Кому платят собственники нежилых помещений за капитальный ремонт

Кто платит за капитальный ремонт нежилых помещений? Должны ли собственники это делать?

Каждый объект недвижимости рано или поздно нуждается в проведении ремонта. Это касается и нежилых помещений. В зависимости от износа определяется масштаб работ. При незначительных повреждениях достаточно организовать ремонт текущего характера. В случаях наличия существенных дефектов проводят капитальный ремонт.

Данная статья расскажет, что входит в текущие ремонтные работы, что представляет из себя капитальный ремонт, об особенностях содержания собственности в многоквартирном доме и много другое.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что входит в текущие ремонтные работы?

Текущий ремонт обеспечивает поддержание недвижимости в надлежащем эксплуатационном состоянии. В его рамках ликвидируют возникшие вследствие использования или простоя дефекты, улучшают функциональные и эстетические качества помещения. Мероприятия такого уровня не могут включать полную замену инженерного оборудования строения или влиять на несущие конструкции здания.

В соответствии с приложением №7 к постановлению Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003, перечень работ, осуществляемых в рамках текущего ремонта, может включать:

• ликвидацию повреждений и усиление фундаментов;
• герметизацию и утепление стыков стен и швов, заделку трещин, окраску и ремонт фасадов, восстановление архитектурных элементов, замену обшивки стен из древесины;
• замену или восстановление элементов окон, дверей, балконов, лестниц, козырьков входных групп;
• ремонт полов, замену напольного, потолочного покрытия, обновление отделки стен;
• установку и замену элементов внутренних коммуникаций и восстановление их работоспособности (канализация, водопровод, электро- и газоснабжение);
• восстановление функциональности вентиляционной системы, мусоропровода.

На практике текущий ремонт нежилых помещений, как правило, включает покраску или оклейку стен, ямочный ремонт пола, реставрацию дверей и окон, устранение дефектов коммуникаций (протечек, нарушений работы электросети и прочего), замену расходных элементов (например, осветительных приборов).

Капремонт — что это такое?

Капитальный ремонт нежилого помещения предполагает проведение комплекса масштабных работ, которые предотвратят полный износ строения и обеспечат функционирование различных его систем на протяжении многих лет. Мероприятия такого уровня могут организовываться раз в 10-20 лет, их результаты остаются эффективны длительный срок. Необходимость проведения капремонта зависит от фактического износа помещения.

Перечень работ, организуемых в рамках капитального ремонта, определен поправками в Градостроительном кодексе, внесенными ФЗ №215 от 18.07.2011. В соответствии с ними, мероприятие должно выполнить следующие задачи:

1. восстановить или заменить исчерпавшие ресурс составные части строения (кроме фундаментов, несущих стен и каркасов);
2. обеспечить модернизацию помещения или перепланировку (в случае наличия экономического обоснования этих действий);
3. улучшить эксплуатационные показатели.

Например, выборочным капремонтом является полная замена водопроводной системы. Обычно комплексный капитальный ремонт включает устранение повреждений кровли, обновление и укрепление опор и стен, восстановление инженерных коммуникаций, ликвидацию протечек, благоустройство прилегающей территории.

Должны ли собственники недвижимости платить взносы на поддержание имущества в нормальном состоянии?

Собственники всегда ответственны за состояние своего недвижимого имущества вне зависимости от его назначения. Обязанность по уплате взносов на проведение в нем текущего или капитального ремонта определяет ряд индивидуальных особенностей помещения.

В МКД

Если речь идет о нежилом помещении в многоквартирном доме (далее МКД), то владелец обязан ежемесячно оплачивать начисления за текущий и капитальный ремонт (часть 2 статьи 154 ЖК РФ). Назначение собственности при этом не имеет значения, так как средства будут использоваться для поддержания состояния всего дома. Сумма начислений распределяется между владельцами имущества в соответствии с площадью принадлежащих им помещений.

Исключения составляют МКД, введенные в эксплуатацию в срок менее трех-пяти лет (в зависимости от региона). В этом случае сборы на проведение капитального ремонта возможны только в случае согласия всех собственников.

Если дому менее пяти лет, владелец собственности не подписывал согласие на предварительный сбор взносов на капремонт, но получает квитанции, ему следует обратиться в администрацию населенного пункта. Взносы на капремонт не собирают, если аварийный дом определен под снос.

В частном доме или фонде, выведенном из состава жилого

Собственники не обязаны оплачивать взносы на капитальный и текущий ремонт в случаях, когда нежилая недвижимость находится в нежилом фонде или в составе:

• жилого дома, включающего менее четырех квартир, или частного жилого дома на одну семью, жильцы которого сами занимаются обслуживанием строения и прилегающей территории;
• жилого дома, где выходы из квартир ведут на улицу (отсутствуют подъезды и иная общая площадь.

Хотя законодательно не обязаны этого делать, при желании владельцы такой недвижимости могут в частном порядке заключить с управляющей компанией или подрядчиком договоры о проведении текущего или капитального ремонта.

