитального ремонта, если такой капремонт проводился в доме. Такое правило установлено частью 2 статьей 174 ЖК РФ.

Деньги перечисляются собственникам пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт, а также размеру взносов предшествующего собственника квартиры.

Например, если вы купили квартиру в январе 2018 года и предыдущий собственник в полном объеме платил взносы, а в марте 2018 года дом признали аварийным, то при возврате вам денег — будут учитывать и суммы взносов, уплаченных предыдущим собственником (до января 2018 года).

Порядок возврата денег, включая сроки, устанавливаются региональным законодательством согласно ст. 184 ЖК РФ.

Как получить деньги на капитальный ремонт со счета регионального оператора на спецсчет, чтобы проводить капремонт раньше сроков читайте в статье .

Также будут интересны статьи:

Понравилась статья? Ставьте лайк и подписывайтесь на канал GKH.RU . Остались вопросы? Пишите комментарий к статье.

Еще больше полезной информации на информационном портале « ЖКХ. ру »

Источник

Порядок компенсации собственникам при сносе дома

Процедура выкупа у собственников регламентируется ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

После получения распоряжения об изъятии имущества (начало процедуры описано здесь) Вам должны направить проект договора о выкупе.

Компенсация может предусматривать различные виды,
начиная от денежной формы, заканчивая предоставлением жилья в собственность, причем,
согласно определению Верховного суда предоставляемое жилье может быть дороже и предоставляться без доплат.

Эти варианты предлагаются и согласовываются собственником.

В случае выбора компенсации Ваши дальнейшие шаги можно расписать следующим образом:

На текущий момент срок направления проекта договора законодательством не определен и зависит от разных факторов.

1. Если на данный земельный участок есть застройщик, то, как правило администрация в кратчайшие сроки производит оценку и выкуп.
2. Если администрации не интересно выкупать имущество, то разными способами направление проекта договора будет оттягиваться.

Наиболее распространенные причины оттягивания:
— у администрации нет денег на выкуп,
— не произведена оценка (для её производства необходимо заключить госконтракт с независимым оценщиком, который сформирует отчет).

В первом случае, когда администрация готова выкупить имущество Вам необходимо проверить стоимость выкупаемого имущества и если она Вас устраивает — подписать договор и ждать денег.
Если не устраивает — то необходимо произвести самостоятельную оценку (см. следующие шаги) и обратиться в суд для оспаривания стоимости выкупа.

Во втором случае, когда администрация намеренно затягивает процедуру выкупа жилых помещений, Вам также необходимо произвести оценку имущества самостоятельно (см. следующие шаги) и обратиться в суд с целью обязать администрацию выкупить имущество.

Данные процедуры подробно расписаны в следующих шагах.

Срок — 1-2 недели

Согласно п.7 ст. 32 ЖК РФ
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются:

• рыночная стоимость жилого помещения,
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество,

Убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая:

• убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения,
• переездом,
• поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него,
• оформлением права собственности на другое жилое помещение,
• досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно обзору судебной практики Верховного Суда РФ по аварийному жилью, расселению, сносу домов от 29.04.2014г. в убытки включается сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Данная сумма полагается лицам, которые приватизировали квартиру, т.к. на момент приватизации передаваемое имущество должно быть капитально отремонтировано.

Важная информация!
По компенсации за непроизведенный капитальный ремонт имеется не до конца сформированная практика. Согласно обзору практики ВС РФ, компенсация положена собственнику жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию.
Судами признается, что собственники, приобретшие квартиру в собственность на основании договора купли-продажи на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт рассчитывать не могут!

Источник

В кабмине не поддержали компенсацию жильцам изымаемых аварийных домов выплат за капремонт

МОСКВА, 31 августа. /ТАСС/. Включение в сумму компенсации жителям аварийных домов при их изъятии в пользу государства средств на непроизведенный капитальный ремонт станет избыточной мерой. Об этом говорится в подготовленном комиссией правительства по законопроектной деятельности проекте официального отзыва кабмина на соответствующий законопроект, внесенный депутатами Госдумы (текст есть в распоряжении ТАСС).

Инициативой, внесенной группой справороссов вместе с представителями других фракций в марте этого года, предлагается включить в сумму возмещения при изъятии для государственных или муниципальных нужд аварийного, подлежащего сносу или реконструкции жилья, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт. Общий размер такого возмещения не может составлять менее средней рыночной стоимости аналогичного по площади жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном в данном населенном пункте.