Ответственность за проведение текущих ремонтных работ остается обязанностью собственника-арендодателя только в случае, если сохранение за ним таких обязанностей прописано в арендном договоре (ГК часть 2, раздел 4, глава 34, статья 616).

Особенности содержания собственности в многоквартирном доме

Нежилые помещения в МКД делятся на два вида:

1. собственность коммерческих организаций, наиболее часто расположенная на нижнем этаже (магазины, салоны, иные организации);
2. зоны, находящиеся в общем пользовании собственников недвижимости в МКД (вспомогательные и технические помещения: подъезды, подвалы, подземный паркинг и прочее).

Расходы по обслуживанию и ремонту коммерческого имущества ложатся на владельца или юридическое лицо, хозяйствующее в нежилом помещении, в размере, соответствующем занимаемой площади и данным приборов учета. Договор заключается с ЖЭУ в частном порядке и определяет перечень оказываемых коммунальных услуг.

Ремонт и содержание зон общего пользования МКД осуществляются уполномоченными организациями (о том, что в МКД считается зонами общего пользования и должны ли собственники нежилых помещений оплачивать ОДН, мы рассказывали в этом материале). Это может быть управляющая компания или товарищество собственников жилья (ТСЖ).

В случае необходимости реконструкции частного нежилого помещения в МКД затраты берет на себя собственник. Организуя работы по перестройке, владелец обязан проследить за соблюдением прав соседей. Некоторые мероприятия требуют письменного согласия других собственников строения (например, перенос стен может повредить общей устойчивости здания, жильцы должны дать разрешение на такую процедуру).

Порядок организации реконструкции нежилого помещения в МКД:

1. Проведение экспертизы, определяющей риски и гарантии результата работ.
2. Ознакомление собственников имущества МКД с результатами экспертизы.
3. Получение разрешения на реконструкцию в администрации населенного пункта (сопровождается письменным согласием жильцов на проведение работ).

Согласование изменений с собственниками зачастую происходит при участии управляющей компании, которая выносит вопрос на общее обсуждение и проводит голосование. Решение определяет большинство голосов. Аналогично организуется согласование реконструкции общих площадей МКД с владельцами нежилых помещений. Модернизация возможно только после получения разрешения на нее от администрации.

Как формируются взносы?

Назначение недвижимости, находящейся в составе МКД, при уплате взносов на капремонт значения не имеет. Владельцы нежилых помещений оплачивают расходы на содержание и ремонт дома на равных правах с собственниками жилых площадей (статья 39 ЖК РФ).

Расходы на капитальный ремонт МКД, по статье 158 ЖК РФ, соразмерны личной доле плательщика в общей собственности. Рассчитать их можно, исходя из площади занимаемого собственником жилого или нежилого помещения.

Например, площадь частных владений собственника составляет 50м 2 . Стоимость ежемесячного взноса на капремонт МКД за 1м 2 в различных регионах разнится. В 2018 году минимальный взнос москвичей на капремонт 1м 2 составляет 15 рублей. Умножаем 15 на 50 и получаем 750 рублей. Именно столько ежемесячно будет платить в Москве собственник из примера.

С 2015 года строка, посвященная капремонту, появилась в стандартных документах об оплате коммунальных услуг. Взносы можно делать в ходе привычной процедуры ежемесячной оплаты обслуживания собственности тем способом, который вам наиболее удобен (отделения банков и почты России, банкоматы, интернет-сервисы). Достаточно знать реквизиты для оплаты услуг ЖКХ.

Сумму, требуемую к внесению, предоставляют каждому жильцу в виде квитанций. В случае же утраты платежного документа или возникновения задолженности по любой иной причине начисляется пеня. Уточнить размер платы в фонд капитального ремонта, которая погасит долг, можно в следующих организациях:

• компаниях, оказывающих услуги ЖКХ;
• управляющих компаниях;
• центральных расчетных офисах.

Погасить долг за взносы на капремонт и пени необходимо в течение трех месяцев. В противном случае сотрудники ЖКХ могут приостановить или полностью прекратить оказание коммунальных услуг (вода, газ, свет) и впоследствии обратиться в суд для взыскания долга.

Как заключить договор?

Если нежилое помещение не находится в составе МКД и не обслуживается сотрудниками управляющих компаний, собственник, желающий провести текущий или капитальный ремонт может в индивидуальном порядке заключить договор с подрядчиком, готовым выполнить соответствующие работы.

Выбор исполнителя остается на усмотрение собственника. Найти подходящего подрядчика можно, опираясь на:

• отзывы об исполнителе и фотографии его законченных проектов в сети Интернет;
• рекомендации родственников, друзей и знакомых, уже завершивших подобные работы.

Договор о проведении подрядчиком капитального или текущего ремонта обязательно должен включать:

1. название договора, включающее вид оказываемых услуг (пример: договор подряда №118 о проведении капитального ремонта);
2. имена лиц и названия организаций, заключающих договор, их роли в его исполнении (заказчик, исполнитель);
3. точный адрес и наименование предмета договора (офис, магазин и т. д.);
4. стоимость и сроки проведения работ и сдачи объекта;
5. перечень работ и иных обязанностей исполнителя;
6. перечень обязанностей заказчика;
7. условия контроля исполнения договора;
8. порядок сдачи-приема объекта;
9. условия и способы оплаты работы заказчиком;
10. гарантии качества проведенных работ (даются исполнителем);
11. условия расторжения договора и изменения его пунктов;
12. указание срока вступления договора в силу;
13. реквизиты и подписи сторон.