В комиссии, в свою очередь, указывают на то, что по закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным законом. «При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации», — говорится в тексте.

«В связи с этим обязанность по производству капитального ремонта, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства», — указывают в кабмине. Кроме этого, описанное в законопроекте право собственника изымаемого жилого помещения на выбор между получением возмещения за изымаемое жилое помещение или предоставлением нового жилья уже предусмотрено Жилищным кодексом. Авторы также не указали источники финансирования для реализации своей инициативы.

На основании этого «правительство Российской Федерации не поддерживает законопроект».

Источник

Компенсация за капитальный ремонт при сносе дома

Сертифицированный РОО и TGA оценщик

Сертификат TGA № 73-091-12 от 27 января 2012 года

Сертификат РОО № 0059, Москва, 22.12.2008 г.

Сертифицированный РОО оценщик недвижимости

Сертификат № 0323 от 10.08.2015 г.

Определение рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья.

Одной из острых проблем при определении величины компенсации собственникам при расселении из ветхого и аварийного жилья является определение величины компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Для корректного определения рыночной величины компенсации необходимо определить какие конструктивные элементы многоквартирного жилого дома должны быть отремонтированы в ходе капитального ремонта и как давно был проведен последний капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт в жилых домах заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.

Износ отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования в процессе эксплуатации жилых домов неодинаков и зависит от природы материала, а поэтому сроки службы их по времени различны. Наиболее длительные сроки службы в каменных домах имеют фундаменты и стены. В силу этих причин в капитальном ремонтируемом каменном здании при замене конструктивных элементов последние должны предусматриваться из материалов более долговечных, приближающихся к срокам службы фундаментов и стен здания.

Все работы по капитальному ремонту жилых домов делятся на следующие группы:

— комплексный капитальный ремонт, охватывающий ремонтом отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме;

— выборочный капитальный ремонт, заключается в ремонте отдельных конструктивных элементов, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение. В данном случае, этот вид ремонта при расселении ветхого и аварийного жилья не рассматривается, поскольку происходит полная утрата недвижимого имущества.

Комплексный капитальный ремонт

Комплексный ремонт является основным видом капитального ремонта жилого здания и предусматривает одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства в них.

Под комплексный капитальный ремонт должны назначаться наиболее ценные каменные дома, в которых основные конструктивные элементы (кроме фундаментов и стен) и инженерное оборудование пришли в негодное состояние (аварийное) и нуждаются в замене.

Жилые дома дореволюционных и предвоенных лет постройки во многих случаях имеют неравнопрочные конструкции по срокам их службы.

При ремонте жилых домов за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, разрешается производить:

— замену изношенных конструкций зданий новыми конструкциями с применением более прочных и долговечных материалов, кроме полной смены или замены стен и каркасов зданий, а также каменных и бетонных фундаментов;

— восстановление бездействующих лифтов и устройство их вновь;

— устройство вспомогательных помещений (наружные тамбуры, дровяные сараи, дворовые ограждения, приспособление нежилых помещений под хозяйственные мастерские управления домами, жилищных контор и т. п.);

В первую очередь предусматривается ремонт таких конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение. К таким работам следует относить:

— неисправность кровли, надстенных желобов, различных открыто выступающих частей и водосточных труб на фасадах зданий;

— частичную неисправность междуэтажных перекрытий и отдельных балок, в особенности в санитарных узлах, кухнях и смежных с ними помещениях;

— неисправность санитарно-технических устройств и оборудования в доме, В том числе водопровода, канализации, системы центрального отопления, электропроводки.

Согласно статьи 166 ЖК РФ «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме» в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома

В данном случае ремонт фундамента не подразумевает его полную замену, как других конструктивных элементов многоквартирного дома, поскольку заменить его (фундамент) физически не представляется возможным. В абсолютном большинстве случаев работы связанные с фундаментом относятся к чрезвычайным ситуациям возникшими при воздействии внешних факторов, таких как, например, несоблюдение минимальных расстояний или технологий строительства при рытье котлованов вблизи многоквартирного дома повлекшее за собой оползневые явления грунта в котловане и последующую деформацию из-за этого фундамента многоквартирного дома и т.п. что возникает крайне редко и не связано с плановым капитальным ремонтом жилого многоквартирного дома. Поэтому при расчете компенсации за не произведенный капитальный ремонт затраты на воспроизводство фундамента не учитываются. Также не учитываются отделочные работы внутренних жилых помещений, включающие оконные и межкомнатные дверные проемы относящиеся к жилому помещению, поскольку это обязанность собственника помещений (статья 30 ЖК РФ и ст. 2, ст. 15 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2018 г.)).

Сроки проведения капитального ремонта существенным образом зависят от долговечности материалов основных конструктивных элементов жилых и общественных зданий, т.е. от сроков службы как отдельных конструктивных элементов так и от срока службы здания в целом.

Жилые и общественные здания в зависимости от долговечности материалов основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий) подразделяются на:

— жилые здания — 6 групп с нормативными усредненными сроками службы от 15 до 150 лет;

— общественные здания — на девять групп с усредненными нормативными сроками службы от 10 до 175 лет.

В целом жилые и общественные здания в зависимости от долговечности основных несущих конструкций группируются по общему сроку службы в годах следующим образом:

Жилые здания:

I. Здания каменные, особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные, крупноблочные), перекрытия железобетонные — 150 лет;

II. Здания каменные, обыкновенные, фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные), перекрытия железобетонные или смешанные — 125 лет;

III. Здания каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные, стены — облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные или железобетонные — 100 лет;

IV. Здания деревянные, рубленые и брусчатые, смешанные; фундаменты ленточные бутовые, стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные — 50 лет;

V. Здания сборно-щитовые, каркасные, сырцовые, глинобитные, саманные, фахверковые; фундаменты на деревянных столбах или бутовых столбах, стены каркасные, глинобитные и др., перекрытия деревянные — 30 лет;

VI. Здания каркасно-камышитовые и прочие облегченные — 15 лет.

Общественные здания:

I. Здания каркасные с железобетонным или металлическим каркасом с заполнением каркаса каменным материалом — 175 лет;

II. Здания с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия железобетонные — 150 лет;

III. Здания с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные — 125 лет;

IV. Здания со стенами облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия железобетонные — 100 лет;

V. Здания со стенами облегченной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные — 80 лет;

VI. Здания деревянные с бревенчатыми или рублеными брусчатыми стенами — 50 лет.

Конструктивные элементы и инженерное оборудование в жилых и общественных зданиях в зависимости от долговечности характеризуются следующими сроками службы:

— фундаменты — 150-100 лет;

— стены — 150-100 лет;

— перекрытия — 150-70 лет;

— лестницы — 100 лет;

— несущие элементы-150-100 лет;

— кровля — 80-8 лет;

— перегородки — 150-40 лет;

— двери и окна — 20 лет;

— водопровод и канализация — 30 лет;

— отопление — 30 лет;

— горячее водоснабжение — 10 лет;

— вентиляция — 30 лет;

— электроосвещение — 15 лет;

— электроплиты — 20 лет;

— газооборудование — 20 лет;

— прочее инженерное оборудование — 30 лет.

Внутренняя и наружная отделка и благоустройство участка характеризуется следующей долговечностью:

— внутренняя отделка — 50 лет — 4 года;

— облицовка камнем и плитками — 125 — 75 лет;

— штукатурка — 50 — 15 лет;

В зависимости от долговечности жилых зданий устанавливается различная периодичность капитальных и текущих ремонтов.

Так, по группам зданий (см. выше) нормированы следующие виды ремонтов и частота их проведения.

I группа зданий долговечностью 150 лет:

— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;

— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;

— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в шесть лет;

— капитальный комплексный ремонт — 1 раз в 30 лет.

II группа зданий долговечностью 125 лет:

— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;

— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;

— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в шесть лет;

— комплексный капитальный ремонт -1 раз в 30 лет.

III группа зданий долговечностью 100 лет:

— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;

— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;

— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в шесть лет;

— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 24 года.

IV группа зданий долговечностью 50 лет:

— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;

— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;

— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;

— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 18 лет.

V группа зданий долговечностью 30 лет:

— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 2 года;

— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;

— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;

— комплексный капитальный ремонт — не производится.

VI группа зданий долговечностью 15 лет:

— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 2 года;

— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;

— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 5 лет;

— комплексный капитальный ремонт — не производится.

Периодичность текущих и капитальных ремонтов по общественным зданиям нормирована следующим образом:

I группа зданий долговечностью 175 лет:

— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;

— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;

— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;

— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 30 лет.

II группа зданий долговечностью 150 лет:

— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;

— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;

— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;

— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 30 лет.

Ш группа зданий долговечностью 125 лет:

— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;

— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;

— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;

— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 30 лет.