• Скачать бланк договора на ремонт нежилого помещения
• Скачать образец договора на ремонт нежилого помещения

Договор должен быть составлен и подписан всеми сторонами, участвующими в его заключении. Каждая сторона получает на руки свой экземпляр.

Собственники нежилых помещений, как и владельцы других видов недвижимости, могут проводить текущий и капитальный ремонт своего имущества или участвовать в проведении таких работ третьими лицами. В ряде случаев, описанных выше, хозяева помещений законодательно обязаны делать это.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Источник

Капитальный ремонт общедомового имущества в многоквартирном доме: необходимость собственника нежилого помещения платить взносы

Капитальный ремонт – это предусмотренные в рамках действующего жилищного законодательства мероприятия, направленные на улучшение состояния общедомового имущества путем проведения различного рода ремонтных работ. В соответствии с положениями Жилищного Кодекса взносы на капитальный ремонт являются обязательными для всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме в размере суммы, установленной в зависимости от его доли в собственности в общедомовом имуществе. Должны ли собственники нежилых помещений платить взносы на капитальный ремонт?

Читайте также:  Как покрасить стены школа ремонта

Необходимо ли собственникам нежилых помещений платить за капремонт дома?

Программа капитального ремонта общедомового имущества в домах, признаваемых многоквартирными, является возможностью провести необходимые ремонтные мероприятия в отношении инженерных коммуникаций, сооружений, фасадов и других частей дома, которые нуждаются в проведении ремонта или имеют срок износа.

Так как нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, также являются объектом права собственности, как и жилые, то на их владельцев распространяется обязанность выплачивать взносы по капитальному ремонту. Жилищный Кодекс Российской Федерации объясняет такую обязанность тем фактом, что нежилое помещение, если оно расположено в многоквартирном доме, не может существовать отдельно от остального дома, соответственно, осуществляется постоянная эксплуатация общедомового имущества, например, фасадов, инженерных коммуникаций для обеспечения качественного функционирования такого нежилого помещения.

Именно из-за данных особенностей такого помещения необходимость внесения платежей по капитальному ремонту налагается также и на собственников нежилых частей многоквартирного дома (особенно в тех случаях, когда речь идет о существовавших ранее квартирах, переведенных в рамках специальной процедуры в нежилые помещения).

Правила перехода долгов по капитальному ремонту к другим собственникам при совершении купли-продажи помещения

Указанная статья Жилищного Кодекса также говорит о том, что обязанность по осуществлению взносов на капитальный ремонт ложится на собственников всех помещений в таком доме с момента, когда была осуществлена передача права собственности на помещение. Исключение составляют дома, относимые по своему статусу к новостройкам, а также в отношении которых сделана отсрочка по внесению денежных средств на счета операторов капитального ремонта или полностью прекращена такая обязанность, например, по причине того, что дом включен в список расселяемых и сносимых домов.

Статья 158 Жилищного Кодекса также дает исчерпывающий ответ на вопрос о том, переходят ли долги по взносам за капитальный ремонт новым владельцам помещений независимо от их функционального назначения, или речь идет только о жилых помещениях.

Если же предыдущий владелец помещения по каким-то причинам не исполнял данную обязанность, предусмотренную жилищным законодательством, то погашение задолженности ложится на плечи нового собственника.

Однако существующая практика показывает, что законом допускается составление специального соглашения о погашении задолженности по взносам на капремонт, которое должно быть оформлено между прежним владельцем помещения и новым до момента оформления перехода права собственности на такое помещение в Росреестре. В противном случае на проведение регистрационных действий в отношении перехода права собственности будет наложено ограничение до момента, пока задолженность в полном объеме будет погашена. Однако это скорее исключение, чем общедействующее правило, что говорит о том, что задолженность должна быть погашена новым владельцем помещения.

Жилищный Кодекс Российской Федерации как основной нормативный акт, регулирующий существующие обязанности владельцев помещений различного типа, расположенных в многоквартирных домах, говорит о существующей обязанности для владельцев нежилых помещений вносить взносы на капитальный ремонт общедомового имущества в таком доме наравне с собственниками жилых помещений.

В случае если было приобретение помещения, независимо от того, идет речь о квартире или нежилой части дома, в отношении которого есть задолженность предыдущего хозяина по таким взносам, на нового собственника налагается обязанность такую задолженность погасить. Исключением являются случаи, когда было составлено специальное соглашение между прежним и новым хозяином помещения, в соответствии с которым прежний владелец обязуется всю задолженность погасить. Такое соглашение прикладывается к документам по купле-продаже недвижимости при передаче их в Росреестр для регистрации перехода права собственности. В противном случае на регистрационные действия может быть наложено ограничение до момента полного погашения задолженности.

Источник