IV группа зданий долговечностью 100 лет:

— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;

— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;

— выборочный капитальный ремонт- 1 раз в 6 лет;

— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 30 лет.

V группа зданий долговечностью 80 лет:

— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3-5 лет;

— текущий непредвиденный ремонт — ежегодно;

— выборочный капитальный ремонт — 1 раз в 6 лет;

— комплексный капитальный ремонт — 1 раз в 24 года.

VI группа зданий долговечностью 50 лет:

— текущий профилактический ремонт — 1 раз в 3 года;

— другие виды ремонта не нормируются.

Таким образом, за нормативный срок службы жилых зданий по группам зданий текущий и капитальный ремонт должны быть произведены:

I группа(150 лет)

II группа(125 лет)

III группа(100 лет)

IV группа(50 лет)

VI группа(15 лет)

По общественным зданиям за период службы должно быть проведено текущих и капитальных ремонтов:

I группа(175 лет)

II группа(150 лет)

III группа(125 лет)

IV группа(100 лет)

VI группа(50 лет)

С точки зрения действующих нормативно-правовых актов в большинстве случаев в ветхих и аварийных домах попавших под программу расселения бремя капитального ремонта лежит на органе местного самоуправления.

В соответствии с нормой статьи 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее «Закон 1541-1») приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется согласно установленным Законом 1541-1 правилам. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Значит, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя – органа государственной власти или органа местного самоуправления – и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. Дополнительно следует отметить, что разъясняя статью 16 Закона 1541-1 путем системного толкования совместно со статьей 158 ЖК и статьей 210 ГК, Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики (2007 г.) указал, что наймодатель несет обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации многоквартирный жилой дом требовал капитального ремонта.

В тоже время, согласно статьи 30 ЖК РФ «Права и обязанности собственника жилого помещения»

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Это означает, что собственник жилого помещения обязан проводить текущий и капитальный ремонт своего помещения с заменой, при необходимости, конструктивных элементов и инженерных сетей с истекшим сроком службы.

Что же относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, а что к жилому помещению в этом доме?

Согласно ст. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.03.2018 г.)).

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, все, что расположено внутри жилого помещения (кроме общедомовых стояков инженерных сетей проходящих через квартиру – водоснабжения, водоотведения и отопления), включая окна, межкомнатные двери и наружные двери подлежит ремонту за счет средств собственника помещения.

Далее, необходимо проверить проводился ли капитальный ремонт многоквартирного жилого дама, это можно сделать по данным физического износа указанного в техническом паспорте, если износ превышает 60 %, то понятно, что никакого капитального ремонта не проводилось, поскольку в случае проведения ремонта конструктивных элементов здания существенно уменьшился бы износ.

По техническому паспорту можно установить кому принадлежало здание до 1992 года (до начала приватизации). Многоквартирный жилой дом мог иметь ведомственную принадлежность, числилось на балансе какого-либо предприятия, государственную (муниципальную) и частную. Если многоквартирный жилой дом был частным, то компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не производится, поскольку согласно ст. 210 ГК РФ «…собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества..» и должен был проводить капитальный ремонт за собственные средства.

Если многоквартирный жилой дом был государственным (муниципальным), то соответственно бремя затрат на капитальный ремонт лежит на муниципалитете в полном объеме.

Если многоквартирный жилой дом был ведомственным, как известно многое предприятия в 90-е годы расформировывались, разделялись, исчезали и т.п., жилой фонд предприятий передавался в муниципальную собственность, тем самым передавалось обязательство проведения капитального ремонта, поэтому как минимум с даты передачи многоквартирного жилого дома на баланс муниципалитета можно рассчитывать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Приведу пример расчета рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома на примере 3-х комнатной квартиры общей площадью 77,6 кв.м. в 4-х этажном кирпичном многоквартирном жилом доме, общей площадью дома 3740,1 кв.м., и общей площадью жилых квартир в доме 3074,8 кв.м., 1957 года постройки, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, 11а.

Для определения величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в первую очередь необходимо определить, когда в последний раз проводился капитальный ремонт жилого дома, а также установить нормативные сроки службы отдельных, быстро изнашивающихся элементов объектов (внутренние инженерные сети, окна, двери, внутренние отделочные работы и т.п.) конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта.

Нормативный срок службы деревянных домов – 50 лет, таким образом, как минимум в 1987 году в данном доме должен быть проведен капитальный ремонт.

Капитальный ремонт жилого дома не проводился с периода начала приватизации (1992 года), так как в техническом паспорте на жилой дом № 11а по ул. Челюскинцев г. Перми выданным МУ БТИ г. Перми от 18.04.1995 г. установлен физический износ 65,3 %, что говорит об отсутствии какого либо капитального ремонта в предыдущие годы, при проведенном капитального ремонта физический износ был бы существенно меньше. По данным жильцов дома, проживающих в нем достаточно длительный период времени ориентировочно с 1992 г., капитальный ремонт жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, д. 11а за период времени до даты оценки не производился. Таким образом, расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт рассчитывается в период с 1992 по 2018 гг. (26 года), как минимально установленный период времени, в течение которого капитальный ремонт не производился.

Учитывая, что потребность в капитальном ремонте многоквартирного жилого дома возникла до начала приватизации, обязанности бывшего наймодателя – органа местного самоуправления по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Челюскинцев, 11а должны быть исполнены в полном объеме.

Далее, определяются единовременные затраты на капитальный ремонт здания (затраты, не требующиеся каждый год), исходя из общей стоимости воспроизводства (замещения) здания и удельного вклада каждого элемента в общую стоимость здания.

Продолжительность эффективной эксплуатации элементов здания приняты на основании ВСН 58 – 88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312).

При определении стоимости воспроизводства (замещения) рассматриваемого объекта оценщиком были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу площади, а также система индексов изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен на дату оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства рассчитывается по методу сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м 2 , 1 м 3 ) аналогичного здания:

Пермский край относится к 1 климатическому району и 2 территориальному поясу.

Расчет стоимости воспроизводства (замещения) (СВ) рассчитывается по формуле:

СВ = ((ВС₆₉ * V * К₁ * К₂ * И_69-84 * Т_69-84 * И_84-91 * Т_84-91 * И_91-03 * ПП) * НДС,

ВС₆₉ – укрупненные показатели стоимости строительства (УПВС, типовой проект) на единицу объема, площади зданий в базисном уровне цен, принят по сборнику № 28 «УПВС жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения», таблица № 26а. Жилые здания четырехэтажные кирпичные, с подвалом Группа капитальности III Характеристика здания: Фундаменты бутовые и из сборных железобетонных блоков; стены кирпичные; перегородки деревянные, оштукатуренные; перекрытия деревянные отепленные; кровля этернитовая по деревянным стропилам; полы паркетные. Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

V – объем оцениваемого объекта, 14535 м 3 .

К₁ – коэффициент, учитывающий поправку на климатические условия, составляет для шлакоблочных домов 1,07 (техническая часть УПВС № 28);

К₂ – коэффициент, учитывающий отклонение функциональных параметров объекта, по которому были разработаны УПВС, типовой проект по объему (площади) и конструктивному исполнению. Наличие централизованного газоснабжения 1,5%, телевидение 1,7%, штукатурка фасадов 2,2% — стоимость воспроизводства должна увеличиться на 5,4 %, повышающий к-т равен 1,032 или 1 + 0,015+0,017 + 0,022 = 1,054 (техническая часть отдела «жилые здания» УПВС № 28 и приложения);

И_69-84 – индекс пересчета от цен 1969 года к ценам 1984 года – 1,19 (согласно письма № 94 от 11.05.1983 г. Госстроя СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»).

Т_69-84 – территориальный коэффициент для Пермской области к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ по областям, краям, республикам бывшего СССР – 1,01 (согласно письма № 94 от 11.05.1983 г. Госстроя СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»);

И_84-91– индекс пересчета от цен 1984 года к ценам 1991 года – 1,59 (согласно письма №14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);

Т_84-91 – территориальный коэффициент для Пермской области к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (кроме «жилищного строительства), учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ по областям, краям, республикам бывшего СССР – 1,02 (согласно письма № 14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»);

И_91-17 – индекс пересчета от цен 1991 года к текущим ценам – 72,57 (согласно письма № 03-01/41 от 24.01.2018 Саморегулируемая организация Союз «Строители Урала» Региональный центр по ценообразованию в строительстве);

ПП – коэффициент, учитывающий поправку на прибыль предпринимателя. В данном случае не применяется, поскольку расчет стоимости затрат на воспроизводство (замещение) не для продажи девелопером, а для расчета вклада (стоимости) отдельных конструктивных элементов в общую стоимость здания, как единого объекта.

Данные коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, увеличение стоимости энергоресурсов, налог на добавленную стоимость, изменение массы накладных расходов. Расчет стоимости ведется без учета стоимости установленного в помещении оборудования. Расчеты сведены в таблицу № 1.

Источник